Der ukrainische Immobilienmarkt ist bei geringer Nachfrage und schrumpfendem Angebot unausgeglichen. Die Preise für Bauträger steigen, während die Mietpreise sinken, so die Nationalbank der Ukraine (NBU) in ihrem Bericht zur Finanzstabilität vom Dezember 2022.
Er stellt fest, dass die Nachfrage nach Wohnraum nach wie vor schwach und unbeständig ist: Das Interesse der wenigen Käufer hängt von der Intensität des Beschusses von Siedlungen ab und ging im vierten Quartal erneut zurück.
Die bestehende Nachfrage konzentriert sich in erster Linie auf fertig gestellte Wohnungen für Wohnzwecke, wobei die Spekulation zum Zwecke des Weiterverkaufs oder der Vermietung nahezu Null beträgt.
Die Zahl der im Bau befindlichen neuen Gebäude nimmt langsam zu, nachdem sie in den ersten Kriegsmonaten fast völlig zum Erliegen gekommen war. Im ganzen Land wurden die Arbeiten bei mehr als zwei Dritteln der Projekte wieder aufgenommen, vor allem bei Wohnkomplexen, die sich in der Endphase des Baus befinden. An anderen Standorten wurde die Arbeit nur auf dem Papier wieder aufgenommen.
Nach Angaben des Staatlichen Statistikdienstes der Ukraine wurden in den drei Quartalen des Jahres 2022 2,8 Millionen Quadratmeter an Wohngebäuden fertiggestellt. Wie aus dem Bericht hervorgeht, ist dies die Hälfte der Rekordzahl für den gleichen Zeitraum im Jahr 2021 und nur ein Viertel weniger als der Durchschnitt der letzten fünf Jahre.
Viel schlimmer ist die Situation beim Start neuer Projekte. In den ersten neun Monaten dieses Jahres haben die Bauträger nur halb so viele Genehmigungen für den Bau von Mehrfamilienhäusern erhalten wie im Durchschnitt des gleichen Zeitraums der letzten vier Jahre. Die Erteilung einer Genehmigung bedeutet jedoch noch nicht den Baubeginn – der tatsächliche Beginn der Bauarbeiten kann sich um einen langen Zeitraum verzögern.
Der Bericht erinnert auch daran, dass nach Angaben des Russia Pay Project seit Beginn des Krieges bis November mehr als 16.000 Wohnhäuser und fast 127.000 Privathäuser zerstört oder beschädigt worden sind.
Die geringe Aktivität des primären Immobilienmarktes in Verbindung mit der erheblichen Anzahl von durch Beschuss beschädigten Wohnungen wird in naher Zukunft zu einer Verringerung des Wohnungsangebots und langfristig zu einer möglichen Verknappung führen. Gleichzeitig steigen die gemeldeten Kaufpreise meist an, während die Mietpreise fast die Hälfte des Vorkriegsniveaus erreichen.
In dem Bericht heißt es, dass die in mehrere Richtungen verlaufenden Preisbewegungen ein Ungleichgewicht auf dem Immobilienmarkt widerspiegeln; relativ günstige Mieten werden die Nachfrage nach dem Erwerb von Wohnungen dämpfen.
Das Preis-Miet-Verhältnis ist seit März deutlich gestiegen und befindet sich nun auf einem Allzeithoch. Preislich gesehen scheint das Mieten eine bessere Alternative als der Kauf zu sein, und das wird auch noch lange so bleiben.
Der Krieg verursachte und verursacht weiterhin erhebliche Schäden für die Wirtschaft der Ukraine. Heute haben die Bau- und Immobilienmärkte vielleicht am meisten unter den Feindseligkeiten gelitten. So weist der Bericht der Nationalbank der Ukraine „Über die Finanzstabilität“ vom 17. Juni 2022 darauf hin, dass der Markt seit Kriegsbeginn praktisch zum Erliegen gekommen ist, sowohl was den Bau als auch den Verkauf von Wohnungen betrifft. Gleichzeitig hat sich die Lage laut NBU in den vergangenen Wochen vor allem in den Regionen, die am wenigsten von den Kriegszerstörungen betroffen sind, beruhigt.
Am günstigsten ist die Situation in den westlichen Regionen des Landes, während die Nationalbank feststellt, dass dort noch eine Reihe erheblicher Probleme bestehen. Dies ist zunächst ein Marktungleichgewicht, wenn die von den Verkäufern angegebenen Preise nicht von der Nachfrage gestützt und künstlich gestützt werden.
