Desde el inicio de la invasión a gran escala, el coste de la construcción de viviendas en Ucrania ha aumentado entre un 90 % y un 115 %, dependiendo de la clase de vivienda, y la tendencia continúa, según ha informado el director de construcción del grupo de empresas DIM, Vladimir Zhigman, a la agencia «Interfax-Ucrania».
Desde principios de año, el coste en el segmento «confort+» ha aumentado un 17 %, hasta alcanzar los 850-1000 dólares por metro cuadrado. Las razones de este aumento tan significativo no son solo el encarecimiento de los materiales de construcción, sino también la escasez sistemática de personal y la crisis en el suministro de productos clave.
«Hoy en día, solo el 40-50 % de los trabajadores previos a la guerra siguen trabajando en la construcción. Algunos se han marchado, otros están en el ejército. Faltan soldadores cualificados, griferos, alpinistas, operadores de maquinaria especial e incluso trabajadores no cualificados», explicó Zhigman.
Según él, para superar la escasez de mano de obra, las empresas están aumentando los salarios, contratando a trabajadores de otras regiones y, en algunos casos, incluso del extranjero.
En cuanto a los materiales de construcción, el aumento medio estimado de los precios desde el inicio de la guerra a gran escala (febrero de 2022) hasta mayo de 2025 es de entre el 40 % y el 60 %. Por ejemplo, el hormigón se ha encarecido prácticamente a la mitad debido al aumento del precio del combustible, las dificultades logísticas y la reducción de la capacidad de producción en un 30-40 % con respecto al nivel anterior a la guerra. El precio del yeso laminado ha aumentado entre un 35 % y un 45 %, debido al encarecimiento de las materias primas, en particular del yeso, y al aumento de los costes energéticos.
Aproximadamente en el mismo rango se observa un aumento del 30-40 % en el precio de la yeso. Esto se debe al aumento de los precios del cemento y los rellenos, así como al aumento de los gastos en energía. Las baldosas también han subido de precio entre un 50 y un 60 %, principalmente debido a la dependencia de las importaciones, el encarecimiento de la logística y los recursos energéticos. Al mismo tiempo, según los análisis de DIM, la proporción de materiales de construcción importados en un proyecto medio se ha duplicado: del 12-14 % en 2021 al 23 % en 2023, y casi ha alcanzado el 25 % en 2024.
«La mayoría de los ascensores del mercado son importados, al igual que los sistemas de ventilación y el equipamiento eléctrico. Si a esto le sumamos la logística, el tipo de cambio y los riesgos, tenemos la respuesta a la pregunta sobre la dinámica ascendente», señaló Zhigman.
En 2024-2025, los promotores confiarán cada vez más en la optimización de las soluciones técnicas, el diseño inteligente y la comunicación transparente con el comprador. En un sector en el que el coste de producción ya se acerca al precio de mercado, esto se convierte en una cuestión no solo de rentabilidad, sino también de supervivencia, explicó el experto.
«El aumento del coste de producción se ha convertido en la nueva norma. La cuestión ya no es si será más caro, sino cómo seguir siendo competitivos sin perder calidad ni ritmo», comentó Arseniy Nasiakovsky, socio junior del grupo de empresas DIM, cuyas palabras se citan en el comunicado.
Según él, en 2025 y en adelante, las principales ventajas competitivas para los promotores serán la flexibilidad en el diseño, la previsión de los riesgos logísticos y el trabajo sistemático con los contratistas. «El mercado está entrando en una fase en la que no ganan los más grandes, sino los más eficientes», opina Nasiakovsky.
La cartera de la empresa promotora DIM se compone de inmuebles en Kiev y sus alrededores con una superficie total de más de 900 000 m². Se han puesto en servicio 3670 apartamentos y se han construido más de 356 000 m² de superficie residencial y comercial. Hay seis proyectos en fase de construcción con una superficie total de más de 346 000 m².
El mercado de locales comerciales como parte de complejos residenciales se está desarrollando activamente, la mayor demanda es para objetos pequeños con una superficie de hasta 150 metros cuadrados, dijeron los promotores ucranianos a Interfax-Ucrania en una encuesta.
