Алена Пискунова, концептолог группы компаний DIM
Три вещи, которые сегодня реально помогают девелоперам продавать квартиры в новостройках
У украинских девелоперов на первичном рынке недвижимости с момента начала полномасштабной войны было два сверхсложных вызова. Первый — выстоять и сохранить позиции, то есть команду, поддержать тех, кто ушел защищать страну в армию, вовремя разморозить площадки и не потерять темпы строительства. Второй — выжить в условиях ограниченного спроса, а в особо сложные периоды практически нулевого интереса к покупке квартир.
Все мы хорошо помним первое полугодие 2022 года, затем период массовых ракетных обстрелов осень-зима прошлого года — тогда объем спроса упал в разы, а количество сделок измерялось единицами, в лучшем случае десятками квартир при условии, что ты вовремя и быстро строишь ликвидные проекты и концепты ЖК полностью удовлетворяют запрос покупателя сегодня.
К счастью, с весны 2023 года, если быть точными — то с конца мая, после завершения ракетного террора на столицу, столичный рынок недвижимости переживает период сдержанного оптимизма: объем продаж в комфорт+ сегменте при условии активного строительства проекта растет на 5-6% ежемесячно. Нам, к примеру, удалось вернуть более 40% объемов продаж довоенного периода.
Однако за этими цифрами, по факту, стоит три вещи. Прежде всего заметна строительная активность на площадках, которая сейчас является одним из приоритетных критериев выбора. Более 95% покупателей, по нашим наблюдениям, за последние полгода называют строительную активность и репутацию девелопера важной для принятия конечного выбора.
Второй принципиальный момент — это ликвидность формата и комплекса. Людям принципиально видеть не воображаемые рендеры, а концепцию жилого пространства, где зонирование и наполнение территории функциями и инфраструктурой соответствует всем их будничным запросам, а планировочные решения являются эргономичными и комфортными для жизни.
Наиболее ликвидными становятся форматы полифункциональный кластер, эко-город и многофункциональный комплекс с концепцией 15-минутного города. Наиболее ходовыми становятся европланировки от 45 до 85 кв.м, обязательно большая кухня-гостиная от 20 кв.м, изолированные спальни, наличие двух санузлов для 2-3-комнатных квартир.
И третий момент, способствующий постепенному восстановлению спроса, — готовность компании идти на уступки и предлагать гибкие условия покупки. Собственно, сегодня продажи в достаточном количестве есть у тех, кто благодаря устойчивой финансовый модели может предложить длительную программу рассрочки от 3 лет и более.
Понимая запрос на финансовое плечо от застройщика, мы разработали программу рассрочки на 7 лет под 0%. При этом первые 12 месяцев действует так называемый «год стабильности» с фиксированными минимальными выплатами (300$/мес — за 1К квартиры;
400$/мес — за 2К квартиры; 600$/мес — за 3К квартиры), а дальше рассрочка без переплат до 4 лет. Первый взнос от 30%.
Подобные программы становятся финансовым стимулом покупки сегодня и увеличивают объемы платежеспособного спроса. Для покупателя это еще и сигнал о том, что финансовая модель девелопера устойчива достаточно, чтобы компания была готова разделить нагрузку с ним. Ведь понятно, что выгоднее продавать за 100% оплату и получать средства здесь и сейчас. Однако сложные времена требуют непростых, но весомых решений: сегодня крайне важно поддерживать друг друга и быть в партнерстве с покупателем.
Група компаній DIM долучилася до програми відновлення/ компенсації зруйнованого житла від Міністерства розвитку громад територій та інфраструктури, повідомила прес-служба компанії.
Як повідомлялося, з 5 листопада розпочинається видача житлових сертифікатів для обміну на нове житло українцям, чиє житло на неокупованих територіях внаслідок російської агресії було знищене. Об’єктами для придбання житла за сертифікатами можуть бути вже збудовані або об’єкти на фінальній стадії будівництва.
Група компаній DIM працюватиме з усіма фінансовими установами, які будуть кредитувати по державним програмам, це і державні банки, Ощадбанк, Сенс, ПриватБанк, так і комерційні банки.
Реалізувати свої житлові сертифікати україці зможуть в житлових комплексах «Метрополіс» та Lucky Land, що знаходяться в Києві та заміському комплексі Park Lake City в с. Підгірці, Київської області.