Was das Bauwesen anbelangt, so ist die Lage hier laut Regulierungsbehörde optimistischer. Die Entwickler haben die Arbeit an fast 50% der Objekte im Land wiederhergestellt. Die positivste Dynamik wird in den Westgebieten, im Zentrum und im Gebiet von Odessa beobachtet.
Der Büroimmobilienmarkt litt laut NBU in größerem Maße unter der massiven Umstellung der Mitarbeiter auf Telearbeit.
Das Portal Open4business bat den Finanzexperten Igor Stakovichenko um eine Stellungnahme zur aktuellen Situation. Seiner Meinung nach hängt die Schwere der Krise auf dem Immobilienmarkt in erster Linie direkt von der Intensität der Feindseligkeiten in verschiedenen Regionen des Landes sowie vom Wohlergehen der Bevölkerung ab.
„Wir sehen, dass die Nachfrage nach Wohnraum in Charkiw und Dnipro fast gleichermaßen zusammengebrochen ist. Gleichzeitig stagniert der Wohnungsbau in Charkiw, während er in Dnipro restauriert wird. Dies ist auf die Einschätzung der Risiken durch die Entwickler zurückzuführen, da die Region Charkiw jetzt vom Angreifer verheerend beschossen wird “, glaubt der Experte.
Seiner Meinung nach werden die meisten Preise sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt von den überschätzten Erwartungen der Entwickler diktiert, die trotz konjunktureller Veränderungen und sinkender Einkommen eines Teils der Bevölkerung weiterhin hoffen, einen Käufer für ihre Waren zu finden .
„Die Bauherren denken auf die alte Art und bilden den Preis nach den Kosten und den in der Vorkriegszeit fairen Margen. Die Käufer sind viel vorsichtiger geworden und bewerten die Risiken, insbesondere das Vorhandensein von Luftschutzbunkern, Evakuierungswegen usw. Was den Sekundärmarkt betrifft, so werden hier die Preise oft von der Decke gezogen und hoffen mehr auf Glück “, sagte Stakovichenko.
Nach Kriegsende, wenn die Nachfrage nach Wohnraum steigen und die Ängste der Investoren abnehmen werden, ist laut dem Experten mit einer Markterholung zu rechnen.
BAU, EXPERTE, FINANZEN, IGOR STAKOVICHENKO, IMMOBILIENMARKT, MÄRKTE, STAKOVICHENKO
Die Preise für Quadratmeter in den im Bau befindlichen Projekten stiegen im Laufe des Jahres um 10-12 % in UAH, teilte CEO und geschäftsführender Gesellschafter der Entwicklungsgesellschaft DC Evolution Andrii Ryzhykov gegenüber der Nachrichtenagentur Interfax-Ukraine mit.
„Es gibt keinen starken Anstieg der Preise, nur ein normales, vorhersehbares Wachstum von 10-12% in Hrywnja und etwas weniger in US-Dollar. Abhängig von der Qualität der Projekte und der Phase der Umsetzung haben sich die Preise in einigen Projekten um 20-25 % erhöht“, erklärte Ryzhykov.
Der Experte nannte einige Gründe für den Anstieg.
„Erstens ist dies die Inflation, niemand hat sie abgesagt. Zweitens, es gibt Geld in der Wirtschaft und die Menschen sind bereit, es auszugeben. Seltsamerweise war für viele Branchen das COVID-Jahr 2020 super profitabel. Drittens ist der Selbstkostenpreis deutlich gestiegen und soll daher durch höhere Preise kompensiert werden“, so Ryzhykov.
Der Experte betonte auch die erhöhten Anforderungen der Käufer für zukünftige Wohnungen.
„Die Corona-Zeiten haben Menschen gezwungen, nach einer anderen Lebensqualität zu streben, so dass Projekte, die auf Umweltfreundlichkeit, Natur, hochwertige Infrastruktur, sichere Höfe setzen und gleichzeitig anbieten, zu Raten zu zahlen, den Zustrom von Geld genießen, bzw. sie haben die Möglichkeit, das Preisschild zu erhöhen“, merkte Ryzhykov an.
Der Experte wies die Vermutung zurück, dass auf dem inländischen Wohnimmobilienmarkt „eine Blase aufgeblasen wird“.
„Eine Blase ist ein Überfluss an irrsinnig billigem Geld, das gedankenlos verteilt wird und zu unvernünftigen Preissteigerungen führt. Bei uns ist das Wachstum aber durchaus wirtschaftlich begründet“, meint Ryzhykov.
COVID-19, DC EVOLUTION, IMMOBILIENMARKT, PREISE FÜR WOHNUNGEN
