Правовая коллизия относительно паевых взносов для строительства, начатых после 2021 года, вызывает рост цен на жилье и тормозит инвестиционную активность, считают в Украинской ассоциации девелоперов.
Отмена законом №132-IX практики паевых взносов для проектов, строительство которых начато после 1 января 2021 года, должна была способствовать снижению стоимости жилья и стимулировать инвестиционную активность. Но де-факто отрасль столкнулась с практикой, когда общины требуют, в том числе через суд, выплаты паевых взносов и для проектов, разрешение на строительство которых получено до этой даты, а само строительство начато позже. В частности, Департамент экономики и инвестиций КГГА является истцом в 152 судебных делах о взыскании с заказчиков строительства денежных средств долевого участия.
По состоянию на 1 марта в судах различных инстанций на рассмотрении 106 таких дел для введенных в 2020-2022 годах объектов на около 1,59 млрд грн.
«В 2019 году власть официально признала, что долевое участие превратилось в источник коррупции, и поэтому был принят закон №132-IX о его отмене. Это была принципиальная позиция государства — ликвидировать квазиналог на недвижимость, который фактически уплачивался покупателями жилья. Такое решение способствовало снижению стоимости жилья и должно было стать инструментом стимулирования инвестиционной активности в отрасли. Несмотря на четкую официальную позицию Министерства развития общин и территорий Украины, авторов закона об отмене долевого участия и профильного комитета Верховной Рады, прокуратура и местные власти продолжают игнорировать нормы действующего законодательства», — прокомментировал председатель правления Украинской ассоциации девелоперов Евгений Фаворов «Интерфакс-Украина«.
Фиксированный налог на недвижимость показывает большую эффективность для развития общин.
Глава Комитета ВР по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк, одна из авторов закона №132-IX, подчеркнула, что уже на этапе отмены паевых у громад была компенсаторная альтернатива, а именно фиксированный налог на недвижимость. Этот инструмент имеет значительно более высокий потенциал для решения инфраструктурных задач, легче администрируется и имеет значительно меньше коррупционных рисков, чем было у паевого взноса.
«Фактически доля долевого участия в доходах местных бюджетов была очень малой — около 1%, на строительство новых детских садов, школ и другой инфраструктуры эти средства не использовались, а целевое назначение этих средств не контролировалось. Следовательно, у нас есть налог на недвижимость. Не скажу, что это универсальный компенсатор, но сейчас мы видим, что по цифрам он уже превышает в разы. Так, в 2020 году он составил 5,7 млрд, в 2021-м — 7,8 млрд грн, в 2022-м — 7,1 млрд грн (и это несмотря на войну), 2023 год — 9,1 млрд грн, 2024 год — 10,7 млрд грн, 2025 год (по состоянию на сейчас) — 4,3 млрд грн. По паевым взносам, мы видим следующие цифры — в 2020 году поступления средств паевого участия составили 1,4 млрд грн, в 2021-м — 572 млн грн, в 2022-м — 134 млн грн, 2023 — снова 134 млн грн, в 2024-м — 199 млн грн, в текущем году (по состоянию на сейчас) — 159 млн грн», — сообщила Шуляк.
Она подчеркнула, что долевое участие как инструмент давно было неэффективным, и именно поэтому его отменили на уровне закона.
«Но это не значит, что общины не имеют права защищать свои интересы в суде, когда речь идет о случаях, подпадающих под действие старого законодательства. Действительно, отдельные общины, в частности Киев, остаются активными в юридических спорах по долевому участию — речь идет о ситуациях, когда объекты получили разрешения до 2020 года, но были завершены позже. В таких случаях правовым основанием для исков чаще всего служит статья 1212 Гражданского кодекса Украины — о безосновательно сохраненном имуществе. Что касается других общин, то у нас пока нет централизованной статистики по количеству исков», — сообщила Шуляк.
При этом, по ее мнению, если договор по уплате паевого участия не был заключен до момента действия закона о его отмене, то такие начисления являются безосновательными.
По проектам, где за это время изменились участники, она отметила, что если новый заказчик строительства осуществляет строительство в соответствии с разрешением на выполнение строительных работ, выданного предыдущему заказчику до 1 января 2021 года, то основания для неуплаты им паевого участия нет. Но если разрешение на выполнение строительных работ он получил после 1 января 2021 года, то долевое участие не уплачивается.
