Повышение Национальным банком Украины (НБУ) месячного лимита на покупку населением безналичной валюты с 50 тыс. грн до 200 тыс. грн может вызвать краткосрочный рост спроса, однако не окажет существенного влияния на валютный рынок, считают опрошенные агентством «Интерфакс-Украина» банкиры.
«По нашему мнению, возможен определенный всплеск спроса на покупку безналичной валюты в первые несколько дней после вступления изменений в силу», — отметил директор департамента продаж финансовых инструментов Райффайзен Банка Эмал Бахтари.
По его словам, доля клиентов, которым ранее не хватало месячного лимита в 50 тыс. грн, относительно невелика. Он предположил, что Нацбанк в случае необходимости будет сглаживать краткосрочные всплески спроса с помощью валютных интервенций.
Председатель правления банка «Глобус» Сергей Мамедов также не ожидает пропорционального роста спроса после повышения лимита в четыре раза. По его словам, лимит определяет лишь максимально возможный объем операции, тогда как покупка наличной валюты населением и раньше не была ограничена аналогичным месячным лимитом.
Валютная либерализация сама по себе пока вряд ли создает угрозу курсовой стабильности, считает Мамедов. Значительные международные резервы дают регулятору возможность сглаживать чрезмерные колебания курса, а высокая учетная ставка должна поддерживать привлекательность гривневых инструментов, однако такая модель в значительной степени зависит от ритмичности международной финансовой помощи.
Дилер департамента глобальных рынков ОТП Банка Антон Куринный также прогнозирует рост спроса на валюту, но не ожидает от этого существенного влияния на межбанковский рынок, где более весомыми факторами остаются потребности импортеров и дефицит экспортной выручки.
Дополнительный спрос, по словам Куринного, может возникнуть и на наличном рынке после увеличения дневного лимита на снятие валюты со 100 тыс. грн до 200 тыс. грн, поскольку наличный курс держится близко к межбанковским котировкам, а иногда и ниже них.
Отдельным риском Мамедов назвал ухудшение соотношения между товарным импортом и экспортом. По приведенным им данным, в январе–июле 2026 года импорт товаров составил $58,1 млрд, тогда как экспорт — $24,1 млрд, в результате чего отрицательное сальдо достигло около $34 млрд.
По мнению банкира, дальнейшее увеличение торгового дисбаланса и проблемы с морской логистикой могут усиливать структурный спрос на валюту и потребность в интервенциях НБУ, тогда как динамика резервов также будет зависеть от объемов международного финансирования.
Риск существенного оттока сбережений населения с гривневых депозитов и облигаций внутреннего государственного займа (ОВГЗ) в валюту директор департамента аналитических исследований Райффайзен Банка Александр Печерицин оценивает как ограниченный.
Привлекательность гривневых депозитов и ОВГЗ, по его оценке, остается выше по сравнению с хранением сбережений в наличной валюте, а рост вложений населения в ОВГЗ был связан прежде всего с их более высокой доходностью по сравнению с ожидаемой девальвацией гривны.
Печерицин при этом предполагает, что повышение лимита на безналичную покупку валюты может сократить объем так называемых «технических» валютных депозитов, которые население открывало на три месяца для последующего получения иностранной валюты.
«Если объем таких депозитов снизится, а банкам понадобится валютный ресурс для проведения активных операций, в частности кредитования, ставки по валютным депозитам могут несколько вырасти. В то же время это не обязательно станет общей тенденцией для всего банковского сектора», — отметил он.
Повышение дневного лимита на снятие наличной валюты теоретически также может усилить интерес населения к валютным депозитам, однако, по оценке Печерицына, учитывая средние доходы и сбережения населения, этот эффект не будет массовым и не приведет к кратному росту таких вкладов.
Как сообщалось, НБУ с 11 августа увеличил месячный лимит на покупку населением безналичной иностранной валюты до 200 тыс. гривен с 50 тыс. гривен и распространил его на покупку безналичных банковских металлов и ценных бумаг иностранных эмитентов.
Регулятор также повысил с 100 тыс. грн до 200 тыс. грн в день лимит на снятие населением наличных средств с валютных счетов в Украине и за рубежом и смягчил ряд других валютных ограничений для физических и юридических лиц.
Нацбанк заявил, что новый пакет послаблений не создаст рисков для стабильности валютного рынка и уже учтён в обновлённом макроэкономическом прогнозе, который предусматривает увеличение международных резервов до почти $70 млрд в 2026 году.
