La crisis de la vivienda en España sigue agravándose debido al déficit de nueva construcción que se arrastra desde hace años, al aumento del número de hogares y al incremento récord de la población, en gran parte debido a la inmigración. El déficit estructural de vivienda en el país se estima en aproximadamente entre 700 000 y 750 000 viviendas, según datos del centro de análisis Funcas.
La situación actual no debe compararse con la burbuja inmobiliaria de la década de 2000. En aquel entonces se construían muchas más viviendas en España y el crecimiento del mercado se veía impulsado por el crédito. Ahora el problema es el contrario: la oferta va sistemáticamente por detrás de la demanda.
En los últimos años, en España se han terminado de construir anualmente unas 100 000 viviendas nuevas, mientras que se han creado alrededor de 230 000 nuevos hogares. La brecha acumulada desde 2020 se ha acercado a las 700 000 viviendas.
Como consecuencia, están aumentando tanto el precio de compra de la vivienda como los precios de los alquileres. El problema se hace especialmente patente en Madrid, Barcelona, las Islas Baleares, Valencia y las zonas costeras más populares. Al mismo tiempo, el déficit se está extendiendo gradualmente desde las grandes ciudades hacia sus alrededores y las ciudades de tamaño medio. Funcas señala que, en los últimos años, los alquileres han crecido más rápido que los salarios, y que los jóvenes inquilinos destinan, de media, alrededor del 35 % de su presupuesto a la vivienda y los servicios comunitarios.
Los expertos consideran que algunas de las medidas adoptadas por las autoridades solo pueden limitar los precios de forma temporal, pero no eliminar la causa principal de la crisis. El control de las rentas puede reducir el coste de la vivienda para algunos de los actuales inquilinos, pero, al mismo tiempo, disminuir el número de pisos que los propietarios están dispuestos a sacar al mercado. Las ayudas a los compradores, en un contexto de oferta limitada, también pueden provocar un aumento adicional de los precios.
Entre las soluciones a largo plazo, Funcas destaca el aumento de la oferta de solares, la agilización de la concesión de licencias de obra, el refuerzo de la seguridad jurídica para promotores y propietarios, así como la ampliación del parque de viviendas de alquiler asequibles. La proporción de viviendas sociales de alquiler en España representa solo alrededor del 2-3 % del parque inmobiliario, lo que está muy por debajo de la media de la UE.
El rápido crecimiento de la población española supone un factor adicional de presión sobre el mercado. A 1 de julio de 2026, el país contaba con una población récord de 49,80 millones de personas, lo que supone 444 200 más que el año anterior. Al mismo tiempo, el Instituto Nacional de Estadística de España (INE) señala expresamente que el aumento de la población se debe a las personas nacidas en el extranjero, mientras que el número de residentes nacidos en España está disminuyendo.
El número de residentes en España nacidos en el extranjero alcanzó a mediados de año los 10,29 millones de personas, lo que supone más de una quinta parte de la población del país. El número de residentes con nacionalidad extranjera ascendió a 7,44 millones, tras aumentar en 87 200 personas solo durante el segundo trimestre.
Según el último desglose completo del INE, las comunidades de extranjeros más numerosas son las de ciudadanos de Marruecos —unos 969 000—,
Colombia —677 mil—, Rumanía —609 mil—, Venezuela —378 mil—, Italia —346 mil— y el Reino Unido —266 mil—. También son significativas las comunidades de origen peruano, chino, ucraniano y de países de América Latina.
La afluencia continúa en 2026. Solo en el segundo trimestre llegaron a España unos 34 000 ciudadanos colombianos, 23 300 venezolanos y 21 100 marroquíes. En el primer trimestre, uno de los grupos más numerosos de recién llegados fue el de los ucranianos: unas 25 700 personas.
Las estadísticas específicas del Ministerio de Migración de España muestran que, a finales de junio de 2026, 353 000 ciudadanos de Ucrania ya disponían de permisos de residencia vigentes, principalmente gracias al mecanismo de protección temporal.
El crecimiento de la población extranjera no puede considerarse la única causa de la crisis de la vivienda; los expertos la atribuyen, ante todo, a una década de construcción insuficiente. Sin embargo, la inmigración aumenta considerablemente el número de hogares y la demanda de alquileres, especialmente en las grandes ciudades y en las regiones costeras económicamente activas. Si se construyen alrededor de 100 000 viviendas al año, el incremento adicional de la población de cientos de miles de personas se convierte en un factor notable del posterior aumento del precio de la vivienda.
Así pues, la crisis de la vivienda en España viene determinada por varios factores a la vez: el déficit crónico de construcción, el aumento del número de hogares, la oferta limitada de alquileres asequibles, la migración interna hacia las grandes ciudades, los compradores extranjeros y el sector turístico. El rápido aumento de la población debido a la inmigración agrava el déficit ya existente, pero no es su causa principal.
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