Як повідомлялося, із 1 серпня в «Дії» стартував прийом заявок в межах програми «єВідновлення на компенсацію за зруйноване через війну житло. Компенсації виплачуватимуть одноосібним власникам житла, яке було зруйноване через бойові дії після 24 лютого 2022 року, не підлягає відновленню і розташовується на неокупованій території та не в зоні активних бойових дій. Станом на початок листопада заяв на компенсацію за знищене житло надійшло вже понад 5 тис., і п’яту частину вже опрацювали, погодивши видачу 422 житлових сертифікатів на загальну суму в 811 млн грн.
Група компаній DIM заснована у 2014 році складається з шести компаній, що охоплюють усі стадії будівництва. До теперішнього часу ввела в експлуатацію 12 будинків у шести ЖК загальною житловою площею понад 218 тис. кв.м. На стадії будівництва – шість житлових комплексів категорії «комфорт+» і «бізнес-клас»: «Новий Автограф», «Метрополіс», Park Lake City, Lucky Land тощо.
Стоимость строительно-монтажных работ в Украине с начала 2023 года выросла на 35% на фоне дефицита кадров, достигшего в некоторых компаниях 40%, сообщил управляющий партнер группы компаний DIM Александр Насиковский в комментарии агентству «Интерфакс-Украина».
«Высококвалифицированных кадров действительно не хватает. Сегодня остро ощущается нехватка монолитчиков, крановщиков, маляров, электриков. Кое-где на рынке дефицит в компаниях достигает 40%, что существенно сказывается на отрасли. Стоимость строительно-монтажных работ с начала года уже выросла более чем на 35%, что связано и с инфляцией, и с нехваткой кадров. Считаю, до конца года еще увидим рост, по меньшей мере, на 5-7% в этой категории», — сказал он.
Насиковский подчеркнул, что наличие рабочих рук и квалифицированных кадров критически важно для восстановления Украины, где повреждено или разрушено более 170 тыс. жилых домов, 19 аэропортов, около 130 железнодорожных вокзалов и станций, 3,4 тыс. учебных заведений и других объектов. Украина стоит перед важной задачей — обеспечить наличие квалифицированных строителей для восстановления и развития страны, и это требует решительных действий и поддержки на всех уровнях.
«Нам очень нужна система мотивации на государственном уровне, которая стимулировала бы молодежь идти учиться на производственные специальности, поддерживала бы тех, кто выбирает строительную сферу на профессиональной реализации. Это могут быть и системы социальной мотивации (социальные программы ипотеки, скажем) или дополнительные материальные стимулы», — отметил Насиковский.
Группа DIM основана в 2014 году, состоит из шести компаний, охватывающих все стадии строительства. К настоящему времени ввела в эксплуатацию 12 домов в шести ЖК общей жилой площадью более 218 тыс. кв. м. На стадии строительства — шесть жилых комплексов категории «комфорт+» и «бизнес-класс»: «Новый Автограф», «Метрополис», Park Lake City, Lucky Land и др.
Переход к режиму управляемой гибкости курса пока не сказался на ценах на жилье на первичном рынке, однако может изменить поведение потенциальных покупателей, а рост курса доллара в будущем — повлиять на себестоимость строительства, считают украинские девелоперы, которых опросило агентство «Интерфакс-Украина».
«Сейчас мы не ожидаем резких ценовых колебаний на рынке первички. Привязка к текущему курсу доллара США является стандартной практикой среди девелоперов. То есть в случае значительного проседания гривны относительно доллара, цены на квадратные метры в эквиваленте нацвалюты действительно вырастут. Однако пока оснований для этого мы не наблюдаем», — рассказала агентству коммерческий директор «Интергал-Буд» Анна Лаевская.
По ее словам, в краткосрочной перспективе на стоимость квадратного метра преимущественно будет влиять динамика реального спроса и себестоимость строительства.
В то же время рост курса доллара может повлечь рост цен на услуги подрядчиков и строительные материалы, отметил директор по маркетингу City One Development Дмитрий Новиков.