«La mayor demanda se observa en las zonas pequeñas (50-100 metros cuadrados) para cafeterías, farmacias, bares de belleza, y en las zonas comerciales medianas (100-150 metros cuadrados) para clínicas y tiendas de comestibles. Los espacios pequeños y medianos son populares porque son más fáciles de adaptar a las necesidades de los distintos negocios. Las superficies grandes (a partir de 200 metros cuadrados) tienen menos demanda, están ocupadas principalmente por supermercados o restaurantes», informó a la agencia el servicio de prensa de KAN Development.
La elevada demanda de pequeños locales comerciales puede indicar la gran actividad de las pequeñas y medianas empresas en busca de ubicaciones para cafeterías, salones, tiendas y oficinas, afirma Yuri Motuz, director de Zezman Holding.
Según sus datos, cerca del 58% de las ventas de locales comerciales en los complejos residenciales de Odessa recaen en los objetos con una superficie de 21-40 metros cuadrados. Sin embargo, también hay una tendencia de los inversores a comprar dos locales pequeños para combinarlos en un gran espacio (hasta 200 metros cuadrados) para supermercados, farmacias, cadenas de tiendas con almacenes.
La popularidad de los locales más pequeños se debe también a su menor coste, afirma Anna Laevskaya, directora comercial de Intergal-Bud.
«Los inversores se interesan por los locales comerciales en distintas fases: tanto en la fase de excavación como cuando el objeto ya está listo. Todo depende de la ubicación y las condiciones de pago. Los locales más pequeños se venden más rápido porque su coste es menor. Los operadores están expandiendo activamente, entrando en nuevos locales, y en general este segmento se está desarrollando incluso mejor que el mercado plano», – dijo en sus comentarios a “Interfax-Ucrania”.
Según la directora de marketing de DIM Group, Darya Bedya, en general, las solicitudes de los inversores al promotor para comprar y alquilar locales comerciales como parte de la LCD de los últimos tres meses han aumentado un 24% y un 23%, respectivamente.
«En primer lugar, estos datos atestiguan la adaptación de los ucranianos y los comercios a la vida en condiciones de guerra», subraya la experta.
Aparte de las cafeterías y restaurantes tradicionales, los establecimientos de formato mixto son cada vez más populares en los LCD: una combinación de cafeterías con floristerías o librerías, explica Irina Mikhaleva, CMO Alliance Novobud. Las tiendas de mascotas y las peluquerías para animales también están ganando popularidad.
«Los propietarios de locales deciden por su cuenta qué hacer exactamente. Por regla general, estudian la infraestructura empresarial existente, sopesan sus posibilidades, estudiando la oferta y la demanda», explicó la experta.
Al mismo tiempo, hay una tendencia en el mercado a planificar el espacio comercial en la fase de creación de un concepto y diseño de un complejo residencial, dijo el director de operaciones de Avalon, Yaroslav Vozniak.
«El constructor o promotor pretende formar un ecosistema ideal de infraestructuras necesarias para los residentes del piso». Los «defensores» del espacio comercial han surgido en el nivel de la creación del concepto de proyecto y su posterior diseño. Así, el concepto de «ciudad dentro de una ciudad» y los complejos con infraestructuras desarrolladas aparecieron Mucho antes del inicio de la construcción, las empresas ya entienden qué funciones y negocios deben ofrecerse en determinados lugares del complejo residencial. Todo sea por garantizar una vida o estancia cómoda en el complejo residencial, por el bien del residente», dijo.
Este principio en el diseño de complejos residenciales también se cumple en la empresa City One Development.
«Tenemos en cuenta las necesidades del segmento comercial en la fase de diseño, ofreciendo una amplia gama de locales con distintos fines funcionales. Las zonas comerciales más líquidas son los locales con un tamaño de 80 a 100 metros cuadrados, que son los más demandados por los inversores», – informó en el servicio de prensa de la promotora.
Alliance Novobud, Avalon, CITY ONE DEVELOPMENT, Daria Bedya, Desarrollo KAN. Zezman Holding, DIM, INTERGAL-BUD, Irina Mikhaleva, Yaroslav Vozniak, Yuri Motuz, Анна Лаевская.
