El centro de análisis Experts Club evalúa la situación del mercado inmobiliario de almacenes de Ucrania en 2026 como una fase de transición de la recuperación poscrisis a un nuevo ciclo de crecimiento, en el que la principal limitación no es la demanda, sino la escasez de espacios de calidad, los elevados costes de construcción y los riesgos de seguridad.
Tras una fuerte caída en 2022, cuando una parte significativa de la infraestructura de almacenes de la región de Kiev resultó dañada o destruida, el mercado recuperó gradualmente su actividad entre 2023 y 2025. La reactivación más notable se produjo en la región de Kiev y en el oeste de Ucrania, sobre todo en la región de Lviv.
Al cierre de 2025, el mercado de almacenes de Kiev registró la mayor actividad de la última década. La absorción bruta de superficie de almacenes alcanzó unos 217 000 m², un 30 % más que el año anterior. El volumen de nueva oferta fue de unos 216 000 m², y la oferta total volvió prácticamente a los niveles anteriores a la guerra: unos 1,57 millones de m².
La tasa de desocupación en el mercado de Kiev se mantuvo muy baja: alrededor del 3,5 %. Esto significa que, a pesar de la incorporación de un volumen significativo de nuevas superficies, el mercado las absorbe rápidamente. Para los inquilinos, esto plantea el problema de encontrar grandes lotes de calidad, especialmente de más de 5 000-10 000 m². Para los promotores y propietarios de inmuebles, por el contrario, esto crea las condiciones para un aumento gradual de las tarifas y el lanzamiento de nuevos proyectos.
En 2026, Experts Club prevé una dinámica más equilibrada. Tras un 2025 récord, el volumen de nuevas incorporaciones en la región de Kiev podría reducirse hasta aproximadamente 90 000 m². Esto significa que el aumento de la oferta será significativamente menor que el año pasado, mientras que la demanda por parte de los principales grupos de inquilinos se mantendrá.
Los principales motores de la demanda siguen siendo el comercio minorista, el comercio electrónico, los operadores 3PL, el sector farmacéutico, los distribuidores, las empresas de bienes de consumo de alta rotación (FMCG) y las empresas que están reestructurando su logística para adaptarse a las condiciones de guerra. En la estructura de la demanda crece el papel de las empresas que no solo necesitan «almacenes básicos», sino instalaciones modernas de clase A y B con eficiencia energética, autonomía, mayor seguridad, infraestructura de muelles, posibilidad de control de temperatura y adaptación a las normas farmacéuticas o alimentarias.
Las tarifas de alquiler se mantienen estables. En la región de Kiev, la tarifa prime en 2025 rondaba los 5,3 dólares por m² al mes, sin IVA ni gastos operativos, lo que corresponde al nivel máximo anterior a la guerra. En su equivalente en hryvnia, las tarifas para los almacenes secos aumentaron aproximadamente un 9 % desde principios de año y se situaron en el rango de 200-250 UAH por m² al mes. En 2026 es probable que se produzca un nuevo aumento moderado de las tarifas, especialmente en el segmento de inmuebles de calidad con características escasas.
La región de Lviv sigue siendo el segundo centro clave para el desarrollo de la inmobiliaria de almacenes. Sus ventajas son la relativa seguridad, la proximidad a la frontera con la UE, su papel como centro logístico occidental, la demanda por parte de empresas relocalizadas, el comercio electrónico, el comercio minorista y los operadores internacionales. Las tarifas medias en la región de Lviv para almacenes de clase A y B en 2025 rondaban los 5-5,5 dólares por m² al mes, y según algunas estimaciones, los 6-6,5 dólares en inmuebles de calidad.
Al mismo tiempo, en la región de Lviv ya se observa un aumento local de la desocupación debido a la puesta en marcha de nuevas fases de complejos logísticos. Esto no significa una sobresaturación, pero indica una transición gradual del mercado hacia una fase más competitiva. Las zonas con mayor potencial siguen siendo las que se dirigen hacia la frontera con Polonia, las rutas hacia Kiev, así como las zonas de los futuros parques industriales.
En las regiones centrales, en particular en las provincias de Vinnytsia, Khmelnytskyi y Ternopil, la demanda la generan principalmente las empresas agrícolas, los productores locales, los distribuidores y las empresas que buscan ubicar sus almacenes más cerca del consumidor interno. Estas regiones están por detrás de Kiev y Lviv en cuanto a liquidez, pero tienen potencial para el desarrollo de almacenes de clase B, logística agrícola, complejos de producción y almacenamiento y distribución regional.
Las regiones orientales y las situadas cerca del frente siguen siendo las de mayor riesgo. Allí, la demanda se centra principalmente en naves temporales o de menor categoría, pero la actividad inversora se ve limitada por factores de seguridad. Dnipro sigue siendo un importante centro industrial y logístico, aunque los inversores aplican una prima de riesgo más elevada a los proyectos que se desarrollan allí.
