El mercado inmobiliario búlgaro ha seguido enfriándose drásticamente: en el tercer trimestre de 2026 se registraron en el país 45 312 transacciones, lo que supone la cifra más baja, al menos, desde 2005, año a partir del cual se dispone de datos comparables de la Agencia de Registro de Bulgaria.
En comparación con el periodo comprendido entre julio y septiembre de 2025, cuando se registraron 58 184 transacciones, el volumen del mercado se redujo en un 22,1 %. Por primera vez desde 2010, el número de transacciones en el tercer trimestre cayó por debajo de las 50 000.
El descenso se extendió a casi todo el país. Solo se registró un aumento en el número de transacciones en seis de las 113 ciudades incluidas en las estadísticas. Entre ellas se encuentran Blagoevgrad, donde las ventas aumentaron un 19,8 %, y Gotse Delchev, con un crecimiento del 11,2 %.
En Sofía se registraron 7 282 transacciones en el tercer trimestre, lo que supone un 21,2 % menos que el año anterior. En la provincia de Burgas, la cifra descendió un 14,3 %, hasta las 2 047 transacciones. De hecho, ambos mercados han vuelto a los niveles de 2023.
En la región de Plovdiv, el número de transacciones se redujo un 23,9 %, hasta las 3 356, lo que supone el nivel más bajo desde 2013. En Varna, la caída fue del 26,3 %, y el número de transacciones descendió por debajo de las 3 000 por primera vez desde 2015.
Se ha registrado un descenso aún más acusado en varios mercados turísticos y regionales. En Nesebar, donde también se contabilizan las transacciones de Sunny Beach, su número se redujo en un 37 %. En Razlog, que incluye el mercado de Bansko, la caída fue del 30,4 %; en Smolyan, del 30,7 %; y en Chepelare, de casi el 40 %.
Entre enero y septiembre de 2026 se registraron en Bulgaria 129 431 transacciones, lo que supone casi un 19 % menos que el año anterior. A modo de comparación, durante el mismo periodo de 2025 se realizaron 159 338 transacciones, en 2024, 152 316, y en 2023, 153 109.
No obstante, la caída en el número de transacciones aún no va acompañada de una bajada de los precios. Según datos del Instituto Nacional de Estadística de Bulgaria, en el segundo trimestre de 2026 los precios de la vivienda subieron un 15,5 % en términos interanuales y un 4,5 % en comparación con el primer trimestre. Bulgaria ocupó el segundo lugar en la UE en cuanto a la tasa de crecimiento interanual de los precios de la vivienda.
De este modo, se está produciendo una situación inusual en el mercado: el número de transacciones se reduce drásticamente, pero los precios siguen subiendo. Esto podría indicar una disminución de la oferta de inmuebles de calidad, una elevada proporción de compradores con fondos propios, así como una inercia de los precios tras el fuerte crecimiento de los últimos años.
Fuente oficial: Agencia de Registro de Bulgaria – estadísticas del Registro de la Propiedad.
La actitud positiva de los ucranianos hacia Bulgaria en agosto de 2026 disminuyó en comparación con la fase anterior del estudio: el 42,7 % de los encuestados valora positivamente el país, frente al 53,8 % registrado en marzo. Al mismo tiempo, el grupo más numeroso lo constituyen los ucranianos con una actitud neutral: el 47,6 %, según informa el centro de información y análisis Experts Club.
Según los resultados de la encuesta de agosto, el 11 % de los ucranianos tiene una actitud totalmente positiva hacia Bulgaria, mientras que el 31,7 % tiene una actitud mayoritariamente positiva. El 47,6 % de los encuestados mantiene una postura neutral. El 6,8 % expresó una actitud mayoritariamente negativa, el 0,6 % una actitud totalmente negativa, y otro 2,3 % no supo definirse.
