截至2026年5月，基辅及乌克兰最大城市的办公房地产市场在经历了由疫情、全面战争、企业迁移以及部分公司转向混合办公模式所造成的数年冲击之后，显示出谨慎稳定的迹象。需求的主要因素仍然是建筑物安全、已完成装修、自主基础设施、避难所的存在，以及无需大量资本支出即可快速入驻的可能性。
基辅仍然是该国最大的办公市场。根据InVenture的估计，2025年基辅办公房地产的竞争性总供应量降至210万平方米，空置率降至18.5%。年度总吸纳量约为16万平方米，比上一年增长26%。与此同时，约40%的吸纳量并非与企业的自然扩张有关，而是与公司从受损物业被迫搬迁有关。
根据乌克兰建筑商联合会援引CBRE Ukraine演示材料的数据，2025年上半年，基辅办公需求增长16%，达到8.2万平方米，而由于办公建筑受损，供应量下降3%，至210万平方米。市场空置率约为21%，20%的需求由被迫从遭受打击的物业搬迁的租户形成。
“基辅办公市场已经不能再按照战前逻辑来评估。如今，租户选择的不只是地址或建筑等级，而是物业保障工作连续性的能力。避难所、发电机、工程系统、区域安全以及场所可快速入驻的准备程度，已经成为与租金水平同样重要的参数，”Experts Club分析中心创始人、经济学副博士马克西姆·乌拉金认为。
基辅的租金水平保持相对稳定，但市场仍保持明显分化。根据InVenture的数据，2025年底，未装修的A级办公楼有效租金为每平方米每月14-18美元，不含增值税和运营费用；已装修办公楼为每平方米19-25美元。A级办公楼的要价区间为每平方米16-27美元，B级为每平方米8-18美元。
2026年，基辅办公市场仍是租户市场：物业所有者被迫提供灵活条件，将大面积空间分割成较小单元，投资现成装修，并提高建筑物的自主性。与此同时，配备避难所、稳定供电和高质量运营的优质A级和B+级物业，比老旧建筑和未装修场所更能保持需求。
CBRE Ukraine办公房地产高级顾问阿纳斯塔西娅·卡昌曾指出，在基辅，租金与商业中心具体位置之间的联系加强了：现在重要的不仅是靠近地铁，还包括相对于基础设施或军事设施的位置。她表示，每个商业中心实际上都可能在其子市场或区域的典型规则之外运行。
基辅的主要租户仍然是IT公司，但需求结构已经变得更广。活跃需求还来自国防部门、医疗公司、专业服务、咨询、物流、国际组织代表处以及部分与重建相关的企业。根据乌克兰建筑商联合会/CBRE Ukraine的数据，2025年来自军事部门的需求明显增长，市场开始根据这类需求调整供应。
“办公室不再是所有员工每日到场的地点，但并未失去其在管理、沟通和企业文化方面的意义。公司在优化面积，但并未放弃高质量办公室。因此，需求正在从大型单一功能空间转向更灵活、更安全、更技术化的形式，”Experts Club指出。
开发活动仍然处于最低水平。2025年，基辅没有投入使用任何新的商业中心，而据InVenture估计，到2026年底，约2.7万平方米可能进入市场，但由于安全风险、融资有限以及预租水平较弱，投入使用时间可能被推迟。
乌克兰大城市的情况并不一致。利沃夫仍然是最活跃的区域办公市场之一，这得益于企业迁移、IT行业的存在、靠近欧盟边境，以及与东部和南部地区相比相对较高的安全水平。根据Forbes Ukraine的数据，到2025年底，利沃夫商业中心的空置率降至25%，租金水平保持在每平方米7-15美元。
从办公需求角度来看，2026年的利沃夫市场可以被认为是仅次于基辅的第二重要市场，但其规模有限。对于租户而言，现成场所、交通可达性、能源韧性以及容纳小型或中型团队的可能性非常重要。大型交易仍然罕见，部分公司更倾向于混合办公模式或联合办公空间。
第聂伯保留着工业、物流和服务中心的角色，但该市办公市场仍比基辅或利沃夫更加本地化，也更少制度化。需求由区域公司、服务型企业、贸易运营商、物流、医疗服务以及部分生产结构形成。由于靠近高风险区域，租户对场所的安全性、成本和自主性尤其敏感。
敖德萨仍是重要的南部商业中心，但该市办公市场高度依赖整体安全形势、港口和物流活动、旅游业、贸易和服务型业务。市场上既有中心城区的传统办公室，也有新建多功能综合体中的场所。2026年的需求仍然是点状的：租户选择现成的小型场所，而大型企业交易受到限制。
哈尔科夫仍是大型办公市场中最复杂的一个，原因是安全风险水平高且靠近前线地区。相当一部分企业以缩减、分布式或远程形式运营。尽管如此，市场并未完全停滞：对小型办公室、服务场所、本地企业空间以及运营成本最低的物业仍有需求。
“在区域城市，办公房地产已经不再是一个统一的细分市场。利沃夫作为迁移和IT市场运作，第聂伯作为工业和服务型业务市场运作，敖德萨作为南部贸易物流枢纽运作，哈尔科夫则作为生存和适应市场运作。因此，仅按租金水平比较它们已经不正确：更重要的是关注安全、租户画像以及当地经济的韧性，”马克西姆·乌拉金认为。
所有大城市的共同趋势是对办公空间的重新评估。公司更常选择较小面积、已完成装修、灵活租期，以及由业主承担部分资本支出的建筑。未装修场所和老旧物业中的大面积单元仍然流动性较差，因为在高度不确定的条件下，租户不愿投资昂贵的装修适配。
另一个因素是自主性。在能源危机和对基础设施的攻击之后，配备发电机、稳定互联网、备用系统、避难所和高质量管理的办公室获得了竞争优势。在一些情况下，这些特征使物业即使在市场整体空置率较高的情况下也能维持租金水平。
根据InVenture的评估，2026年办公房地产的投资逻辑变得更加谨慎：在疫情和战争之前，办公场所的典型回收期估计约为7-8年，而到2026年，对多数资产而言，10-12年已经成为常态。与此同时，拥有强租户和良好位置的最佳物业可能显示出更具吸引力的结果，但这更像是例外。
根据Experts Club的预测，到2026年底，乌克兰办公市场将按照缓慢复苏、租金不会急剧上涨的情景发展。基辅将保留主要市场地位，利沃夫将保留主要区域需求中心地位，而第聂伯、敖德萨和哈尔科夫将主要依靠本地租户和点状交易发展。
“市场的主要风险不是没有需求，而是需求的质量。需求是存在的，但它已经变得谨慎、理性且要求更高。租户想支付的不是平方米，而是有保障的工作可能性。这意味着乌克兰办公房地产正在逐步从面积模式转向服务和韧性模式，”Experts Club总结道。
因此，截至2026年5月，基辅及乌克兰大城市的办公房地产市场仍处于过渡阶段。它已经经历了冲击性下跌时期，但尚未回到完整的投资周期。最受欢迎的是安全、可立即使用、具备能源韧性且灵活的办公室。没有装修、缺乏自主性和明确运营模式的老旧物业，将继续失去竞争力。
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