Albanien hat sich in den letzten Jahren von einem „versteckten Strandziel” zu einem der dynamischsten Immobilienmärkte im Mittelmeerraum entwickelt. Im Jahr 2024 investierten Ausländer rund 380 Millionen Euro in albanische Immobilien – 17 % mehr als im Jahr 2023. Dies ist bereits das dritte Jahr in Folge, in dem Immobilien den ersten Platz bei der Anziehung ausländischer Investitionen einnehmen und rund 24 % des gesamten Zuflusses ausländischer Direktinvestitionen ausmachen.
Laut einer Studie des Informations- und Analysezentrums Experts Club machen Ausländer in den letzten Jahren etwa ein Viertel aller Kauf- und Verkaufsgeschäfte mit Wohnimmobilien in Albanien aus. Das Interesse konzentriert sich vor allem auf die Küstenorte Saranda, Ksamil, Vlora, Durrës und die Umgebung von Tirana. Nachfolgend finden Sie eine informelle Top-10-Liste der Länder, deren Bürger am aktivsten in Immobilien in Albanien investieren: Italiener – „ihre eigene” Riviera zum halben Preis. Die Italiener gehörten zu den ersten, die Saranda und Ksamil für sich entdeckt haben. Die Nachfrage aus Italien hat sich in den letzten Jahren verdoppelt, insbesondere nach Wohnungen am Meer.
Polen, Tschechen und Slowaken – Investoren, die auf Rentabilität ausgerichtet sind. Diese Käufer machen bis zu 90 % der Nachfrage in einigen Urlaubsgebieten aus und investieren in kleine Wohnungen zur Tagesvermietung mit einem erwarteten ROI von 10-16 %.
Deutsche und Schweizer suchen Stabilität und Qualität. Sie bevorzugen das „ruhige” Segment an der Küste und in Tirana mit guter Infrastruktur und stabilen Mieteinnahmen.
Skandinavier schätzen das Klima und die Natur Albaniens. Norwegen, Schweden und Finnland kaufen ebenfalls aktiv Immobilien und entscheiden sich für einen hohen Lebensstandard zu moderaten Preisen.
Franzosen und Briten sind „spät dran”, aber aktiv. Das Interesse dieser Länder an Albanien wächst, da es sie mit seinen im Vergleich zu Südfrankreich und Spanien relativ niedrigen Preisen anzieht.
Die Amerikaner setzen auf einen „frühen Einstieg“. Albanien ist für Amerikaner nach wie vor ein „neues“ Reiseziel, mit wachsendem Interesse an Villen und großen Apartments.
Ukrainer sind ein wachsendes, aber nischenhaftes Segment. Nach 2022 ist das Interesse seitens der Ukraine deutlich gestiegen, und Ukrainer bevorzugen die Küste für einen Umzug und den Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung.
Russische und andere postsowjetische Investoren – aufgrund des Sanktionsdrucks ist ihr Anteil zurückgegangen, aber das Interesse besteht weiterhin, insbesondere über Unternehmen und Verwandte.
Bürger aus Kasachstan und Weißrussland investieren weiterhin aktiv, insbesondere an der Küste und in Großstädten.
Andere EU-Länder kaufen aktiv an der Südküste, insbesondere in der Hochsaison.
Warum Albanien für ausländische Investoren attraktiv ist:
Freier Zugang zu Wohnraum. Ausländer können frei Wohnungen, Häuser und Gewerbeimmobilien kaufen, mit Ausnahme von landwirtschaftlichen Flächen.
Hohe Rentabilität und Preisanstieg. Die jährliche Mietrendite an der Küste kann 7 % und mehr erreichen, in touristischen Spitzenlagen sogar zweistellige Werte.
Starker Investitionsfluss. Im Jahr 2024 beliefen sich die ausländischen Investitionen in Immobilien auf rund 380 Millionen Euro, und im zweiten Quartal 2025 erreichte dieser Wert einen Rekordwert von 149 Millionen Euro.
Aufenthaltsgenehmigung und „Lebenspaket”. Die Ausländergesetze ermöglichen es, eine Aufenthaltsgenehmigung auf der Grundlage von Investitionen in Wohnraum zu erhalten.
