Der Immobilienmarkt im Nachbarland Bulgarien war im ersten Quartal 2026 mit einer starken Diskrepanz zwischen dem Preisanstieg und der tatsächlichen Kaufaktivität konfrontiert: Die Immobilienpreise steigen weiterhin im zweistelligen Bereich, doch die Zahl der Transaktionen geht deutlich zurück, wie das Nationale Institut für Statistik Bulgariens mitteilt.
Den statistischen Daten zufolge stiegen die Preise für Wohnimmobilien in Bulgarien im ersten Quartal im Jahresvergleich um 14,8 %. Allein in den ersten drei Monaten des Jahres stieg der landesweite Durchschnittspreis um weitere 6,2 %. Gleichzeitig sank die Zahl der Transaktionen mit neuen und Bestandsimmobilien im Jahresvergleich um 18,5 % und im Vergleich zum Vorquartal um fast 20 %.
Diese Diskrepanz deutet auf eine Phase der Preisüberhitzung hin: Verkäufer stellen weiterhin hohe Preisvorstellungen, während Käufer Transaktionen immer häufiger aufschieben. Der Markt wird durch eine Kombination mehrerer Faktoren beeinflusst – Erwartungen nach der Einführung des Euro in Bulgarien, niedrige Hypothekenzinsen, steigende Baukosten sowie ein begrenztes Angebot an qualitativ hochwertigen Immobilien in Großstädten und an der Küste.
Spitzenreiter beim Preisanstieg war Burgas, wo die Preise im Jahresvergleich um 17,7 % und im Quartalsvergleich um 5,9 % stiegen. Gleichzeitig verzeichnete gerade dieser Markt einen der stärksten Rückgänge bei der Transaktionsaktivität: Die Anzahl der Transaktionen sank im Jahresvergleich um 30,5 %. Das bedeutet, dass die Nachfrage an der Küste deutlich preisempfindlicher geworden ist.
In Sofia verteuerten sich die Wohnimmobilien im Jahresvergleich um 16 % und im Quartalsvergleich um 5,8 %. Die Durchschnittspreise in der Hauptstadt haben sich im Bereich von 1,8–2,6 Tausend Euro pro Quadratmeter eingependelt. Dabei ging das Transaktionsvolumen in Sofia um 19,2 % zurück, und das gesamte Umsatzvolumen des Marktes sank um 7 %.
Auch Varna verzeichnete weiterhin ein zweistelliges Preiswachstum: Die Wohnimmobilienpreise stiegen im Jahresvergleich um 13,2 %, doch die Anzahl der Transaktionen sank um 27,6 %. In Stara Zagora betrug der jährliche Preisanstieg 12,7 %, das Transaktionsvolumen ging jedoch um 25 % zurück. Im Quartalsvergleich verbilligten sich Wohnimmobilien in Stara Zagora um 2,1 %.
Plovdiv erscheint unter den großen Märkten als der stabilste. Die Preise stiegen hier im Jahresvergleich um 8,8 %, während die Anzahl der Transaktionen nur um 0,6 % zurückging. In monetärer Hinsicht wuchs der Markt in Plovdiv sogar um 2,4 %, was ihn zum ausgewogensten unter den großen Städten Bulgariens macht.
Für Investoren wird die Situation schwieriger. Ein rascher Preisanstieg bei gleichzeitig sinkender Anzahl an Transaktionen bedeutet, dass sich die Liquidität des Marktes verschlechtert: Eine Immobilie mag auf dem Papier an Wert gewinnen, doch es wird schwieriger, sie zum gewünschten Preis zu verkaufen. Dies gilt insbesondere für Standorte, an denen die Preise schneller gestiegen sind als die Einkommen der Bevölkerung und die Mietrenditen.
Der bulgarische Wohnungsmarkt wurde lange Zeit durch relativ erschwingliche Hypotheken, den Zustrom ausländischer Käufer, das Interesse an Ferienimmobilien und die Erwartungen im Zusammenhang mit dem Beitritt des Landes zur Eurozone gestützt. Die aktuellen Statistiken zeigen jedoch, dass die Kaufkraft bereits an ihre Grenzen stößt.
