Wie Open4business berichtet, zeigte der Budapester Wohnimmobilienmarkt nach den Parlamentswahlen in Ungarn Anzeichen einer Abkühlung: Im April 2026 sank der Immobilienpreisindex in der Hauptstadt um 0,1 %, nachdem er im März noch um 1,1 % gestiegen war. Dies war der erste monatliche Preisrückgang in Budapest seit etwa anderthalb Jahren, wie aus Daten des ungarischen Immobilienmarktes hervorgeht.
Der Rückgang erscheint bislang moderat, ist jedoch ein wichtiges Signal für den Markt, der in den letzten Jahren zu den teuersten und überhitzten in Mitteleuropa gehörte. Das jährliche Preiswachstum in Budapest verlangsamte sich von 13,7 % auf 10,9 % und könnte nach Einschätzung von Marktteilnehmern zum ersten Mal seit November 2024 unter 10 % fallen.
Die Abkühlung des Marktes erfolgt vor dem Hintergrund eines drastischen politischen Wandels in Ungarn. Im April besiegte die Partei Tisza von Péter Mádjar die Fidesz von Viktor Orbán und beendete damit dessen 16-jährige Regierungszeit. Die neue Regierung wurde am 12. Mai vereidigt, und Tisza erhielt zwei Drittel der Sitze im Parlament – 141 von 199. Fidesz kontrolliert nach den Wahlen 52 Sitze.
Ein direkter Zusammenhang zwischen Orbáns Niederlage und dem Rückgang der Immobilienpreise ist nicht erwiesen, doch die politische Unsicherheit und die Erwartung einer Neuausrichtung der Wirtschaftspolitik könnten die Zurückhaltung von Käufern und Investoren verstärkt haben. Die neue Regierung hat ihre Absicht bekundet, die Vorhersehbarkeit der Wirtschaftspolitik wiederherzustellen, das Haushaltsdefizit zu senken, den Kampf gegen die Korruption zu verstärken und die Freigabe der eingefrorenen EU-Gelder zu erreichen.
Ein weiterer Faktor, der die Investitionsstimmung belastet, könnte die Situation rund um die Vermögenswerte von Unternehmensgruppen sein, die mit der ehemaligen Regierung in Verbindung stehen. The Guardian berichtete, dass nach der Niederlage Orbáns ein Teil der einflussreichen Persönlichkeiten aus dem Umfeld von Fidesz damit begonnen habe, Vermögenswerte ins Ausland zu transferieren, insbesondere in Länder des Nahen Ostens, in die USA, nach Australien und Singapur. Péter Magyar erklärte zudem öffentlich, dass mit Orbán verbundene Geschäftsleute versuchten, Dutzende Milliarden Forint aus dem Land zu schaffen.
Für den Immobilienmarkt könnte dies einen Rückgang der Aktivität im oberen Preissegment bedeuten, in dem wohlhabende Investoren und Käufer mit Verbindungen zum inländischen Kapital eine bedeutende Rolle spielten. Sollte ein Teil dieser Akteure tatsächlich Gelder aus Ungarn abziehen oder eine abwartende Haltung einnehmen, könnte dies die Nachfrage nach teuren Wohnungen und Häusern in Budapest verringern.
Dabei bleiben die fundamentalen Ursachen für die hohen Immobilienpreise in der ungarischen Hauptstadt bestehen. Das Angebot ist weiterhin begrenzt, der Neubau von Wohnraum schreitet nur langsam voran.
Der DFM Real Estate Index (DFMREI), der die Entwicklung der Aktien von Unternehmen des Immobiliensektors an der Dubai Financial Market widerspiegelt,
fiel am Montag, dem 9. März, um 4,71 % auf 13.359,61 Punkte und erreichte mit 13.353,18 Punkten den Tagestiefststand, wie aus den Börsenstatistiken hervorgeht.
In den letzten fünf Handelssitzungen betrug der Rückgang des Indexes etwa 17 %, was den Schätzungen in den sozialen Netzwerken von „etwa 20 %” nahekommt, aber nach den aggregierten Marktdaten handelt es sich tatsächlich um einen Rückgang von etwa 17 %.
