Индонезия расширяет применение цифровых технологий для контроля за иностранными гражданами, включая искусственный интеллект, системы распознавания лиц, специализированные базы данных и беспилотники для наблюдения за приграничными территориями.
Генеральный директор иммиграционной службы Индонезии Хендарсам Марантоко заявил, что в перспективе технологии должны обеспечивать около 70% инфраструктуры работы иммиграционной системы. Заявление было сделано во время открытия Immigration Lounge на Бали.
Часть новой системы уже действует. В международном аэропорту Нгурах-Рай на Бали используются автоматические пограничные ворота и распознавание лиц, позволяющее сверять пассажира с его проездными документами и иммиграционными базами. В апреле 2026 года такая технология помогла выявить прибывшего на Бали иностранца, которого разыскивали правоохранительные органы США.
Еще одним элементом становится система Subject of Interest (SOI). Она интегрирована с центральной иммиграционной информационной системой SIMKIM и позволяет сотрудникам в режиме, близком к реальному времени, проверять иностранцев, представляющих повышенный интерес для правоохранительных органов, анализировать их данные и принимать решения о дальнейших действиях.
Одновременно Индонезия развивает проект Digital Fence — «Цифровой забор». Иммиграционная служба совместно с Технологическим институтом Бандунга работает над использованием дронов для патрулирования труднодоступных приграничных районов и обнаружения людей, пересекающих границу вне официальных пунктов пропуска.
Цифровизация контроля затрагивает и обычных иностранцев, законно живущих или отдыхающих в стране. Отели, апартаменты, гостевые дома и другие объекты размещения используют приложение APOA — Aplikasi Pelaporan Orang Asing, через которое передают иммиграционным органам сведения о проживающих иностранных гражданах. Власти в 2026 году продолжают расширять использование этой системы.
Параллельно усиливается контроль непосредственно на местах. В стране действует программа PIMPASA — Petugas Imigrasi Pembina Desa, в рамках которой иммиграционные сотрудники закрепляются за отдельными населенными пунктами и взаимодействуют с местной администрацией и жителями. Их задачей является в том числе получение информации о местонахождении и деятельности иностранцев и раннее выявление возможных нарушений.
Особенно активно новая модель применяется на Бали, где власти в 2026 году усилили проверки иностранцев. Во время первого этапа операции Dharma Dewata иммиграционная служба выявила 62 иностранцев с различными нарушениями. На следующем этапе были задержаны или привлечены к проверке еще 66 человек. Среди наиболее распространенных нарушений назывались несоблюдение правил регистрации и общественного порядка, использование вида на жительство не по назначению и превышение разрешенного срока пребывания.
При этом усиление контроля не означает введения новых ограничений непосредственно на покупку недвижимости или получение ВНЖ иностранцами. Речь идет прежде всего о более глубокой цифровой интеграции уже существующего миграционного контроля: власти хотят видеть, когда и через какой пункт человек въехал в страну, на каком основании находится в Индонезии, где проживает и соответствует ли его фактическая деятельность типу полученной визы или разрешения на пребывание.
Для иностранных собственников недвижимости, инвесторов и долгосрочно проживающих на Бали практическое значение изменений состоит в том, что несоответствие между визовым статусом и реальной деятельностью становится проще выявлять. Это касается, например, работы по туристической визе, превышения срока пребывания или коммерческой деятельности без соответствующего разрешения.
Индонезийское руководство рассматривает усиление контроля как часть более широкой миграционной стратегии. В июне 2026 года глава иммиграционной службы назвал ее тремя основными элементами: усиление пограничного контроля, наблюдение за иностранцами внутри страны и интеграция цифровых сервисов.
Власти Индонезии приступили к пересмотру правил пребывания и налогообложения иностранных цифровых кочевников и других удаленных работников, число которых растет прежде всего на Бали и в других популярных туристических регионах страны.
Генеральный директор иммиграционной службы Индонезии Хендарсам Марантоко сообщил на пресс-конференции, что ведомство совместно с налоговой службой и другими государственными органами изучает возможные изменения в законодательстве в отношении иностранных специалистов, которые физически находятся в Индонезии, но работают в компаниях за рубежом.
