En su discurso en la Conferencia LUN 2025, Oleksandr Ovcharenko, copropietario de Standard One, compartió su visión del desarrollo del mercado inmobiliario ucraniano.
Según él, el número de proyectos seguirá disminuyendo y los promotores deberán centrarse en crear productos que proporcionen un flujo de caja predecible y fomenten la confianza de los inversores.
«Veremos un retorno de la confianza de compradores e inversores. Sin embargo, los inversores son cada vez más exigentes y buscan un equilibrio entre precio, espacio, calidad, preparación del producto y, sobre todo, rentabilidad y amortización previsibles», afirmó Ovcharenko.
Subrayó que no ganará el promotor que venda barato, sino el que explique y comunique con transparencia el valor por el que debe pagar el inversor. Al fin y al cabo, los precios seguirán subiendo debido a los altos costes de producción. Hoy existe un cierto desequilibrio en el mercado: cuando el coste de producción crece más deprisa que el precio de venta. Esto obliga a muchos promotores a suspender temporalmente el lanzamiento de nuevos proyectos y esperar a que mejoren las condiciones.
A pesar de la difícil situación, el copropietario de Standard One ve perspectivas de que los inversores masivos e institucionales vuelvan poco a poco al mercado.
«Si se lanza al mercado un producto que combina la capitalización con un enfoque de alquiler y es capaz de proporcionar un flujo de caja estable, atrae mucho interés de los inversores. Por eso Standard One fue el primero en Ucrania en investigar y ejecutar proyectos en el formato de construcción para alquilar», afirmó Oleksandr Ovcharenko.
Otro tema de debate fue la financiación de la construcción. Según Oleksandr, la financiación cruzada es el primer paso hacia la quiebra, por lo que Standard One ha abandonado este enfoque. Utiliza su propio sistema de financiación, en particular mediante programas de pago a plazos, ya que los compradores esperan cada vez más condiciones flexibles y leales.
Este año, Standard One ha lanzado un nuevo producto: S1 REIT. Se trata de un vehículo de inversión propio que diversifica sus fuentes de venta mediante la captación de fondos a través de instituciones de inversión colectiva. Ofrece a los inversores la posibilidad de invertir de forma rentable en un producto líquido o, una vez acumulado un determinado número de certificados, canjearlos por un apartamento. Esto amplía las oportunidades de inversión para diferentes categorías de inversores.
A modo de referencia:
Standard One (S1) es una empresa promotora de ciclo completo que desarrolla el segmento de construcción para alquiler en Kiev desde 2016. La cartera incluye el proyecto completado S1 VDNH y nuevos edificios S1 Obolon, S1 Terminal, S1 Nyvky.
El segmento de construcción para alquiler está ganando impulso en Ucrania, con cero vacantes en los proyectos de Standard One a pesar de las difíciles condiciones de la guerra y un rendimiento medio de alrededor del 20% anual en dólares, informa el servicio de prensa de la empresa.
«Estamos creando un modelo financiero probado que permite a nuestros inversores recibir unos ingresos estables y predecibles. Construimos todas nuestras propiedades siguiendo el mismo concepto. Los inversores nos siguen de proyecto en proyecto porque ven rendimientos reales», declaró el copropietario de Standard One, Oleksandr Ovcharenko, en el podcast Real Estate Code.
Según él, debido al aumento de los precios de los inmuebles y de los ingresos por alquiler, en este momento, el rendimiento medio de los proyectos de Standard One es de alrededor del 20% anual en dólares, teniendo en cuenta la capitalización.
Dijo que antes de construir en Kiev, la empresa estudió la experiencia de los mercados estadounidense, austriaco y polaco, cómo se crean y gestionan edificios con infraestructuras y servicios bien pensados.
«Cuando estudiamos su planteamiento, creamos un minilaboratorio en Kiev a nuestro regreso. Una especie de apartamento «de prueba» a tamaño real. Lo llenamos de muebles y electrodomésticos y lo dispusimos todo para que los futuros residentes tuvieran listo un hogar confortable. Creo que lo hemos conseguido. Ahora proporcionamos unos ingresos estables a los inversores y un alto nivel de confort a nuestros residentes. La cartera de la empresa está creciendo», afirma Ovcharenko.
El primer proyecto de construcción para alquiler de Standard One fue S1 VDNH, terminado en 2019 cerca de la estación de metro Vystavochny Tsentr en Kiev. Los 660 apartamentos se entregaron a los inversores con reparaciones y muebles ya hechos. Una empresa de gestión especialmente creada, S1 Property, se hizo cargo de los procesos operativos: búsqueda de inquilinos, apoyo legal y servicio 24/7 para los residentes. Actualmente, la tasa de ocupación del complejo es del 99% y sólo se tarda unos días en encontrar inquilino.
Centrándose en las necesidades de los residentes, Standard One crea grandes salas de co-working, desarrolla infraestructuras de servicios cerca de los edificios e introduce soluciones de ingeniería innovadoras en los propios edificios. Por ejemplo, uno de los nuevos proyectos de la empresa contará con bombas de calor geotérmicas, que reducirán considerablemente los costes de calefacción y dotarán de autonomía al edificio.
Según Ovcharenko, Standard One recupera la tradición de los edificios de apartamentos de Kiev, que a principios del siglo XX proporcionaban a la ciudad viviendas de calidad e ingresos estables a los inversores: «Combinamos el patrimonio histórico con prácticas internacionales y tecnologías modernas», subraya Ovcharenko.