Parallel dazu setzte der breite Marktindex von Dubai (DFMGI) seinen Rückgang vor dem Hintergrund des Krieges der USA und Israels gegen den Iran und der zunehmenden Nervosität aufgrund der Risiken für Logistik und Infrastruktur fort.
Angesichts der Verschlechterung der Wahrnehmung der VAE als „sicherer Hafen” erwägt ein Teil der vermögenden Kunden bereits, ihre Vermögenswerte von Dubai in andere Finanzzentren zu verlagern. Eine Reihe wohlhabender asiatischer Kunden hat Anfragen gestellt oder Maßnahmen ergriffen, um Gelder nach Singapur und Hongkong zu transferieren, da sie einen langwierigen Konflikt und einen Anstieg der Risikoprämie befürchten.
Gleichzeitig betonen die von Reuters befragten Marktteilnehmer, dass der DFMREI ein Börsenindikator (Aktien von Bauträgern und verbundenen Unternehmen) ist und deutlich schneller reagieren kann als der physische Wohnungsmarkt, wo Preisänderungen mit einer Verzögerung aufgrund von Transaktionsdaten erfasst werden.
Der Immobilienmarkt in Dubai, der das Jahr 2025 mit Rekordzahlen abgeschlossen hat, könnte Anfang 2026 aufgrund der militärischen Eskalation zwischen den USA, Israel und dem Iran einen vorübergehenden Rückgang der Nachfrage erleben, doch Experten rechnen bislang nicht mit einem Preisverfall.
Im Jahr 2025 wurde das Volumen der Immobilienverkäufe in Dubai auf 187 Milliarden US-Dollar geschätzt, und die Zahl der Transaktionen überstieg 215.000. Als wichtigste Käufergruppen wurden Investoren aus Indien, Großbritannien und Russland genannt, während Anfang 2026 ein Teil der Investoren eine abwartende Haltung einnahm.
Als Faktoren, die Druck auf den Markt ausüben, nennen Analysten Berichte über Vorfälle an symbolträchtigen Orten und die Auswirkungen von Verkehrsbeschränkungen: Vorübergehende Störungen und Schließungen von Verkehrsknotenpunkten verringern den Zustrom ausländischer Käufer und erschweren die Abwicklung von Transaktionen, insbesondere in einem Segment, das von schnellen Besuchen und Besichtigungen abhängig ist.
Gleichzeitig blieb die Preisentwicklung bis zur aktuellen Eskalation positiv: Nach Angaben von REIDIN stieg der Index der Immobilienverkaufspreise in Dubai im Januar 2026 um 0,75 % gegenüber dem Vormonat und um 11,79 % im Jahresvergleich, was auf ein anhaltendes Trägheitswachstum zu Beginn der Krise hindeutet.
Die Marktteilnehmer lassen ein Szenario einer „Pause ohne Einbruch” bei einem schnellen Ende der heißen Phase zu, warnen jedoch davor, dass ein langwieriger Konflikt die Liquidität stark beeinträchtigen und zu einer deutlicheren Korrektur führen könnte, vor allem in den sensibelsten Segmenten und Lagen.
Der ukrainische Immobilienmarkt ist bei geringer Nachfrage und schrumpfendem Angebot unausgeglichen. Die Preise für Bauträger steigen, während die Mietpreise sinken, so die Nationalbank der Ukraine (NBU) in ihrem Bericht zur Finanzstabilität vom Dezember 2022.
Er stellt fest, dass die Nachfrage nach Wohnraum nach wie vor schwach und unbeständig ist: Das Interesse der wenigen Käufer hängt von der Intensität des Beschusses von Siedlungen ab und ging im vierten Quartal erneut zurück.
Die bestehende Nachfrage konzentriert sich in erster Linie auf fertig gestellte Wohnungen für Wohnzwecke, wobei die Spekulation zum Zwecke des Weiterverkaufs oder der Vermietung nahezu Null beträgt.
