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En Hungría, a partir del 1 de enero de 2027, el tipo del IVA para una parte de las viviendas nuevas podría aumentar del actual 5 % (tipo reducido) al 27 % estándar, lo que ejercerá una presión adicional sobre el precio de los pisos en edificios de nueva construcción, según informan los medios de comunicación locales.

El tipo reducido vigente del 5 % se aplica a los pisos nuevos de hasta 150 m² y a las viviendas unifamiliares de hasta 300 m² que cumplan los requisitos establecidos. Según la aclaración oficial de la Administración Nacional de Impuestos y Aduanas de Hungría (NAV), este régimen, en su forma actual, estará vigente hasta el 31 de diciembre de 2026.

A partir de entonces, a los inmuebles que no cumplan las condiciones del período transitorio se les aplicará el tipo estándar del IVA del 27 %.

Sin embargo, una parte significativa de los proyectos ya iniciados podrá conservar la ventaja fiscal hasta finales de 2030. En concreto, el tipo del 5 % podrá aplicarse después del 31 de diciembre de 2026 si la autorización necesaria para la construcción ha adquirido carácter definitivo antes de finales de 2026. También se prevén disposiciones transitorias para los proyectos que se lleven a cabo mediante el procedimiento de notificación de obra.

Como resultado, en el mercado húngaro pueden coexistir, de hecho, viviendas de nueva construcción con una carga fiscal diferente en función de la fecha de inicio y la situación jurídica del proyecto.

El impacto potencial en el precio de la vivienda puede ser considerable. Un piso con un valor de 100 millones de forints, teniendo en cuenta el IVA vigente del 5 %, tiene un precio sin impuestos de unos 95,2 millones de forints. Si se aplicara a esta misma base un tipo del 27 %, el precio final ascendería a aproximadamente 121 millones de forints. La diferencia teórica asciende a unos 21 millones de forints, es decir, aproximadamente 58 000 euros.

No obstante, el aumento real de los precios podría ser menor, ya que los promotores inmobiliarios, ante la caída de la demanda, podrían asumir parte de la carga fiscal adicional.

Ya se observa una disminución de la actividad de los compradores en el mercado. Según datos del Banco Nacional de Hungría, en el primer trimestre de 2026 el número de transacciones inmobiliarias se redujo un 18 % en comparación con el mismo periodo del año anterior. Según las estimaciones de Duna House, en agosto se cerraron alrededor de 8.100 transacciones inmobiliarias residenciales, un 13,1 % menos que en julio y un 29 % menos que el año anterior.

Al mismo tiempo, los promotores inmobiliarios están acelerando la preparación de nuevos proyectos. En el primer semestre de 2026, se concedieron en Hungría licencias y se registraron notificaciones para la construcción de 16 588 viviendas, lo que supone un aumento del 29 % con respecto al mismo periodo de 2025.

El cambio en el régimen fiscal no afecta directamente a la vivienda de segunda mano. Sin embargo, el aumento de la diferencia de precios entre los nuevos proyectos con un IVA del 27 %, los inmuebles que mantienen el tipo del 5 % y el mercado de segunda mano puede influir en la estructura de la demanda y en los precios de la vivienda en general.

Quedarán excluidos determinados pisos nuevos situados en las denominadas «zonas en declive» (rust belt action areas): siempre que se cumplan los requisitos establecidos para ellas, el tipo reducido del 5 % seguirá vigente incluso después del 1 de enero de 2027.