Standard One (S1) es una empresa promotora de ciclo completo que lleva desarrollando el segmento de construcción para alquiler en Kiev desde 2016. La cartera incluye el proyecto finalizado S1 VDNH y los nuevos edificios S1 Obolon, S1 Terminal, S1 Nyvky.
La proporción de inversores que vuelven a comprar certificados de los fondos S1 REIT del promotor Standard One ha aumentado hasta el 43 % en los cinco meses de funcionamiento de los fondos, según ha informado el servicio de prensa del proyecto.
«Hemos previsto la posibilidad de que los inversores aumenten sus beneficios incrementando su propia participación. La inversión mínima es igual al valor de un certificado, que es algo más de 1000 UAH. Pero, a pesar de nuestras expectativas, el importe medio de las reventas es considerablemente superior, situándose en casi 90 000 UAH», señaló el director comercial de S1 REIT, Viktor Boichuk, en un comunicado de prensa.
Señaló que, en la actualidad, la gran mayoría de los inversores son personas con experiencia en actividades de inversión que ya cuentan con una cartera de activos determinada.
«Para ellos, S1 REIT es una oportunidad de diversificar su cartera de activos con una inversión relativamente pequeña. Durante las primeras semanas de nuestro trabajo, los inversores pasaron por una fase de «familiarización», en la que nos estudiaron a nosotros y a nuestra oferta. Ahora vemos cómo crece su confianza», añadió Boichuk.
Añadió que los planes del proyecto incluyen su ampliación mediante la captación de un nuevo público: aquellos ucranianos que aún no tienen experiencia en actividades de inversión por falta de conocimientos o de un capital inicial significativo.
«La ventaja clave de S1 REIT es su accesibilidad. El umbral de entrada es el equivalente a 3000 dólares, lo que es significativamente menor que la inversión inicial en el mercado inmobiliario de Kiev», señaló el alto directivo.
Como se informó, en abril de este año, la promotora inmobiliaria de Kiev Standard One, especializada en proyectos Build-to-Rent, anunció el lanzamiento de un nuevo producto: S1 REIT. Se trata de un instrumento de inversión que ofrece la oportunidad de convertirse en copropietario de metros cuadrados en los rentables edificios de S1, sin necesidad de gestionar personalmente los activos. En este momento, S1 REIT cuenta con dos fondos abiertos: «S1 VDNH», con una rentabilidad prevista del 8,2 % anual en dólares estadounidenses, y S1 Obolon, con una rentabilidad del 10 % anual.
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Standard One, empresa especializada en proyectos Build-to-Rent, ha anunciado el lanzamiento de un nuevo producto S1 REIT, que da la oportunidad de convertirse en copropietario de metros cuadrados en edificios residenciales S1, informa el servicio de prensa de la empresa.
«Somos los primeros en Ucrania en crear y aplicar el concepto de viviendas de renta en formato Build-to-Rent. Se trata de un servicio de alta calidad para inquilinos e inversores. Los primeros obtienen un espacio vital de calidad con opciones de servicio hotelero, los segundos – unos ingresos pasivos estables, que no requieren implicación en el proceso de gestión del objeto. El proyecto piloto de S1 VDNG a partir de 2019 atestigua el éxito de tal modelo, ya que la tasa de ocupación en el edificio alcanza el 99%», explica Sergey Fitel, director general de Standard One.
Según él, S1 REIT es un paso más en la ampliación de un concepto ya existente. Con un REIT (fondo de inversión inmobiliaria, IF-U), para entrar en el proyecto basta con invertir una cantidad equivalente al coste aproximado de 1 m2. El REIT no sólo facilita la entrada en la inversión, sino también, en caso necesario, una cómoda salida. Además, la empresa crea una comunidad cerrada para inversores en la que pueden compartir sus experiencias.
Puede comprar metros cuadrados para invertir en el primer proyecto de Standard One: S1 VDNG. Ya terminado y ocupado por los inquilinos, con casi cero vacantes, permite a los inversores recibir de 8,2% en moneda. También está previsto lanzar en breve el fondo S1 Obolon, con una previsión del 10% en divisa.
«Los fondos de inversión inmobiliaria ya están en el mercado, su éxito confirma la demanda de tales instrumentos. Mientras que antes se necesitaba una importante cantidad de dinero para invertir en inmuebles, ahora esta oportunidad está abierta a muchos, ya que el umbral de inversión se ha convertido en mínimo», añade Fitel.
Según Oleg Bondar, Consejero Delegado de S1 REIT, la liquidez del proyecto está garantizada por la elevada demanda de inmuebles de Standard One. En general, el mercado de alquiler residencial en Ucrania y especialmente en Kiev es bastante activo, la demanda aumenta y los precios de los alquileres crecen. En 2024, el aumento del precio medio de alquiler de un piso de un dormitorio en la capital ascenderá al 21% en divisas. En estas condiciones, invertir en inmuebles para alquilar resulta aún más atractivo.
«La capacidad potencial del mercado es enorme. Sobre todo en el segmento de viviendas nuevas de calidad. Cuanto mejor es la infraestructura y más ventajas tiene un proyecto, mayor es su precio. Objetos como S1 proporcionan una rentabilidad estable sin «tiempos muertos»», resume el director general de Standard One.
S1 es un proyecto de la empresa de desarrollo KDD Ucrania, el proyecto S1 VDNG ha estado operando desde 2019, con tres proyectos más en proyecto.