Die Zahl der im Bau befindlichen neuen Gebäude nimmt langsam zu, nachdem sie in den ersten Kriegsmonaten fast völlig zum Erliegen gekommen war. Im ganzen Land wurden die Arbeiten bei mehr als zwei Dritteln der Projekte wieder aufgenommen, vor allem bei Wohnkomplexen, die sich in der Endphase des Baus befinden. An anderen Standorten wurde die Arbeit nur auf dem Papier wieder aufgenommen.
Nach Angaben des Staatlichen Statistikdienstes der Ukraine wurden in den drei Quartalen des Jahres 2022 2,8 Millionen Quadratmeter an Wohngebäuden fertiggestellt. Wie aus dem Bericht hervorgeht, ist dies die Hälfte der Rekordzahl für den gleichen Zeitraum im Jahr 2021 und nur ein Viertel weniger als der Durchschnitt der letzten fünf Jahre.
Viel schlimmer ist die Situation beim Start neuer Projekte. In den ersten neun Monaten dieses Jahres haben die Bauträger nur halb so viele Genehmigungen für den Bau von Mehrfamilienhäusern erhalten wie im Durchschnitt des gleichen Zeitraums der letzten vier Jahre. Die Erteilung einer Genehmigung bedeutet jedoch noch nicht den Baubeginn – der tatsächliche Beginn der Bauarbeiten kann sich um einen langen Zeitraum verzögern.
Der Bericht erinnert auch daran, dass nach Angaben des Russia Pay Project seit Beginn des Krieges bis November mehr als 16.000 Wohnhäuser und fast 127.000 Privathäuser zerstört oder beschädigt worden sind.
Die geringe Aktivität des primären Immobilienmarktes in Verbindung mit der erheblichen Anzahl von durch Beschuss beschädigten Wohnungen wird in naher Zukunft zu einer Verringerung des Wohnungsangebots und langfristig zu einer möglichen Verknappung führen. Gleichzeitig steigen die gemeldeten Kaufpreise meist an, während die Mietpreise fast die Hälfte des Vorkriegsniveaus erreichen.
In dem Bericht heißt es, dass die in mehrere Richtungen verlaufenden Preisbewegungen ein Ungleichgewicht auf dem Immobilienmarkt widerspiegeln; relativ günstige Mieten werden die Nachfrage nach dem Erwerb von Wohnungen dämpfen.
Das Preis-Miet-Verhältnis ist seit März deutlich gestiegen und befindet sich nun auf einem Allzeithoch. Preislich gesehen scheint das Mieten eine bessere Alternative als der Kauf zu sein, und das wird auch noch lange so bleiben.
Der Krieg verursachte und verursacht weiterhin erhebliche Schäden für die Wirtschaft der Ukraine. Heute haben die Bau- und Immobilienmärkte vielleicht am meisten unter den Feindseligkeiten gelitten. So weist der Bericht der Nationalbank der Ukraine „Über die Finanzstabilität“ vom 17. Juni 2022 darauf hin, dass der Markt seit Kriegsbeginn praktisch zum Erliegen gekommen ist, sowohl was den Bau als auch den Verkauf von Wohnungen betrifft. Gleichzeitig hat sich die Lage laut NBU in den vergangenen Wochen vor allem in den Regionen, die am wenigsten von den Kriegszerstörungen betroffen sind, beruhigt.
Am günstigsten ist die Situation in den westlichen Regionen des Landes, während die Nationalbank feststellt, dass dort noch eine Reihe erheblicher Probleme bestehen. Dies ist zunächst ein Marktungleichgewicht, wenn die von den Verkäufern angegebenen Preise nicht von der Nachfrage gestützt und künstlich gestützt werden.
Was das Bauwesen anbelangt, so ist die Lage hier laut Regulierungsbehörde optimistischer. Die Entwickler haben die Arbeit an fast 50% der Objekte im Land wiederhergestellt. Die positivste Dynamik wird in den Westgebieten, im Zentrum und im Gebiet von Odessa beobachtet.
Der Büroimmobilienmarkt litt laut NBU in größerem Maße unter der massiven Umstellung der Mitarbeiter auf Telearbeit.