De este modo, la proporción total de valoraciones negativas asciende al 7,4 %, y la diferencia entre la actitud positiva y la negativa es de +35,3 puntos porcentuales. A pesar del descenso de los indicadores positivos, las valoraciones favorables sobre Bulgaria superan casi seis veces a las negativas. Al mismo tiempo, casi uno de cada dos encuestados no expresa ni una actitud positiva ni negativa hacia el país.
En comparación con marzo de 2026, los cambios son bastante notables. En la encuesta anterior, el 14,2 % de los encuestados tenía una opinión totalmente positiva de Bulgaria, y otro 39,6 % —predominantemente positiva—. El indicador positivo global era del 53,8 %, el neutral —del 42,4 %—, mientras que las valoraciones negativas solo representaban el 2,3 %.
En cinco meses, el porcentaje de respuestas positivas se ha reducido en 11,1 puntos porcentuales, pasando del 53,8 % al 42,7 %. La actitud negativa ha aumentado en 5,1 puntos porcentuales, del 2,3 % al 7,4 %, y la actitud neutral, en 5,2 puntos porcentuales, hasta el 47,6 %. El saldo entre las valoraciones positivas y negativas se redujo de aproximadamente +51,5 puntos porcentuales en marzo a +35,3 puntos porcentuales en agosto.
En este contexto, la categoría «en general positiva» fue la que más se redujo —del 39,6 % al 31,7 %—, mientras que el porcentaje de respuestas totalmente positivas descendió del 14,2 % al 11 %. Así pues, el empeoramiento de los indicadores se debió simultáneamente al aumento tanto del segmento neutral como del negativo.
El fundador del centro de información y análisis Experts Club, el doctor en Ciencias Económicas Maksim Urakin, ya había llamado la atención anteriormente precisamente sobre la significativa proporción de percepciones indecisas o neutras respecto a Bulgaria.
«Este resultado no es tanto un indicio de indiferencia como de la ausencia de una presencia activa de Bulgaria en el panorama informativo de Ucrania», señalaba Urakin. Según su valoración, el problema no radica tanto en la imagen negativa que se ha formado, sino en la insuficiente visibilidad del país para el público ucraniano. Una comunicación más activa sobre la cooperación económica, humanitaria y otras formas de colaboración práctica podría contribuir a la formación de una actitud más definida.
La nueva oleada de la encuesta confirma en parte la validez de esta valoración: el porcentaje de encuestados neutrales se ha acercado de nuevo a la mitad. Al mismo tiempo, a diferencia de marzo, también ha aumentado el porcentaje de respuestas negativas, aunque sigue siendo considerablemente inferior al de las positivas.
La encuesta se llevó a cabo en agosto de 2026 mediante cuestionarios en línea de cumplimentación autónoma en el panel SunFlowerSociology entre 800 ciudadanos de Ucrania mayores de 18 años. La ronda anterior de la encuesta, realizada en marzo, también contó con 800 encuestados; la muestra era representativa por edad, sexo y región, y el margen de error teórico máximo para los indicadores al nivel del 50 % era de ±3,5 puntos porcentuales.
ACTIVE GROUP, BULGARIA, EUROPA CENTRAL Y ORIENTAL, EXPERTS CLUB, opinión pública, RELACIONES INTERNACIONALES, SOCIOLOGÍA, UCRANIA, Unión Europea, URAKIN
El mercado inmobiliario búlgaro ha seguido enfriándose drásticamente: en el tercer trimestre de 2026 se registraron en el país 45 312 transacciones, lo que supone la cifra más baja, al menos desde 2005, según los datos comparables de la Agencia de Registro de Bulgaria.
En comparación con el periodo julio-septiembre de 2025, cuando se registraron 58 184 transacciones, el volumen del mercado se redujo en un 22,1 %. Por primera vez desde 2010, el número de transacciones en el tercer trimestre cayó por debajo de las 50 000.
