El 35 % de los encuestados señaló que las dificultades para obtener las condiciones y restricciones urbanísticas (MUO) constituyen la etapa más problemática para la puesta en marcha de los proyectos, según informó la Asociación Ucraniana de Promotores Inmobiliarios (UAD) a raíz de los resultados del estudio anual «Barreras administrativas en la construcción de viviendas».
Las condiciones y restricciones urbanísticas (CRU) son un documento que recoge los parámetros básicos de la futura construcción: altura admisible, densidad de edificación, retranqueos respecto a las líneas rojas, límites de la parcela, requisitos de urbanización, ajardinamiento y otras restricciones de planificación. De hecho, las CUE determinan qué se puede proyectar y dentro de qué límites en una parcela concreta.
Según los resultados del estudio, entre los más de diez factores que frenan la realización de proyectos inmobiliarios, las dificultades para obtener las CUE ocuparon el primer lugar (35 % de los encuestados). También figuran entre las principales barreras administrativas las dificultades en las relaciones inmobiliarias y patrimoniales (30 %), la inestabilidad de los documentos de autorización o su anulación por terceros (24 %) y las dificultades para obtener las condiciones técnicas (22 %).
«Los GUO siguen siendo una de las etapas más delicadas de la construcción. Formalmente, debería tratarse de un documento claro: un extracto digital del plan general con los parámetros del futuro objeto. Sin embargo, en la práctica, es precisamente en esta etapa donde los promotores se enfrentan a menudo a un régimen de gestión manual, lo que provoca retrasos, la aparición de disposiciones y denegaciones injustificadas, y que las mismas normas se interpreten de forma diferente. «Para el mercado es de vital importancia contar con un mecanismo de recurso claro», señaló el presidente de la Asociación Ucraniana de Promotores Inmobiliarios, Yevhen Favorov.
La problemática del procedimiento de la GUO la confirman no solo los datos del sector, sino también las conclusiones de la Agencia Nacional para la Prevención de la Corrupción. En el proyecto de Estrategia Anticorrupción para 2026-2030, la NACP señalaba que el ordenamiento vigente para la obtención de datos de partida para el diseño crea condiciones propicias para los abusos de corrupción y la construcción ilegal, y que los enfoques legislativos para la expedición de los GUO deben revisarse de manera sistemática.
Además, en su informe, la ANPC también señalaba que los permisos de construcción, que formalmente deben reproducir los requisitos de la documentación urbanística a nivel local para una parcela concreta, en la práctica son concedidos por los funcionarios locales «de forma discrecional», lo que crea oportunidades para retrasar los procedimientos, denegaciones injustificadas o manipulaciones del contenido de las restricciones.
En la UAD señalan que los resultados del estudio también reflejan una falta de confianza en la toma de decisiones a nivel local. Según la encuesta, el nivel de confianza en las autoridades estatales entre los encuestados es relativamente mayor que en las locales: 5 de 10 puntos posibles para las estatales frente a 3 puntos para las locales. En general, los promotores valoran de forma más bien positiva los cambios en la regulación de los últimos cuatro años: el 16 % considera que la situación ha mejorado sin duda, el 51 % que ha mejorado más bien, el 11 % que no ha cambiado, el 13 % que ha empeorado más bien y solo el 9 % que ha empeorado sin duda. Al mismo tiempo, la reforma de la DAS en la GIAG obtuvo una de las puntuaciones más altas entre los indicadores medidos en el estudio: 7,04 puntos sobre 10.
«La GIAG ya ha demostrado su eficacia como organismo reformado de control y supervisión estatal de la arquitectura y la construcción. Para el mercado es importante que, cuando se produzca una denegación ilegal o un bloqueo del proceso a nivel local, exista un mecanismo de apelación y revisión claro e independiente. Se trata de una cuestión de reglas de juego justas», añadió Favorov.
En la Asociación se subraya que las autoridades locales deben conservar su papel en la formulación de la política urbanística, la aprobación de la documentación y la determinación del desarrollo de los territorios. Al mismo tiempo, en los casos en que el órgano competente deniega injustificadamente la expedición del permiso de construcción o no toma una decisión en el plazo establecido, las empresas necesitan un instrumento para proteger un proyecto legítimo.
«El sector exige crear un mecanismo de recurso en casos de denegaciones ilegales. No se trata aquí de quitar competencias a las comunidades. Debe existir un mecanismo de protección contra la inacción o los abusos. Si el proyecto cumple con la legislación y la documentación urbanística, no debe quedar bloqueado durante meses. Para estos casos se necesita un mecanismo de recurso independiente y comprensible», subrayó Favorov.
Se considera que la digitalización y automatización completas de la concesión de permisos de construcción son una decisión estratégica para el sector. La NACP, en sus recomendaciones, también identificó la automatización de las decisiones administrativas y la transformación del procedimiento analógico de concesión de permisos de construcción en uno digital como uno de los instrumentos clave para minimizar los riesgos de corrupción. En la Asociación se subraya que, dado que el mercado inmobiliario necesita más una supervisión estatal reformada, el mecanismo de recurso a través de la GIAG puede ser una buena solución intermedia hasta la automatización completa de la concesión de permisos de construcción. En la UAD consideran que la reducción de los riesgos de corrupción en el procedimiento de la GUO, la creación de un mecanismo de apelación comprensible y la posterior digitalización de los procedimientos contribuirán al lanzamiento de nuevos proyectos de vivienda y, en consecuencia, al aumento de la oferta de vivienda para quienes la necesitan, es decir, militares, personas con discapacidad y otras categorías a las que se conceden facilidades para su adquisición.
construcción, promotores inmobiliarios, riesgos de corrupción, sector de la vivienda, МУО
