El porcentaje de transacciones de inversión en la estructura de ventas del mercado inmobiliario primario se sitúa en torno al 15%, más del doble de la cifra anterior a la guerra, según una encuesta entre promotores realizada por Interfax-Ucrania.
«La proporción de pisos de inversión varía según las distintas clases de inmuebles residenciales. La tasa media de este tipo de transacciones se sitúa en torno al 15%. Desde principios del año pasado, la proporción de apartamentos en construcción prácticamente no ha variado, mientras que se ha reducido a la mitad en comparación con el período anterior a la guerra», declaró KAN Development a la agencia.
Según la empresa, el retrato de los inversores no ha cambiado significativamente, pero hay más compradores de las regiones y quienes desean adquirir apartamentos familiares de varias habitaciones.
Según la promotora Alliance Novobud, la proporción de transacciones de inversión en su estructura de ventas es actualmente de una media del 15%, mientras que antes de la invasión a gran escala la cifra era del 20-25% en Brovary y del 30-40% en Kiev.
Según Iryna Mikhalova, CMO de Alliance Novobud, hay una gran demanda de casas terminadas o muy terminadas, pero también crece el interés por invertir en la fase de excavación debido a la creciente escasez de pisos terminados.
«El retrato del comprador no ha cambiado mucho. En la mayoría de los casos, se trata de personas, inversores privados, que se dedican al negocio del alquiler o planean vender el inmueble por cesión. También hay personas jurídicas que compran pisos al por mayor para revenderlos una vez reformados. Tienen muchas esperanzas puestas en la demanda de compradores en el marco de los programas eOselya y eRestoration», señaló el experto.
Kovalska Real Estate también observó una recuperación moderada de la demanda de inversión. Según Igor Subotenko, director de la empresa, la proporción de este tipo de transacciones es actualmente del 20% en la clase confort.
«Se compran apartamentos para ahorrar dinero y aumentar el margen de construcción de principio a fin, ya que el coste de cada nuevo proyecto es cada vez mayor», explicó.
Según el experto, los inversores están interesados en apartamentos para familias de cuatro o más personas: apartamentos zonificados de un dormitorio de hasta 60 m2, apartamentos de dos y tres dormitorios de hasta 110 m2.
La proporción de la demanda de inversión en la estructura de ventas de Intergal-Bud es actualmente del 10-15%, mientras que el año pasado era del 5-10%, y antes de la invasión a gran escala era del 40% o más. Al mismo tiempo, el retrato del inversor ha cambiado algo.
«Antes de la invasión a gran escala, registramos un interés considerable en la inversión primaria entre los propietarios de empresas y los representantes de la industria de TI. En 2021, los jóvenes de entre 28 y 30 años compraban viviendas para ganar dinero. Ahora son personas de más de 40 años, entre las que casi no hay representantes de las industrias tecnológicas y creativas, pero sí muchos empleados y funcionarios», afirma Anna Laevska, Directora Comercial de Intergal-Bud.
Según ella, la proporción de desplazados internos entre los inversores también ha aumentado, ya que invierten los ahorros que les quedan en metros cuadrados para ganar dinero después de comprar una vivienda.
Según Daria Bedia, Directora de Marketing del Grupo DIM, los clientes de la promotora compran principalmente viviendas para sí mismos, pero alrededor del 10% de las transacciones son de inversión. La mayoría de los inversores son profesionales, que ya han tenido propiedades en cartera.
Los apartamentos de un dormitorio son los más demandados en la clase confort+, y la superficie solicitada disminuye una media de 15 m2.
El Grupo también está estudiando introducir en sus proyectos un formato de viviendas de renta gestionadas por un operador profesional.
«Se trata de un producto independiente que estamos desarrollando activamente. Dos de nuestros proyectos incluyen apartamentos con servicios hoteleros como parte del desarrollo residencial. El valor añadido incluye el mejor servicio para los propietarios por parte de operadores de renombre, la posibilidad de alojar cómodamente a familiares y amigos en sus casas sin violar su intimidad, y una infraestructura interna bien desarrollada, ya que los apartamentos se convierten en un centro de atracción de servicios adicionales: spa, restaurante, coworking, zonas infantiles, etc.», explicó Bedia.
