Un análisis del mercado inmobiliario búlgaro realizado por el portal Open4business ha revelado que el aumento de los precios de la vivienda en Bulgaria se ha ralentizado, pero la demanda extranjera sigue siendo notable.
El ritmo de crecimiento de los precios de la vivienda en Bulgaria comenzó a ralentizarse tras un fuerte repunte a lo largo de 2025, aunque el mercado en sí sigue en fase de crecimiento. Según datos del Instituto Nacional de Estadística de Bulgaria (NSI), en el primer trimestre de 2025 los precios de la vivienda subieron un 15,1 % en términos interanuales, en el segundo, un 15,5 %, y en el tercero, un 15,4 %, lo que indica que se mantiene un ritmo de encarecimiento elevado, aunque ya no acelerado.
Un factor adicional de crecimiento en 2025 fueron las expectativas de la transición de Bulgaria al euro a partir del 1 de enero de 2026. Los medios de comunicación búlgaros y los participantes en el mercado ya señalaban a finales de 2025 que parte de los compradores aceleraban sus decisiones precisamente a la espera del cambio de moneda, lo que estimulaba la actividad en el mercado inmobiliario.
Los extranjeros siguen desempeñando un papel destacado en el mercado inmobiliario búlgaro, especialmente en las localidades turísticas y costeras. No obstante, es importante tener en cuenta que no hay estadísticas oficiales completas del Estado búlgaro sobre los compradores de vivienda por nacionalidad para los años 2025-2026 de acceso público. La estructura más reciente y citada de la demanda extranjera se basa en datos de la Asociación Búlgara de Inmobiliarias y en estudios de mercado. Según estas estimaciones, en los años 2024-2025, entre los compradores extranjeros más activos se encontraban ciudadanos del Reino Unido, Alemania, Grecia, Israel, Rumanía, Turquía, Italia, Rusia, Ucrania y Polonia.
Los ucranianos, según estos mismos datos de mercado, se encuentran entre los 10 principales compradores extranjeros de viviendas en Bulgaria. Su demanda se explica tanto por la reubicación a causa de la guerra como por el interés inversor, sobre todo en propiedades de la costa del Mar Negro y en regiones turísticas. Entre los destinos más demandados se encuentran Varna, Burgas, Nesebar, así como las estaciones de montaña de Bansko y Pamporovo.
El mercado sigue sosteniéndose gracias a unos precios de referencia relativamente bajos para la UE. Incluso tras el crecimiento, Bulgaria sigue siendo uno de los mercados inmobiliarios más asequibles de la Unión Europea, lo que continúa atrayendo capital extranjero y sosteniendo la demanda de viviendas tanto para uso propio como para alquiler.
A corto plazo, el escenario más probable parece ser una mayor desaceleración del ritmo de crecimiento de los precios, y no una caída brusca de los mismos. Si en 2025 el mercado creció a un ritmo de dos dígitos, en 2026 parece más realista una transición hacia un crecimiento moderado, aproximadamente en el rango del 5-7 % anual. Esta previsión se basa en la desaceleración ya perceptible de los ritmos, el efecto de la base elevada, así como en el hecho de que el euro ya se ha introducido y es probable que una parte significativa de la demanda especulativa se haya materializado de antemano.
El 1 de febrero finalizó en Bulgaria el periodo de transición para el cambio de moneda, durante el cual se podía pagar tanto con lev búlgaro como con euro. Ahora los pagos se realizan exclusivamente en euros, según informa la emisora búlgara Radio Svoboda.
«A medianoche del 31 de enero finalizó el periodo de un mes durante el cual el euro y el leu coexistieron en Bulgaria. Desde el 1 de febrero, los operadores comerciales no aceptan pagos en leus y deben devolver el cambio únicamente en la moneda única europea», se indica en el comunicado publicado en la página web de la publicación.
Las personas que aún tengan levas en efectivo pueden cambiarlas por euros en los bancos comerciales y en las oficinas de Correos de Bulgaria hasta el 30 de junio. Después de esa fecha, los bancos comerciales podrán establecer una tarifa determinada por el cambio, pero el Banco Nacional de Bulgaria seguirá ofreciendo el cambio de levas en efectivo por euros de forma gratuita y sin fecha límite.
Las cadenas comerciales deberán indicar el precio de los productos tanto en euros como en levas durante seis meses más, hasta el 8 de agosto, «en aras de la transparencia y para evitar prácticas especulativas».