«В настоящее время мы не видим предпосылок для стремительного роста цен на рынке первичной недвижимости. Даже если доллар повысится в цене, значительных изменений на первичке в ближайшее время не произойдет. Но это может сказаться в будущем: в случае подорожания стоимости строительных материалов, которые напрямую привязаны к валюте, конечно, вырастет и себестоимость строительства», — отметил он.
Аналогичное мнение высказала директор по маркетингу группы компаний DIM Дарья Бедя.
«Ценовая политика на первичном рынке всегда тесно связана с курсовыми колебаниями, ведь большой процент услуг подрядчиков и стоимость строительных материалов, например, привязана к американской валюте. Если курс будет существенно расти, это создаст дополнительную нагрузку на себестоимость строительства, что потянет цену вверх», — сообщила эксперт.
В то же время риторика о «взлете цен» на фоне гибкого курса — не более чем маркетинговый ход и попытка склонить покупателя к покупке, отметила она.
«Никакого стремительного роста при этом с учетом сдерживающих факторов не произойдет», — считает Бедя.
В случае роста курса доллара замедлить рост себестоимости девелоперы смогут лишь с помощью ранее закупленного запаса стройматериалов, сообщила директор по маркетингу Alliance Novobud Ирина Михалева.
«Можно сказать уверенно, что с дальнейшим ростом курса доллара будет расти и стоимость первички прежде всего в гривневом эквиваленте. Будет расти и себестоимость строительства, ведь производители и поставщики услуг и стройматериалов будут поднимать цены. Единственным средством замедления роста себестоимости могут стать запасы стройматериалов, которые были закуплены ранее и сейчас есть в распоряжении строителей», — отметила она.
Михалева отметила, что сейчас прогнозировать реакцию рынка можно при условии постепенного роста курса доллара, без резких скачков.
В свою очередь в компании KAN Development считают, что даже резкое колебание курса повлияет на рынок жилья несущественно.
«Даже резкое колебание курса, при условии, если оно скажется на себестоимости недвижимости, не существенно повлияет на рынок жилья. Если курс просядет на 10%, то впоследствии он укрепится. Государственные ипотечные программы не приостановятся, а и дальше будут выдаваться в гривнах. Что касается нового жилья, застройщики и дальше будут подстраиваться под стоимость в долларах по рынку. Пока мы не видим факторов, которые могут резко обвалить гривну», — прокомментировал девелопер.
Как сообщили в пресс-офисе группы «Ковальская», переход к гибкости курса может иметь опосредованное влияние на спрос и, возможно, замедлит темпы восстановления рынка девелопмента на фоне общего уменьшения покупательской способности.
«Например, покупатели, которые имеют сбережения в другой валюте и готовы покупать сегодня, могут откладывать решение о покупке до «лучшего курса», а покупатели, которые рассматривают покупку по государственным и партнерским программам, таким как «еОселя», льготная ипотека и т.д., могут пойти на вторичный рынок в поиске более дешевого жилья из-за «неопределенности»», — отметил девелопер.
О вероятности изменения поведения потенциальных покупателей рассказала и руководитель департамента продаж группы компаний Greenville Сусанна Караханян.
«Для тех, кто сейчас размышляет о приобретении жилья, открывается «окно возможностей», чтобы вложить средства, пока курс еще не набрал скорости и не начал расти вслед за коммерческим. Эта ситуация, скорее всего, ускорит инвесторов, которые готовы сразу внести полную стоимость», — рассказала эксперт в комментарии агентству.
Кроме того, непредсказуемой стала ситуация для тех, кто планировал оформлять длинную рассрочку на покупку жилья.
«Пока курс НБУ был неизменным больше года, инвестор мог четко рассчитать свои платежи. Сейчас ситуация будет непредсказуемой. Поэтому застройщики будут пытаться брать ситуацию под контроль: например, фиксировать курс на определенный период, чтобы не потерять покупателя и продемонстрировать лояльность», — отметила Караханян.
Как сообщалось, 3 октября Национальный банк Украины перешел в режим управляемой гибкости обменного курса.
DIM, Бедя., девелоперы, ЖИЛЬЕ
С началом осени на рынке первичной недвижимости участились сделки по покупке квартир бизнес-класса со средней ценой от $2 тыс./кв. м, рассказала агентству «Интерфакс-Украина» директор по маркетингу группы компаний DIM Дарья Бедя.