Según Roman Davymuka, Consejero Delegado de Avalon, los promotores están desarrollando activamente servicios adicionales para las viviendas de inversión.
«La gente invierte sobre todo a largo plazo: si compran un apartamento, quieren reformarlo y luego recibir ingresos por alquiler. Creemos que los servicios holísticos especiales del promotor, incluidas las reparaciones, son el futuro del producto, y el mercado evolucionará hacia apartamentos totalmente acabados», afirma.
Kovalska Real Estate está considerando la posibilidad de ofrecer un servicio de renovación llave en mano. Se espera que el coste de las reparaciones sea de 400 dólares por metro cuadrado. Está previsto que el servicio se ponga en marcha en la nueva fase del complejo residencial Rusanivska Havan, señaló el director de la empresa.
Según el servicio de prensa de KAN Development, el promotor ha puesto en marcha el servicio KAN Market, que permite a los clientes vender o alquilar su propiedad y gestionar el ciclo completo.
Por su parte, Alliance Novobud está explorando varios formatos de servicios adicionales para viviendas de inversión, incluida la gestión tanto de apartamentos como de plazas de aparcamiento.
«Estamos estudiando la posibilidad de contratar a socios externos para llevar a cabo la colaboración, así como a una empresa de gestión interna», dijo Mikhaleva.
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DIM Group está desarrollando un formato de propiedad de renta, apart-hoteles con servicios hoteleros, como parte de sus proyectos, dijo Daria Bedia, Directora de Marketing de DIM Group, en respuesta a una pregunta de Interfax-Ucrania.
«Estamos estudiando la posibilidad de incluir en nuestros proyectos inmuebles de renta (apartamentos gestionados por un operador profesional). Se trata de un producto independiente que estamos desarrollando activamente. En dos de nuestros proyectos, los apartamentos con servicios hoteleros están previstos como parte del desarrollo residencial», dijo Bedia.
Según ella, el valor añadido para los futuros inversores incluye un mejor servicio para los propietarios de operadores conocidos, la posibilidad de alojar cómodamente a familiares y amigos en sus casas sin violar su intimidad, y una infraestructura interna bien desarrollada.
«Los apartahoteles se están convirtiendo en un polo de atracción de servicios adicionales: spa, restaurante, coworking, zonas infantiles, etc.», añade Bedia.
DIM Group se fundó en 2014 y está formado por seis empresas que cubren todas las fases de la construcción. Hasta la fecha, ha puesto en marcha 12 edificios en seis complejos residenciales con una superficie residencial total de más de 218 mil metros cuadrados. Están en construcción seis complejos residenciales de clase confort+ y business: «New Autograph», «Metropolis», «Park Lake City» y «Lucky Land».
Las transacciones de inversión representan hasta un 10% de la estructura de ventas del Grupo DIM, mientras que la demanda de espacio residencial ha disminuido en un 15%, declaró la Directora de Marketing del Grupo DIM, Daria Bedia, en respuesta a una consulta de Interfax-Ucrania.
«A día de hoy, tenemos alrededor de un 10% de operaciones de inversión en los formatos de clúster multifuncional, ecociudad, complejo multifuncional basado en el concepto de ciudad de 15 minutos en el centro histórico y de negocios central, mientras que la gran mayoría de las operaciones -algo más del 90% de ellas- siguen siendo exclusivamente para ellos. El hecho de que los inversores hayan empezado a volver al mercado es una señal alentadora», afirmó.
Según ella, las primeras operaciones de inversión en inmuebles de la empresa comenzaron a finales del verano y principios del otoño de 2023. Antes de eso, los inversores profesionales dudaban en volver al hormigón, pero la situación está cambiando.
«En primer lugar, la rentabilidad de determinados complejos y formatos, dado el alto ritmo de construcción, el éxito del concepto y la creciente demanda real de esta instalación, sigue siendo superior a la de los depósitos bancarios, incluso en tiempos de guerra. En segundo lugar, a la hora de valorar una inversión de futuro, la gente entiende que un lote líquido puede reportar entre un 50% y un 60% en el futuro si se elige una estrategia competente», afirma Bedia.
