Según informa El Economista Serbio, según los últimos datos correspondientes al primer trimestre de 2026, el mercado de oficinas de Belgrado sigue siendo uno de los más estables de la región del sudeste de Europa: la tasa de desocupación es baja, los alquileres están subiendo, la nueva oferta es limitada y el volumen principal de la futura construcción se concentra en Nuevo Belgrado.
Según datos de CBS International / Cushman & Wakefield, en el primer trimestre de 2026 no se entregaron nuevos edificios de oficinas en Belgrado, y el volumen total del parque de oficinas moderno se mantuvo en 1,457 millones de metros cuadrados. Hay unos 120 mil m² en fase de construcción, de los cuales se espera que aproximadamente 47 mil m² estén terminados antes de que finalice 2026. Alrededor del 65 % del parque en construcción pertenece a la clase A.
La tasa de desocupación se mantiene moderada: un 5,53 % en el conjunto del mercado. Se trata de un nivel favorable para los arrendadores y un indicio de que el mercado no está sobrecalentado por la nueva oferta.
Las tarifas de alquiler de las oficinas de clase A en Belgrado en el primer trimestre de 2026 oscilaron entre 16,5 y 18,5 euros/m² al mes, mientras que en los mejores edificios de primera categoría las tarifas superaron los 19 euros/m² al mes. En el caso de las oficinas de clase B, el rango oscilaba entre los 12 y los 14 euros/m² al mes.
Tendencia principal: los inquilinos están dispuestos a pagar más por edificios nuevos, energéticamente eficientes y bien situados, especialmente en Nuevo Belgrado. Sin embargo, el parque inmobiliario antiguo y de menor calidad no experimenta el mismo impulso en los precios.
En el primer trimestre de 2026, la absorción ascendió a 23,09 mil m². Se trata de una cifra modesta para principios de año, y la estructura de la demanda refleja un comportamiento más cauteloso por parte de los arrendatarios. Las operaciones de hasta 500 m² dominaron el mercado, mientras que el tamaño medio de las operaciones se redujo de 740 m² a finales de 2025 a 608 m² en el primer trimestre de 2026.
CBRE, en su previsión para el mercado de Europa Sudoriental (SEE), señala que en 2025 el parque de oficinas de Belgrado creció aproximadamente un 7 %, y que la expansión continuará de forma gradual, principalmente en Nuevo Belgrado. Entre los proyectos significativos en fase de desarrollo se citan Delta Tower, Panorama Office, Afi City Zmaj North and East, West Gate y otros.
Es importante tener en cuenta las diferencias metodológicas: CBS/Cushman & Wakefield estima que el parque total de oficinas modernas de Belgrado asciende a aproximadamente 1,46 millones de metros cuadrados, mientras que CBRE, en un informe independiente sobre el primer trimestre de 2026, habla de más de 1,104 millones de metros cuadrados de espacio de oficinas especulativo moderno. La diferencia se debe a que las empresas pueden contabilizar de forma distinta sus propios edificios, los proyectos mixtos, el stock especulativo y el parque total de oficinas modernas.
Belgrado no sigue el mismo patrón que muchos mercados occidentales, donde la tasa de desocupación de oficinas aumentó drásticamente tras la pandemia. Las razones son otras: un menor volumen de parque inmobiliario institucional antiguo, una oferta nueva limitada, la concentración de la demanda en edificios modernos y el mantenimiento del papel de la oficina para los sectores de las tecnologías de la información, las finanzas, las empresas de servicios y las corporaciones internacionales.
El principal riesgo no es un exceso generalizado de oficinas, sino una posible presión local sobre los precios en determinados proyectos nuevos, en caso de que varios inmuebles de gran envergadura salgan al mercado al mismo tiempo.
Belgrado, inmobiliaria de oficinas
Related:
