El mercado inmobiliario residencial de Georgia sigue creciendo: en abril de 2026, las ventas de apartamentos en Tiflis y Batumi registraron un crecimiento de dos dígitos, y los compradores extranjeros siguen siendo uno de los factores clave de la demanda, especialmente en la costa del Mar Negro.
Según datos de la plataforma Recov.ge, desarrollada por Colliers Georgia, en abril de 2026 se registraron en Tiflis 3 603 transacciones de apartamentos, lo que supone un 12,7 % más que en el mismo mes del año anterior. El volumen monetario del mercado creció un 28,3 % y alcanzó los 310 millones de dólares.
El crecimiento en la capital se registró tanto en el mercado primario como en el secundario. El número de transacciones en proyectos nuevos aumentó un 14,6 % interanual, incluyendo un 10,7 % en el mercado primario y un 20,4 % en el mercado secundario de viviendas de nueva construcción. Las transacciones de pisos antiguos también crecieron un 6,2 %.
Los precios en Tiflis también siguieron subiendo. En abril, el precio medio ponderado por metro cuadrado en los pisos nuevos subió un 10,2 % en los suburbios, un 2,2 % en el centro amplio y un 12,1 % en el centro de la ciudad. En el conjunto de Tiflis, el precio de las transacciones en el mercado primario aumentó un 11,2 %, y en el mercado secundario, un 11 %.
No obstante, el mercado de la capital sigue siendo predominantemente interno. En abril de 2026, los ciudadanos de Georgia mantuvieron una posición dominante entre los compradores, tanto en proyectos antiguos como nuevos, mientras que la cuota de compradores extranjeros fue del 10,7 %.
En Batumi, el mercado depende en mayor medida de la demanda extranjera. En abril de 2026 se vendieron en la ciudad 1 292 apartamentos, un 12,3 % más que el año anterior. El volumen monetario del mercado creció un 27,4 % y alcanzó los 85 millones de dólares. A modo de comparación, en abril de 2025 se vendieron en Batumi 1 165 apartamentos, y en abril de 2024, 1 234.
El segmento de las viviendas de nueva construcción fue el que creció con mayor intensidad. Las ventas de apartamentos en proyectos nuevos aumentaron un 12,3 %, mientras que las transacciones de viviendas de segunda mano se redujeron un 5,4 %. En el mercado primario, el crecimiento fue del 13,3 %, y en el mercado secundario de proyectos modernos, del 11,6 %.
El precio medio ponderado por metro cuadrado en las nuevas construcciones de Batumi en abril aumentó un 11,3 % interanual y alcanzó los 1 351 dólares. En el mercado primario, el aumento de los precios fue del 15,2 %, y en el secundario, del 9,4 %.
La principal característica de Batumi sigue siendo la elevada proporción de compradores extranjeros. En abril de 2026, los extranjeros representaron el 47 % de las transacciones de pisos nuevos y de segunda mano, así como el 90 % del incremento total del número de transacciones. Esto significa que fue precisamente la demanda extranjera la principal fuente de la aceleración del mercado.
Según datos de Galt & Taggart correspondientes al primer trimestre de 2026, la proporción de extranjeros en el mercado inmobiliario de Batumi fue aún mayor: los ciudadanos de Georgia adquirieron el 37 % de los pisos, mientras que los compradores extranjeros representaron el 63 % de las transacciones. El grupo más numeroso lo constituyeron los compradores de países europeos, con un 18 % del total de ventas. Otro 16 % de las transacciones correspondió a ciudadanos de Ucrania, Rusia y Bielorrusia. Los compradores de Israel representaron el 10 %, los de Turquía el 4 %, los de los países árabes el 3 % y los de otros países alrededor del 12 %.
Esta estructura muestra que Batumi sigue siendo un mercado de inversión orientado a la demanda externa, al alquiler a corto plazo y a la compra de inmuebles vacacionales. A diferencia de este, Tiflis sigue siendo, en mayor medida, un mercado residencial: según datos de TBC Capital, en la capital alrededor del 80 % de las compras se realizan con fines residenciales, mientras que en Batumi alrededor del 85 % de las compras están relacionadas con fines de inversión.
A más largo plazo, el mercado georgiano sigue normalizándose tras el repunte de 2022, cuando la demanda creció bruscamente debido a los flujos migratorios. Según datos de TBC Capital, en 2024-2025 el crecimiento de la demanda se ralentizó hasta situarse entre el 5,6 % y el 6,0 % anual, y para 2026 la empresa prevé un crecimiento del mercado inmobiliario residencial de aproximadamente el 4,5 %.