Según sus observaciones, la mayoría de los inversores actuales son los que tenían inmuebles en cartera antes de la guerra. Vienen con tres condiciones: altos índices de construcción, un concepto líquido y la marca del promotor, su reputación durante los dos últimos años de guerra.
Al mismo tiempo, la demanda de espacio ha disminuido alrededor de un 15%, mientras que el interés por las distribuciones europeas se ha duplicado. Una gran cocina-salón de 17 m2 en comfort+ y 20 m2 en el segmento business, dos cuartos de baño y dormitorios separados se están convirtiendo en atributos imprescindibles. La superficie de los apartamentos de 1 habitación, que son los que más se compran en el segmento de negocios, alcanza los 50-55 m2, la de los apartamentos de 2 habitaciones es de 75-80 m2 y la de los apartamentos de 3 habitaciones es de 100-120 m2.
En el segmento confort+, los compradores están más interesados en apartamentos de 1 habitación de 40-47 m2 con un salón-cocina de 20 m2 y un dormitorio independiente con vestidor. Los apartamentos superiores de 2 habitaciones tienen de 68 a 75 metros cuadrados con dos dormitorios separados y una cocina-sala de estar de 20 metros cuadrados, y los apartamentos de 3 habitaciones tienen 85-90 metros cuadrados con tres dormitorios separados, uno de los cuales es un dormitorio principal con su propio cuarto de baño y armario, y una gran cocina-sala de estar también es una prioridad.
El Grupo DIM se fundó en 2014 y está formado por seis empresas que abarcan todas las fases de la construcción. Hasta la fecha, ha puesto en servicio 12 viviendas en seis complejos residenciales con una superficie habitable total de más de 218 mil metros cuadrados. Se están construyendo seis complejos residenciales de clase confort+ y business: «New Autograph», «Metropolis», «Park Lake City» y «Lucky Land».
Los promotores ucranianos han concluido las primeras operaciones de compraventa de viviendas utilizando los certificados de vivienda expedidos como compensación por las viviendas destruidas en el marco del programa eRestoration.
En la actualidad, los certificados de vivienda se utilizan para comprar apartamentos en proyectos terminados, según ha declarado a Interfax-Ucrania Anna Laevska, directora comercial de Intergal-Bud.
«Los compradores se centran sobre todo en viviendas asequibles en los segmentos económico y de confort. Por el momento, en la región de la capital pueden participar en el programa apartamentos ya construidos en edificios que ya han recibido el certificado de puesta en servicio. Sin embargo, tenemos previsto ampliar la oferta con instalaciones en construcción. Estamos hablando de proyectos en Lviv», dijo.
Según Laevska, la primera transacción realizada en el marco del programa se refería a un apartamento de dos dormitorios con una renovación llave en mano en el complejo residencial Syretsky Gardens.
Según los promotores entrevistados por Interfax-Ucrania, a los compradores con certificados se les ofrecen compras a plazos y a crédito, la posibilidad de utilizar el certificado como pago inicial y, en algunos casos, ofertas y descuentos individuales.
El promotor Alliance Novobud también ha cerrado la primera operación en el marco del programa eRecovery: una familia de la región de Kiev compró un apartamento de tres dormitorios en un edificio ya construido del complejo residencial Madison Gardens, en Brovary, utilizando un certificado de vivienda.
«Hay peticiones, los titulares de certificados están interesados en diferentes formatos y clases de vivienda. El certificado eRecovery puede utilizarse para adquirir cualquier vivienda en todos los proyectos de Alliance Novobud. Tenemos ofertas individuales para cada solicitud. Por ejemplo, un descuento, un plan de pago a plazos o un préstamo por el importe restante por parte de bancos asociados en condiciones especiales», dijo Iryna Mikhalova, CMO de Alliance Novobud.
Según el servicio de prensa de Kovalska Real Estate, al comprar una vivienda utilizando un certificado en los proyectos del promotor, los clientes tienen acceso a todas las promociones y descuentos disponibles, incluido un programa de fidelidad para militares y rescatadores. También existe la opción de compra a plazos al 0% de interés hasta 3,5 años por un importe superior al valor del certificado.
Según la empresa, los clientes están interesados en adquirir apartamentos de dos y tres dormitorios en edificios ya construidos. Al mismo tiempo, en enero ya se han reservado apartamentos de dos certificados.