La tendencia clave de 2026 será el aumento de la demanda de formatos especializados. Se trata de almacenes multitemperatura, almacenes farmacéuticos, logística alimentaria, instalaciones para el comercio electrónico, logística de última milla cerca de las grandes ciudades, así como proyectos «build-to-suit» para un inquilino concreto. En estos formatos, la escasez de oferta es más notable.
Un factor aparte es la sostenibilidad energética. Tras los ataques al sistema energético, los arrendatarios valoran cada vez más el almacén no solo por su ubicación y el precio del alquiler, sino también por la presencia de generadores, fuentes de energía alternativas, ingeniería de calidad, la posibilidad de suministro eléctrico de reserva, la seguridad contra incendios y el funcionamiento estable en condiciones de cortes de suministro.
El interés inversor por los inmuebles de almacenamiento se está recuperando, pero sigue siendo selectivo. Los activos más atractivos son los almacenes de clase A ya terminados o casi terminados en las regiones de Kiev y Lviv, así como los proyectos con inquilinos sólidos y contratos a largo plazo. Para el inversor, la cuestión clave no es solo la rentabilidad, sino también la liquidez del activo, la calidad del arrendatario, la seguridad de la ubicación y el coste de la finalización de la obra.
La rentabilidad actual de mercado de los activos logísticos de calidad en Ucrania puede seguir siendo superior a la de la mayoría de los países de la UE, debido a la prima de riesgo por la guerra. Sin embargo, es precisamente esta prima la que constituye la principal limitación para la llegada generalizada de capital institucional. Los inversores extranjeros se interesan por el segmento, pero en su mayoría adoptan una postura de espera o barajan asociaciones con actores locales.
Para los promotores, 2026 será un año complicado debido al elevado coste de la construcción. El encarecimiento de los materiales, la energía, la logística, los seguros, la financiación y las obras de construcción limita la puesta en marcha de nuevos proyectos, especialmente sin un contrato previo con el arrendatario. Por lo tanto, la proporción de construcción especulativa seguirá siendo limitada, mientras que el «build-to-suit» y el «phased development» serán los modelos más populares.
Principales riesgos del mercado en 2026:
amenazas a la seguridad y riesgo de daños a la infraestructura;
escasez de terrenos de calidad cerca de los principales corredores de transporte;
alto coste de la construcción y la financiación;
riesgos cambiarios en los pagos de alquiler en hryvnia;
escasez de grandes parcelas listas para construir;
acceso limitado al capital a largo plazo;
inestabilidad en el suministro energético;
cautela de los inversores extranjeros.
Al mismo tiempo, la demanda fundamental de inmuebles de almacenamiento sigue siendo fuerte. El mercado ucraniano sigue teniendo un déficit estructural de espacios logísticos de calidad en comparación con los países de Europa Central. La guerra ha acelerado el cambio en la logística: las empresas necesitan almacenes más flexibles, más cercanos al consumidor, con mejor ingeniería, autonomía y la capacidad de modificar rápidamente las cadenas de suministro.
Según el escenario base de Experts Club, en 2026 el mercado inmobiliario logístico de Ucrania mantendrá un crecimiento moderado de las rentas, una baja tasa de desocupación en la región de Kiev, actividad en la región de Lviv y una expansión gradual de la oferta de calidad en las regiones centrales. La mayor demanda se centrará en inmuebles de clase A, almacenes multitemperatura, logística farmacéutica, almacenes de última milla y proyectos «build-to-suit».
El escenario optimista prevé un retorno más activo del capital extranjero, la puesta en marcha de nuevos parques industriales y la aceleración de la construcción en el oeste y el centro de Ucrania. El escenario negativo está relacionado con el aumento de los riesgos de seguridad, nuevos daños a la infraestructura logística, el aumento del coste de la financiación y la disminución de la actividad inversora.
Conclusión de Experts Club: el sector inmobiliario de almacenes sigue siendo uno de los segmentos más resistentes del sector inmobiliario comercial de Ucrania. En 2026, este mercado ya no parecerá estar en crisis, pero aún no se habrá normalizado por completo. Su principal característica es la escasez de oferta de calidad, mientras se mantiene la demanda real por parte del comercio minorista, la logística, el comercio electrónico, la industria farmacéutica y la distribución.
Para los promotores, esto supone la oportunidad de poner en marcha nuevos proyectos, siempre que se trabaje con claridad con los arrendatarios. Para los inversores, supone una oportunidad de entrar en un segmento con mayor rentabilidad, aunque con un riesgo elevado. Para los arrendatarios, implica la necesidad de planificar con antelación sus necesidades de almacenamiento, ya que cada vez resulta más difícil encontrar un gran almacén de calidad «aquí y ahora» en Ucrania.
EXPERTS CLUB, inmuebles de almacenamiento
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