El descenso se extendió a casi todo el país. Solo se registró un aumento en el número de transacciones en seis de las 113 ciudades incluidas en las estadísticas. Entre ellas se encuentran Blagoevgrad, donde las ventas aumentaron un 19,8 %, y Gotse Delchev, con un crecimiento del 11,2 %.
En Sofía se registraron 7 282 transacciones en el tercer trimestre, lo que supone un 21,2 % menos que el año anterior. En la región de Burgas, la cifra descendió un 14,3 %, hasta las 2 047 transacciones. De hecho, ambos mercados han vuelto a los niveles de 2023.
Se ha registrado un descenso aún más acusado en varios mercados turísticos y regionales. En Nesebar, donde también se contabilizan las transacciones de Sunny Beach, su número se redujo en un 37 %. En Razlog, que incluye el mercado de Bansko, la caída fue del 30,4 %; en Smolyan, del 30,7 %; y en Chepelare, de casi el 40 %.
Entre enero y septiembre de 2026 se registraron en Bulgaria 129 431 transacciones, lo que supone casi un 19 % menos que el año anterior. A modo de comparación: durante el mismo periodo de 2025 se formalizaron 159 338 transacciones, en 2024 — 152 316 — y en 2023 — 153 109.
Sin embargo, la caída en el número de transacciones aún no va acompañada de una bajada de los precios. Según datos del Instituto Nacional de Estadística de Bulgaria, en el segundo trimestre de 2026 los precios de la vivienda subieron un 15,5 % en términos interanuales y un 4,5 % en comparación con el primer trimestre. Bulgaria ocupó el segundo lugar en la UE en cuanto a la tasa de crecimiento interanual de los precios de la vivienda. De este modo, se está produciendo una situación inusual en el mercado: el número de transacciones se está reduciendo drásticamente, pero los precios siguen subiendo. Esto podría indicar una reducción de la oferta de inmuebles de calidad, una elevada proporción de compradores que cuentan con fondos propios, así como la inercia de los precios tras el considerable crecimiento registrado en los últimos años.
La República Checa y Moldavia registran el mayor equilibrio entre opiniones positivas y negativas de los ucranianos entre los países de Europa Central y del Este incluidos en el estudio: 56,2 y 48,2 puntos porcentuales, respectivamente. Al mismo tiempo, el saldo de la percepción hacia Polonia en agosto de 2026 pasó a ser negativo, mientras que las valoraciones de Eslovaquia y Hungría mejoraron notablemente en comparación con las oleadas anteriores. Así lo atestiguan los resultados de la tercera oleada del estudio «La percepción de los ucranianos hacia los países del mundo», realizado por Active Group en colaboración con Experts Club, según informa el centro de información y análisis Experts Club.
La República Checa obtuvo el mayor porcentaje de valoraciones positivas en este grupo: un 61,3 %. El 32,1 % de los encuestados se muestra neutral hacia este país, el 5,1 % tiene una opinión negativa y otro 1,6 % no supo pronunciarse. El saldo entre las actitudes positivas y negativas es de 56,2 puntos porcentuales, frente a los 64,4 puntos porcentuales de marzo de 2026 y los 58,7 puntos porcentuales de agosto de 2025.
El 55,4 % de los encuestados tiene una actitud positiva hacia Moldavia, el 35,6 % se muestra neutral y el 7,2 % tiene una actitud negativa. El saldo es de 48,2 puntos porcentuales, por debajo de los 54,7 puntos porcentuales de marzo, pero por encima de la cifra de agosto del año pasado: 46,6 puntos porcentuales.
En cuanto a Rumanía, el 45,2 % de los encuestados expresó una actitud positiva, el 42,3 % una actitud neutra y el 9,8 % una actitud negativa. El saldo se ha reducido a 35,4 puntos porcentuales desde los 41,7 puntos porcentuales registrados en marzo. En Bulgaria, el porcentaje de valoraciones positivas es del 42,7 %, las neutras, del 47,6 %, y las negativas, del 7,4 %, mientras que el saldo es de 35,3 puntos porcentuales frente a los 51,5 puntos porcentuales de marzo.