По словам Марантоко, действующая система создает правовую коллизию. Обычные рабочие визы ориентированы преимущественно на иностранцев, работающих на индонезийских работодателей, тогда как цифровые кочевники получают доход за пределами страны. Властям необходимо определить, следует ли рассматривать их в основном как долгосрочных иностранных посетителей, которые тратят деньги на жилье, питание и услуги, или как работающих резидентов, на которых распространяются налоговые обязательства.
При этом отдельный легальный механизм для удаленной работы в стране уже существует. В действующей классификации виз предусмотрена категория E33G Remote Worker для иностранцев, находящихся в трудовых отношениях с компанией, расположенной за пределами Индонезии, и выполняющих эту работу с территории страны.
Одним из главных вопросов предстоящего пересмотра станет налогообложение. Согласно действующим разъяснениям Генерального управления налогов Индонезии, иностранный гражданин, как правило, может получить статус внутреннего налогового резидента, если проживает в стране более 183 дней в течение 12 месяцев или демонстрирует намерение постоянно проживать в Индонезии. Эти нормы могут распространяться и на цифровых кочевников в зависимости от конкретных обстоятельств и международных соглашений об избежании двойного налогообложения.
Индонезийские власти пока не обнародовали конкретные параметры новых правил и сроки их введения. Иммиграционная служба сообщила, что официальные изменения будут объявлены после завершения межведомственного анализа. В то же время власти стремятся сохранить экономические выгоды от присутствия удаленных работников и усилить контроль за нарушениями миграционных правил, превышением разрешенных сроков пребывания и незадекларированной экономической деятельностью.
Бали остается одним из крупнейших мировых центров цифрового кочевничества: иностранцы, длительно проживающие здесь, формируют спрос на аренду жилья, рестораны, коворкинги и другие услуги. Поэтому изменение визовых и, особенно, налоговых правил может напрямую затронуть значительную часть иностранцев, использующих остров в качестве постоянной базы для удаленной работы.
Индонезия намерена превратить Бали из преимущественно туристического направления в международный финансовый центр, способный конкурировать за капитал с Сингапуром, Гонконгом, Дубаем и Лондоном.
Ключевой площадкой проекта должна стать особая экономическая зона Kura Kura Bali SEZ. Индонезийские власти рассматривают ее как будущий финансовый кластер, где могут размещаться инвестиционные компании, семейные офисы, фонды, технологические и сервисные структуры, ориентированные на международный капитал.
Координирующий министр по экономическим вопросам Индонезии Аирлангга Хартарто заявил, что развитие финансового центра на Бали показывает переход страны к экономике с более высокой добавленной стоимостью. По его словам, глобальная конкуренция сегодня идет не только в сфере сырьевого экспорта, но и за роль регионального центра финансов, инноваций и инвестиций.
Проект связан с более широкой задачей Индонезии — снизить зависимость экономики от сырьевых циклов, туризма и традиционных отраслей. Власти хотят, чтобы Бали стал не только курортом, но и площадкой для управления капиталом, международного бизнеса, технологических проектов и инвестиционных структур.
Для рынка недвижимости это может стать новым фактором спроса. Если проект будет реализован, на Бали может вырасти интерес к офисной, жилой и гостиничной недвижимости, а также к объектам смешанного формата, рассчитанным на экспатов, предпринимателей, финансовых специалистов и инвесторов. Особенно заметным это может быть в районах, связанных с Kura Kura Bali и инфраструктурой будущего делового кластера.
Однако эксперты указывают, что путь Бали к статусу полноценного финансового центра будет сложным. Острову придется конкурировать с уже устоявшимися хабами, где есть развитое финансовое регулирование, судебная система, банковская инфраструктура, международные кадры и доверие институциональных инвесторов. South China Morning Post отмечает, что проект сталкивается с системными и инфраструктурными ограничениями, несмотря на амбициозную повестку.
Рынки недвижимости Вьетнама, Таиланда, Камбоджи и Бали в 2026 году находятся в разных фазах цикла, но их объединяет один фактор — заметная роль иностранного спроса. При этом степень зависимости от зарубежных покупателей, структура предложения и ценовые уровни между этими направлениями существенно различаются.
