Business news from Ukraine

Кіпрська асоціація забудовників (Cyprus Property Developers Association, CPDA) виступила проти запропонованих обмежень на придбання нерухомості громадянами країн, що не входять до Європейського Союзу, заявивши, що іноземні покупці не є основною причиною зростання вартості житла на острові.

Головними проблемами ринку девелопери вважають недостатню пропозицію доступного житла, дефіцит будівельних робітників та високу вартість будівництва, повідомило кіпрське видання Philenews 27 жовтня 2026 року.
За оцінкою асоціації, іноземні покупці забезпечують близько 20 % продажів житла на Кіпрі, тому покладати на них основну відповідальність за підвищення цін є необґрунтованим.

Представники будівельної галузі також звернули увагу на відсутність єдиної достовірної статистики щодо житла, яке фактично доступне для продажу. За їхніми словами, державні органи використовують дані про видані дозволи на будівництво, які не відображають реальної кількості об’єктів, що залишаються у продажу.

Зокрема, значна частина квартир може бути продана ще на стадії проєктування та отримання дозвільної документації.
Асоціація наводить умовний приклад: якщо дозволи видано на будівництво 10 тис. об’єктів, але 5 тис. із них уже продано, фактична пропозиція для нових покупців становить лише половину зазначеної кількості.

У результаті використання статистики будівельних дозволів без урахування попередніх продажів може створювати завищене уявлення про обсяг пропозиції та призводити до помилкових рішень у житловій політиці.
Додатковою проблемою залишається нестача працівників у будівництві. За оцінками девелоперів, дефіцит кадрів обмежує можливості галузі та збільшує терміни реалізації проєктів, навіть якщо всі необхідні дозволи вже отримано.

Асоціація закликала владу провести комплексний аналіз існуючого житлового фонду, реального обсягу пропозиції та структури попиту, перш ніж вводити додаткові обмеження для покупців із третіх країн.
При цьому дані Департаменту земельних ресурсів та геодезії Кіпру (Department of Lands and Surveys, DLS) свідчать про значну роль іноземного попиту на ринку нерухомості.

За підсумками січня–вересня 2026 року на Кіпрі зареєстровано 14 969 договорів купівлі-продажу нерухомості, що на 13,6 % більше, ніж за аналогічний період 2025 року.
З цієї кількості 6267 договорів, або приблизно 41,9 %, припадало на іноземних покупців. Громадяни держав, що не входять до ЄС, здійснили 4173 покупки, тоді як покупці з країн Євросоюзу уклали 2094 договори.

Таким чином, на громадян третіх країн припадало близько 27,9% усіх зареєстрованих договорів купівлі-продажу нерухомості та приблизно дві третини іноземних покупок.
Розбіжність між оцінкою забудовників у 20% та статистикою зареєстрованих договорів пояснюється, зокрема, використанням різних показників. Договір купівлі-продажу може реєструватися до завершення будівництва, тоді як фактична передача права власності відбувається пізніше.

За даними DLS за січень-липень 2026 року, іноземним покупцям було передано 2683 об’єкти, або близько 20,9% усіх об’єктів, щодо яких завершено реєстрацію переходу права власності.
Тому показники укладених договорів та завершених угод не можна безпосередньо порівнювати як ідентичні статистичні категорії.

Найвища концентрація іноземного попиту спостерігається в прибережних районах. За січень-вересень 2026 року в Пафосі іноземні покупці уклали 2117 договорів, у Лімасолі — 1814, у Ларнаці — 1543.
При цьому частка іноземців у загальній кількості договорів купівлі-продажу в Пафосі сягнула приблизно 71%, у Ларнаці — 47%, тоді як у Нікосії становила близько 16%.

Це свідчить про суттєві регіональні відмінності у структурі попиту та пояснює, чому можливе посилення правил купівлі нерухомості іноземцями може сильніше вплинути на прибережні ринки.
Дискусія навколо іноземного попиту посилилася після внесення до парламенту Кіпру законодавчих ініціатив, спрямованих на обмеження придбання нерухомості громадянами держав, що не входять до ЄС, та компаніями з іноземним контролем.

Зокрема, представники партії AKEL запропонували дозволити таким громадянам купувати не більше одного житлового об’єкта площею до 200 кв. м, а також обмежити купівлю окремих категорій комерційної нерухомості.
Додаткові пропозиції передбачають більш суворий контроль за кінцевими бенефіціарами компаній, що купують нерухомість, та обмеження на придбання об’єктів поблизу стратегічної інфраструктури.

