Tailandia endurece el control sobre los extranjeros que intentan eludir la prohibición de poseer terrenos directamente a través de propietarios nominales tailandeses o de empresas creadas específicamente para tal fin. Las autoridades están pasando a realizar controles sistemáticos de las transacciones inmobiliarias, las estructuras corporativas, las fuentes de financiación y el control efectivo sobre los inmuebles.
Según datos de los operadores del mercado, en cada provincia del país se están creando comités de inspección especiales, integrados por representantes de los organismos catastrales, la policía, la administración tributaria y otros organismos. Su objetivo es detectar esquemas en los que un comprador extranjero controla de hecho una parcela de terreno, pero la registra formalmente a nombre de una persona física tailandesa o de una empresa con accionistas tailandeses.
Los asesores jurídicos en Tailandia también señalan que, a partir de 2026, se reforzará el control en el ámbito del registro de empresas y de las transacciones inmobiliarias. El Departamento de Desarrollo Empresarial exige la confirmación de la fuente real de los fondos y declaraciones de inversión al constituir y modificar sociedades, mientras que el Departamento de Recursos Territoriales coteja los datos corporativos con los títulos de propiedad.
En el punto de mira se encuentran las denominadas «estructuras de nominados», en las que ciudadanos o empresas tailandesas actúan como propietarios formales de la tierra en interés de un extranjero. La legislación tailandesa prohíbe en general a los extranjeros poseer directamente terrenos, aunque estos pueden ser propietarios de apartamentos en condominios dentro de una cuota establecida, utilizar arrendamientos a largo plazo de terrenos o poseer un edificio separado del terreno.
Las nuevas verificaciones se aplicarán no solo a las transacciones futuras, sino también a los esquemas ya existentes. Las autoridades tienen la intención de analizar el origen de los fondos, la composición de los accionistas, los vínculos familiares y comerciales de las partes, el uso real del terreno, así como los indicios de que el propietario nominal tailandés no tiene un interés económico independiente en el inmueble.
Para los compradores extranjeros, esto supone un fuerte aumento de los riesgos legales. El uso de accionistas tailandeses nominales o de estructuras ficticias puede dar lugar a un proceso penal, a la liquidación de la empresa, a la venta forzosa del terreno y a la pérdida de control sobre el activo. Los abogados aconsejan a los inversores que revisen los antiguos esquemas de propiedad y que adapten de antemano la estructura de la propiedad a la ley.
Para el mercado inmobiliario tailandés, esto es especialmente importante en un contexto de crecimiento de la demanda extranjera. En los últimos años, los compradores extranjeros, incluidos inversores de Rusia, China, Europa y países de Oriente Medio, han mostrado un gran interés por las viviendas en Phuket, Bangkok, Pattaya, Samui y otros destinos turísticos. Parte de la demanda se centró en villas y terrenos, donde las restricciones legales son mucho más estrictas que en el segmento de los apartamentos.
El endurecimiento de los controles podría enfriar parte de las transacciones de villas y terrenos, especialmente si se basaban en acuerdos informales con propietarios nominales. Al mismo tiempo, esto podría aumentar la demanda de formatos más transparentes: la compra de apartamentos en condominios dentro de la cuota para extranjeros, el arrendamiento a largo plazo de terrenos, las inversiones estructuradas oficialmente y los proyectos con un modelo de propiedad legalmente verificado.
La percepción de Tailandia en la sociedad ucraniana, según los resultados de una encuesta realizada en marzo de 2026 por la empresa de investigación Active Group en colaboración con el centro de información y análisis Experts Club, se caracteriza por un alto nivel de neutralidad y un balance general moderadamente positivo. El porcentaje de valoraciones positivas es del 29,2 %, lo que constituye la base de una actitud moderadamente favorable; sin embargo, la categoría dominante son las respuestas neutras, con un 62,7 %.
La estructura de la percepción positiva muestra que el compromiso emocional con Tailandia es limitado. Solo el 9,6 % de los encuestados expresó una actitud «totalmente positiva», mientras que el 19,6 % eligió la opción «mayoritariamente positiva». Esto indica la existencia de un trasfondo positivo general que, sin embargo, carece de una base emocional profunda o duradera.