Как сообщает Experts.news, на украинском рынке жилья углубляется разрыв между тем, что чаще всего хотят приобрести покупатели, и тем, что предлагают продавцы, говорится в июньском отчете о финансовой стабильности НБУ.
По данным регулятора, средняя площадь приобретаемой квартиры остается на уровне 48 кв. м, а дома — около 70 кв. м. При этом в структуре предложения, как и раньше, преобладают более просторные квартиры: их средняя площадь превышает 65 кв. м.
Расхождение заметно и по возрасту жилья. Покупатели чаще выбирают более старые и, соответственно, более доступные по цене квартиры. В Киеве медианный возраст приобретенной квартиры вырос до 33 лет, в западных регионах — до 39 лет. В объявлениях, напротив, почти две трети квартир предлагаются в домах, построенных менее 15 лет назад.
НБУ отмечает, что такие расхождения между спросом и предложением сдерживают активность на рынке. Покупатели больше заинтересованы в меньшем по площади и более дешёвом жилье, тогда как продавцы и девелоперы чаще предлагают более новые и просторные объекты.
Эта тенденция важна и для застройщиков. В западных регионах и пригородах Киева чаще строят бюджетные объекты, тогда как в столице преобладают проекты бизнес-класса. Но спрос в военное время показывает, что рядовому покупателю чаще нужен компактный и более доступный продукт.
Во второй половине 2025 года жилищное строительство активизировалось: в большинстве регионов заметно выросли проектные площади многоквартирных домов, где началось строительство. В Украине в целом этот показатель увеличился в полтора раза за год, а в Киеве — более чем вдвое.
Однако НБУ отмечает, что девелоперы, как и раньше, в значительной степени финансируют достройку существующих комплексов и новые проекты за счет собственных средств. Банки неохотно кредитуют строительную отрасль из-за высоких рисков.
Главный вывод для рынка: дальнейшее восстановление продаж будет зависеть не только от доходов населения, но и от того, насколько предложение приблизится к реальному спросу — по площади, цене, возрасту жилья и уровню риска для покупателя.
Количество сделок купли-продажи на рынке жилья в январе–марте 2026 года существенно снизилось по сравнению с предыдущим кварталом, спрос остается волатильным, говорится в отчете о финансовой стабильности Национального банка Украины (НБУ) за июнь 2026 года.
«Спрос на рынке жилья в течение последних шести месяцев был волатильным. В четвёртом квартале прошлого года было заключено наибольшее количество сделок купли-продажи с 2022 года, а вот в первом квартале 2026 года их количество существенно сократилось. В совокупности за последние четыре квартала количество сделок выросло на 11% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», — сообщил НБУ.
По его данным, в первом квартале 2026 года было заключено около 70 тыс. договоров купли-продажи на рынке жилья против 71,5 тыс. договоров за аналогичный период прошлого года. Из них налогооблагаемых договоров – около 40 тыс. против 45,8 тыс. в первом квартале прошлого года.
Почти половина всех сделок с октября 2025 года по март 2026 года заключена в Киеве, Киевской, Днепропетровской, Харьковской и Львовской областях, отмечается в документе. Покупатели отдают предпочтение квартирам в городах. Средняя площадь приобретенной квартиры остается на уровне 48 кв. м, дома — 70 кв. м.
Впрочем, в структуре предложения по-прежнему преобладают более просторные квартиры — средняя площадь свыше 65 кв. м. Кроме того, расхождения между спросом и предложением наблюдаются и в разрезе возраста жилья. Так, в объявлениях преобладает более новое жилье — почти две трети квартир предлагаются в зданиях, построенных менее 15 лет назад, тогда как медианный возраст приобретенной в Киеве квартиры вырос до 33 лет, в западных регионах — до 39 лет.
Несоответствие характеристик спроса и предложения продолжает сдерживать активность на рынке, считает регулятор. Также на спрос продолжают влиять существенные перебои в поставках электроэнергии и тепла, вызванные российским террором, и подорожание недвижимости из-за ослабления гривны по отношению к доллару. Инвестиционный спрос на жилье в большинстве регионов остается неизменно слабым из-за высоких рисков для безопасности.