El promotor también espera ampliar su oferta con la ayuda de instalaciones de nueva construcción.
«Actualmente, el certificado puede utilizarse para adquirir un apartamento en tres casas encargadas por Kovalska. Estamos trabajando activamente, y pronto será posible aplicar el certificado a las viviendas en construcción», explicó la empresa.
El Grupo DIM también ofrece utilizar el programa de compra a plazos del promotor durante un máximo de cinco años si el importe del certificado no supera el coste del apartamento seleccionado. El programa cubre tanto los complejos residenciales ya construidos en Kiev y la región como los edificios en fase final de construcción.
«Ya estamos trabajando con las primeras solicitudes de titulares de certificados que han elegido un apartamento en nuestros complejos residenciales y han solicitado un depósito. En un futuro próximo, esperamos la aprobación de las solicitudes y la recepción de los fondos», declaró Daria Bedia, Directora de Marketing de DIM.
En general, los promotores encuestados se muestran cautelosamente optimistas sobre el programa de certificados de vivienda, señalando su importancia social.
«Se trata de una iniciativa gubernamental muy importante destinada a ayudar a los ucranianos que perdieron sus hogares durante la invasión a gran escala. Es difícil sobrestimar el componente social de eRestoration. Sin embargo, es difícil predecir si los certificados tendrán un impacto significativo en el mercado inmobiliario primario», afirma Laevska.
Según la experta, el programa de certificados puede seguir el ejemplo del programa de hipotecas asequibles eOselya, cuya cuota de transacciones en el mercado primario no supera el 2%.
Al mismo tiempo, con un apoyo competente y una financiación ininterrumpida, el programa de compensación puede convertirse en un potente motor del mercado, según Alliance Novobud.
«Programas gubernamentales como eHouse y eRestoration pueden tener un impacto significativo en la demanda y el poder adquisitivo de los ucranianos. Por ejemplo, en el marco del programa eHouse, algunos proyectos representan hasta el 40% de las ventas totales. El mercado de edificios nuevos tiene grandes expectativas puestas en eRestoration», resumió Mikhaleva.
A 31 de enero, se habían vendido 462 certificados por valor de 1.100 millones de UAH en el marco del programa de compensación eRestoration, y se habían reservado otros 311. El número total de solicitudes de indemnización asciende a 9.300, y se han emitido 2.600 certificados.
Como se informó anteriormente, el 10 de mayo de 2023, Ucrania puso en marcha el programa eRestoration, en virtud del cual los propietarios de viviendas dañadas empezaron a recibir indemnizaciones de hasta 200.000 UAH por reparaciones.
El 1 de agosto de 2023, Diia empezó a aceptar solicitudes de indemnización por las viviendas destruidas por la guerra. La indemnización se pagará a los propietarios individuales de viviendas que hayan sido destruidas debido a las hostilidades después del 24 de febrero de 2022, que no puedan ser restauradas y que estén situadas en territorio no ocupado y no en la zona de hostilidades activas. El 27 de diciembre de 2023, la Diia empezó a expedir certificados de vivienda.
En mayo de 2023, el Consejo de Ministros asignó 4.000 millones 433 millones 350.000 UAH para indemnizaciones en el marco del programa eRestoration, en noviembre – otros 1.500 millones UAH para indemnizaciones por bienes dañados y 2.500 millones UAH para certificados de bienes destruidos.
La transición a la flexibilidad del tipo de cambio gestionado aún no ha afectado a los precios de la vivienda en el mercado primario, pero puede cambiar el comportamiento de los compradores potenciales, y la subida del dólar en el futuro puede afectar a los costes de construcción, según los promotores ucranianos entrevistados por Interfax-Ucrania.
«No esperamos fuertes fluctuaciones de precios en el mercado primario. La vinculación al tipo de cambio actual del dólar estadounidense es una práctica habitual entre los promotores. Es decir, en caso de una depreciación significativa de la hryvnia frente al dólar, los precios por metro cuadrado en el equivalente en moneda nacional sí aumentarán. Sin embargo, actualmente no vemos ninguna razón para ello», declaró a la agencia Anna Laevska, Directora Comercial de Intergal-Bud.