«Согласно данным исследования наших аналитиков, сейчас в структуре продаж бизнес-класс занимает 25%, хотя еще весной этот показатель был на уровне 15%. Такие сигналы обнадеживающие, поэтому ждем увеличения спроса этой осенью. Конечно, все будет зависеть от новостей на фронте, частоты и последствий обстрелов столицы и возможных отключений электроэнергии. Мы также прекрасно понимаем, что эта категория покупателей в конце осени, вероятно, будет выезжать на зиму из Украины», — сообщила Бедя.
По ее словам, на уровень спроса напрямую влияет сам проект и его концепция, стадия и активность строительства. Важными критериями становится репутация девелопера, его умение держать слово в сроках и обещаниях, а также гибкие условия покупки и в случае 100% оплаты, и в случае рассрочки. Большое внимание уделяют видовым характеристикам и качеству материалов, пространственному зонированию территории, ландшафтному дизайну, сервисной компании, охране и консьерж-сервису. Людям, которые выбирают бизнес-класс, важно достаточное количество паркомест, наличие подземного паркинга с лифтом до жилых этажей.
По данным аналитиков группы компаний DIM, сейчас повышенным спросом пользуются квартиры правильной формы планировки, чаще либо классические планировочные решения, либо евроформаты с просторными кухнями-гостиными и изолированными личными комнатами.
Площадь однокомнатных квартир, которые чаще всего покупают в бизнес-сегменте, достигает 50-55 кв. м, двухкомнатных — 75-80 кв. м, трехкомнатных — 100-120 кв. м. Обязательными атрибутами таких квартир, как уточнила директор по маркетингу DIM, становятся большая гостиная зона с панорамными окнами площадью от 30 кв. м, мастер-спальня с гардеробной зоной и отдельным санузлом — площадь 20 кв. м, детская комната — от 25 кв. м с гардеробом.
При этом продолжается тенденция уменьшения средней площади покупаемых квартир.
Если раньше, по ее словам, в бизнес-классе интересовались трехкомнатными квартирами в диапазоне 120-150 кв. м, то сейчас до 120 кв. м.; при этом двухкомнатные сейчас более востребованы в диапазоне до 85 кв. м против 85-100 кв. м ранее. Не изменился запрос только на однокомнатные на уровне 50-55 кв. м.
«Средняя площадь квартир с точки зрения спроса уменьшилась на 10-15%. Но основная масса реализованных объектов были запроектированы до войны, поэтому в остатках у девелоперов есть крупногабаритные квартиры, которые не очень интересны покупателям. Ведь сейчас важнее общий чек покупки. Поэтому на большие квартиры девелоперы предлагают более гибкие условия по рассрочке и скидкам», — резюмирует Бедя.
Группа DIM основана в 2014 году, включает шесть компаний, охватывающих все стадии строительства. К настоящему времени ввела в эксплуатацию 12 домов в шести ЖК общей жилой площадью более 218 тыс. кв. м. На стадии строительства — шесть жилых комплексов категории «комфорт+» и «бизнес-класс»: «Новый Автограф», «Метрополис», Park Lake City, Lucky Land и др.
В сентябре на первичном рынке жилья в Украине наблюдается постепенный рост спроса и количества инвестиционных сделок, сообщила концептолог группы компаний DIM Алена Пискунова.
«С мая текущего года можем уверенно сказать, что покупатели все активнее возвращаются на рынок недвижимости. Не в таких объемах, не с такими темпами продаж, но интерес все растет. В первую очередь, жилье для себя, где рассматривают дома на финальных стадиях строительства с квартирами с ремонтом. Однако с начала сентября мы наблюдаем и постепенное возвращение инвестиционных сделок», – рассказала Пискунова на пресс-конференции в агентстве «Интерфакс-Украина».Основанная в 2014 году ГК DIM состоит из шести компаний, охватывающих все стадии строительства.К настоящему времени ГК ввела в эксплуатацию 12 домов в шести ЖК общей жилой площадью более 218 тыс. кв. м. На стадии строительства – шесть жилых комплексов категории «комфорт+» и «бизнес-класс»: «Новый Автограф», «Метрополис», Park Lake City, Lucky Land и др.