A diferencia de la mayoría de los países del grupo, la actitud hacia Eslovaquia ha mostrado una notable mejora. El 40,7 % de los encuestados la valora positivamente, el 12,1 % negativamente y el 44,4 % de forma neutra. El saldo ha aumentado hasta los 28,6 puntos porcentuales, frente a los 16,1 puntos porcentuales de marzo de 2026 y los apenas 1,6 puntos porcentuales de agosto de 2025.
La dinámica negativa más acusada se ha registrado en relación con Polonia. El 34,6 % de los ucranianos tiene una opinión positiva al respecto, el 37 % negativa y el 25,4 % neutral. Como resultado, el saldo es de menos 2,4 puntos porcentuales, mientras que en marzo de 2026 era de más 41,7 puntos porcentuales y en agosto de 2025, de más 44 puntos porcentuales. El empeoramiento de la actitud hacia Polonia fue uno de los cambios más notables de la tercera oleada del estudio.
Hungría se mantiene en terreno negativo: el 22,9 % de los encuestados expresó una actitud positiva, el 35,6 % una negativa y el 37,4 % una neutra. Al mismo tiempo, su saldo ha mejorado hasta situarse en -12,7 puntos porcentuales, frente a los -33,6 puntos porcentuales de marzo y los -39,7 puntos porcentuales de agosto de 2025.
El fundador del centro de información y análisis Experts Club, subdirector de la agencia de noticias «Interfax-Ucrania» y doctor en Ciencias Económicas, Maksim Urakin, subrayó que la percepción pública de los Estados debe analizarse en paralelo con las relaciones económicas reales de Ucrania.
«Por eso es muy importante para nosotros analizar a nuestros principales socios. La primera recomendación es mostrar regularmente casos concretos, acciones concretas, la presencia aquí de fundaciones, embajadas, equipos y diplomáticos en el ámbito humanitario y en la ciencia. También hay que utilizar nuestros estudios sociológicos para extraer conclusiones y consolidar nuestras relaciones, sobre todo las comerciales», señaló Urakin.
El director de la empresa de investigación Active Group, Oleksandr Pozniy, destacó la importancia práctica de los resultados del estudio para la política económica y diplomática.
«No solo hay que fomentar el conocimiento general. En primer lugar, las asociaciones empresariales, el Ministerio de Economía y el Ministerio de Asuntos Exteriores deben trabajar para desarrollar las relaciones bilaterales y mejorar la balanza. Con los países con los que podamos tener una balanza positiva, hay que ampliar la cooperación», señaló Pozniy.
La encuesta se llevó a cabo en agosto de 2026 mediante cuestionarios en línea de autocompletado en el panel SunFlowerSociology entre 800 ciudadanos de Ucrania mayores de 18 años. Según los organizadores, la muestra es representativa en cuanto a edad, sexo y región, y el margen de error teórico máximo es del 3,5 %. Se trata de la tercera oleada del estudio, tras las encuestas de agosto de 2025 y marzo de 2026.
ACTIVE GROUP, BULGARIA, Eslovaquia, Europa Central, Europa del Este, EXPERTS CLUB, Hungría, Moldavia, Polonia, Pozniy, República Checa, Rumania, SOCIOLOGÍA, UCRANIA, URAKIN
En Ucrania hay registradas 256 empresas con beneficiarios búlgaros que han presentado sus cuentas anuales correspondientes al año 2025; de ellas, 46 —es decir, casi una de cada seis— tienen unos ingresos anuales superiores a 100 millones de hryvnias.
Los ingresos totales de estas empresas al cierre de 2025 ascendieron a 24 720 millones de hryvnias, un 6 % menos que el año anterior, según datos de Opendatabot publicados el 10 de agosto.