Наиболее сбалансированным среди этих рынков сейчас выглядит Вьетнам. Здесь восстановление опирается прежде всего на внутренний спрос, а иностранцы играют важную, но не доминирующую роль. В Ханое средняя цена новых квартир уже достигла около $3 800 за кв. м, тогда как в прибрежном Дананге первичный рынок находится на уровне $2 200–2 300 за кв. м. Иностранцы могут покупать жилье только в разрешенных коммерческих проектах, не могут напрямую владеть землей, а их доля ограничена квотами, в частности до 30% квартир в одном кондоминиуме.
Именно поэтому Вьетнам остается в основном рынком для местных покупателей, а внешний спрос концентрируется в премиальном сегменте и в крупнейших городах. Среди ключевых иностранных групп на рынке обычно называют граждан Южной Кореи, Китая, Сингапура, Японии и часть зарубежных вьетнамцев. Россияне присутствуют главным образом в курортных локациях, прежде всего в Нячанге, а украинцы также встречаются среди арендаторов и отдельных покупателей, но их доля в общедоступной статистике не раскрывается и остается нишевой.
Таиланд, напротив, гораздо сильнее зависит от внешнего спроса, особенно в сегменте кондоминиумов. По данным REIC, в 2025 году иностранцы оформили 14 899 сделок с кондоминиумами, что на 2,2% больше, чем годом ранее. На них пришлось 14,7% всех переходов права собственности по количеству и 25% по стоимости. Китайцы сохранили первое место среди иностранных покупателей, Мьянма вышла на второе, а Россия осталась в числе крупнейших групп.
По ценам Таиланд заметно дороже Вьетнама, особенно в столице и на ведущих курортах. В Бангкоке средняя цена кондоминиумов в начале 2026 года оценивалась примерно в $4 200–4 300 за кв. м, а в центральных районах уровень был еще выше. На Пхукете медианная цена кондоминиумов по состоянию на 2025 год составляла около 144 тыс. батов за кв. м, что соответствует примерно $4 000 за кв. м по текущему курсу. Закон позволяет иностранцам владеть квартирами в кондоминиумах, но не землей, при этом иностранная квота в проекте ограничена 49% площади.
В случае Таиланда роль иностранцев уже напрямую влияет на рыночную динамику в Бангкоке, Паттайе и особенно на Пхукете. Россияне остаются одной из самых заметных групп покупателей в курортных регионах, а украинцы, хотя и не входят в официальный топ-10, по оценкам рынка относятся к числу наиболее активных покупателей второго эшелона и присутствуют прежде всего в курортной недвижимости.
Камбоджа выглядит более рискованным, но и более зависимым от внешнего капитала рынком. После перегрева и последующего спада рынок в Пномпене и Сиануквиле восстанавливается медленнее, чем в Таиланде или Вьетнаме. В Пномпене цены на кондоминиумы в деловом центре составляют около $2 746 за кв. м, а рынок в целом остается под давлением из-за высокой базы предложения и более медленного поглощения.
Камбоджийский рынок исторически был сильно связан с китайским капиталом, особенно в Сиануквиле, и эта зависимость сохраняется. Иностранцы могут покупать квартиры, но не землю, что делает кондоминиумы основным инструментом для зарубежных инвесторов. При этом в открытом доступе практически нет полноценной свежей официальной разбивки по национальностям покупателей жилья. По рыночным обзорам, крупнейшими иностранными группами остаются китайцы, а также инвесторы из Южной Кореи, Сингапура и Малайзии. Присутствие россиян и украинцев на этом рынке остается ограниченным и не оказывает заметного влияния на общую структуру спроса.
Бали занимает особое место в этой четверке, поскольку речь идет не об отдельной стране, а о наиболее интернационализированном курортном рынке Индонезии. Здесь драйвером является не столько местный спрос, сколько туризм, краткосрочная аренда, цифровые кочевники и релокация. В 2025 году Бали принял 6,33 млн иностранных туристов, что на 9,7% больше, чем в 2024 году, а крупнейшим внешним рынком по количеству прибывших оставалась Австралия.
Цены на Бали сильно зависят от формата объекта и локации. По данным рыночных обзоров, в 2025 году средняя цена продажи составляла около $1 970 за кв. м, а в начале 2026 года средняя цена на рынке вилл выросла примерно до $2 210 за кв. м. При этом в центральных районах Бадунга цены нередко превышали $3 000 за кв. м, а средняя стоимость вилл, по отдельным обзорам, поднялась с примерно $321 тыс. до $484 тыс. за объект за 12 месяцев. Для иностранцев основной моделью остается долгосрочная аренда leasehold, поскольку прямое владение землей ограничено.