«Если заказчик строительства реализует совершенно новый проект — по функционалу и т.д., то в этом случае целесообразнее прекратить действие предыдущего разрешения и получить новое. Таким образом, новое разрешение будет получено после 1 января 2021 года, и заказчик строительства не будет иметь никаких обязательств по уплате паевого участия», — рекомендует Шуляк.
Коллизия: разрешение получено до отмены паевого взноса, строительство начато после.
По оценке экспертов Ассоциации девелоперов, при отмене паевого участия была выявлена законодательная коллизия, которая создала правовой пробел в регулировании соответствующих правоотношений. Это прямо признал и Верховный Суд в решении от 20 июля 2022 года по делу №910/9548/21, где указано: «закон №132-IX не регулирует вопросы долевого участия в случае, когда строительство объекта начато после 1 января 2021 года». В то же время предоставляя собственное толкование этих правоотношений, суд фактически отошел от сути и намерения законодателя, который заключался в полной ликвидации долевого участия как квазиналога на недвижимость.
14 мая 2025 года по делу №320/44099/23 Верховный Суд окончательно подтвердил, что изменения в порядок привлечения и использования паевых взносов, принятые Киевсоветом в 2019-2020 годах, являются противоправными и недействительными. То есть, этим решением Верховный Суд подтвердил, что нормативное основание, которое использовалось для начисления паевого участия городскими властями с 2019 года, заключения соответствующих договоров или выставления финансовых требований — является противоправным, то есть незаконным.
«Кроме юридически необоснованной позиции городских властей, стоит обратить внимание на еще один важный аспект. Город уже получает от девелоперов и покупателей жилья миллиарды гривен в форме построенных и переданных в коммунальную собственность объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры», — отметил Фаворов.
Города получили новую инженерную инфраструктуру на миллиарды гривен, вопрос взятия на баланс социальной не решен, отметили эксперты.
По подсчетам Украинской ассоциации девелоперов, только в восьми проектах пяти компаний-членов в Киеве уже создано инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру на более 5,6 млрд грн. Общая же стоимость всей инфраструктуры, которую девелоперы города построили за годы работы, исчисляется десятками миллиардов гривен, сообщил Фаворов.
Многие из этих активов передаются на баланс в том числе городских предприятий, которые не только получают их бесплатно, но и в дальнейшем получают стабильный доход, взимая плату с жителей за обслуживание построенных сетей.
Что касается социальной инфраструктуры — детских садов, школ, то их создание требуется строительными нормами, но де-факто нет процедуры передачи таких объектов громадам.
Коммерческий директор компании «Интергал-Буд» Анна Лаевская рассказала о двух прецедентах, когда компания пыталась договориться с городскими властями относительно образовательной инфраструктуры — детский сад в составе ЖК «Парковые озера» в Днепровском районе и в ЖК «Яскравый» на Минском массиве.
«На «Парковых озерах» мы предлагали передать городу укомплектованный под ключ детский сад на 120 мест, с мебелью, посудой, игрушками. Оставалось взять на баланс и открыть. На тот момент действовало долевое участие, город был с нами в диалоге, обсуждались возможные варианты учета садика как части паевого взноса или предоставления других преференций для застройщика. Но в момент подписания акта приема-передачи, то есть по сути юридической передачи городу, окончательно выяснилось, что правовых возможностей засчитать его в качестве паевого взноса, не существует. Нам пришлось возвращать садик через суд», — констатировала она.
Похожая история произошла с детсадом в Оболонском районе. В районе, формируя запрос, планировали взять на баланс, но впоследствии сообщили, что нет на это правовой базы и бюджетных средств для открытия нового образовательного учреждения. Компании рекомендовали сразу планировать частного оператора, что и произошло.
«Нынешний вариант единственно возможный — приглашать на созданные объекты социнфраструктуры на сотрудничество частного оператора, и в нем минусы для всех», — говорит Лаевская.
Для застройщика эти объекты — с крайне низкой окупаемостью, 15-25 лет. Они не выгодны коммерчески, но нужны репутационно. Жители с удовольствием выбирали бы муниципальные школы и садики в зданиях от девелопера, а вместо этого имеют единственный вариант платить частному оператору образовательного учреждения от 15 до 25 тыс. грн/мес.
В качестве положительного примера взаимодействия с местными властями Лаевская привела Гатное. Для решения вопроса социнфраструктуры застройщик инвестировал в ремонт и расширение существующей школы.
