El mercado inmobiliario residencial de Georgia sigue creciendo: en abril de 2026, las ventas de apartamentos en Tiflis y Batumi registraron un crecimiento de dos dígitos, y los compradores extranjeros siguen siendo uno de los factores clave de la demanda, especialmente en la costa del Mar Negro.
Según datos de la plataforma Recov.ge, desarrollada por Colliers Georgia, en abril de 2026 se registraron en Tiflis 3 603 transacciones de apartamentos, lo que supone un 12,7 % más que en el mismo mes del año anterior. El volumen monetario del mercado creció un 28,3 % y alcanzó los 310 millones de dólares.
El crecimiento en la capital se registró tanto en el mercado primario como en el secundario. El número de transacciones en proyectos nuevos aumentó un 14,6 % interanual, incluyendo un 10,7 % en el mercado primario y un 20,4 % en el mercado secundario de viviendas de nueva construcción. Las transacciones de pisos antiguos también crecieron un 6,2 %.
Los precios en Tiflis también siguieron subiendo. En abril, el precio medio ponderado por metro cuadrado en los pisos nuevos subió un 10,2 % en los suburbios, un 2,2 % en el centro amplio y un 12,1 % en el centro de la ciudad. En el conjunto de Tiflis, el precio de las transacciones en el mercado primario aumentó un 11,2 %, y en el mercado secundario, un 11 %.
No obstante, el mercado de la capital sigue siendo predominantemente interno. En abril de 2026, los ciudadanos de Georgia mantuvieron una posición dominante entre los compradores, tanto en proyectos antiguos como nuevos, mientras que la cuota de compradores extranjeros fue del 10,7 %.
En Batumi, el mercado depende en mayor medida de la demanda extranjera. En abril de 2026 se vendieron en la ciudad 1 292 apartamentos, un 12,3 % más que el año anterior. El volumen monetario del mercado creció un 27,4 % y alcanzó los 85 millones de dólares. A modo de comparación, en abril de 2025 se vendieron en Batumi 1 165 apartamentos, y en abril de 2024, 1 234.
El segmento de las viviendas de nueva construcción fue el que creció con mayor intensidad. Las ventas de apartamentos en proyectos nuevos aumentaron un 12,3 %, mientras que las transacciones de viviendas de segunda mano se redujeron un 5,4 %. En el mercado primario, el crecimiento fue del 13,3 %, y en el mercado secundario de proyectos modernos, del 11,6 %.
El precio medio ponderado por metro cuadrado en las nuevas construcciones de Batumi en abril aumentó un 11,3 % interanual y alcanzó los 1 351 dólares. En el mercado primario, el aumento de los precios fue del 15,2 %, y en el secundario, del 9,4 %.
La principal característica de Batumi sigue siendo la elevada proporción de compradores extranjeros. En abril de 2026, los extranjeros representaron el 47 % de las transacciones de pisos nuevos y de segunda mano, así como el 90 % del incremento total del número de transacciones. Esto significa que fue precisamente la demanda extranjera la principal fuente de la aceleración del mercado.
Según datos de Galt & Taggart correspondientes al primer trimestre de 2026, la proporción de extranjeros en el mercado inmobiliario de Batumi fue aún mayor: los ciudadanos de Georgia adquirieron el 37 % de los pisos, mientras que los compradores extranjeros representaron el 63 % de las transacciones. El grupo más numeroso lo constituyeron los compradores de países europeos, con un 18 % del total de ventas. Otro 16 % de las transacciones correspondió a ciudadanos de Ucrania, Rusia y Bielorrusia. Los compradores de Israel representaron el 10 %, los de Turquía el 4 %, los de los países árabes el 3 % y los de otros países alrededor del 12 %.
Esta estructura muestra que Batumi sigue siendo un mercado de inversión orientado a la demanda externa, al alquiler a corto plazo y a la compra de inmuebles vacacionales. A diferencia de este, Tiflis sigue siendo, en mayor medida, un mercado residencial: según datos de TBC Capital, en la capital alrededor del 80 % de las compras se realizan con fines residenciales, mientras que en Batumi alrededor del 85 % de las compras están relacionadas con fines de inversión.
A más largo plazo, el mercado georgiano sigue normalizándose tras el repunte de 2022, cuando la demanda creció bruscamente debido a los flujos migratorios. Según datos de TBC Capital, en 2024-2025 el crecimiento de la demanda se ralentizó hasta situarse entre el 5,6 % y el 6,0 % anual, y para 2026 la empresa prevé un crecimiento del mercado inmobiliario residencial de aproximadamente el 4,5 %.
En 2025, según datos de TBC Capital, se registraron en Georgia 78 500 transacciones inmobiliarias, un 6 % más que el año anterior. De ellas, 49 200 correspondieron al mercado secundario y otras 29 300, al primario. El precio medio de la vivienda en Tiflis alcanzó los 1 312 dólares por metro cuadrado, lo que supone un aumento del 4,1 % en un año, mientras que en Batumi fue de 1 395 dólares por metro cuadrado, un 16,5 % más que el año anterior.
