В Греции насчитывается более 2,2 млн пустующих домов, что составляет 34,5 % всего жилого фонда страны и является одним из самых высоких показателей в Европе, свидетельствует исследование Parliamentary Budget Office, подготовленное на основе данных переписи ELSTAT за 2021 год.
Авторы исследования отмечают, что проблема греческого рынка жилья связана не только с дефицитом строительства, но и с низким уровнем использования уже существующего фонда. При росте общего количества жилых объектов на 3,5 % в 2011–2021 годах количество домов, доступных для долгосрочной аренды, сократилось на 10,4 %, а выставленных на продажу — на 33,1 %. Количество неактивных пустующих объектов, которые не предлагаются ни в аренду, ни на продажу, выросло до 1,81 млн.
В категорию пустующего жилья входят не только потенциальные объекты для покупки или аренды, но и вторые дома, дачи, старый жилой фонд, объекты в сельской местности и на островах, а также недвижимость, выведенная из оборота из-за юридических, наследственных или технических проблем. Среди причин, по которым жилье не возвращается на рынок, исследование называет споры о наследстве, неясный статус собственности, юридические сложности, высокую стоимость ремонта, низкую энергоэффективность и ограниченный спрос в отдельных регионах.
Для инвесторов такая структура рынка создает возможности прежде всего в сегменте старого фонда, редевелопмента и ремонта. Объекты, которые простаивают из-за нежелания владельцев вкладывать средства в модернизацию, могут выходить на рынок с дисконтом, однако их инвестиционная привлекательность зависит от итоговой себестоимости после ремонта и потенциальной рыночной цены при продаже или сдаче в долгосрочную аренду.
Дополнительным фактором может стать государственная поддержка реновации. В Греции готовится программа модернизации жилья объемом около 500 млн евро, которая должна помочь вернуть часть пустующих объектов в жилой оборот. По данным греческих СМИ, программа предусматривает субсидии на ремонт и энергоэффективность, а проверка права на участие должна происходить через платформу gov.gr.
При этом инвесторам следует учитывать риск пересмотра цен. По оценке авторов исследования, если доля пустующего и неактивного жилья в течение примерно шести лет вернется к уровню 2001 года, реальные цены на жилье в Греции могут снизиться на 15,5–24,6%. Это не означает автоматического падения всего рынка, однако переоцененные объекты и локации с ограниченным спросом могут оказаться наиболее уязвимыми.
Рынок недвижимости Греции пока продолжает дорожать, но темпы роста снижаются. По данным Банка Греции, в I квартале 2026 года цены на квартиры выросли на 5,7% в годовом исчислении после роста на 8,1% в 2025 году и на 9,1% в 2024 году. В Афинах рост в I квартале составил 5,2%, в Салониках — 6,4%.
Отдельным риском остается ставка на краткосрочную аренду и программу Golden Visa как единственную логику сделки. Исследование показывает, что влияние краткосрочной аренды на рынок в целом может быть ограниченным, однако в центральных районах Афин, Салоник и популярных туристических направлениях она усиливает давление на рынок долгосрочного жилья. Поэтому качественным активом остается не сам объект под вид на жительство или Airbnb, а недвижимость с понятной юридической историей, расчетной стоимостью ремонта и устойчивым спросом после вывода на рынок.