После относительного затишья цены на жилье снова растут, отмечается в отчете. На рост повлияли как ослабление гривны по отношению к доллару, так и резкое повышение себестоимости строительства вследствие скачка цен на топливо. По данным НБУ, стоимость жилья по объявлениям на первичном рынке за полгода выросла соразмерно девальвации, тогда как на вторичном — на 5–10 процентных пунктов быстрее. Динамика средних цен в объявлениях и фактических сделках схожа, прирост цен между регионами практически не различается.
Как отмечает регулятор, цены на жилье остаются исторически низкими по отношению к доходам домохозяйств — для первичного жилья показатель соотношения в первом квартале составил 8,7х, для вторичного — 8,6х.
Кроме того, Нацбанк сравнил обновленные индексы цен на жилую недвижимость с динамикой цен фактических сделок по приобретению жилья. По его данным, индексы на основе сделок были более волатильными, но расхождение между показателями несущественно.
Из-за зимних обстрелов энергоинфраструктуры рост цен на рынке аренды жилья замедлился. В Киеве, на юге и в центре страны стоимость аренды практически не изменилась с прошлой осени, только в западных областях продолжалось подорожание аренды. Соотношение цены на вторичное жилье и аренды в первом квартале несколько повысилось и составило 10,4х, однако все еще не превысило долгосрочный средний показатель, отмечается в отчете.
NBU, ЖИЛЬЕ, НЕДВИЖИМОСТЬ, СДЕЛКА, СПРОС
Турция начала открывать часть районов, ранее закрытых для оформления вида на жительство иностранцами, что может поддержать спрос на недвижимость в популярных курортных локациях, прежде всего в Аланье и других районах провинции Анталья, сообщает местная пресса.
Речь идет о пересмотре ограничений, которые в последние годы действовали для районов с высокой концентрацией иностранного населения. Такие зоны были закрыты для первичных заявок на ВНЖ, в том числе через покупку или аренду жилья. Покупать недвижимость там было можно, однако оформление вида на жительство по адресу в закрытом районе было невозможно.
После длительных обращений со стороны бизнеса миграционные власти сняли часть жестких ограничений в востребованных районах Аланьи. Среди локаций, которые снова стали обсуждаться как доступные для полноценной легализации иностранцев, называются Махмутлар, Авсаллар и другие популярные районы курортного рынка.
Профильное издание Türkiye Today также пишет, что в июне 2026 года Турция фактически вернулась к более широкой доступности районов для заявок на ВНЖ, за исключением отдельных ограничений, в частности в двух районах Стамбула — Фатих и Эсеньюрт. При этом рынок пока ожидает дополнительных официальных разъяснений по юридическим деталям, включая связь между покупкой недвижимости, регистрацией адреса и правом на резидентский статус.
Ранее в Турции действовала система закрытых районов, если доля иностранцев в местном населении превышала установленный порог. В 2022-2025 годах это стало одним из факторов охлаждения иностранного спроса на жилье в курортных городах, особенно в Анталье, Аланье, Мерсине и Стамбуле.
Для рынка недвижимости открытие ранее закрытых районов может стать важным сигналом. Иностранные покупатели часто рассматривают покупку жилья в Турции не только как инвестицию или курортный актив, но и как основание для долгосрочного проживания. Поэтому возможность зарегистрировать адрес и подать документы на ВНЖ напрямую влияет на ликвидность таких объектов.
Особенно чувствительным это изменение может быть для Аланьи. В последние годы Махмутлар, Кестель, Авсаллар, Каргыджак и другие районы активно привлекали покупателей из России, Украины, Казахстана, Ирана, Германии и стран Ближнего Востока. После введения ограничений часть спроса сместилась в другие локации или отложилась.
Восстановление доступа к ВНЖ может поддержать как первичный рынок новостроек, так и вторичный рынок, где многие квартиры покупались иностранцами в 2020-2023 годах. Однако эксперты ожидают более осторожного спроса, чем в период пика релокации после 2022 года: покупатели стали внимательнее оценивать юридические риски, стоимость содержания жилья, курс лиры и перспективы получения документов.
По данным Турецкого статистического института, в апреле 2026 года иностранцы приобрели в Турции 1 516 объектов жилой недвижимости, что на 1,1% меньше, чем годом ранее. Доля иностранцев в общем объеме продаж составила 1,2%. За январь-апрель 2026 года иностранные покупатели приобрели 5 681 объект, на 11,6% меньше, чем за аналогичный период 2025 года.
