Складнощі з отриманням містобудівних умов та обмежень (МУО) назвали ключовим проблемним етапом для запуску проєктів 35% респондентів, повідомили в Українській асоціації девелоперів (УАД) за результатами щорічного дослідження «Адміністративні бар’єри в житловому будівництві».
Містобудівні умови та обмеження (МУО) – документ з базовими параметрами майбутнього будівництва: допустимою висотою, щільністю забудови, відступами від червоних ліній, меж ділянки, вимогами до благоустрою, озеленення та іншими планувальними обмеженнями. Фактично ГУО визначають, що саме і в яких межах можна проектувати на конкретній земельній ділянці.
За результатами дослідження, серед понад десяти факторів, що стримують реалізацію девелоперських проєктів, саме складнощі з отриманням ГУО посіли перше місце (35% респондентів). Також у топі адміністративних бар’єрів – складнощі у земельних та майнових відносинах (30%), нестабільність дозвільних документів/скасування третіми особами (24%), складнощі з отриманням технічних умов (22%).
“ГУО залишаються одним із найчутливіших етапів будівництва. Формально це має бути зрозумілий документ – цифрова виписка з генерального плану з параметрами майбутнього об’єкта. Втім, на практиці саме на цьому етапі девелопери часто стикаються з ручним режимом управління, через що терміни затягуються, з’являються необґрунтовані положення та відмови, а одні й ті ж норми трактуються по-різному. Для ринку критично важливо мати зрозумілий механізм оскарження», – зазначив голова Української асоціації девелоперів Євген Фаворов.
Проблемність процедури ГУО підтверджують не тільки дані галузі, а й висновки Національного агентства з питань запобігання корупції. У проєкті Антикорупційної стратегії на 2026–2030 роки НАПК зазначало, що існуючий порядок отримання вихідних даних для проєктування створює умови для корупційних зловживань та незаконної забудови, а законодавчі підходи до видачі ГУО мають бути системно переглянуті.
Крім того, у своєму звіті НАПК також вказувало, що ГУО, які формально повинні повторювати вимоги містобудівної документації на місцевому рівні щодо конкретної земельної ділянки, на практиці надаються місцевими чиновниками «в ручному режимі», що створює можливості для затягування процедур, необґрунтованих відмов або маніпуляцій із змістом обмежень.
В УАД зазначають, що результати дослідження також фіксують дефіцит довіри до місцевого рівня прийняття рішень. За даними опитування, рівень довіри до державної влади серед респондентів відносно вищий, ніж до місцевої – 5 з 10 можливих балів у державної проти 3 балів у місцевої. Загалом девелопери скоріше позитивно оцінюють зміни в регулюванні за останні чотири роки: 16% вважають, що ситуація безумовно покращилася, 51% – скоріше покращилася, 11% – не змінилася, 13% бачать, що скоріше погіршилася, і лише 9% – безумовно погіршилася. Водночас реформа ДАСІ в ГІАГ отримала одну з найвищих оцінок серед показників, що вимірюються в дослідженні, – 7,04 бала з 10.
«ГІАГ уже підтвердила свою ефективність як реформований орган державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду. Для ринку важливо, щоб там, де є протиправна відмова або блокування процесу на місцях, існував зрозумілий і незалежний механізм апеляції, перегляду. Це питання справедливих правил гри», – додав Фаворов.
В Асоціації підкреслюють, що місцева влада повинна зберігати свою роль у формуванні містобудівної політики, затвердженні документації та визначенні розвитку територій. Водночас у випадках, коли уповноважений орган безпідставно відмовляє у видачі ГУО або не приймає рішення у встановлений термін, бізнесу необхідний інструмент захисту законного проекту.
“Галузь вимагає створити механізм оскарження у випадках протиправних відмов. Про те, щоб забирати повноваження у громад, тут не йдеться. Повинен бути запобіжник від бездіяльності або зловживань. Якщо проект відповідає законодавству та містобудівній документації, він не повинен блокуватися місяцями. Для таких випадків потрібен незалежний і зрозумілий механізм оскарження», – підкреслив Фаворов.
Стратегічним рішенням для сфери називають повну цифровізацію та автоматизацію формування ГУО. НАПК у своїх рекомендаціях також визначало автоматизацію управлінських рішень та трансформацію аналогової процедури надання ГУО в цифрову як один із ключових інструментів мінімізації корупційних ризиків. В Асоціації підкреслюють, що оскільки девелоперський ринок більше потребує реформованого державного нагляду, то механізм оскарження через ГІАГ може бути хорошим проміжним рішенням до повної автоматизації ГУО. В УАД вважають, що зменшення корупційних ризиків у процедурі ГУО, створення зрозумілого механізму апеляції та подальша цифровізація процедур сприятимуть запуску нових житлових проєктів і, відповідно, збільшенню пропозиції житла для тих, хто його потребує, тобто військових, осіб з інвалідністю та інших категорій, яким надаються пільги на його придбання.
БУДІВНИЦТВО, девелоперы, житлова галузь, корупційні ризики, МУО