DIM ha lanzado su propia agencia inmobiliaria oficial, DIM+, para propietarios de proyectos ya encargados e inversores en los que la empresa está ejecutando actualmente.
Según el servicio de prensa de la empresa, el flujo diario de visitantes a los departamentos de ventas que buscan apartamentos en los complejos de DIM, junto con una amplia base de datos de clientes existentes y potenciales, garantiza que las propiedades de los inversores se venderán o encontrarán inquilinos lo antes posible.
DIM+ no sólo ofrece servicios de compra, venta y arrendamiento, sino también de gestión inmobiliaria completa. Sus servicios incluyen el desarrollo de un diseño personalizado para inmuebles residenciales y comerciales sin renovar. Al mismo tiempo, la empresa se encarga de controlar el estado del inmueble, el pago puntual de las facturas de servicios públicos, la resolución de cualquier problema y la elaboración de informes completos.
El grupo DIM y Maxim Krippa, propietario del centro de negocios Parus y del hotel Ukraina, han cerrado un acuerdo de colaboración y cooperación, según ha informado a Interfax-Ucrania el servicio de prensa del promotor.
Cabe señalar que el empresario ucraniano Krippa sigue ampliando su cartera de inversiones inmobiliarias, que esta vez se completará con inmuebles residenciales. Tras la adquisición del mayor centro de negocios de Kiev, Parus, en 2023, y la privatización del histórico hotel Ukraina en 2024, Crippa anunció una inversión en DIM Group, líder en el desarrollo residencial en la región de la capital.
«Decidí invertir en los proyectos de DIM no sólo por su importante potencial de inversión, sino también por nuestra actitud común a la hora de hacer negocios durante la guerra: ellos no tienen miedo a construir, yo no tengo miedo a invertir», declaró Crippa.
La participación de Krippa garantizará la finalización de la construcción de las instalaciones actuales del promotor y el inicio de las obras de nuevos proyectos a gran escala.
«La participación del grupo de empresas promotoras de Maxim Krippa nos permitirá ser independientes de los volúmenes de ventas, mantener el ritmo de construcción y garantizar que nuestros inversores terminen la construcción de los proyectos a tiempo. Además, podremos empezar a trabajar en nuevos proyectos con confianza», declaró Oleksandr Nasikovsky, fundador y socio director del grupo DIM, citado en el comunicado de prensa.
La cartera de la empresa promotora DIM se compone de inmuebles en Kiev y la región con una superficie total de más de 900 mil metros cuadrados. Ha puesto en servicio 3.670 apartamentos y construido más de 356.000 metros cuadrados de espacio residencial y comercial. Hay 6 proyectos en construcción con una superficie total de más de 346.000 m2.
DIM ha finalizado las obras monolíticas de la Residencia Boutique Olegiv de Kiev, y está previsto que el proyecto esté totalmente terminado en el segundo trimestre de 2026, según ha informado su servicio de prensa a Interfax-Ucrania.
Según el comunicado, una flor ha abierto simbólicamente sus pétalos en el tejado del edificio, que es como los constructores informan tradicionalmente de que la estructura principal está lista y, por tanto, el proyecto pasa a la siguiente fase: trabajos de fachada, interiores y acabados.
OLEGIV Boutique Residence (calle Olehivska, 36) es el primer edificio de categoría superior de Ucrania en formato Art Boutique Residence, y el promotor pretende combinar el concepto de los hoteles boutique europeos con el trasfondo artístico del Podil de la capital. El complejo consta de un edificio con una altura de entre 5 y 8 plantas y 208 apartamentos. El proyecto prevé un patio cerrado sin coches y un amplio aparcamiento subterráneo con 102 plazas y puntos de recarga de coches eléctricos.
El edificio está equipado con un sistema independiente de suministro eléctrico que garantiza el funcionamiento constante de los ascensores y la iluminación de los pasillos, así como un sistema de control de acceso. La calefacción correrá a cargo de una caldera de gas propia.