Главными центрами продаж иностранцам в апреле 2026 года оставались Анталья и Стамбул. По данным профильных турецких площадок на основе статистики TURKSTAT, в Анталье иностранцы купили 453 объекта, в Стамбуле — 412, в Мерсине — 120. Далее следовали Ялова — 68, Анкара — 53, Бурса — 49, Измир — 41, Мугла — 27, Коджаэли — 24 и Сакарья — 21.
Среди иностранных покупателей в апреле 2026 года лидировали граждане России, которые приобрели 263 объекта недвижимости. На втором месте были граждане Китая — 110 объектов, на третьем Ирана — 100. Украинцы заняли четвертое место с 78 покупками. Далее следовали граждане Ирака — 65, Германии — 61, Казахстана — 54, Азербайджана — 48, Саудовской Аравии — 39 и Великобритании — 35.
Таким образом, украинцы остаются одной из заметных групп иностранных покупателей турецкой недвижимости, хотя в апреле 2026 года они уже не входили в топ-3. Для сравнения, в январе 2026 года украинцы занимали третье место среди иностранцев, купив 77 объектов, уступая только россиянам и иранцам.
ВНЖ, КУРОРТ, НЕДВИЖИМОСТЬ, СПРОС, ТУРЦИЯ
Рынок жилой недвижимости Грузии продолжает расти: в апреле 2026 года продажи квартир в Тбилиси и Батуми показали двузначную динамику, а иностранные покупатели остаются одним из ключевых факторов спроса, особенно на черноморском побережье.
По данным платформы Recov.ge, которую развивает Colliers Georgia, в апреле 2026 года в Тбилиси было зарегистрировано 3 603 сделки с квартирами, что на 12,7% больше, чем за аналогичный месяц прошлого года. Денежный объем рынка вырос на 28,3% и достиг $310 млн.
Рост в столице был зафиксирован как на первичном, так и на вторичном рынке. Количество сделок в новых проектах увеличилось на 14,6% год к году, в том числе на первичном рынке — на 10,7%, на вторичном рынке новостроек — на 20,4%. Сделки со старыми квартирами также выросли — на 6,2%.
Цены в Тбилиси также продолжили повышаться. В апреле средневзвешенная цена квадратного метра в новых квартирах выросла на 10,2% в пригородах, на 2,2% в широком центре и на 12,1% в центре города. В целом по Тбилиси цена первичных сделок увеличилась на 11,2%, а на вторичном рынке — на 11%.
При этом столичный рынок остается преимущественно внутренним. В апреле 2026 года граждане Грузии сохраняли доминирующие позиции среди покупателей как в старых, так и в новых проектах, а доля иностранных покупателей составила 10,7%.
В Батуми рынок более зависим от иностранного спроса. В апреле 2026 года в городе было продано 1 292 квартиры, что на 12,3% больше, чем годом ранее. Денежный объем рынка вырос на 27,4% и достиг $85 млн. Для сравнения, в апреле 2025 года в Батуми было продано 1 165 квартир, а в апреле 2024 года — 1 234.
Наиболее активно рос сегмент новостроек. Продажи квартир в новых проектах увеличились на 12,3%, тогда как сделки со старым жильем снизились на 5,4%. На первичном рынке рост составил 13,3%, на вторичном рынке современных проектов — 11,6%.
Средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках Батуми в апреле выросла на 11,3% год к году и достигла $1 351. На первичном рынке рост цен составил 15,2%, на вторичном — 9,4%.
Главной особенностью Батуми остается высокая доля иностранных покупателей. В апреле 2026 года иностранцы обеспечили 47% сделок со старыми и новыми квартирами, а также 90% общего прироста числа сделок. Это означает, что именно зарубежный спрос стал главным источником ускорения рынка.
По данным Galt & Taggart за I квартал 2026 года, доля иностранцев на рынке квартир Батуми была еще выше: граждане Грузии приобрели 37% квартир, тогда как на иностранных покупателей пришлось 63% сделок. Самой крупной группой стали покупатели из европейских стран — 18% всех продаж. Еще 16% сделок обеспечили граждане Украины, России и Беларуси. На покупателей из Израиля пришлось 10%, из Турции — 4%, из арабских стран — 3%, на другие страны — около 12%.