Но в целом, отмена паевых взносов не решила проблемы обновления городов. В Украине до сих пор отсутствует правовая база для передачи общинам созданной девелоперами инфраструктуры. В частности, «Интергал-Буд» более 800 млн грн инвестировал в инженерную инфраструктуру — коллекторы, ремонт дорог, освещение, реконструкцию водонапорных узлов, электрических подстанций и др. Это не учитывая социальных объектов и благоустройства прилегающих зеленых зон (парк «Нивки», озеро и др.).
Но то, что происходит сейчас, попытки доначислить паевой взнос задним числом, лишь усугубляют и без того сложную ситуацию самого острого жилищного кризиса за всю историю независимой Украины. По оценке экспертов Украинской ассоциации девелоперов, такие практики вызывают рост цен на жилье, ведь создается двойная, непрогнозируемая финансовая нагрузка на предприятия, которые вынуждены закладывать эти расходы в стоимость квадратного метра.
«Эти расходы невозможно спрогнозировать в рамках бизнес-модели, поскольку национальное законодательство прямо запрещает инструмент долевого участия. Отдельную ответственность в этой ситуации несет политическое руководство страны, которое публично отчиталось перед избирателями об отмене долевого участия и улучшении инвестиционного климата. Однако на практике это оказалось декларативным жестом, который лишь частично получил реальное правовое воплощение. То, что мы наблюдаем сегодня, прямо противоречит заявленным государством целям дерегуляции, поддержки строительной отрасли и обеспечения доступного жилья», — отметил Фаворов.
По мнению экспертов Ассоциации девелоперов, ситуацию можно исправить.
Необходимо устранить законодательную коллизию и четко закрепить: по объектам строительства, строительство которых начато до 1 января 2021 года и которые по состоянию на 1 января 2021 года не были приняты в эксплуатацию, договоры об уплате долевого участия между застройщиками и органами местного самоуправления до 1 января 2021 года не были заключены, уплата долевого участия не начисляется и не осуществляется.
«Это будет соответствовать первоначальному замыслу законодателя — ликвидировать квазиналог и стимулировать развитие строительной отрасли», — подчеркнул Фаворов.
Украинская ассоциация девелоперов основана в 2023 году. Члены ассоциации реализуют проекты, которые составляют 26% рынка Украины и 93% рынка столицы.
https://drive.google.com/file/d/1w0XEn7Nw5q6TKFTM3mceLKIDCr-qebOn/view
Общая площадь жилых домов, на которые выданы разрешения на выполнение строительных работ (новое строительство), по итогам января-марта 2025 года увеличилась на 53,4% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года — до 1 млн 409,8 тыс. кв. м, сообщила Государственная служба статистики (Госстат).
По данным статведомства, в январе-марте 2025 года общая площадь нового строительства многоквартирных домов увеличилась на 54% по сравнению с прошлым годом — до 1 млн 360,2 тыс. кв. м.
Количество заявленных на старте строительства квартир в первом квартале 2025 года в целом достигло 22,7 тыс., что на 36% больше по сравнению с первым кварталом 2024 года. Из них в многоквартирных домах количество заявленных квартир выросло на 64,4% и составило 16,2 тыс.
Согласно данным Госстата, лидером по объемам нового строительства жилья в январе-марте 2025 года стала Киевская область — там показатель составил 594,6 тыс. кв. м, что в 4,3 раза превышает результат января-марта прошлого года. При этом заявлено 7,7 тыс. квартир в многоквартирных домах столицы, 1,5 тыс. — в одноквартирных.
Значительные объемы нового строительства жилья также зафиксированы во Львовской области — 248 тыс. кв. м (2,2 тыс. квартир в многоквартирных домах, 848 — в одноквартирных), что на 15,8% выше, чем в прошлом году.
В Киеве в первом квартале 2025 года общая площадь нового строительства жилья увеличилась на 17% — до 145,3 тыс. кв. м (всего 1,7 тыс. квартир).
Госстат напоминает, что показатели приведены без учета временно оккупированных РФ территорий и части территорий, на которых продолжаются (велись) боевые действия.
Как сообщалось, общая площадь нового строительства жилья в Украине в 2024 году сократилась на 7,2% по сравнению с 2023 годом — до 3,9 млн кв. м, тогда как в 2023 г. составила 4,2 млн кв. м, 2022 г. — 6,67 млн кв. м, 2021 г. — 12,7 млн кв. м.
В Украине, несмотря на сложную ситуацию и общее давление на рынок, продолжается строительство новых элеваторов и расширение существующих мощностей, спрос на строительство не уменьшается, сообщила пресс-служба KMZ Industries (Карловский машиностроительный завод, КМЗ, Полтавская обл.).