El Grupo DIM se fundó en 2014 y está especializado en el ciclo completo de promoción, que incluye el diseño, la construcción y la gestión inmobiliaria. Durante este tiempo, la empresa ha puesto en marcha 15 edificios en ocho complejos residenciales, con un total de 3.640 apartamentos, y ha construido más de 332,7 mil metros cuadrados de espacio residencial y comercial. En 2024, DIM puso en servicio 1191 apartamentos en tres complejos residenciales: «New Autograph», “Lucky Land” y “Park Lake City”. Están en construcción seis complejos residenciales de clase confort+ y business: «Metropolis», “Park Lake City”, “Lucky Land”, “A136 Highlight Tower”, “Olegiv Podil” y “The One”.
DIM encargó 80,5 mil metros cuadrados en 2024 y planea encargar más de 100 mil metros cuadrados en 2025, dijo a Interfax-Ucraniael socio gerente de la compañía, Oleksandr Nasikovsky.
«Según los últimos datos de LUN, en 12 meses (del primer al tercer trimestre de 2024, más el cuarto trimestre de 2023) se construyeron en Kiev 10,7 mil nuevos apartamentos. Casi el 10% de esta cifra corresponde a propiedades de DIM. En 2024, pusimos en servicio 1.191 apartamentos con una superficie total de 80.467 m2 en tres complejos residenciales: «New Autograph», “Lucky Land” y “Park Lake City”, señaló.
Nasykovsky también señaló que este año la empresa inició la construcción de un nuevo complejo del segmento premium The One en Kiev, en la calle Mechnikova 7b. El complejo de 140 apartamentos, según el concepto, ofrecerá los servicios de un hotel de 5 estrellas, vistas panorámicas de 360 grados, un recinto cerrado con seguridad las 24 horas del día, aparcamiento subterráneo con ascensores para coches, un espacio público de 1400 m2, dos terrazas conceptuales Front Yard, Secret Garden y una piscina al aire libre.
«Se trata del primer proyecto residencial de Ucrania con nano purificación de agua y filtración de aire hepa. Tenemos previsto terminar la construcción del complejo en el segundo trimestre de 2028», ha declarado el socio gerente de DIM.
En 2024, DIM logró atraer financiación específica de socios inversores estratégicos nacionales para el desarrollo de instalaciones existentes y futuras.
«De conformidad con el acuerdo firmado, aún no revelamos el importe de la inversión ni los nombres de los inversores ucranianos, pero podemos decir que es una prueba de la gran confianza que depositan en nosotros y en el futuro de Ucrania. Creemos en Ucrania y seguimos construyendo seis de nuestros complejos: «Metropolis«, “Park Lake City”, “Lucky Land”, “A136 Highlight Tower”, “Olegiv Boutique Residence” y “The One”», declaró Nasikovsky.
En cuanto a los planes para 2025, el socio gestor anunció el lanzamiento de un nuevo proyecto suburbano premium (aún no se ha anunciado la ubicación ni la marca), así como planes para encargar una cantidad significativa de viviendas.
«En 2025, tenemos previsto poner en marcha más de 100 mil metros cuadrados: el complejo A136 Highlight Tower, el edificio nº 3 del complejo Metropolis, el edificio nº 4 del complejo ecológico Lucky Land, y los edificios 1.5, 2.1, 2.2, 2.3, 2.4 del distrito VITA y los edificios 1.1 y 1.3 del distrito AQUA en el complejo suburbano de clase empresarial Park Lake City», enumeró el experto.
Nasikovsky señaló que la principal tendencia del mercado inmobiliario en 2024 es que los consumidores se han adaptado gradualmente a los retos de la guerra.
«Mientras que en 2023, después de los ataques con cohetes en las ciudades ucranianas, la actividad del mercado se detuvo durante casi una semana, este año vemos que las hostilidades actuales, aunque tienen un impacto significativo en la actividad de los compradores en el mercado. La gente ha empezado a vivir aquí y ahora y están haciendo planes para el futuro», dijo.
