La Comisión Europea está preparando un nuevo mecanismo legislativo que permitirá a las autoridades nacionales, regionales y municipales limitar el alquiler a corto plazo de viviendas en zonas que se enfrentan a un aumento especialmente acusado de los precios y a la escasez de viviendas para residentes permanentes.
La iniciativa formará parte de la futura Ley de Vivienda Asequible (Affordable Housing Act) de la Unión Europea, que la Comisión Europea tiene previsto presentar en 2026. El documento tiene por objeto ayudar a las autoridades a identificar las zonas que sufren presión en materia de vivienda, basándose en datos estadísticos de acceso público, y a adoptar medidas acordes con la magnitud del problema.
No se trata de una prohibición general de Airbnb, Booking.com u otros servicios en toda la Unión Europea. La Comisión Europea tiene la intención de crear un marco jurídico en el que las ciudades y las regiones puedan regular de forma autónoma los alquileres a corto plazo, sin infringir las normas del mercado único europeo.
En concreto, los municipios deberán contar con una mayor seguridad jurídica a la hora de establecer restricciones en aquellas zonas en las que los alquileres turísticos reduzcan la oferta de vivienda para los residentes locales. Las posibles medidas se determinarán teniendo en cuenta la situación local, los intereses del sector turístico y el principio de proporcionalidad.
Durante las consultas, los representantes de las ciudades y regiones instaron a la Comisión Europea a elaborar una lista de instrumentos compatibles con la legislación de la UE. También hicieron hincapié en la necesidad de tener en cuenta las diferencias entre los grandes centros turísticos, las ciudades pequeñas y las zonas rurales.
La elaboración de la Ley de Vivienda Asequible se lleva a cabo en paralelo a la aplicación de las normas de la UE aprobadas anteriormente relativas a la recopilación de información sobre los alquileres a corto plazo. A partir del 20 de mayo de 2026 entrará en vigor el Reglamento (UE) n.º 2024/1028. Este prevé la creación de sistemas digitales de registro de arrendadores y el intercambio de datos entre las plataformas y las autoridades públicas.
En los países que implanten dicho registro, el propietario deberá obtener un número único de la propiedad e indicarlo en el anuncio. Las plataformas en línea están obligadas a mostrar y verificar dichos números, realizar controles aleatorios y eliminar los anuncios a petición de las autoridades si no cumplen con las normas establecidas.
Las plataformas también deben transmitir mensualmente información sobre el número de huéspedes y las pernoctaciones reservadas a través de un portal digital nacional único. Esto permitirá a los ayuntamientos evaluar la magnitud real del alquiler turístico y tomar decisiones basadas en datos.
Sin embargo, la normativa vigente regula principalmente el registro y el intercambio de información. Por sí misma, no establece restricciones paneuropeas sobre el número de apartamentos que se pueden alquilar ni sobre el número de pernoctaciones permitidas.
Según datos de la Comisión Europea, los alquileres a corto plazo ya representan cerca de una cuarta parte de toda la oferta de alojamiento turístico en la UE.
En 2025, a través de Airbnb, Booking.com, Expedia y otras grandes plataformas en línea, se reservaron 951,6 millones de pernoctaciones. En comparación con 2024, esta cifra aumentó un 11,4 %.
La Comisión Europea reconoce que este mercado genera ingresos para los propietarios de inmuebles, amplía las opciones de los turistas y apoya a las empresas locales. Sin embargo, la elevada concentración de alquileres a corto plazo en los centros históricos y en los destinos turísticos populares puede reducir la oferta de viviendas para residencia permanente y contribuir al aumento de los precios.
Según los datos del Plan Europeo de Vivienda Asequible, el número de reservas de alquileres a corto plazo a través de las principales plataformas aumentó en más de un 90 % entre 2018 y 2024. Los operadores profesionales representan más del 45 % de la oferta, aunque constituyen una minoría entre los propietarios.
Tras la aprobación de la nueva legislación, las normas dependerán no solo del país, sino también de la situación en una ciudad o zona concreta. En los centros turísticos con escasez de vivienda, las autoridades locales podrán, en principio, establecer requisitos más estrictos en materia de registro, concesión de licencias y duración de los alquileres. En las regiones donde la oferta de alojamiento turístico es insuficiente y los alquileres a corto plazo sostienen la economía local, las restricciones podrían ser considerablemente menores.