La característica clave es precisamente el predominio de la neutralidad. El indicador del 62,7 % significa que, para la mayoría de los ucranianos, Tailandia sigue siendo un país sin una imagen claramente definida. Esta situación suele estar relacionada con un contacto informativo limitado, la ausencia de una interacción política o económica activa, así como con la escasa presencia del país en el espacio mediático ucraniano.
Las valoraciones negativas son mínimas: solo el 4,2 % en total. De ellas, el 3,3 % corresponde a una actitud «mayoritariamente negativa» y el 0,9 % a una «totalmente negativa». Esto indica la ausencia de factores sistémicos que formen una imagen negativa del país y confirma el carácter, en general, neutro-positivo de la percepción.
Otro 4,0 % de los encuestados no supo definir su postura. En combinación con el elevado porcentaje de respuestas neutras, esto crea un segmento significativo de la audiencia, sensible a las influencias informativas y potencialmente abierto a un cambio de actitud.
En definitiva, Tailandia se presenta en la percepción de los ucranianos como un país sin un perfil emocional claramente definido: con un bajo nivel de negatividad, un nivel moderado de positividad y una neutralidad dominante. Esto significa que la imagen del país en Ucrania es más bien un «campo en blanco», que puede cambiar en función de la intensidad de la comunicación, la presencia cultural y el desarrollo de los contactos bilaterales.
Según un estudio realizado por el centro de información y análisis Experts Club a partir de datos del Servicio Estatal de Aduanas, Tailandia ocupa el puesto 47 en el volumen total de comercio de mercancías con Ucrania, que asciende a 368,4 millones de dólares. Al mismo tiempo, las importaciones procedentes de Tailandia superan en más de cinco veces las exportaciones de productos ucranianos, por lo que la balanza comercial bilateral es negativa y asciende a 250,6 millones de dólares.
El estudio se presentó en el centro de prensa «Interfax-Ucrania»; el vídeo se puede ver en el canal de YouTube de la agencia. La versión completa del estudio se puede encontrar en este enlace en la página web del centro de análisis Experts Club.
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Los mercados inmobiliarios de Vietnam, Tailandia, Camboya y Bali se encuentran en diferentes fases del ciclo en 2026, pero hay un factor que los une: el notable papel que desempeña la demanda extranjera. No obstante, el grado de dependencia de los compradores extranjeros, la estructura de la oferta y los niveles de precios difieren considerablemente entre estos destinos.
Vietnam parece ser actualmente el más equilibrado de estos mercados. Aquí, la recuperación se basa principalmente en la demanda interna, mientras que los extranjeros desempeñan un papel importante, pero no dominante. En Hanói, el precio medio de los pisos nuevos ya ha alcanzado unos 3 800 dólares por metro cuadrado, mientras que en la costera Da Nang el mercado primario se sitúa entre 2 200 y 2 300 dólares por metro cuadrado. Los extranjeros solo pueden comprar viviendas en proyectos comerciales autorizados, no pueden poseer directamente terrenos y su cuota está limitada por restricciones, en concreto hasta un 30 % de los apartamentos en un mismo condominio.
Es por ello que Vietnam sigue siendo, en su mayor parte, un mercado para compradores locales, mientras que la demanda externa se concentra en el segmento premium y en las ciudades más grandes. Entre los principales grupos extranjeros en el mercado suelen citarse a ciudadanos de Corea del Sur, China, Singapur, Japón y una parte de los vietnamitas residentes en el extranjero. Los rusos están presentes principalmente en las zonas turísticas, sobre todo en Nha Trang, y los ucranianos también se encuentran entre los inquilinos y algunos compradores, pero su cuota no se revela en las estadísticas públicas y sigue siendo marginal.
Tailandia, por el contrario, depende mucho más de la demanda externa, especialmente en el segmento de los condominios. Según datos del REIC, en 2025 los extranjeros formalizaron 14 899 transacciones de condominios, un 2,2 % más que el año anterior. Estas representaron el 14,7 % de todas las transmisiones de propiedad en número y el 25 % en valor. Los chinos mantuvieron el primer puesto entre los compradores extranjeros, Myanmar pasó al segundo, y Rusia se mantuvo entre los grupos más importantes.
