Tailandia endurece el control sobre los extranjeros que intentan eludir la prohibición de poseer terrenos directamente a través de propietarios nominales tailandeses o de empresas creadas específicamente para tal fin. Las autoridades están pasando a realizar controles sistemáticos de las transacciones inmobiliarias, las estructuras corporativas, las fuentes de financiación y el control efectivo sobre los inmuebles.
Según datos de los operadores del mercado, en cada provincia del país se están creando comités de inspección especiales, integrados por representantes de los organismos catastrales, la policía, la administración tributaria y otros organismos. Su objetivo es detectar esquemas en los que un comprador extranjero controla de hecho una parcela de terreno, pero la registra formalmente a nombre de una persona física tailandesa o de una empresa con accionistas tailandeses.
Los asesores jurídicos en Tailandia también señalan que, a partir de 2026, se reforzará el control en el ámbito del registro de empresas y de las transacciones inmobiliarias. El Departamento de Desarrollo Empresarial exige la confirmación de la fuente real de los fondos y declaraciones de inversión al constituir y modificar sociedades, mientras que el Departamento de Recursos Territoriales coteja los datos corporativos con los títulos de propiedad.
En el punto de mira se encuentran las denominadas «estructuras de nominados», en las que ciudadanos o empresas tailandesas actúan como propietarios formales de la tierra en interés de un extranjero. La legislación tailandesa prohíbe en general a los extranjeros poseer directamente terrenos, aunque estos pueden ser propietarios de apartamentos en condominios dentro de una cuota establecida, utilizar arrendamientos a largo plazo de terrenos o poseer un edificio separado del terreno.
Las nuevas verificaciones se aplicarán no solo a las transacciones futuras, sino también a los esquemas ya existentes. Las autoridades tienen la intención de analizar el origen de los fondos, la composición de los accionistas, los vínculos familiares y comerciales de las partes, el uso real del terreno, así como los indicios de que el propietario nominal tailandés no tiene un interés económico independiente en el inmueble.
Para los compradores extranjeros, esto supone un fuerte aumento de los riesgos legales. El uso de accionistas tailandeses nominales o de estructuras ficticias puede dar lugar a un proceso penal, a la liquidación de la empresa, a la venta forzosa del terreno y a la pérdida de control sobre el activo. Los abogados aconsejan a los inversores que revisen los antiguos esquemas de propiedad y que adapten de antemano la estructura de la propiedad a la ley.
Para el mercado inmobiliario tailandés, esto es especialmente importante en un contexto de crecimiento de la demanda extranjera. En los últimos años, los compradores extranjeros, incluidos inversores de Rusia, China, Europa y países de Oriente Medio, han mostrado un gran interés por las viviendas en Phuket, Bangkok, Pattaya, Samui y otros destinos turísticos. Parte de la demanda se centró en villas y terrenos, donde las restricciones legales son mucho más estrictas que en el segmento de los apartamentos.
El endurecimiento de los controles podría enfriar parte de las transacciones de villas y terrenos, especialmente si se basaban en acuerdos informales con propietarios nominales. Al mismo tiempo, esto podría aumentar la demanda de formatos más transparentes: la compra de apartamentos en condominios dentro de la cuota para extranjeros, el arrendamiento a largo plazo de terrenos, las inversiones estructuradas oficialmente y los proyectos con un modelo de propiedad legalmente verificado.
