Турция начала открывать часть районов, ранее закрытых для оформления вида на жительство иностранцами, что может поддержать спрос на недвижимость в популярных курортных локациях, прежде всего в Аланье и других районах провинции Анталья, сообщает местная пресса.
Речь идет о пересмотре ограничений, которые в последние годы действовали для районов с высокой концентрацией иностранного населения. Такие зоны были закрыты для первичных заявок на ВНЖ, в том числе через покупку или аренду жилья. Покупать недвижимость там было можно, однако оформление вида на жительство по адресу в закрытом районе было невозможно.
После длительных обращений со стороны бизнеса миграционные власти сняли часть жестких ограничений в востребованных районах Аланьи. Среди локаций, которые снова стали обсуждаться как доступные для полноценной легализации иностранцев, называются Махмутлар, Авсаллар и другие популярные районы курортного рынка.
Профильное издание Türkiye Today также пишет, что в июне 2026 года Турция фактически вернулась к более широкой доступности районов для заявок на ВНЖ, за исключением отдельных ограничений, в частности в двух районах Стамбула — Фатих и Эсеньюрт. При этом рынок пока ожидает дополнительных официальных разъяснений по юридическим деталям, включая связь между покупкой недвижимости, регистрацией адреса и правом на резидентский статус.
Ранее в Турции действовала система закрытых районов, если доля иностранцев в местном населении превышала установленный порог. В 2022-2025 годах это стало одним из факторов охлаждения иностранного спроса на жилье в курортных городах, особенно в Анталье, Аланье, Мерсине и Стамбуле.
Для рынка недвижимости открытие ранее закрытых районов может стать важным сигналом. Иностранные покупатели часто рассматривают покупку жилья в Турции не только как инвестицию или курортный актив, но и как основание для долгосрочного проживания. Поэтому возможность зарегистрировать адрес и подать документы на ВНЖ напрямую влияет на ликвидность таких объектов.
Особенно чувствительным это изменение может быть для Аланьи. В последние годы Махмутлар, Кестель, Авсаллар, Каргыджак и другие районы активно привлекали покупателей из России, Украины, Казахстана, Ирана, Германии и стран Ближнего Востока. После введения ограничений часть спроса сместилась в другие локации или отложилась.
Восстановление доступа к ВНЖ может поддержать как первичный рынок новостроек, так и вторичный рынок, где многие квартиры покупались иностранцами в 2020-2023 годах. Однако эксперты ожидают более осторожного спроса, чем в период пика релокации после 2022 года: покупатели стали внимательнее оценивать юридические риски, стоимость содержания жилья, курс лиры и перспективы получения документов.
По данным Турецкого статистического института, в апреле 2026 года иностранцы приобрели в Турции 1 516 объектов жилой недвижимости, что на 1,1% меньше, чем годом ранее. Доля иностранцев в общем объеме продаж составила 1,2%. За январь-апрель 2026 года иностранные покупатели приобрели 5 681 объект, на 11,6% меньше, чем за аналогичный период 2025 года.
Главными центрами продаж иностранцам в апреле 2026 года оставались Анталья и Стамбул. По данным профильных турецких площадок на основе статистики TURKSTAT, в Анталье иностранцы купили 453 объекта, в Стамбуле — 412, в Мерсине — 120. Далее следовали Ялова — 68, Анкара — 53, Бурса — 49, Измир — 41, Мугла — 27, Коджаэли — 24 и Сакарья — 21.
Среди иностранных покупателей в апреле 2026 года лидировали граждане России, которые приобрели 263 объекта недвижимости. На втором месте были граждане Китая — 110 объектов, на третьем Ирана — 100. Украинцы заняли четвертое место с 78 покупками. Далее следовали граждане Ирака — 65, Германии — 61, Казахстана — 54, Азербайджана — 48, Саудовской Аравии — 39 и Великобритании — 35.
Таким образом, украинцы остаются одной из заметных групп иностранных покупателей турецкой недвижимости, хотя в апреле 2026 года они уже не входили в топ-3. Для сравнения, в январе 2026 года украинцы занимали третье место среди иностранцев, купив 77 объектов, уступая только россиянам и иранцам.
ВНЖ, КУРОРТ, НЕДВИЖИМОСТЬ, СПРОС, ТУРЦИЯ
Украина в январе-апреле текущего года экспортировала почти 11 млн тонн кукурузы, что на 27,6% больше результата аналогичного периода прошлого года, при этом в денежном измерении экспорт кукурузы вырос на 26,6% – до $2,33 млрд.
Согласно статистике, обнародованной Государственной таможенной службой, основным покупателем украинской кукурузы за этот период, как и в прошлом году, была Турция, а ее доля в общем экспорте выросла до 30,3% ($705,16 млн) по сравнению с 22% ($405,8 млн) в январе-апреле-2025.
Италия потратила на приобретение украинской кукурузы $363,3 млн – на 50,2% больше чем в прошлом году, а ее доля в общем экспорте этой культуры увеличилась почти на 2,5 п.п. – до 15,6%.