Иностранцы играют на Бали ключевую роль, но статистика по национальностям покупателей жилья здесь менее прозрачна, чем в Таиланде. По туристической и рыночной структуре наиболее заметны австралийцы, британцы, американцы, а также россияне. После 2022 года рынок также фиксировал рост интереса со стороны граждан Украины, прежде всего в сегменте аренды, релокации и части инвестиционных покупок. Однако, как и в Камбодже, полной официальной разбивки по национальностям покупателей в открытом доступе нет.
Если сравнивать эти четыре направления по модели рынка, то Вьетнам сейчас выглядит наиболее внутренне устойчивым и менее зависимым от иностранцев. Таиланд — наиболее прозрачным и институционально оформленным рынком для зарубежных покупателей, где влияние иностранного капитала уже хорошо измеряется статистикой. Камбоджа остается более спекулятивным и зависимым от отдельных внешних групп рынком. Бали же — это история о глобальной мобильности, туризме и арендной доходности, где иностранный спрос фактически формирует значительную часть ценовой динамики.
По уровню цен столицы и курорты также выстраиваются в разную иерархию. Самыми дорогими в этой группе остаются Бангкок и отдельные проекты Пхукета, за ними следует Ханой. Дананг и Пномпень находятся в среднем ценовом диапазоне, тогда как на Бали разброс особенно велик: от сравнительно доступных объектов вне премиальных зон до дорогих вилл в Чангу, Семиньяке и на Буките.
Для инвестора из Украины эта четверка выглядит так: Таиланд и Бали — самые понятные рынки для курортной стратегии и арендного дохода, но и наиболее зависимые от внешней конъюнктуры; Вьетнам — более сложный в юридическом плане, но с сильной внутренней базой; Камбоджа — потенциально более прибыльный, но и более рискованный рынок. При этом украинцы уже присутствуют на рынках Таиланда и Бали, а во Вьетнаме фигурируют прежде всего как нишевая группа в курортных локациях.
Источник: https://expertsclub.eu
Инвестиционно-девелоперская группа компаний Taryan Group (Киев) анонсировала выход на международный рынок недвижимости с проектом Taryan Dragon на о.Бали в Индонезии.
«Taryan Group становится международным девелопером. Рады анонсировать новый проект мечты – Taryan Dragon на Бали в Индонезии», – сообщил основатель группы Артур Мхитарян в Facebook.
По его словам, комплекс будет реализован в формате инвестиционной недвижимости resort&residence. Ожидается, что рентабельность инвестиций составит 17%. Архитектором проекта выступает британец Джон Доуз.
Taryan Group основана в 2011 году, реализует в столице проект жилого комплекса премиум-класса Taryan Towers на три дома на ул.Иоанна Павла ІІ, 12 (ввод в эксплуатацию комплекса – в конце 2023 года).
Власти Бали приняли решение с 2024 года взимать с иностранцев туристический налог, средства пойдут на сохранение культурного наследия, сообщает The Jakarta Post.
«Бали ежегодно привлекает миллионы иностранных гостей, и остров пытается извлечь выгоду из своей популярности, чтобы пополнить казну и защитить культурное наследие. С 2024 года с иностранных туристов, приезжающих на Бали из-за границы или из других частей Индонезии, будет однократно взиматься налог в размере $10», — пишет издание.
Как отмечает газета, оплата налога будет производиться через электронный платеж, который нужно будет сделать до прибытия на остров.
Губернатор Бали Ваян Костер считает, что новый сбор не приведет к снижению турпотока.
«Я не думаю, что показатели будут ниже. Мы планируем использовать доходы с туристического налога на сохранение окружающей среды и культуры, построим более качественную инфраструктуру, чтобы путешествие на Бали было более комфортным и безопасным», — пояснил он.
В 2022 году Бали посетили более 2 млн иностранных туристов, однако с начала 2023 года на острове участились нарушения культурных норм и миграционного законодательства со стороны иностранных туристов, поэтому власти больше не хотят развивать массовый туризм.