La empresa más grande con propietarios búlgaros por volumen de ingresos fue «Construction Machinery», dedicada a la distribución de maquinaria de construcción. Sus ingresos ascendieron a 4.43 mil millones de hryvnias, frente a los 4.29 mil millones de hryvnias de 2024.
En segundo lugar se situó la empresa «Green Cool», dedicada a la importación y distribución de productos alimenticios, con unos ingresos de 2.09 mil millones de hryvnias. El año anterior, la empresa obtuvo 2.79 mil millones de hryvnias.
El tercer puesto lo ocupó el operador energético «Elementum Energy Trade», con unos ingresos de 1.85 mil millones de hryvnias, frente a los 1.1 mil millones de hryvnias de 2024. Le siguen la fábrica de productos de vidrio de Kostopol, con 1.8 mil millones de hryvnias, y la central eólica de Dniéster, con 1.56 mil millones de hryvnias.
También se situaron entre las diez primeras «Plastkhim Ucrania», con unos ingresos de 1.510 millones de hryvnias, «Compressors International», con 1.280 millones de grivnas; «Sopharma Ucrania», con 950 millones de grivnas; la compañía de seguros «Euroins Ucrania», con 910 millones de grivnas, y «Sanvin 5», con 700 millones de grivnas.
De este modo, entre las mayores empresas ucranianas con capital búlgaro están representados varios sectores a la vez: el comercio, la energía, la producción industrial, la industria farmacéutica y los seguros.
Según datos de Opendatabot, un total de 256 empresas con beneficiarios búlgaros presentaron sus cuentas anuales correspondientes al año 2025. Al mismo tiempo, la concentración del negocio es bastante elevada: solo 46 empresas registran una facturación superior a los 100 millones de hryvnias al año.
El Gobierno de Bulgaria ha propuesto endurecer considerablemente las normas para mantener el permiso de residencia permanente de los extranjeros, incluidos los inversores. Según el proyecto de ley presentado en el Parlamento, los titulares de un permiso de residencia permanente podrían verse obligados a permanecer en Bulgaria al menos 183 días durante cada año natural.
El proyecto de ley n.º 52-602-01-29, relativo a la modificación de la Ley de Extranjería de la República de Bulgaria, fue presentado por el Consejo de Ministros ante la Asamblea Nacional el 28 de julio de 2026, según datos oficiales del Parlamento búlgaro.
Actualmente, el documento se encuentra en fase de tramitación, por lo que las nuevas normas aún no están en vigor.
La principal modificación se refiere a la distinción entre dos regímenes de residencia de los extranjeros.
Para los titulares del estatuto de residente de larga duración de la UE, se propone mantener el principio vigente, según el cual una ausencia prolongada e ininterrumpida del territorio de la Unión Europea puede constituir motivo para la pérdida de dicho estatuto.
Para los titulares de un permiso de residencia permanente búlgaro, se propone introducir un requisito nacional considerablemente más estricto: el extranjero deberá pasar efectivamente más de la mitad del año en Bulgaria.
De este modo, si el proyecto de ley se aprueba en su redacción actual, no bastará con ser titular formal de un permiso de residencia permanente búlgaro si se reside de forma permanente en otro país.
La nueva norma afectará a los inversores
Estos cambios revisten especial importancia para los extranjeros que hayan obtenido el permiso de residencia permanente por motivos de inversión.
La legislación búlgara vigente prevé varias opciones para obtener la residencia permanente a través de inversiones. En concreto, el portal oficial del Estado indica inversiones a partir de 1 millón de levas en determinados fondos de inversión búlgaros y en una serie de otros instrumentos, mientras que para determinados tipos de valores se establece un umbral de 2 millones de levas.
Tras la adopción del euro por parte de Bulgaria, las cantidades correspondientes se convierten a la nueva moneda a un tipo de cambio fijo. El antiguo umbral de 1 millón de levas equivale aproximadamente a 511 300 euros, mientras que 2 millones de levas equivalen a unos 1,02 millones de euros.