Поставки в Испанию увеличились на 2,9% до $260 млн с сокращением доли в общем экспорте на 2,6 п.п. – до 11,18%.
Во все остальные страны было экспортировано кукурузы на $1 млрд – на 6,5% больше, чем в прошлом году за четыре месяца.
По данным Гостаможслужбы, доля кукурузы в общем объеме экспортных поставок товаров из Украины в январе-апреле-2026 составила 16,75% по сравнению с 13,82% в прошлом году.
В апреле Украина экспортировала кукурузу на $574,7 млн – на 67,6% больше, чем в том же месяце 2025 года, в частности поставки в Турцию увеличились на 55,7% – до $213,2 млн, Италию в 2,7 раза до почти $76 млн, Испанию в 3,3 раза – до $60,9 млн.
В то же время за январь-апрель Украина импортировала 11 тыс. тонн кукурузы на $65,1 млн преимущественно из Франции (43,6%), Венгрии (16,4%) и Австрии (14%), тогда как в прошлом году это было 11,5 тыс. тонн на $61,9 млн из тех же стран.
Согласно статистике Гостаможслужбы, в 2025 году Украина экспортировала 17,96 млн тонн кукурузы – на 39,4% меньше 2024 года, сократив выручку на 23% – до $3,9 млрд.
Иностранные граждане в апреле 2026 года приобрели в Турции 1,516 тыс. объектов жилой недвижимости, что на 1,1% меньше, чем за аналогичный месяц прошлого года, следует из данных Турецкого статистического института TurkStat.
Доля иностранных покупателей в общем объеме продаж жилья в Турции составила 1,2%. При этом общий рынок жилья в стране в апреле вырос: по данным TÜİK, в Турции было продано 126,808 тыс. домов и квартир, что на 2,6% больше, чем в апреле 2025 года. За январь-апрель 2026 года общий объем продаж жилья составил 476,204 тыс. объектов, увеличившись на 0,5% год к году.
На этом фоне иностранный спрос остается слабее внутреннего рынка. За первые четыре месяца 2026 года иностранцы купили в Турции 5,681 тыс. объектов, что на 11,6% меньше, чем в январе-апреле 2025 года. Крупнейшими иностранными покупателями турецкого жилья в апреле остались граждане России. Они приобрели 263 объекта, что почти на 15% больше, чем в марте. Однако в годовом выражении их спрос все еще ниже: в апреле 2025 года граждане РФ приобрели 276 объектов.
Второе место среди иностранных покупателей в апреле заняли граждане Китая с 110 сделками, третье — граждане Ирана со 100 сделками. Именно эти три страны вошли в официальную тройку крупнейших покупателей по данным TÜİK.
Структура спроса показывает изменение иностранного сегмента. Российские покупатели сохраняют первое место, но их активность уже значительно ниже пиков 2022-2023 годов, когда спрос был подогрет релокацией, санкциями, валютными рисками и интересом к ВНЖ через недвижимость.
Одновременно в статистике заметнее становятся покупатели из Азии, прежде всего Китая, что может отражать более широкий инвестиционный интерес к турецкому рынку.
Украинские граждане в апреле 2026 года не вошли в первую тройку крупнейших иностранных покупателей, поэтому в кратком релизе TÜİK их отдельное число не указано. Для сравнения, в апреле 2025 года украинцы занимали третье место среди иностранных покупателей и приобрели 120 объектов жилья в Турции.
В 2025 году украинцы в целом оставались одной из заметных групп иностранных покупателей турецкой недвижимости. По итогам года граждане России, Ирана и Украины были названы среди трех крупнейших групп покупателей жилья в Турции.
Для украинских покупателей Турция сохраняет значение как рынок недвижимости для проживания, релокации, аренды и инвестиций. Однако снижение активности иностранцев в целом показывает, что факторы предыдущих лет — ВНЖ, гражданство за инвестиции, валютная защита капитала и релокационный спрос — уже не дают прежнего эффекта.
На внутреннем рынке Турции в апреле активность поддерживали прежде всего местные покупатели. Продажи нового жилья выросли на 9,6%, до 40,306 тыс. объектов, тогда как продажи вторичного жилья немного снизились — на 0,3%, до 86,502 тыс.
Таким образом, турецкий рынок недвижимости в апреле показал два разных тренда: внутренние продажи растут, а иностранный спрос продолжает снижаться. Россияне по-прежнему остаются крупнейшей группой иностранных покупателей, но их активность уже не выглядит ажиотажной. Украинцы, которые ранее входили в число лидеров, в апреле 2026 года не попали в топ-3, что может указывать на более осторожное поведение покупателей или перераспределение спроса на другие рынки.
Турецкие инвесторы за последние три года вложили в недвижимость Греции около EUR614 млн, заметно усилив свое присутствие на рынке жилья соседней страны. По данным экспертов, главным мотивом для покупателей из Турции стало стремление защитить капитал от высокой инфляции, валютных колебаний и внутренней экономической неопределенности. Греческая недвижимость для них выступает не только инвестиционным активом, но и способом получить доступ к европейской резидентской программе.