Прихильники змін пов’язують необхідність додаткового регулювання зі зростанням вартості житла та зниженням його доступності для місцевого населення.
Однак асоціація забудовників вважає, що законодавчі пропозиції недостатньо підкріплені статистичними дослідженнями.

За твердженням девелоперів, відсутні дані, які б підтверджували масове придбання одним іноземним покупцем більше двох житлових об’єктів. Тому обмеження кількості покупок можуть мати обмежений вплив на вартість нерухомості.
Водночас зростання іноземного попиту є одним із чинників, що впливають на ринок. Центральний банк Кіпру раніше зазначав, що підвищення вартості житла зумовлене поєднанням стабільного попиту, зокрема іноземного, та збільшенням будівельних витрат.

За даними регулятора, у першому кварталі 2026 року ціни на житлову нерухомість зросли на 7,5% у річному вимірі, зокрема квартири подорожчали на 10,8%, а приватні будинки — на 3%.
Іноземний попит на нерухомість Кіпру традиційно формується кількома великими групами покупців, серед яких громадяни Великої Британії, Росії, Греції, Ізраїлю та Лівану.

Згідно з даними Міністерства внутрішніх справ Кіпру, представленими парламенту в січні 2025 року, за 2021–2024 роки іноземні покупці придбали понад 37 тис. об’єктів нерухомості. За той самий період громадяни Кіпру придбали понад 200 тис. об’єктів.
Найбільша кількість покупок серед іноземців за цей період припала на громадян Великої Британії. За ними слідували великі групи покупців із Росії, Ізраїлю, Греції та Лівану.

Згідно з раніше опублікованими оцінками Open4Business на основі даних кіпрського МВС, британські покупці були пов’язані приблизно з 11,8 тис. об’єктів, росіяни — з 4,9 тис., громадяни Греції — з 4,7 тис., Ізраїлю — з 3,9 тис., Лівану — з 2,1 тис. об’єктів.
При цьому структура іноземного попиту істотно відрізняється залежно від регіонів.

У Лімасолі в 2021–2024 роках лідирували росіяни, які придбали 2561 об’єкт, за ними йшли британці з 1840 об’єктами та ізраїльтяни з 1154.
У Пафосі основними іноземними покупцями стали громадяни Великої Британії з 4483 об’єктами, Росії з 1563 та Ізраїлю з 1291.

У Ларнаці найбільші групи становили британці з 2743 об’єктами, громадяни Лівану з 1744 та Ізраїлю з 1406.
У Нікосії перше місце серед іноземних покупців посідали громадяни Греції, які придбали 1626 об’єктів, далі йшли британці з 1584 та австралійці з 545.

Найсвіжіші дані кіпрського МВС за період з вересня 2024-го по вересень 2025 року свідчать про посилення інтересу ізраїльських покупців до Ларнаки та Пафосу.
Зокрема, за цей період ізраїльтяни придбали 850 об’єктів у Ларнаці та 683 у Пафосі. У Лімасолі найбільшою групою залишалися росіяни з 846 покупками, тоді як у Пафосі лідирували британці з 890 об’єктами.

Українські громадяни також входять до числа помітних учасників кіпрського ринку нерухомості. У опублікованих раніше рейтингах за 2021–2024 роки Україна фігурувала в першій десятці країн походження іноземних покупців, посідаючи дев’яте місце.
За оцінками учасників ринку, українські покупці найактивніше цікавляться нерухомістю Лімасола та Пафоса, зокрема квартирами для постійного проживання та інвестиційними об’єктами.

Водночас актуальна статистика DLS за 2026 рік поділяє іноземних покупців насамперед на громадян ЄС та третіх країн, не надаючи повної загальнодоступної розбивки за окремими громадянствами. Тому достовірно визначити поточну кількість покупок росіян, українців або ізраїльтян за січень-вересень 2026 року на підставі цих даних неможливо.

Республіка Кіпр є членом Євросоюзу з 2004 року. Основними центрами ринку житлової нерухомості країни залишаються Лімасол, Пафос, Ларнака та Нікосія. Іноземний попит особливо помітний у прибережних районах, де значна частина нового будівництва орієнтована на міжнародних покупців та інвесторів.