Сложности с получением градостроительных условий и ограничений (ГУО) назвали ключевым проблемным этапом для запуска проектов 35% респондентов, сообщили в Украинской ассоциации девелоперов (УАД) по результатам ежегодного исследования «Административные барьеры в жилищном строительстве».
Градостроительные условия и ограничения (ГУО) – документ с базовыми параметрами будущего строительства: допустимой высотой, плотностью застройки, отступами от красных линий, границ участка, требованиями к благоустройству, озеленению и другими планировочными ограничениями. Фактически ГУО определяют, что именно и в каких пределах можно проектировать на конкретном земельном участке.
По результатам исследования, среди более чем десяти факторов, сдерживающих реализацию девелоперских проектов, именно сложности с получением ГУО заняли первое место (35% респондентов). Также в топе административных барьеров – сложности в земельных и имущественных отношениях (30%), нестабильность разрешительных документов/отмена третьими лицами (24%), сложности с получением технических условий (22%).
«ГУО остаются одним из самых чувствительных этапов строительства. Формально это должен быть понятный документ – цифровая выписка из генерального плана с параметрами будущего объекта. Впрочем, на практике именно на этом этапе девелоперы часто сталкиваются с ручным режимом управления, из-за чего сроки затягиваются, появляются необоснованные положения и отказы, а одни и те же нормы трактуются по-разному. Для рынка критически важно иметь понятный механизм обжалования», – отметил председатель Украинской ассоциации девелоперов Евгений Фаворов.
Проблемность процедуры ГУО подтверждают не только данные отрасли, но и выводы Национального агентства по вопросам предотвращения коррупции. В проекте Антикоррупционной стратегии на 2026–2030 годы НАПК отмечало, что существующий порядок получения исходных данных для проектирования создает условия для коррупционных злоупотреблений и незаконной застройки, а законодательные подходы к выдаче ГУО должны быть системно пересмотрены.
Кроме того, в своем отчете НАПК также указывало, что ГУО, которые формально должны повторять требования градостроительной документации на местном уровне в отношении конкретного земельного участка, на практике предоставляются местными чиновниками «в ручном режиме», что создает возможности для затягивания процедур, необоснованных отказов или манипуляций с содержанием ограничений.
В УАД отмечают, что результаты исследования также фиксируют дефицит доверия к местному уровню принятия решений. По данным опроса, уровень доверия к государственной власти среди респондентов относительно выше, чем к местной – 5 из 10 возможных баллов у государственной против 3 баллов у местной. В целом девелоперы скорее положительно оценивают изменения в регулировании за последние четыре года: 16% считают, что ситуация безусловно улучшилась, 51% – скорее улучшилась, 11% – не изменилась, 13% видят, что скорее ухудшилась, и лишь 9% – безусловно ухудшилась. В то же время реформа ГАСК в ГИАГ получила одну из самых высоких оценок среди показателей, измеряемых в исследовании, – 7,04 балла из 10.
«ГИАГ уже подтвердила свою эффективность как реформированный орган государственного архитектурно-строительного контроля и надзора. Для рынка важно, чтобы там, где имеет место противоправный отказ или блокировка процесса на местах, существовал понятный и независимый механизм апелляции, пересмотра. Это вопрос справедливых правил игры», – добавил Фаворов.
В Ассоциации подчеркивают, что местные власти должны сохранить свою роль в формировании градостроительной политики, утверждении документации и определении развития территорий. В то же время в случаях, когда уполномоченный орган безосновательно отказывает в выдаче ГУО или не принимает решение в установленный срок, бизнесу необходим инструмент защиты законного проекта.
«Отрасль требует создать механизм обжалования в случаях противоправных отказов. О том, чтобы отбирать полномочия у общин, здесь речь не идет. Должен быть предохранитель от бездействия или злоупотреблений. Если проект соответствует законодательству и градостроительной документации, он не должен блокироваться месяцами. Для таких случаев нужен независимый и понятный механизм обжалования», – подчеркнул Фаворов.
Стратегическим решением для сферы называют полную цифровизацию и автоматизацию формирования ГУО. НАПК в своих рекомендациях также определяло автоматизацию управленческих решений и трансформацию аналоговой процедуры предоставления ГУО в цифровую как один из ключевых инструментов минимизации коррупционных рисков. В Ассоциации подчеркивают, что поскольку девелоперский рынок больше нуждается в реформированном государственном надзоре, то механизм обжалования через ГИАГ может быть хорошим промежуточным решением до полной автоматизации ГУО. В УАД считают, что снижение коррупционных рисков в процедуре ГУО, создание понятного механизма апелляции и дальнейшая цифровизация процедур будут способствовать запуску новых жилищных проектов и, соответственно, увеличению предложения жилья для тех, кто в нем нуждается, то есть военных, лиц с инвалидностью и других категорий, которым предоставляются льготы на его приобретение.
https://www.ua-developers.com.ua/stats
девелоперы, жилищная отрасль, коррупционные риски, МУО, СТРОИТЕЛЬСТВО