Das Portal Open4business bat den Finanzexperten Igor Stakovichenko um eine Stellungnahme zur aktuellen Situation. Seiner Meinung nach hängt die Schwere der Krise auf dem Immobilienmarkt in erster Linie direkt von der Intensität der Feindseligkeiten in verschiedenen Regionen des Landes sowie vom Wohlergehen der Bevölkerung ab.
„Wir sehen, dass die Nachfrage nach Wohnraum in Charkiw und Dnipro fast gleichermaßen zusammengebrochen ist. Gleichzeitig stagniert der Wohnungsbau in Charkiw, während er in Dnipro restauriert wird. Dies ist auf die Einschätzung der Risiken durch die Entwickler zurückzuführen, da die Region Charkiw jetzt vom Angreifer verheerend beschossen wird “, glaubt der Experte.
Seiner Meinung nach werden die meisten Preise sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt von den überschätzten Erwartungen der Entwickler diktiert, die trotz konjunktureller Veränderungen und sinkender Einkommen eines Teils der Bevölkerung weiterhin hoffen, einen Käufer für ihre Waren zu finden .
„Die Bauherren denken auf die alte Art und bilden den Preis nach den Kosten und den in der Vorkriegszeit fairen Margen. Die Käufer sind viel vorsichtiger geworden und bewerten die Risiken, insbesondere das Vorhandensein von Luftschutzbunkern, Evakuierungswegen usw. Was den Sekundärmarkt betrifft, so werden hier die Preise oft von der Decke gezogen und hoffen mehr auf Glück “, sagte Stakovichenko.
Nach Kriegsende, wenn die Nachfrage nach Wohnraum steigen und die Ängste der Investoren abnehmen werden, ist laut dem Experten mit einer Markterholung zu rechnen.
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Die Preise für Quadratmeter in den im Bau befindlichen Projekten stiegen im Laufe des Jahres um 10-12 % in UAH, teilte CEO und geschäftsführender Gesellschafter der Entwicklungsgesellschaft DC Evolution Andrii Ryzhykov gegenüber der Nachrichtenagentur Interfax-Ukraine mit.
„Es gibt keinen starken Anstieg der Preise, nur ein normales, vorhersehbares Wachstum von 10-12% in Hrywnja und etwas weniger in US-Dollar. Abhängig von der Qualität der Projekte und der Phase der Umsetzung haben sich die Preise in einigen Projekten um 20-25 % erhöht“, erklärte Ryzhykov.
Der Experte nannte einige Gründe für den Anstieg.
„Erstens ist dies die Inflation, niemand hat sie abgesagt. Zweitens, es gibt Geld in der Wirtschaft und die Menschen sind bereit, es auszugeben. Seltsamerweise war für viele Branchen das COVID-Jahr 2020 super profitabel. Drittens ist der Selbstkostenpreis deutlich gestiegen und soll daher durch höhere Preise kompensiert werden“, so Ryzhykov.
Der Experte betonte auch die erhöhten Anforderungen der Käufer für zukünftige Wohnungen.
„Die Corona-Zeiten haben Menschen gezwungen, nach einer anderen Lebensqualität zu streben, so dass Projekte, die auf Umweltfreundlichkeit, Natur, hochwertige Infrastruktur, sichere Höfe setzen und gleichzeitig anbieten, zu Raten zu zahlen, den Zustrom von Geld genießen, bzw. sie haben die Möglichkeit, das Preisschild zu erhöhen“, merkte Ryzhykov an.
Der Experte wies die Vermutung zurück, dass auf dem inländischen Wohnimmobilienmarkt „eine Blase aufgeblasen wird“.
„Eine Blase ist ein Überfluss an irrsinnig billigem Geld, das gedankenlos verteilt wird und zu unvernünftigen Preissteigerungen führt. Bei uns ist das Wachstum aber durchaus wirtschaftlich begründet“, meint Ryzhykov.
COVID-19, DC EVOLUTION, IMMOBILIENMARKT, PREISE FÜR WOHNUNGEN