En cuanto a precios, Tailandia es notablemente más cara que Vietnam, especialmente en la capital y en los principales centros turísticos. En Bangkok, el precio medio de los condominios a principios de 2026 se estimaba en aproximadamente 4 200-4 300 dólares por m², y en las zonas céntricas el nivel era aún más alto. En Phuket, el precio medio de los apartamentos en 2025 era de unos 144 000 baht por metro cuadrado, lo que equivale aproximadamente a 4000 dólares por metro cuadrado al tipo de cambio actual. La ley permite a los extranjeros poseer apartamentos en condominios, pero no terrenos, y la cuota extranjera en un proyecto está limitada al 49 % de la superficie.
En el caso de Tailandia, la presencia de extranjeros ya influye directamente en la dinámica del mercado en Bangkok, Pattaya y, especialmente, en Phuket. Los rusos siguen siendo uno de los grupos de compradores más destacados en las regiones turísticas, mientras que los ucranianos, aunque no figuran en el top 10 oficial, según las estimaciones del mercado se encuentran entre los compradores más activos del segundo escalón y están presentes sobre todo en el sector inmobiliario turístico.
Camboya parece un mercado más arriesgado, pero también más dependiente del capital extranjero. Tras el sobrecalentamiento y la posterior caída, el mercado en Phnom Penh y Sihanoukville se está recuperando más lentamente que en Tailandia o Vietnam. En Phnom Penh, los precios de los apartamentos en el centro de negocios rondan los 2.746 dólares por metro cuadrado, y el mercado en general sigue bajo presión debido a la elevada oferta y a una absorción más lenta.
El mercado camboyano ha estado históricamente muy vinculado al capital chino, especialmente en Sihanoukville, y esta dependencia se mantiene. Los extranjeros pueden comprar apartamentos, pero no terrenos, lo que convierte a los condominios en el principal instrumento para los inversores extranjeros. Sin embargo, prácticamente no hay disponible de forma pública un desglose oficial completo y actualizado por nacionalidades de los compradores de vivienda. Según los análisis de mercado, los grupos extranjeros más numerosos siguen siendo los chinos, así como los inversores de Corea del Sur, Singapur y Malasia. La presencia de rusos y ucranianos en este mercado sigue siendo limitada y no tiene un impacto notable en la estructura general de la demanda.
Bali ocupa un lugar especial en este cuarteto, ya que no se trata de un país independiente, sino del mercado turístico más internacionalizado de Indonesia. Aquí el motor no es tanto la demanda local como el turismo, el alquiler a corto plazo, los nómadas digitales y la reubicación. En 2025, Bali recibió 6,33 millones de turistas extranjeros, un 9,7 % más que en 2024, y Australia siguió siendo el mayor mercado exterior por número de visitantes.
Los precios en Bali dependen en gran medida del tipo de propiedad y la ubicación. Según los estudios de mercado, en 2025 el precio medio de venta rondaba los 1970 $ por m², y a principios de 2026 el precio medio en el mercado de villas subió aproximadamente a 2210 $ por m². Al mismo tiempo, en las zonas céntricas de Badung, los precios superaban con frecuencia los 3 000 dólares por metro cuadrado, y el precio medio de las villas, según algunos estudios, subió de unos 321 000 dólares a 484 000 dólares por propiedad en 12 meses. Para los extranjeros, el modelo principal sigue siendo el arrendamiento a largo plazo (leasehold), ya que la propiedad directa de la tierra está limitada.
Los extranjeros desempeñan un papel clave en Bali, pero las estadísticas sobre la nacionalidad de los compradores de vivienda son menos transparentes aquí que en Tailandia. En cuanto a la estructura turística y de mercado, los más destacados son los australianos, los británicos, los estadounidenses y también los rusos. A partir de 2022, el mercado también registró un aumento del interés por parte de ciudadanos de Ucrania, sobre todo en el segmento del alquiler, la reubicación y parte de las compras de inversión. Sin embargo, al igual que en Camboya, no hay un desglose oficial completo por nacionalidad de los compradores de libre acceso.
