Tailandia endurece el control sobre los extranjeros que intentan eludir la prohibición de poseer terrenos directamente a través de propietarios nominales tailandeses o de empresas creadas específicamente para tal fin. Las autoridades están pasando a realizar controles sistemáticos de las transacciones inmobiliarias, las estructuras corporativas, las fuentes de financiación y el control efectivo sobre los inmuebles.
Según datos de los operadores del mercado, en cada provincia del país se están creando comités de inspección especiales, integrados por representantes de los organismos catastrales, la policía, la administración tributaria y otros organismos. Su objetivo es detectar esquemas en los que un comprador extranjero controla de hecho una parcela de terreno, pero la registra formalmente a nombre de una persona física tailandesa o de una empresa con accionistas tailandeses.
Los asesores jurídicos en Tailandia también señalan que, a partir de 2026, se reforzará el control en el ámbito del registro de empresas y de las transacciones inmobiliarias. El Departamento de Desarrollo Empresarial exige la confirmación de la fuente real de los fondos y declaraciones de inversión al constituir y modificar sociedades, mientras que el Departamento de Recursos Territoriales coteja los datos corporativos con los títulos de propiedad.
En el punto de mira se encuentran las denominadas «estructuras de nominados», en las que ciudadanos o empresas tailandesas actúan como propietarios formales de la tierra en interés de un extranjero. La legislación tailandesa prohíbe en general a los extranjeros poseer directamente terrenos, aunque estos pueden ser propietarios de apartamentos en condominios dentro de una cuota establecida, utilizar arrendamientos a largo plazo de terrenos o poseer un edificio separado del terreno.
Las nuevas verificaciones se aplicarán no solo a las transacciones futuras, sino también a los esquemas ya existentes. Las autoridades tienen la intención de analizar el origen de los fondos, la composición de los accionistas, los vínculos familiares y comerciales de las partes, el uso real del terreno, así como los indicios de que el propietario nominal tailandés no tiene un interés económico independiente en el inmueble.
Para los compradores extranjeros, esto supone un fuerte aumento de los riesgos legales. El uso de accionistas tailandeses nominales o de estructuras ficticias puede dar lugar a un proceso penal, a la liquidación de la empresa, a la venta forzosa del terreno y a la pérdida de control sobre el activo. Los abogados aconsejan a los inversores que revisen los antiguos esquemas de propiedad y que adapten de antemano la estructura de la propiedad a la ley.
Para el mercado inmobiliario tailandés, esto es especialmente importante en un contexto de crecimiento de la demanda extranjera. En los últimos años, los compradores extranjeros, incluidos inversores de Rusia, China, Europa y países de Oriente Medio, han mostrado un gran interés por las viviendas en Phuket, Bangkok, Pattaya, Samui y otros destinos turísticos. Parte de la demanda se centró en villas y terrenos, donde las restricciones legales son mucho más estrictas que en el segmento de los apartamentos.
El endurecimiento de los controles podría enfriar parte de las transacciones de villas y terrenos, especialmente si se basaban en acuerdos informales con propietarios nominales. Al mismo tiempo, esto podría aumentar la demanda de formatos más transparentes: la compra de apartamentos en condominios dentro de la cuota para extranjeros, el arrendamiento a largo plazo de terrenos, las inversiones estructuradas oficialmente y los proyectos con un modelo de propiedad legalmente verificado.
Los presupuestos locales de Ucrania recaudaron, entre enero y abril de 2026, 4.900 millones de UAH en concepto de impuesto sobre bienes inmuebles distintos de los terrenos, lo que supone un aumento del 14,5 % en comparación con el mismo periodo del año anterior, según informó el Servicio Estatal de Impuestos (SEI).
Los mayores volúmenes de ingresos se registraron en Kiev (1.050 millones de UAH), las regiones de Kiev (547,3 millones de UAH), Dnipropetrovsk (490 millones de UAH) y Lviv (487 millones de UAH). La agencia recordó que este impuesto se aplica únicamente a la superficie que supera las normas de exención: más de 60 m² para los apartamentos, más de 120 m² para las casas y más de 180 m² para los distintos tipos de vivienda. El tipo impositivo lo fijan las autoridades locales, pero no puede superar el 1,5 % del salario mínimo por cada metro cuadrado que exceda la norma.
Al mismo tiempo, los ingresos por el impuesto sobre bienes inmuebles durante los primeros cuatro meses del año en curso aumentaron un 14,3 % en comparación con el mismo periodo de 2025, hasta alcanzar los 15 800 millones de UAH. El incremento adicional de los ingresos de las comunidades locales procedente de este pago ascendió a casi 2 000 millones de UAH. Las regiones líderes en el pago del impuesto sobre la propiedad inmobiliaria fueron la región de Dnipropetrovsk (3 000 millones de UAH), Kiev (2 300 millones de UAH), Odesa (1 400 millones de UAH) y Lviv (1 200 millones de UAH).
El impuesto sobre la propiedad inmobiliaria es un pago local obligatorio que deben abonar los propietarios de parcelas, las personas con derechos de uso de la tierra y los usuarios permanentes de la tierra. En el caso de las personas físicas, el cálculo lo realizan los organismos de control, y el pago debe efectuarse en un plazo de 60 días tras la recepción de la notificación-resolución fiscal. Las personas jurídicas calculan el impuesto por su cuenta y presentan las declaraciones anualmente antes del 20 de febrero.
Se prevén exenciones del pago del impuesto sobre la propiedad inmobiliaria para los jubilados por edad, las personas con discapacidad de los grupos I y II, los veteranos de guerra, las familias numerosas y las personas afectadas por la catástrofe de Chernóbil. La exención se aplica dentro de los límites establecidos para la superficie de la parcela. En la DNS señalan que la obligación de pagar el impuesto recae en el propietario incluso en caso de no haber recibido la notificación, y que se puede comprobar el estado de los cálculos a través del área de usuario del contribuyente.