Aunque la ley prohíbe a los vendedores de bienes y servicios aumentar los precios durante los primeros seis meses de la introducción del euro, ya se han recibido cientos de denuncias sobre posibles infracciones.
Bulgaria entró en la zona del euro el 1 de enero de 2026, 18 años después de su adhesión a la UE. Enero fue un periodo de transición en el que el leu y el euro circularon en paralelo.
Bulgaria, Grecia y Rumanía han acordado preparar una solicitud conjunta de financiación europea para una línea ferroviaria de alta velocidad en el «eje occidental» Atenas-Salónica-Sofía-Bucarest, según informó la publicación búlgara Sega.
Según la publicación, la iniciativa se debatió en una reunión entre representantes de los tres países y la Comisión Europea en el contexto del desarrollo del corredor de transporte norte-sur, que debe conectar los mares Báltico, Negro y Egeo; la reunión fue presidida por el viceprimer ministro y ministro de Transporte de Bulgaria, Grozdan Karadzhov.
El ministro de Transporte de Grecia, Konstantinos Kiranakis, declaró que se prevé garantizar un servicio ferroviario de pasajeros de calidad entre Salónica y Sofía para 2027, mientras que la parte búlgara recordó que el servicio ferroviario en esta ruta se interrumpió en 2017.
Karadzhov también señaló que los países tienen la intención de sincronizar la planificación, el diseño y los procedimientos de autorización para evitar retrasos y obstáculos burocráticos. Entre las prioridades de Bulgaria, destacó la aceleración del proyecto de un nuevo puente sobre el Danubio entre Ruse y Giurgiu, así como la preparación de proyectos de nuevos puentes en las zonas de Nicopol-Turnu Măgurele y Silistra-Călărași; también se mencionó el restablecimiento de las conexiones por ferry en el Danubio, incluida la línea Ruse-Giurgiu.
El representante del Ministerio de Transporte rumano, Ionut Cristian Savoiu, según escribe Sega, mencionó entre las prioridades de Rumanía la modernización del puente existente entre Giurgiu y Ruse, la construcción de un nuevo puente sobre el Danubio y el desarrollo de las carreteras y líneas ferroviarias, así como la mejora del tramo Vidin – Calafat – Craiova para mejorar la conectividad con Ucrania y Moldavia.
Las inversiones de no residentes en inmuebles en Bulgaria entre enero y noviembre de 2025 generaron una salida neta de 18,6 millones de euros, mientras que en la Federación Rusa se registró una salida neta de 19,9 millones de euros, según datos del Banco Nacional de Bulgaria (BNB).
Según los datos del BNB, un año antes (enero-noviembre de 2024), la salida neta de inversiones de no residentes en inmuebles se estimó en 11,6 millones de euros.
El indicador de salida neta significa que los pagos de los no residentes por acuerdos inmobiliarios en el país durante el período considerado fueron inferiores a los ingresos, es decir, las ventas superaron a las compras en términos de valor. Al mismo tiempo, el hecho de que el indicador general para todos los no residentes (-18,6 millones de euros) fuera inferior a la salida de la Federación de Rusia (-19,9 millones de euros) indica formalmente una pequeña entrada neta total de inversiones inmobiliarias procedentes de otros países (alrededor de 1,3 millones de euros).
En el informe del BNB, al que se refieren los medios de comunicación, no se ofrece un desglose por países (incluida Ucrania) en lo que respecta a las inversiones de no residentes en bienes inmuebles, sino que solo se destaca Rusia.
Desde el 1 de enero de 2026, Bulgaria adoptará la moneda única europea, el euro.
«Se trata de un paso histórico para el país y una ventaja para los particulares y las empresas de la zona del euro. La transición traerá consigo una mayor estabilidad económica, transacciones más fluidas y una integración europea más sólida. Para Bulgaria, la adopción del euro contribuirá a sostener mejor el crecimiento económico a largo plazo y a reforzar su resiliencia», se afirma en un comunicado publicado en la página web del Banco Central Europeo.
La publicación señala que «los cambios pueden suscitar preguntas y temores». «Sin embargo, el BCE y las autoridades nacionales colaboran estrechamente para garantizar una transición fluida para todos mediante una planificación minuciosa y centrándose en la estabilidad de los precios», asegura el banco central europeo.