Si comparamos estos cuatro destinos según el modelo de mercado, Vietnam parece ahora el más sólido internamente y menos dependiente de los extranjeros. Tailandia es el mercado más transparente e institucionalmente formalizado para los compradores extranjeros, donde la influencia del capital extranjero ya se mide bien con estadísticas. Camboya sigue siendo un mercado más especulativo y dependiente de determinados grupos externos. Bali, por su parte, es una historia de movilidad global, turismo y rentabilidad de alquiler, donde la demanda extranjera determina de hecho una parte significativa de la dinámica de precios.
En cuanto al nivel de precios, las capitales y los centros turísticos también se sitúan en una jerarquía diferente. Los más caros de este grupo siguen siendo Bangkok y algunos proyectos de Phuket, seguidos de Hanói. Danang y Phnom Penh se sitúan en el rango de precios medio, mientras que en Bali la variación es especialmente grande: desde propiedades relativamente asequibles fuera de las zonas premium hasta villas de lujo en Changu, Seminyak y Bukit.
Para un inversor de Ucrania, este cuarteto se presenta así: Tailandia y Bali son los mercados más claros para una estrategia turística y de ingresos por alquiler, pero también los más dependientes de la coyuntura externa; Vietnam: más complejo desde el punto de vista jurídico, pero con una sólida base interna; Camboya: un mercado potencialmente más rentable, pero también más arriesgado. En este contexto, los ucranianos ya están presentes en los mercados de Tailandia y Bali, mientras que en Vietnam figuran principalmente como un grupo de nicho en las localidades turísticas.
Fuente: https://expertsclub.eu
El mercado inmobiliario de Tailandia en 2026 muestra un crecimiento sostenido, en gran parte gracias al regreso de los compradores extranjeros y a la recuperación del flujo turístico. Tras la recesión de los años de la pandemia, el sector ha vuelto a convertirse en uno de los principales motores de la economía del país.
El principal segmento de la demanda se concentra en Bangkok, Pattaya y Phuket. Son precisamente las regiones turísticas las que despiertan mayor interés entre los inversores extranjeros, tanto para el alquiler como para la compra de viviendas para uso propio.
Según datos de los reguladores y promotores, los precios de los apartamentos en Bangkok se sitúan, de media, en un rango de entre 3 000 y 5 500 dólares por metro cuadrado, dependiendo de la ubicación y la categoría del proyecto. En las regiones turísticas, el rango de precios es más amplio: en Pattaya, de 1 500 a 3 500 dólares por metro cuadrado; en Phuket, de 2 500 a 6 000 dólares por metro cuadrado, aunque los proyectos de lujo junto al mar pueden superar considerablemente estos niveles.
La legislación tailandesa limita la participación de los extranjeros, pero convierte al mercado en uno de los más accesibles de Asia: los extranjeros pueden ser propietarios de apartamentos en condominios (hasta el 49 % de la superficie del proyecto), pero no pueden poseer directamente el terreno. Esto ha dado lugar a un modelo de mercado en el que los condominios se han convertido en el producto principal para los compradores extranjeros.
Los extranjeros desempeñan un papel clave en el mercado tailandés. Según datos del Departamento de Catastro del país, en 2024-2025 los extranjeros representaron alrededor del 13 % de todas las transacciones de condominios, aunque en determinados proyectos y ubicaciones su cuota es considerablemente mayor.
El grupo más numeroso de compradores extranjeros sigue siendo el de los ciudadanos chinos, que representan hasta el 40-50 % de todas las transacciones con extranjeros. Les siguen los compradores de Rusia, Myanmar, India y países europeos. En los últimos años, los rusos se han mantenido de forma constante entre los tres principales compradores extranjeros, especialmente en Phuket y Pattaya.
Los ucranianos también están presentes en el mercado tailandés, principalmente en el segmento de inmuebles vacacionales y alquileres, aunque su cuota es considerablemente menor y sigue siendo minoritaria.
De este modo, Tailandia sigue siendo uno de los mercados inmobiliarios de Asia más dependientes de la demanda extranjera, donde es precisamente el capital externo el que determina en gran medida la dinámica de los precios, especialmente en las regiones turísticas.
