Середня вартість житла в Португалії в 2025 році досягла історичних максимумів на тлі стійкого попиту і обмеженої пропозиції, і аналітики очікують подальшого зростання цін в 2026 році, незважаючи на жорсткість умов доступності.
За даними статистичного управління Португалії (INE), в жовтні 2025 року медіанна банківська оцінка житлової нерухомості вперше перевищила поріг 2 тис. євро за кв. м і склала близько 2 025 євро за кв. м, що на 17,7% більше, ніж роком раніше. Це вже більше року поспіль двозначного річного зростання вартості житла.
Сегмент квартир дорожчає швидше, ніж вілли: за оцінками Global Property Guide, медіанна банківська оцінка квартир досягла 2 345 євро за кв. м (+22,1% рік до року), тоді як вілл – 1 472 євро за кв. м (+11,8%) . Найвищі ціни фіксуються в агломерації Великого Лісабона і в туристичному регіоні Алгарве.
За даними порталу Idealista, до листопада 2025 року медіана запитувана ціна житлової нерухомості по країні досягла близько 3 000 євро за кв. м (+7,8% за рік). При цьому:
Лісабон залишається найдорожчим ринком – в середньому 5 914 євро за кв. м (+4% за рік).
У Порту середня ціна становить близько 3 908 євро за кв. м (+5,9% за рік).
Внутрішні регіони (Центр, частина Алентежу) істотно дешевші – у багатьох муніципалітетах ціни знаходяться в діапазоні 1 400–1 700 євро за кв. м, тоді як найдоступніші округи країни за даними локальних досліджень пропонують житло від 800–900 євро за кв. м.
За підсумками 2024 року індекс цін на житло (HPI) INE зріс на 9,1%, причому існуюче житло подорожчало на 9,7%, а нове – на 7,5%. У реальному вираженні (з поправкою на інфляцію) ціни зростають безперервно з 2013 року і за цей час збільшилися більш ніж на 80%, що помітно вище динаміки сусідньої Іспанії.
Ринок залишається надзвичайно активним. У першому півріччі 2025 року в Португалії було продано 84 247 житлових об’єктів, що на 20% більше, ніж за аналогічний період 2024 року. Продажі вторинного житла склали 67 578 об’єктів (+20,6% рік до року), нового – 16 669 (+17,7%).
95% угод припали на покупців з податковим резидентством в Португалії (близько 80 тис. об’єктів, +21,9% рік до року). Іноземці (як з ЄС, так і з третіх країн) придбали 4 205 об’єктів, що на 7,2% менше, ніж роком раніше. Експерти пов’язують зниження частки іноземців з реформами: скасуванням «золотих віз» для інвестицій в нерухомість і припиненням режиму пільгового оподаткування Non-Habitual Resident з 2024 року, що знизило фіскальні стимули для зарубіжних інвесторів.
Одночасно в 2024 році був зафіксований рекорд за обсягом угод: тільки в третьому кварталі 2024 року продано житла на 9,05 млрд євро (+28% рік до року), при цьому 93,5% покупців були резидентами Португалії, а частка іноземців – близько 6,5%.
Пропозиція залишається вузьким місцем ринку. У першому півріччі 2025 року в країні було завершено 13 244 нових житла, що лише на 4,9% більше, ніж роком раніше, і помітно нижче темпів збільшення кількості угод. У той же час обсяг виданих дозволів на будівництво різко зростає: за перші шість місяців 2025 року було ліцензовано 21 057 нових житлових одиниць (+28,8% рік до року), що відображає зростання впевненості девелоперів і очікуване прискорення введення нового житла в найближчі роки.
Згідно з оцінками BPI Research, зростання цін на житло в Португалії, найімовірніше, продовжиться і в 2026 році. На це вказують як стійкий ринок праці, рекордна зайнятість і зростання реальних зарплат, що підтримують купівельну спроможність домогосподарств, так і стабілізація процентних ставок в єврозоні на «нейтральних» рівнях після періоду різкого жорсткості. Аналітики очікують, що при поточному наборі факторів ціни в 2026 році будуть рости темпами вище загальноєвропейського середнього, хоча і, ймовірно, повільніше, ніж двозначні показники 2024-2025 років (мова може йти про приріст порядку високих однозначних відсотків за умови відсутності нових шоків в єврозоні). Це підтримає інтерес інвесторів, але збереже тиск на доступність житла для місцевого населення, особливо у великих містах і на узбережжі.
Ринок нерухомості в США продовжив нормалізацію наприкінці минулого року: падіння іпотечних ставок призвело до невеликого зниження цін, тоді як ряд ключових індикаторів наблизився до сезонної норми, показали дані онлайн-сервісу з продажу та оренди житла Zillow.
Лише трохи більше чверті будинків (28%) у США були продані вище від початково заявленої ціни в листопаді, показали дані Zillow. Дані за грудень поки що недоступні. Це мінімальний показник з червня 2020 року, коли житловий ринок лише оговтався від початкових потрясінь, пов’язаних із пандемією коронавірусу, і почав розігріватися. Тим часом показник все одно залишається вищим, ніж у листопаді 2019 року, коли частка будинків, проданих вище за заявлену вартість, склала 21%. “Зниження іпотечних ставок почало сприяти поновленню інтересу з боку покупців. Якщо ставки продовжать знижуватися цієї весни, а активність покупців буде відповідати сезонній нормі, поточний рік може стати для ринку нормальним або навіть нудним”, – сказав старший економіст Zillow Джефф Такер.
Стандартний час знаходження об’єктів нерухомості на ринку до отримання пропозиції про покупку на поточний момент становить до 30 днів. Це значно довше, ніж минулого грудня, коли показник становив 13 днів, але набагато менше, ніж 43 дні у грудні 2019 року, до пандемії коронавірусу. Найтриваліший час на продаж об’єктів нерухомості зафіксовано в Остіні (68 днів), Лас-Вегасі (57 днів) та Фініксі (55 днів). У той же час найшвидші угоди укладалися в Хартфорді, Коннектикут, Цинциннаті і Канзас-Сіті. Щомісячні витрати на іпотеку на даний момент становлять близько $1,8 тис. для середньостатистичних будинків після першого внеску у розмірі 20%, що більш ніж на $100 нижче, ніж у жовтні, коли було досягнуто пікового рівня. Тим часом показник все ще на 62% вищий, ніж у грудні 2021 року. Проблеми з доступністю житла послаблюють попит, зазначає Zillow.