Bulgaria se despide de su moneda nacional, el leu, 19 años después de su adhesión a la Unión Europea. La prensa de los países veteranos de la zona del euro señala que esto supondrá una comodidad para los turistas y viajeros. Sin embargo, en la propia Bulgaria surgen temores, como reconoce el BCE.
Las expectativas de ventajas se ven empañadas por la preocupación por una posible subida de los precios, como se observó en Croacia, que se incorporó a la zona del euro hace tres años. Estos temores son aún más graves si se tiene en cuenta que Bulgaria es uno de los países más pobres de la UE.
Sin embargo, la Comisión Europea (CE) consideró que este país balcánico, que se convierte en el 21º miembro de la zona del euro, cumplía los criterios pertinentes: estabilidad económica, deuda pública inferior al 60 % del PIB y baja inflación.
El 4 de junio de 2025, la CE anunció su conclusión de que Bulgaria estaba lista para adoptar el euro a partir del 1 de enero de 2026.
«Gracias al euro, la economía de Bulgaria se fortalecerá, con un volumen más significativo de comercio con los socios de la zona del euro, inversiones extranjeras directas, acceso a la financiación, puestos de trabajo de calidad e ingresos reales. Y Bulgaria ocupará el lugar que le corresponde en la toma de decisiones dentro de la zona del euro», declaró con motivo de este acontecimiento la presidenta de la CE, Ursula von der Leyen.
Por su parte, el Consejo de la UE anunció el 8 de julio de 2025 la aprobación de los tres últimos actos jurídicos necesarios para la introducción del euro en Bulgaria a partir del 1 de enero de 2026.
«Esto supone la culminación de un minucioso proceso de adhesión de Bulgaria, que incluye un análisis riguroso y una preparación intensiva», declaró la ministra de Economía de Dinamarca, Stephanie Lose, que en ese momento presidía el Consejo de la UE.
«Uno de los tres actos jurídicos establece el tipo de cambio entre el euro y el leu búlgaro en 1,95583 leus por 1 euro. Esto se corresponde con el tipo de cambio central actual del leu en el mecanismo de tipos de cambio (Mecanismo de Tipos de Cambio II)», se indicaba en el comunicado del Consejo de la UE.
Tras la adhesión de Bulgaria a la zona del euro, quedarán seis países en la UE que no utilizan esta moneda: Hungría, Dinamarca, Polonia, Rumanía, la República Checa y Suecia.
La unión monetaria europea, la zona euro, comenzó a funcionar el 1 de enero de 1999, cuando se introdujo la moneda única europea, el euro, en la circulación no monetaria. Desde el 1 de marzo de 2002, el euro es la única moneda de curso legal en la zona euro. Los países de la zona euro transfieren al BCE todas las competencias en materia de política monetaria, incluidas las decisiones sobre el volumen de emisión de billetes y el nivel del tipo de interés de referencia.
En Bulgaria, en el contexto de la transición al euro, parte de la población sigue temiendo un posible aumento de los precios y un recrudecimiento de las tensiones políticas, según informan los medios de comunicación.
El país se unirá a la zona euro el 1 de enero de 2026, convirtiéndose en el 21.º Estado que adopta la moneda única europea.
También se ha informado de una campaña de protesta bajo el lema «Salvemos el leu búlgaro» y, según datos del Eurobarómetro, alrededor del 49 % de los búlgaros se oponen a la introducción del euro.
El artículo señala que el BCE y las instituciones europeas apuntan a los beneficios potenciales de la transición, y que el tipo de cambio fijo se ha establecido en 1,95583 levas por 1 euro.
Al mismo tiempo, según los medios de comunicación, el Parlamento búlgaro reforzó en verano los mecanismos de control para poner fin a las subidas injustificadas de los precios con el cambio de moneda.
Posibles escenarios de encarecimiento de la vida debido a la introducción del euro: el escenario más suave es el efecto «redondeo» a corto plazo en el comercio minorista, cuando parte de los precios se redondean al alza, lo que suele suponer una contribución pequeña y temporal a la inflación.
El escenario más severo: intentos de algunos vendedores y servicios de aprovechar el período de transición y subir los precios más allá de lo que dicta la conversión, en un contexto de aumento ya notable del coste de los productos y los inmuebles en 2025.
El escenario negativo para los ciudadanos: si el aumento de los precios en la cesta de la compra es más rápido que la indexación de los salarios y las pensiones, el poder adquisitivo real disminuirá temporalmente, incluso con un aumento formalmente pequeño de la inflación.