El mercado inmobiliario residencial tailandés en 2025 cerró el año con un descenso en el número de transacciones y su valor, pero la demanda de condominios por parte de los extranjeros se mantuvo estable y compensó en parte la debilidad del comprador interno.
Según datos del Real Estate Information Center (REIC), en 2025 se registraron en el país 316 214 transacciones de transferencia de la propiedad de viviendas, lo que supone un 9,1 % menos que el año anterior, y el valor total se redujo un 11,8 %, hasta los 864 913 millones de baht.
En el cuarto trimestre, las autoridades aplicaron medidas de estímulo a corto plazo, como la reducción de las tasas de registro y la flexibilización de los parámetros LTV para las hipotecas, lo que impulsó las transacciones a finales de año.
REIC registra que, en el cuarto trimestre de 2025, los extranjeros realizaron 3888 compras de condominios (un aumento interanual) y, al final del año, 14 899 unidades, un 2,2 % más que en 2024. Al mismo tiempo, el valor de estas transacciones se redujo un 10,7 % durante el año, hasta los 60 921 millones de baht, lo que indica un desplazamiento de la demanda hacia un segmento más asequible.
China siguió siendo el mayor grupo de compradores, pero sus indicadores disminuyeron: REIC indica que en 2025 los ciudadanos chinos realizaron 4940 transacciones (alrededor del 33 % del total de transacciones de extranjeros), mientras que el valor de estas transacciones se redujo de manera más notable.
REIC publicó el desglose más detallado por nacionalidades para períodos específicos de 2025. Así, según los datos de REIC, en los primeros cuatro meses de 2025 (enero-abril), el top 10 por número de compras de condominios formalizadas fue el siguiente: China: 1728; Myanmar: 566; Rusia: 365; Taiwán: 225; Francia: 205; Estados Unidos: 185; Reino Unido: 175; Alemania: 144; Singapur: 103; Australia: 76.
Por valor de las transacciones durante el mismo período, los diez primeros puestos los ocupaban: China (7097 millones de baht), Myanmar (1850 millones), Rusia (1246 millones), Taiwán (1045 millones), seguidos de Estados Unidos, Reino Unido, Francia, Singapur, India y Alemania.
Según los resultados del primer semestre de 2025, REIC informó de una alta concentración de transacciones en Bangkok y Chonburi (más del 80 %), y China, Myanmar y Rusia siguieron siendo los líderes en número de compras.
Por separado, REIC señaló el aumento del papel de los rusos y los taiwaneses en la estructura de la demanda, mientras que los compradores ucranianos no figuraban entre los 10 primeros en las tablas publicadas por REIC para 2025, aunque los expertos sitúan a los ciudadanos de Ucrania entre los 20 compradores más activos de inmuebles tailandeses.
REIC espera un escenario de «estabilidad» para 2026: los indicadores de las transacciones podrían mantenerse cercanos al nivel de 2025, sin un crecimiento significativo.
http://relocation.com.ua/thailands-housing-market-in-2025-supported-by-foreigners/
Tailandia está considerando la posibilidad de reducir la duración de la estancia sin visado de 60 a 30 días para los ciudadanos de Rusia, Ucrania y otros 91 países, según informan los medios de comunicación locales. La iniciativa se explica por el deseo de cerrar las «lagunas» en el régimen de visados y reducir los casos de abuso, incluidos aquellos en los que se utiliza la entrada sin visado con fines no turísticos.
Según las normas vigentes, los ciudadanos de 93 países y territorios pueden entrar en Tailandia sin visado por un período de hasta 60 días, y también existe la posibilidad de prolongar la estancia. Este régimen se amplió y está en vigor desde el 15 de julio de 2024.
Las autoridades tailandesas señalan públicamente que se han registrado casos de abuso de las facilidades de visado y que la comisión competente debe evaluar las medidas y los posibles ajustes. A fecha de 11 de febrero de 2026, no hay ninguna decisión oficial sobre la conversión del visado a 30 días en un comunicado del Gobierno.
Si realmente se reduce el plazo a 30 días para toda la lista, esto afectará también a los ciudadanos de Ucrania.
Fuente: https://open4business.com.ua/tayiland-mozhe-posylyty-pravyla-bezvizovogo-perebuvannya/