Risiken und Perspektiven: Der starke Zustrom ausländischer Investoren führt bereits zu einem Anstieg der Immobilienpreise für die lokale Bevölkerung. Albanien bleibt jedoch ein EU-Beitrittskandidat mit groß angelegten Infrastrukturprojekten (neuer Flughafen in Vlora, Umbau des Hafens in Durrës), was die langfristige Nachfrage nach Wohnraum stützt.
Trotz des zunehmenden Wettbewerbs auf dem Markt behält Albanien sein Potenzial als „letzte erschwingliche Riviera Europas”, was es für Investoren attraktiv macht. Für den Markteintritt sind jedoch eine professionelle rechtliche Prüfung und ein Verständnis der tatsächlichen Rentabilität erforderlich.
Der Wiener Wohnimmobilienmarkt zeigt gemischte Tendenzen: Insgesamt sinken die Preise für Wohnungen, in den besten Lagen ist jedoch ein stabiler Anstieg zu verzeichnen. Dabei bleibt die Nachfrage, insbesondere nach Mietwohnungen, hoch, während der Neubau zurückgeht.Im vierten Quartal 2024 sank der Gesamtpreisindex in Österreich um 1,08 % und in Wien um 2,08 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Jahres 2023 (–3,91 % inflationsbereinigt). Dabei sind die quartalsweisen Veränderungen in Wien minimal, mit einem kaum spürbaren Rückgang (real ca. –0,55 %). In den Premiumlagen (Innenstadt, Döbling) betrug der Preisanstieg innerhalb eines Jahres jedoch bis zu +5–15 %. Preise nach Stadtteilen Durchschnittspreis in Wien im Juni 2025 – ca. 5.500 €/m² Innenstadt (1. Bezirk): ca. 25.000 €/m² (Anstieg +29,8 %) Vororte (Floridsdorf, Donaustaadt): 3.500–5.000 €/m² Entsprechend liegt die Spanne (Via Investropa) zwischen 3.600 €/m² (Vororte) und 27.000 €/m² (Zentrum). Kaufen oder mieten? Durchschnittliche Miete für eine 1-Zimmer-Wohnung:Im Zentrum – 1.000–1.100 €/Monat, in den Vororten – 700–1.000 €/Monat Die Bruttomietrendite liegt bei 3–4 %, im Zentrum höher bei kurzfristiger Vermietung (Airbnb bis zu 91 €/Tag, Auslastung ~77 %). Kreditzinsen: ca. 3,2–3,9 % (10 Jahre). Einmalige Kaufnebenkosten (Notar, Gebühren) – ca. 9–13 % des Kaufpreises.Dabei werden für 2025 nur etwa 1.800 neue Mietwohnungen erwartet – das sind 60 % weniger als 2024. Auch das Volumen der neuen Hypothekarkredite ist zurückgegangen: ~11,3 Mrd. € im Jahr 2024 gegenüber 23,2 Mrd. € im Jahr 2022. Im Jahr 2024 ist das Volumen des Wohnungsbaus um 4,9 % zurückgegangen (nach Angaben bis zum 3. Quartal). Bis 2026 erwarten Experten einen moderaten Preisanstieg aufgrund der Verbesserung der wirtschaftlichen Lage und der Überwindung des Abschwungs im Baugewerbe. Der Mietmarkt wird wachsen: Die Renditeerwartungen liegen bei 3–4 %, insbesondere bei kurzfristigen Mietverträgen. Der anhaltende Wohnungsmangel, die aktive Zuwanderung und die Stadtpolitik sorgen für eine langfristige Nachfrage.
Der Wohnimmobilienmarkt in Montenegro verzeichnet im Jahr 2025 ein stabiles Wachstum, das auf die hohe Nachfrage ausländischer Investoren, das begrenzte Angebot und die positiven wirtschaftlichen Erwartungen im Zusammenhang mit dem möglichen Beitritt des Landes zur Europäischen Union im Jahr 2026 zurückzuführen ist.