«Если говорить о нас, то сравнивая начало июня 2024 и 2025 годов, прирост объема заказов составляет около 15-17%. Достаточно большой перечень наших потенциальных заказчиков уже имеют проектные решения, площадки под строительство или расширение существующих мощностей, готовые сметы, но ждут улучшения ситуации с безопасностью (северные и восточные регионы) или хотя бы прогнозируемой стабильности», — рассказал коммерческий директор компании Александр Небесный.
По его информации, в настоящее время компания имеет в работе 173 проекта малых, средних и крупных объектов. Больше всего заказчиков в западной части Украины, также есть ряд клиентов из Киевской, Черкасской, Кировоградской областей.
Небесный отметил, что в течение последних двух сезонов наблюдается тенденция инвестирования в строительство элеваторов со стороны переработчиков или аграриев, которые хотят зайти в переработку. Зернохранилища возводят для совместной работы с перерабатывающими предприятиями, комбикормовыми и биоэтанольными заводами.
В то же время фермеры продолжают строить собственные элеваторные мощности. Если раньше в строительстве доминировали крупные агрохолдинги, то сейчас эта тенденция набирает популярность у средних и малых агропредприятий.
«Растет количество фермеров, которые строят собственные зернохранилища. Это позволяет им хранить урожай до более выгодной цены и уменьшить зависимость от сторонних элеваторов. Некоторые фермеры также предоставляют услуги хранения другим аграриям, которые находятся рядом с ними», — резюмировал Небесный.
KMZ Industries является крупнейшим производителем элеваторного оборудования в Украине и производит его полный спектр, включая силосы, зерносушилки, транспортное оборудование и сепараторы, а также предоставляет услуги по автоматизации и монтажу.
Компания, по ее данным, построила более 5 тыс. объектов. В эксплуатации — силосы KMZ Industries суммарным объемом более 12,5 млн кубометров.
Турецкая Onur Group планирует построить до 2030 года 690 МВт новых генерирующих мощностей в Украине, инвестировав в украинскую энергетику $450 млн, сообщил генеральный менеджер Onur Group в Украине Эмре Караахметоглу в интервью Forbes Ukraine.
По его словам, у компании уже есть 150 МВт солнечных станций, которые были построены еще до войны и сейчас успешно работают по «зеленому» тарифу до 2030 года.
«Продолжается строительство 50 МВт солнечных электростанций (СЭС) в Винницкой области плюс 164 МВт накопителей (батарей). Это более $60 млн инвестиций, планируем закончить до конца года — тогда будет около 200 МВт солнца и 164 МВт батарей», — отметил он.
Как проинформировал CEO, Onur Group планирует строительство 120 МВт ветряных электростанций (ВЭС) в Закарпатской области с бюджетом около €120 млн.
«В Карпатах с ВЭС уже работают другие компании — видим перспективы. Всего в разработке 320 МВт от ветра», — добавил он.
Сейчас компания также работает над новыми проектами во Львовской и Волынской областях и ведет переговоры с международными финансовыми институтами о привлечении кредитов.
Кроме того, Onur Group почти завершили строительство первой очереди ВЭС в Волынской области для компании OKKO.
«На прошлой неделе привезли первые части турбин и начали монтаж. Далее планируется вторая очередь — около 190 МВт. Всего на Волыни инициирован проект мощностью 340 МВт, и мы как львовская строительная компания активно в этом работаем», — отметил Караахметоглу.
Как отмечается в материале Forbes Ukraine, Onur Group Ukraine — часть международной группы компаний Onur Group. В июне 2025-го бизнес турецкой группы в Украине насчитывает около 40 компаний в 12 отраслях экономики: от энергетики и добычи полезных ископаемых до гостинично-ресторанного бизнеса.
Консолидированная выручка группы сократилась в 2024 году на 18% — до 8,9 млрд грн, тогда как в довоенном 2021 году компания получила 32,4 млрд грн.
Компания заявляет о планах инвестиций в Украину до 2030 года $650 млн и оценивает инвестиции за предыдущие 20 лет работы в около $570 млн.
Ученые Киевского университета строительства и архитектуры (КНУСА) совместно с партнерами начали реализацию международного проекта по созданию новейших бетонных смесей с использованием отходов, в частности, разрушенных конструкций, для строительства методом 3D-печати и традиционным способом, сообщает пресс-служба КНУСА
В релизе сообщается, что в рамках проекта «Разработка новых подходов и конструкционных материалов для восстановления поврежденной инфраструктуры Украины с учетом экологической устойчивости» исследователи разрабатывают состав бетонной смеси с добавлением материалов, которые образуются в результате разрушения зданий, и других промышленных и сельскохозяйственных отходов.