Según ella, a corto plazo, el coste del metro cuadrado se verá influido principalmente por la dinámica de la demanda real y el coste de la construcción.
Al mismo tiempo, la subida del dólar puede provocar un aumento de los precios de los servicios de los contratistas y de los materiales de construcción, señaló Dmitry Novikov, director comercial de City One Development.
«En la actualidad, no vemos ningún requisito previo para una rápida subida de los precios en el mercado inmobiliario primario. Aunque el dólar se revalorice, no habrá cambios significativos en el mercado primario en un futuro próximo. Sin embargo, puede afectar al futuro: si sube el coste de los materiales de construcción, que están directamente ligados a la divisa, el coste de la construcción aumentará sin duda», afirmó.
Daria Bedia, Directora de Marketing del Grupo DIM, expresó una opinión similar.
«La política de precios en el mercado primario siempre está estrechamente vinculada a las fluctuaciones del tipo de cambio, ya que un gran porcentaje de los servicios de los contratistas y el coste de los materiales de construcción, por ejemplo, están ligados a la divisa estadounidense. Si el tipo de cambio sube significativamente, supondrá una carga adicional para el coste de la construcción, lo que hará subir el precio», afirma el experto.
Al mismo tiempo, la retórica sobre la «subida de precios» en el contexto de un tipo de cambio flexible no es más que una estratagema de marketing y un intento de persuadir a los compradores para que compren, señaló.
«No habrá un crecimiento rápido, dadas las limitaciones», dijo Bedia.
En caso de subida del dólar, los promotores sólo podrán frenar el crecimiento de los costes con la ayuda de las existencias de materiales de construcción adquiridas previamente, afirmó Irina Mikhaleva, directora de marketing de Alliance Novobud.
«Podemos afirmar con seguridad que, con el aumento del dólar, el coste de las materias primas también aumentará, sobre todo en hryvnia. El coste de la construcción también aumentará, ya que los fabricantes y proveedores de servicios y materiales de construcción subirán los precios. La única forma de frenar el crecimiento de los costes puede ser abastecerse de los materiales de construcción que se compraron antes y que ahora están a disposición de los constructores», dijo.
Mikhaleva señaló que la reacción del mercado sólo puede predecirse si el dólar sube gradualmente, sin saltos bruscos.
Por su parte, KAN Development cree que incluso una fluctuación brusca del tipo de cambio tendrá un impacto menor en el mercado inmobiliario.
«Incluso una fuerte fluctuación del tipo de cambio, si afecta al coste de los inmuebles, no afectará significativamente al mercado de la vivienda. Si el tipo de cambio baja un 10%, se fortalecerá más tarde. Los programas hipotecarios del Gobierno no se suspenderán y seguirán emitiéndose en hryvnia. En cuanto a las viviendas nuevas, los promotores seguirán ajustándose al precio de mercado en dólares. Hasta ahora, no vemos ningún factor que pueda desplomar bruscamente la hryvnia», comentó el promotor.
Según la oficina de prensa del Grupo Kovalska, la transición a la flexibilidad del tipo de cambio puede tener un impacto indirecto en la demanda y ralentizar el ritmo de recuperación del mercado promotor en medio de un descenso general del poder adquisitivo.
«Por ejemplo, los compradores que tienen ahorros en otra divisa y están dispuestos a comprar hoy pueden posponer sus decisiones de compra hasta que el tipo de cambio sea «mejor», mientras que los compradores que se plantean comprar al amparo de programas gubernamentales y asociados como eOselya, hipotecas preferentes, etc. pueden acudir al mercado secundario en busca de viviendas más baratas debido a la «incertidumbre»», señaló el promotor.
Susanna Karakhanyan, Jefa de Ventas de Greenville Group, también se refirió a la probabilidad de un cambio en el comportamiento de los compradores potenciales.
«Para quienes estén pensando ahora en comprar una vivienda, se abre una ventana de oportunidad para invertir antes de que el tipo de cambio haya cogido velocidad y haya empezado a crecer después del comercial. Es probable que esta situación acelere a los inversores que están dispuestos a pagar el precio completo de inmediato», dijo el experto a la agencia.
Además, la situación se ha vuelto impredecible para aquellos que planeaban contratar planes a plazos largos para la compra de viviendas.