Дополнительным фактором остается программа Golden Visa, которая позволяет гражданам стран вне ЕС получить вид на жительство в Греции через инвестиции. В зависимости от объекта и региона минимальный порог инвестиций в недвижимость составляет от EUR250 тыс. до EUR800 тыс., а сам ВНЖ выдается на пять лет с возможностью продления при сохранении инвестиции.
Рост интереса со стороны турецких покупателей особенно заметен на фоне общего снижения иностранных вложений в греческую недвижимость. По данным Банка Греции, в 2025 году иностранные инвестиции в этот сектор сократились на 22% — до EUR2,05 млрд против EUR2,75 млрд годом ранее. Несмотря на спад, 2025 год остался одним из самых сильных для рынка по объему зарубежного капитала.
Для Греции турецкий спрос имеет двойственный эффект. С одной стороны, он поддерживает девелоперов, рынок вторичного жилья и инвестиции в туристические районы. С другой — усиливает давление на цены, особенно в Афинах, Салониках, на островах и в прибрежных локациях, где предложение ограничено, а местные жители уже сталкиваются с проблемой доступности жилья.
Интерес турецких инвесторов также связан с географической близостью. Греция воспринимается как понятный и относительно близкий рынок: между странами развиваются туристические и деловые связи, а греческие острова остаются популярным направлением для граждан Турции. Reuters ранее сообщал, что Греция продлевала упрощенный визовый режим для турецких граждан на ряд островов Эгейского моря, что дополнительно поддерживало контакты между двумя рынками.
В ближайшее время турецкий капитал, вероятно, продолжит играть заметную роль на греческом рынке.
Рынок жилья Турции подает первые сигналы возможной стабилизации иностранного спроса после длительного периода снижения. Как сообщает Hurriyet Daily News, участники рынка ожидают постепенного восстановления активности зарубежных покупателей, хотя пока статистика остается слабой. В марте 2026 года иностранцы приобрели в Турции 1 353 жилых объекта, что на 20% меньше, чем годом ранее, а доля сделок с иностранцами в общем объеме продаж жилья составила лишь 1,2%.
Ожидания по восстановлению спроса связаны не столько с уже начавшимся резким разворотом, сколько с тем, что рынок, судя по всему, приближается к нижней точке цикла. В последние два года иностранная активность в Турции заметно снизилась на фоне изменения ценовой конъюнктуры, колебаний валютного курса, корректировки правил по ВНЖ и гражданству через инвестиции, а также общего охлаждения интереса со стороны части традиционных покупателей. При этом сами участники рынка полагают, что после столь сильного падения сектор может начать возвращаться к более устойчивому уровню спроса.
Для украинских покупателей Турция остается одним из заметных зарубежных рынков жилья. На протяжении последних лет граждане Украины входили в число наиболее активных иностранных покупателей недвижимости в стране. Это подтверждается официальной статистикой TurkStat: в январе 2023 года украинцы заняли четвертое место среди иностранных покупателей жилья в Турции, в марте 2024 года — третье место, а в декабре 2025 года вновь оказались в тройке лидеров после граждан России и Ирана.
Такая динамика показывает, что даже на фоне общего спада иностранного спроса украинцы сохраняли заметное присутствие на турецком рынке. Турция для украинских покупателей традиционно сочетает несколько факторов привлекательности: сравнительно широкий выбор жилья, понятную для иностранцев процедуру покупки, высокий объем предложения в курортных и крупных городах, а также возможность использовать недвижимость как инструмент для проживания, отдыха или сохранения капитала.
Продажи жилья в Турции иностранцам в марте 2026 года сократились на 20% в годовом выражении — до 1,353 тыс. объектов, при этом граждане Украины не вошли в тройку крупнейших зарубежных покупателей. Это следует из мартовской статистики Турецкого статистического института (TÜİK).
Согласно данным по марту, первое место среди иностранных покупателей заняли граждане России, купившие 229 объектов. На втором месте оказались граждане Ирана с 130 сделками, на третьем — граждане Ирака с 84 покупками.
При этом ранее граждане Украины стабильно входили в число крупнейших иностранных покупателей жилья в Турции. Как уже сообщал портал Open4Business, в январе 2026 года украинцы заняли третье место среди иностранных покупателей, приобретя 77 объектов, уступив только гражданам России с 219 покупками и Ирана со 118. По итогам всего 2025 года Украина также заняла третье место: граждане Украины приобрели в Турции 1 541 объект жилья, тогда как россияне купили 3 649 объектов, а иранцы — 1 878.
В целом турецкий рынок жилья в марте показал смешанную динамику. Общее число продаж жилья в стране снизилось на 2,1% по сравнению с мартом 2025 года — до 113,367 тыс. объектов. При этом ипотечные продажи выросли на 35,9%, до 25,978 тыс., а продажи нового жилья увеличились на 1,3%, до 35,725 тыс.
Крупнейшими рынками по числу сделок в марте оставались Стамбул, Анкара и Измир. На Стамбул пришлось 21,665 тыс. продаж, на Анкару — 10,236 тыс., на Измир — 7,278 тыс.