Para los compradores extranjeros, Georgia sigue siendo atractiva gracias a un umbral de entrada relativamente bajo, un flujo turístico en aumento, la sencillez en la tramitación de las transacciones y la alta rentabilidad de los alquileres en comparación con muchos mercados europeos. Sin embargo, el rápido crecimiento de la oferta, especialmente en Batumi, y la disminución gradual de la rentabilidad de los alquileres podrían limitar el crecimiento futuro de los precios.
A partir del 1 de marzo de 2026, Georgia también ha elevado a 150 000 dólares el umbral mínimo de inversión inmobiliaria para obtener un permiso de residencia temporal. Esto podría desplazar la demanda hacia inmuebles más caros e inversores a largo plazo, pero al mismo tiempo reducir el interés de una parte de los compradores orientados a apartamentos pequeños.
El mercado inmobiliario residencial de Georgia mantuvo un crecimiento moderado en el primer trimestre de 2026. Según datos del Servicio Nacional de Estadística de Georgia, el índice de precios de la vivienda subió un 1,8 % respecto al trimestre anterior y un 3 % en términos interanuales. Desde 2020, el valor de los inmuebles residenciales en el país ha aumentado un 62,3 %.
Los pisos fueron los que más subieron de precio. En el primer trimestre, los precios de los pisos aumentaron un 2 % respecto al trimestre anterior y un 3,3 % respecto al año anterior, mientras que las viviendas unifamiliares subieron un 1,1 % y un 1,8 %, respectivamente. Esto apunta a una demanda más estable precisamente en el segmento de los pisos, sobre todo en la capital.
Los precios más altos siguen registrándose en los barrios de prestigio de Tiflis. Entre los apartamentos, lideran el ranking Mtatsminda, con un precio medio de unos 2 542 dólares por m², Vake, con unos 2 222 dólares, y Krtsanisi, con unos 1 662 dólares por m². En el segmento de viviendas unifamiliares, los barrios más caros son Mtatsminda, con un nivel de unos 1 803 dólares por m², Vake, con 1 679 dólares, y Didube, con 1 582 dólares por m².
Para los compradores de viviendas de nueva construcción, la fase de finalización del inmueble sigue siendo un factor importante. Según los datos de la publicación, los precios medios de oferta en el primer trimestre rondaban los 1 639 dólares por metro cuadrado para los pisos en formato «esqueleto verde», 1 343 dólares por metro cuadrado para el «esqueleto blanco» y 1 239 dólares por metro cuadrado para el «esqueleto negro». No obstante, la propia fuente aclara que se trata precisamente de los precios de oferta en las plataformas online más populares, y no de los precios finales de las transacciones.
En general, los nuevos datos confirman que el mercado inmobiliario georgiano sigue creciendo, pero ya sin subidas bruscas. El principal motor es la capital y, sobre todo, la vivienda urbana de calidad en los barrios caros de Tiflis, donde los precios ya han superado notablemente los 2 200 dólares por metro cuadrado.
Según informa el proyecto Relocation.com.ua, el mercado inmobiliario residencial de Tiflis experimentó una notable aceleración a principios de 2026: según el informe de Galt & Taggart, solo en febrero se registraron en la capital de Georgia 3 822 transacciones de apartamentos, lo que supone un aumento del 15 % en términos interanuales. El precio medio de venta en el mercado primario alcanzó los 1 398 dólares por m², la renta media se situó en 10,1 dólares por m², y la rentabilidad del alquiler se estima en un 8,6 %.
En enero y febrero, el valor total de los pisos vendidos en Tiflis se acercó a los 600 millones de dólares. Al mismo tiempo, el mercado recibe señales de un posible déficit de nueva oferta: en febrero solo se concedieron 10 permisos para proyectos residenciales en la ciudad, y la superficie de los nuevos proyectos autorizados para su construcción se redujo en un 45 % en términos interanuales.
En la estructura de las ventas de febrero en Tiflis, el mercado primario registró 1 958 transacciones, mientras que el secundario, 1 864. Al mismo tiempo, el segmento secundario creció más rápidamente, lo que podría indicar el deseo de los compradores de adquirir viviendas ya terminadas, en lugar de esperar a que finalice la construcción.
Las estadísticas más recientes y públicas sobre la compra de inmuebles por parte de extranjeros, desglosadas por nacionalidad, en la propia capital de Georgia son de acceso restringido. Sin embargo, en el mercado de Batumi, que también sigue Galt & Taggart, los extranjeros representaron el 52 % de todas las ventas de apartamentos en 2025. Entre los compradores extranjeros, el 13 % correspondió a israelíes y europeos, el 11 % a ucranianos, rusos y bielorrusos, y otro 3 % a ciudadanos de Turquía y de países de Asia Central.
https://relocation.com.ua/residential-sales-in-tbilisi-surged-sharply-in-early-2026/