Aktuelle Marktsituation
Nach Angaben des Portals Tranio liegt der durchschnittliche Preis für Wohnungen in Montenegro bei etwa 3.800 Euro pro Quadratmeter und für Häuser bei etwa 3.600 Euro pro Quadratmeter. Die Preise variieren jedoch erheblich je nach Region und Art der Immobilie.
Küstenregionen
Tivat: Die Preise für Wohnungen liegen zwischen 3.500 und 5.500 Euro/m², insbesondere in den Gebieten in der Nähe von Porto Montenegro.
Budva: Der Quadratmeterpreis in Neubauten liegt zwischen 3.000 und 4.200 Euro, in fertiggestellten Objekten zwischen 2.800 und 3.800 Euro.
Kotor: Die Immobilienpreise liegen zwischen 2.400 und 3.800 Euro/m².
Herceg Novi: Der Quadratmeterpreis erreicht 5.800 Euro.
Andere Regionen
Bar: Die Preise für Häuser liegen im Durchschnitt bei 1.300 Euro/m², was diese Region für Investoren erschwinglicher macht.
Podgorica: In der Hauptstadt des Landes beginnen die Preise für Wohnungen bei 800 Euro/m² und für Häuser bei 1.000 Euro/m².
Faktoren, die den Preisanstieg beeinflussen
Hohe Nachfrage ausländischer Investoren: Montenegro zieht Käufer aus Europa, Russland und dem Nahen Osten dank seiner loyalen Steuerpolitik und seiner attraktiven geografischen Lage an.
Begrenztes Angebot: Der Bau neuer Objekte kann mit der steigenden Nachfrage nicht Schritt halten, insbesondere in den Küstengebieten, was zu einer Wohnungsknappheit führt. Wirtschaftswachstum und Aussichten auf EU-Beitritt: Der erwartete Beitritt Montenegros zur Europäischen Union macht die Region für langfristige Investitionen stabiler, was sich positiv auf den Immobilienmarkt auswirkt.
Prognose für 2026
Experten prognostizieren, dass die Immobilienpreise in Montenegro im Jahr 2026 weiter steigen werden. In den gefragtesten Regionen wie Budva und Tivat könnte der Anstieg bis zu 15 % betragen. Dies macht Investitionen in montenegrinische Immobilien besonders unter den Bedingungen eines begrenzten Angebots und einer stabilen Nachfrage vielversprechend.
Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im zweiten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um durchschnittlich 9,9% gesunken.
Dies ist der stärkste Rückgang seit Beginn der Datenerhebung im Jahr 2000.
Im Zeitraum April-Juni 2022 erreichten die Wohnungspreise in Deutschland nach Angaben von Destatis ein Rekordniveau.
Der vierteljährliche Rückgang der Wohnimmobilienwerte verlangsamt sich indes weiter, was darauf hindeutet, dass sich der durch die allgemeine Konjunkturabschwächung und steigende Hypothekenzinsen verursachte Marktrückgang seinem Ende nähern könnte.
Der Hauspreisindex ist im zweiten Quartal gegenüber dem ersten Quartal um 1,5 % gesunken. Zum Vergleich: Im Zeitraum Januar-März 2023 lag der Rückgang bei 2,9 % gegenüber dem Vorquartal und im Zeitraum Oktober-Dezember 2022 bei 5,1 %.
Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im ersten Quartal um 6,8 % gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum gesunken.
Dies ist der stärkste Rückgang seit Beginn der Datenerhebung im Jahr 2000.
Der Wert der Häuser fiel im Zeitraum Januar-März um 3,1 % im Vergleich zu den vorangegangenen drei Monaten.
Die wahrscheinlichsten Gründe für den Nachfragerückgang bei potenziellen Hauskäufern sind höhere Hypothekenzinsen und die anhaltend hohe Inflation. Dies wiederum führt zu sinkenden Hauspreisen, so der Bericht.
In den sieben größten Städten des Landes (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf) sank der Wert von Ein- und Zweifamilienhäusern im ersten Quartal um 10,4 % im Vergleich zum Vorjahr, während Wohnungen um 6,4 % zurückgingen.