Такая структура показывает, что Батуми остается инвестиционным рынком, ориентированным на внешний спрос, краткосрочную аренду и покупку курортной недвижимости. В отличие от него Тбилиси в большей степени остается рынком для проживания: по данным TBC Capital, в столице около 80% покупок совершается для проживания, тогда как в Батуми около 85% покупок связаны с инвестиционными целями.
В более долгосрочной перспективе рынок Грузии продолжает нормализоваться после всплеска 2022 года, когда спрос резко вырос из-за миграционных потоков. По данным TBC Capital, в 2024-2025 годах рост спроса замедлился до 5,6-6,0% в год, а в 2026 году компания прогнозирует рост рынка жилой недвижимости примерно на 4,5%.
В 2025 году, по данным TBC Capital, в Грузии было зарегистрировано 78,5 тыс. сделок с недвижимостью, что на 6% больше, чем годом ранее. Из них 49,2 тыс. сделок пришлось на вторичный рынок, еще 29,3 тыс. — на первичный. Средняя цена жилья в Тбилиси достигла $1 312 за кв. м, увеличившись на 4,1% за год, а в Батуми — $1 395 за кв. м, что на 16,5% выше уровня предыдущего года.
Для иностранных покупателей Грузия остается привлекательной благодаря относительно низкому порогу входа, растущему туристическому потоку, простоте оформления сделок и высокой доходности аренды по сравнению со многими европейскими рынками. Однако быстрый рост предложения, особенно в Батуми, и постепенное снижение доходности аренды могут ограничивать дальнейший рост цен.
С 1 марта 2026 года Грузия также повысила минимальный порог инвестиций в недвижимость для получения временного вида на жительство до $150 тыс. Это может сместить спрос в сторону более дорогих объектов и долгосрочных инвесторов, но одновременно снизить интерес части покупателей, ориентированных на небольшие квартиры.
Рынок квартир во Вьетнаме резко охладился после периода быстрого роста цен: девелоперы сталкиваются со снижением числа сделок, осторожностью покупателей и необходимостью стимулировать продажи.
По данным местных СМИ, спрос на квартиры заметно снизился на фоне высоких процентных ставок, инфляционного давления и общей геополитической нестабильности. Министерство строительства Вьетнама также фиксирует снижение объема сделок по стране, что подтверждает переход рынка от фазы ажиотажного роста к более избирательному спросу.
При этом проблема рынка не сводится только к падению интереса покупателей. Во Вьетнаме сохраняется дисбаланс предложения: в крупнейших городах, прежде всего Ханое и Хошимине, доступного жилья по-прежнему не хватает, тогда как значительная часть новых проектов относится к более дорогому сегменту. Vietnam Investment Review отмечает, что в I квартале 2026 года Ханой и Хошимин продолжали сталкиваться с разрывом между спросом и предложением из-за дефицита доступных квартир.
Наиболее болезненным фактором остается стоимость жилья. В Ханое цены на новые квартиры в I квартале 2026 года продолжили расти и достигли в среднем около 128 млн донгов за кв. м, тогда как вторичный рынок уже начал демонстрировать признаки ценовой коррекции. Рост цен девелоперы объясняют повышением стоимости строительных материалов, финансирования и земли.
В Хошимине динамика отличается: после роста цен в 2025 году рынок начал охлаждаться, а в отдельных районах цены снизились на 1-7%, что частично стимулировало спрос.
Правительство Вьетнама пытается сдержать перегрев рынка и расширить предложение доступного жилья. Ранее премьер-министр Фам Минь Чинь призывал ускорить строительство жилья, упростить административные процедуры и развивать социальное жилье, поскольку рост цен сделал покупку недвижимости недоступной для многих семей.
Дополнительное давление на рынок создают планы властей ограничить спекулятивный спрос. В январе 2026 года Reuters сообщало, что Вьетнам готовит налоговые меры против спекуляций на рынке недвижимости, где в 2025 году квартиры дорожали на 20-30%, а земельные участки — на 20-25%.
Таким образом, вьетнамский рынок квартир входит в более сложную фазу: цены остаются высокими, доступного предложения не хватает, но спрос уже не готов автоматически поглощать новые объекты по любой цене. Для девелоперов это означает необходимость пересматривать ценовую политику, предлагать рассрочки, скидки и более реальные условия покупки. Для покупателей — шанс на более сильные переговорные позиции, особенно на вторичном рынке и в районах, где предложение растет быстрее спроса.