En 2025, según datos de TBC Capital, se registraron en Georgia 78 500 transacciones inmobiliarias, un 6 % más que el año anterior. De ellas, 49 200 correspondieron al mercado secundario y otras 29 300, al primario. El precio medio de la vivienda en Tiflis alcanzó los 1 312 dólares por metro cuadrado, lo que supone un aumento del 4,1 % en un año, mientras que en Batumi fue de 1 395 dólares por metro cuadrado, un 16,5 % más que el año anterior.
Para los compradores extranjeros, Georgia sigue siendo atractiva gracias a un umbral de entrada relativamente bajo, un flujo turístico en aumento, la sencillez en la tramitación de las transacciones y la alta rentabilidad de los alquileres en comparación con muchos mercados europeos. Sin embargo, el rápido crecimiento de la oferta, especialmente en Batumi, y la disminución gradual de la rentabilidad de los alquileres podrían limitar el crecimiento futuro de los precios.
A partir del 1 de marzo de 2026, Georgia también ha elevado a 150 000 dólares el umbral mínimo de inversión inmobiliaria para obtener un permiso de residencia temporal. Esto podría desplazar la demanda hacia inmuebles más caros e inversores a largo plazo, pero al mismo tiempo reducir el interés de una parte de los compradores orientados a apartamentos pequeños.
Los compradores extranjeros se han convertido en el principal motor del crecimiento del mercado inmobiliario residencial de Batumi: en abril de 2026, su participación en las transacciones de apartamentos alcanzó el 47 %, acercándose a la mitad del mercado total. Esto confirma que el mayor centro turístico georgiano del mar Negro se está transformando cada vez más de un mercado inmobiliario local en una plataforma de inversión internacional.
Según datos de la plataforma Recov.ge, en abril de 2026 se vendieron en Batumi 1 292 apartamentos, lo que supone un 12,3 % más que en abril de 2025, cuando se registraron 1 165 transacciones. El volumen total del mercado durante el mes creció un 27,4 % y alcanzó los 85 millones de dólares.
Este crecimiento vino acompañado de un notable encarecimiento del metro cuadrado. El precio medio ponderado en las nuevas construcciones de Batumi aumentó un 11,3 % interanual, hasta alcanzar los 1 351 dólares por metro cuadrado. En el mercado primario, los precios subieron un 15,2 %, y en el secundario, un 9,4 %. Al mismo tiempo, la demanda se concentra precisamente en los proyectos nuevos y modernos: las ventas en edificios de nueva construcción aumentaron un 12,3 %, mientras que el interés por el parque inmobiliario antiguo se redujo un 5,4 %.
El factor clave del crecimiento es el capital extranjero. Los no residentes representaron el 90 % del incremento neto del número de transacciones en abril. Leo Chikava, director del departamento de investigación y análisis de datos de Colliers Georgia, señala que la proporción de compradores extranjeros se ha mantenido estable en los últimos meses en un rango del 44-47 %, y que, en determinados periodos, los extranjeros ya superan a los compradores locales en cuanto a actividad.
Batumi se diferencia notablemente de Tiflis en cuanto a la estructura de la demanda. En la capital de Georgia, los compradores nacionales siguen siendo la fuerza principal del mercado: según datos de Galt & Taggart, en una encuesta realizada en enero a promotores inmobiliarios, los compradores georgianos representaban alrededor del 77 % de las ventas primarias en Tiflis. En Batumi, la situación es inversa: la demanda extranjera tiene mucha más importancia, y la proporción de compradores extranjeros en los proyectos encuestados alcanzó el 52 %.
Entre los compradores extranjeros más activos en Batumi destacan los ciudadanos de Israel, Rusia y los países de la UE, así como compradores de Ucrania, Bielorrusia y otros países del espacio postsoviético. Según datos de Global Property Guide, con referencia a Galt & Taggart, en 2025 los compradores de la UE e Israel representaban cada uno el 13 % de las ventas en los proyectos encuestados de Batumi, mientras que los compradores de Ucrania, Rusia y Bielorrusia, en conjunto, el 11 %. En este resumen no se revela la cuota exacta de los ucranianos.
En 2025, el mercado de Batumi ya superó la barrera de los 1000 millones de dólares en el valor total de los apartamentos vendidos, y el número de transacciones alcanzó las 17 053, lo que supone un 14,7 % más que el año anterior.
Para los compradores extranjeros, Batumi sigue siendo atractiva debido a la combinación de un precio de entrada relativamente bajo, su ubicación costera, la elevada proporción de proyectos nuevos, la posibilidad de alquilar y un régimen de compra de inmuebles relativamente flexible. En este contexto, la ciudad compite no solo con Tiflis, sino también con los mercados turísticos de Turquía, Montenegro, Bulgaria y Chipre.