El experto también destacó el importante impacto en el mercado inmobiliario de los programas gubernamentales «eHouse» y «eRestoration». Según él, desde que DIM se unió al programa «eHouse» en la primavera de este año, alrededor del 30% de las consultas a las oficinas de venta de DIM han estado relacionadas con este programa, de las cuales alrededor del 10% se han convertido en transacciones reales. A principios de septiembre de 2024, se cerró el primer acuerdo en el marco del programa estatal eRestoration en la ecociudad de Lucky Land.
«Los programas estatales siguen apoyando la actividad en el mercado inmobiliario residencial en la actualidad y seguirán haciéndolo en 2025. Sin embargo, el principal cambio en el mercado inmobiliario en 2024 son los cambios fiscales (aumento del impuesto militar al 5%) introducidos a finales de 2024, que tendrán varias consecuencias importantes para el mercado inmobiliario residencial», dijo.
Nasikovsky declaró que el aumento del impuesto militar provocará un aumento de los costes para los fabricantes de materiales de construcción, logística, contratistas y otros participantes del mercado y, como resultado, hará subir el precio del metro cuadrado en los edificios nuevos. Además, afectará a la elección de los compradores que ahora consideran la vivienda como una herramienta de inversión, y es posible que empiecen a buscar opciones alternativas para invertir su dinero.
«Sin embargo, a pesar de estos retos, seguimos siendo optimistas y vemos que el mercado inmobiliario sigue adaptándose gradualmente y encontrando nuevas oportunidades de desarrollo», concluyó.
En cuanto al comportamiento de los compradores que eligen vivienda para sí mismos, Nasikovsky observa que en 2024 algunos de ellos empezaron a reorientarse del mercado secundario al de obra nueva.
«Esto se ve facilitado no sólo por los programas gubernamentales eHouse y eRestoration, sino también por los propios programas financieros de los promotores. Por ejemplo, DIM desarrolla programas de préstamos internos, ofrece condiciones de compra flexibles y amplía los plazos de pago a plazos como alternativa a los programas gubernamentales», explicó.
DIM cuenta con un programa de plazos de hasta 5 años con un pago inicial del 20%; un programa con condiciones de pago flexibles, en el que el comprador abona un pago inicial del 30% antes de la finalización de la construcción, y el importe restante se paga en un plazo de dos años una vez que el objeto está listo.
«Además, por primera vez en el mercado inmobiliario, DIM ha introducido un programa de garantía financiera: en las condiciones contractuales entre el inversor y la empresa, hemos incluido una penalización del 0,03% a favor del cliente por cada día de retraso según el calendario de preparación del objeto. El programa ya está en marcha en A136 Highlight Tower, Olegiv Boutique Residence y Park Lake City. Estamos trabajando para implantar la garantía en nuestros otros proyectos», declaró Nasikovsky.
En cuanto a las exigencias de los compradores a las instalaciones, la seguridad y la independencia energética siguen encabezando la lista.
«La disponibilidad de un sistema de control de accesos, videovigilancia, seguridad y, sobre todo, aparcamientos subterráneos o marquesinas son las principales peticiones de uno de cada dos compradores. Cada vez más, la gente presta atención a la independencia energética de los edificios, la disponibilidad de paneles solares, generadores, sistemas de alimentación ininterrumpida, calefacción y agua, que garantizan la autonomía de los edificios», dijo el experto.
Al mismo tiempo, subrayó que, al igual que antes de la guerra, los futuros residentes prestan gran atención a las infraestructuras del interior y los alrededores de los complejos residenciales, la disponibilidad de zonas verdes, modernos parques infantiles y campos de deporte, escuelas y guarderías, así como cómodas conexiones de transporte. Ahora la gente busca más a menudo viviendas para sí misma, por lo que eligen proyectos con el concepto de «ciudad en 15 minutos».
«Si la fase activa de la guerra continúa en 2025, el mercado de la vivienda no cambiará significativamente. Sin embargo, ya está claro que el coste de los edificios nuevos aumentará una media del 15-20%. Los motivos son los cambios en la fiscalidad, la inflación y el aumento del coste de los materiales de construcción. Esperamos que la demanda aumente gradualmente y que los programas gubernamentales la estimulen», resumió Nasikovsky.