«Mientras el tipo de cambio del NBU permaneció invariable durante más de un año, los inversores podían calcular claramente sus pagos. Ahora la situación será impredecible. Por lo tanto, los promotores intentarán tomar el control de la situación: por ejemplo, fijar el tipo de cambio durante cierto tiempo para no perder un comprador y demostrar fidelidad», dijo Karakhanyan.
Como ya se informó, el 3 de octubre el Banco Nacional de Ucrania pasó a un régimen de flexibilidad cambiaria gestionada.
Desde principios de otoño, las transacciones para la compra de apartamentos de clase de negocios con un precio medio de 2 mil dólares por metro cuadrado se han vuelto más frecuentes en el mercado inmobiliario primario, dijo a Interfax-Ucrania Daria Bedia, Directora de Marketing de DIM Group.
«Según las investigaciones de nuestros analistas, la clase business representa ahora el 25% de la estructura de ventas, aunque esta cifra era del 15% en primavera. Estas señales son alentadoras, por lo que esperamos un aumento de la demanda este otoño. Por supuesto, todo dependerá de las noticias en el frente, la frecuencia y las consecuencias de los bombardeos en la capital y los posibles cortes de electricidad. También somos conscientes de que es probable que esta categoría de compradores abandone Ucrania para pasar el invierno a finales de otoño», afirma Bedia.
Según ella, el nivel de demanda está directamente influido por el propio proyecto y su concepto, fase y actividad de construcción. Entre los criterios importantes figuran la reputación del promotor, su capacidad para cumplir su palabra en cuanto a plazos y promesas, así como la flexibilidad de las condiciones de compra en caso de pago al 100% y en caso de pago a plazos. Se presta mucha atención al tipo y la calidad de los materiales, la zonificación espacial, el diseño paisajístico, la empresa de servicios, la seguridad y los servicios de conserjería. Quienes eligen la clase business valoran un número suficiente de plazas de aparcamiento y un parking subterráneo con ascensor hasta las plantas residenciales.
Según los analistas del Grupo DIM, hay una gran demanda de apartamentos con una distribución correcta, más a menudo soluciones de planificación clásica o euroformatos con amplias cocinas y salones y habitaciones privadas aisladas.
La superficie de los apartamentos de un dormitorio, que se adquieren con más frecuencia en el segmento de negocios, alcanza los 50-55 metros cuadrados, la de los apartamentos de dos dormitorios – 75-80 metros cuadrados, la de los apartamentos de tres dormitorios – 100-120 metros cuadrados. Según el Director de Marketing de DIM, los atributos obligatorios de este tipo de apartamentos son una amplia zona de estar con ventanas panorámicas de 30 m2 o más, un dormitorio principal con vestidor y cuarto de baño independiente de 20 m2 o más, y una habitación infantil de 25 m2 o más con armario.
Al mismo tiempo, continúa la tendencia a reducir la superficie media de los pisos adquiridos.
Según ella, antes los hombres de negocios estaban interesados en apartamentos de tres dormitorios de 120-150 m2, mientras que ahora lo están en apartamentos de hasta 120 m2; al mismo tiempo, ahora hay más demanda de apartamentos de dos dormitorios de hasta 85 m2, frente a los 85-100 m2 de antes. Sólo la demanda de apartamentos de un dormitorio de 50-55 m2 no ha cambiado.
«La superficie media de los apartamentos en términos de demanda disminuyó en un 10-15%. Pero la mayor parte de los inmuebles vendidos se diseñaron antes de la guerra, por lo que los promotores siguen teniendo apartamentos grandes que no interesan mucho a los compradores. Al fin y al cabo, el recibo total de compra es ahora más importante. Por eso los promotores ofrecen condiciones más flexibles para los pisos grandes en cuanto a plazos y descuentos», resume Bedia.
DIM Group se fundó en 2014 e incluye seis empresas que cubren todas las fases de la construcción. Hasta ahora, ha puesto en marcha 12 edificios en seis complejos residenciales con una superficie residencial total de más de 218 mil metros cuadrados. Se están construyendo seis complejos residenciales de clase confort+ y business: «New Autograph», «Metropolis», «Park Lake City», «Lucky Land», etc.