Sin embargo, hay otro aspecto que cambia de forma significativa: la inversión ya no permitirá automáticamente al titular de la residencia permanente vivir de forma permanente fuera de Bulgaria.
En la versión publicada del nuevo requisito no se prevé ninguna excepción específica para los residentes por inversión. Precisamente por ello, los cambios pueden reducir considerablemente el atractivo del programa de inversión búlgaro para aquellas personas que consideraban la residencia permanente, ante todo, como un estatus europeo adicional y no como una base para trasladarse efectivamente al país.
La nueva norma tiene un alcance potencialmente mucho más amplio que el segmento de inversión. También podrían verse afectados otros extranjeros con residencia permanente en Bulgaria, entre ellos las personas que hayan obtenido la residencia permanente tras una estancia prolongada en el país, algunos familiares de ciudadanos búlgaros y extranjeros de origen búlgaro.
De este modo, los cambios propuestos modifican de hecho el propio concepto de residencia permanente: el Estado quiere vincular más estrechamente la posesión de dicho estatus con la presencia física real de la persona en el país.
Esto puede resultar especialmente importante para los extranjeros que tienen la residencia permanente búlgara, pero que pasan la mayor parte del año trabajando o dirigiendo negocios en otros Estados de la UE, el Reino Unido, EE. UU., los países de la CEI o Oriente Próximo.
Los umbrales de inversión se convierten de levas a euros
Al mismo tiempo, el proyecto de ley adapta los requisitos financieros de la legislación en materia de inmigración a la transición de Bulgaria al euro.
En concreto, las cantidades anteriores en levas se sustituyen por sus equivalentes en euros.
El umbral de 1 millón de levas equivale aproximadamente a 511 000 euros, el de 2 millones de levas, a unos 1,02 millones de euros, y el de 6 millones de levas, a unos 3,07 millones de euros.
Se trata principalmente de una conversión técnica, por lo que el valor real de los requisitos de inversión no varía sustancialmente a raíz de este cambio.
Se mantiene la residencia permanente mediante inversiones en Bulgaria, pero se ha suprimido la ciudadanía por inversión
No obstante, es importante distinguir entre dos regímenes.
Bulgaria había renunciado anteriormente al régimen acelerado de obtención directa de la ciudadanía por inversión, que suscitaba serias críticas por parte de las instituciones de la UE.
Sin embargo, se mantienen los motivos de inversión para obtener la residencia permanente. La información oficial del Estado sigue contemplando varios tipos de inversiones que pueden servir de base para la concesión de un permiso de residencia permanente a un extranjero.
Es precisamente este régimen el que ahora podría volverse considerablemente menos «pasivo»: al inversor no le bastará con mantener sus inversiones; si se aprueban las enmiendas, también tendrá que pasar realmente una parte significativa del año en Bulgaria.
Por el momento, no se puede hablar de los 183 días obligatorios como una norma ya en vigor.
El proyecto de ley acaba de llegar al Parlamento y debe ser examinado por las comisiones competentes y seguir el procedimiento parlamentario. La Asamblea Nacional, en su página web oficial, lo indica por el momento como un documento presentado por el Consejo de Ministros, sin información sobre su aprobación definitiva.
Durante el proceso de tramitación, los diputados pueden modificar el requisito de los 183 días, añadir excepciones para determinadas categorías de extranjeros o establecer un período transitorio para quienes ya sean titulares de un permiso de residencia permanente.
Los juristas señalan, por su parte, la ausencia en la redacción inicial de un mecanismo de transición claro. Por ello, una de las cuestiones más importantes que se debatirán en el Parlamento será si los nuevos requisitos se aplicarán a los extranjeros que hayan obtenido la residencia permanente con arreglo a la normativa anterior.
