El mercado inmobiliario residencial de Georgia, tras el fuerte aumento de los precios provocado por la afluencia migratoria de los años 2022 y 2023, está pasando a un crecimiento más moderado, impulsado por la demanda interna, la urbanización, el aumento de los ingresos y las inversiones en viviendas de alquiler. En el segundo trimestre de 2026, el índice de precios de la vivienda nueva en Tiflis subió un 4,9 % en comparación con el mismo periodo del año anterior y un 0,9 % respecto al trimestre anterior. En comparación con el nivel medio de 2020, la vivienda se ha encarecido un 63,8 %, según informó la Oficina Nacional de Estadística de Georgia el 23 de julio.
Los pisos en edificios de nueva construcción en Tiflis se han encarecido un 4,8 % en un año, mientras que las viviendas unifamiliares lo han hecho un 5,5 %. Los precios de oferta más elevados se mantienen en el barrio de Mtatsminda, donde el precio mediano de los pisos nuevos ha alcanzado los 6.730 laris por metro cuadrado. Le siguen Vake, con 5.914 laris, y Krtsanisi, con 4.630 laris por metro cuadrado.
Según las estimaciones de la empresa de banca de inversión Galt & Taggart, ha concluido el periodo de subida de precios de las viviendas de nueva construcción, que oscilaba entre el 20 % y el 40 % anual. En los próximos años, los precios en el mercado primario podrían crecer una media del 5 % al 7 % anual, lo que se corresponde con la transición de un auge migratorio a un desarrollo más sostenible del mercado.
En el primer trimestre de 2026 se registraron en Tiflis 10.907 mil transacciones de pisos, un 16 % más que el año anterior. El valor total de las viviendas vendidas aumentó un 23,1 %, hasta alcanzar los 958 millones de dólares.
Los principales compradores de viviendas en la capital georgiana siguen siendo los ciudadanos de Georgia. Según los datos del estudio de Galt & Taggart correspondiente al primer trimestre de 2026, a ellos les correspondió alrededor del 70 % de las ventas en los proyectos de los promotores inmobiliarios.
Entre los extranjeros, los más activos fueron los ciudadanos de Israel, que representaron el 12 % de todas las ventas. A los ciudadanos rusos les correspondió alrededor del 3 %, mientras que a los compradores de otros países, en conjunto, el 14 %. En las estadísticas de Tiflis no se indica la cuota específica de los ciudadanos de Ucrania.
El mercado de Batumi sigue dependiendo en mucha mayor medida de los inversores extranjeros. En el primer trimestre de 2026 se vendieron en la ciudad 4.049 mil apartamentos, un 15,8 % más que en el mismo periodo del año anterior. El estudio de Galt & Taggart abarcó más de 30 proyectos de promotores inmobiliarios sistemáticos, que representan alrededor del 40 % del mercado primario de Batumi. Según sus resultados, los ciudadanos de Georgia representaron el 37 % de las ventas, mientras que los extranjeros, alrededor del 63 %.
El grupo extranjero más numeroso lo constituyeron los compradores de países europeos, que representaron alrededor del 18 % de las transacciones. Los ciudadanos de Israel representaron el 16 % de las ventas, mientras que la cuota conjunta de los compradores de Ucrania, Rusia y Bielorrusia ascendió al 13 %.
Aproximadamente otro 10 % de los pisos fueron adquiridos por ciudadanos de Turquía, un 3 % por representantes de países árabes y alrededor de un 4 % por compradores de otros Estados. Las autoridades georgianas no desglosan en los datos publicados las cuotas correspondientes a Ucrania, Rusia y Bielorrusia, por lo que es imposible determinar qué ciudadanos de estos tres países compraron viviendas con mayor frecuencia.
La estructura de la demanda muestra una diferencia significativa entre los dos mercados más grandes del país. En Tiflis, las ventas las impulsan principalmente los compradores georgianos, que adquieren viviendas para residir en ellas o para alquilarlas a largo plazo. En Batumi, el papel principal lo desempeñan los inversores extranjeros, orientados a los inmuebles turísticos y al alquiler de apartamentos a turistas.
No obstante, las estadísticas oficiales de Geostat solo recogen los precios de las viviendas nuevas en Tiflis y no incluyen un desglose completo de la composición nacional de los compradores en toda Georgia. Los datos sobre la nacionalidad se basan en encuestas realizadas a los grandes promotores inmobiliarios Galt & Taggart, por lo que reflejan principalmente el mercado primario organizado, y no todas las transacciones inmobiliarias del país.