Восстановление жилья в Украине требует внедрения универсальных технологий быстрого строительства, которые позволяют возводить устойчивые и доступные по цене здания даже в условиях ограниченных ресурсов. Из-за войны многие здания в Украине разрушены. Остатки бетонных конструкций можно эффективно переработать и использовать для возведения нового жилья. 3D-печать зданий по сравнению с традиционными методами строительства может обеспечить более высокие темпы возведения, значительно меньшее использование человеческих ресурсов, а также экономию материалов и энергии.
Проект софинансируется Управлением военно-морских исследований США и Национальным научным фондом США (NSF). Исследования проводятся в рамках реализации многосторонней партнерской инициативы « Международное многостороннее партнерство для обеспечения устойчивости системы образования и науки в Украине (IMPRESS-U)», основанной Офисом международной науки и инженерии (OISE) Национального научного фонда США с привлечением исследователей американского Университета Стоун-Брука и Быдгоской политехники имени Яна и Енджея Снядецких в Польше.
Продолжительность реализации проекта – два года. В КНУСА реализация этого проекта возложена на преподавателей, аспирантов и студентов строительно-технологического факультета, в частности, кафедры строительных материалов и кафедры технологии строительных конструкций и изделий.
Компания «Филип Моррис в Украине» открыла новое современное укрытие на территории фабрики во Львовской области, в которую инвестировала около 60 млн грн, сообщается в пресс-релизе компании.
«В нынешних условиях безопасность наших людей — это не просто требование времени, но и наша ответственность. (…) Мы продолжаем инвестировать в Украину, и эти инвестиции демонстрируют нашу долгосрочную стратегию как инвестиционного амбассадора и поддержку экономики в условиях военного положения», — отметил генеральный директор компании Максим Барабаш.
Укрытие рассчитано на 170 человек и будет обеспечивать защиту как работников фабрики, так и местных жителей во время воздушных тревог или чрезвычайных ситуаций. Оно полностью соответствует всем действующим требованиям и стандартам безопасности и рассчитано на комфортное пребывание людей в течение 48 часов.
Пространство оснащено системой вентиляции с использованием противовзрывных клапанов и кондиционирования воздуха, системой оповещения и пожаротушения с резервным питанием, системой водоснабжения и канализации, системой отопления, радиовещанием, телефонной связью и видеонаблюдением, местами для отдыха и сидения, запасом воды и продовольствия на случай длительного пребывания. В укрытии учтены потребности людей с инвалидностью. В помещении предусмотрен медицинский уголок, санитарные узлы, душевые комнаты и кухонное пространство.
Строительство укрытия началось в сентябре 2024 года после запуска фабрики, в которую компания инвестировала $30 млн. До этого работники пользовались модернизированным укрытием на территории Львовской городской территориальной общины, куда компания вложила около 1,3 млн грн.
Philip Morris была выделена из Altria в 2008 году и входит в число крупнейших мировых производителей табачных изделий. Выручка компании за 2023 год выросла на 10,7% по сравнению с 2022 годом — до $35,2 млрд. В отчете указывалось, что на долю Украины пришлось около 2% общих продаж в натуральном выражении и 1% в денежном.
В 2022 году PMI из-за войны сократила отгрузки на украинском рынке на 30,1% — до 11,07 млрд сигарет и табачных стиков, однако в 2023-м ей удалось увеличить отгрузки готовой продукции на 8,4%, в том числе в четвертом квартале — на 14,9%. Компания в октябре 2023 года сообщила о восстановлении своей доли на украинском рынке до 24%. В 2024 году показатели Украины были исключены из квартальных отчетов PMI.
Кроме производства сигарет PMI разрабатывает и производит бездымные продукты — табачные изделия электрического нагрева (ТИЭН), никотиносодержащие POD-системы, а также продукты с никотином для перорального приема. Продажи от бездымной продукции обеспечили 39% общего чистого дохода PMI в первом квартале 2024 года и 38% — в третьем.
Компания «Филип Моррис Украина» работает на украинском рынке с 1994 года и за это время инвестировала в экономику Украины более $750 млн. С начала полномасштабного вторжения выделила более 400 млн грн на гуманитарные проекты.
