Die Nachfrage nach bezugsfertigen Wohnungen auf dem ukrainischen Immobilienmarkt nimmt allmählich zu, wobei ihr Anteil an der Verkaufsstruktur einiger Bauträger 50 % erreicht, wie eine von Interfax-Ukraine durchgeführte Umfrage unter Bauträgern ergab.
„Vor dem totalen Krieg betrug der Anteil der renovierten Wohnungen des Bauträgers etwa ein Drittel des Gesamtumsatzes. Jetzt ist es bis zur Hälfte der Transaktionen. Die Nachfrage nach selbst genutzten Wohnungen steigt. Erstens ist es billiger, als die Wohnung selbst fertig zu stellen. Zweitens geht es viel schneller. Man kann sofort nach Fertigstellung des Gebäudes in eine neue Wohnung einziehen, während selbst durchgeführte Renovierungsarbeiten mindestens mehrere Monate bis sechs Monate dauern. Für viele Menschen ist dieser Faktor entscheidend“, sagt Anna Laevska, kaufmännische Direktorin von Intergal-Bud.
Ihr zufolge bietet Intergal-Bud den Käufern eine Fertigstellung der Wohnung (Bodenbeläge, Tapeten für Malerarbeiten, Innentüren, elektrische Leitungen und Armaturen, Sanitäranlagen) mit Designer-Renovierung in drei Stilrichtungen sowie den Einbau von Möbeln und Küche.
Laevskaya merkte an, dass das Unternehmen in den letzten anderthalb Jahren die Preise für die Renovierungsleistung mehrmals geändert hat. Heute liegt der Preis für die Designer-Renovierung bei 300 Dollar pro Quadratmeter und damit um 100 Dollar niedriger als vor dem großen Krieg. Eine möblierte Renovierung durch den Bauträger kostet 600 $/qm.
„Wir verstehen, dass die Renovierung einer Wohnung in einem neuen Gebäude eine große Ausgabe ist. Vor dem Hintergrund der Wechselkursschwankungen, wenn alles um uns herum teurer wird, ist ein demokratisches Preisangebot des Bauträgers ein Schritt in Richtung der Ukrainer, die ihre Lebensbedingungen verbessern wollen. Wir haben nicht vor, die Kosten für die Reparaturen zu revidieren, aber wir wissen, dass die weitere Entwicklung von den Materialpreisen abhängt“, sagte der Experte.
Nach Angaben der DIM Group liegt der Anteil der bezugsfertigen Wohnungen an der Nachfragestruktur auf dem Primärmarkt bei 45 %.
„Zu den Vorteilen einer renovierten Wohnung von einem Bauträger gehören maximale Transparenz und Verantwortlichkeit. Der Käufer delegiert die Überwachung der Auftragsausführung an den Bauträger und akzeptiert bereits bei der Schlüsselübergabe ein vollständig fertiges Produkt“, so Daria Bedia, Marketingdirektorin von DIM.
Der Bauträger bietet in seinen Projekten vier Arten von Ausstattungen an: Grundrenovierung zu einem Preis von 650 $/qm, Küche mit Geräten – ein Aufschlag von 50 $/qm auf die Kosten der Grundrenovierung, Schrankmöbel – „plus“ 30 $/qm, Polstermöbel und separate Möbel – „plus“ 20 $/qm. DIM beauftragte das Designbüro Anthracite mit der Entwicklung der Renovierungsprojekte.
„Wir haben uns eine ehrgeizige Aufgabe gestellt: mit dem Vorurteil aufzuräumen, dass es sich bei einer renovierten Wohnung in einem Neubau immer um eine typische Renovierung mit preiswerten Materialien, denselben Farben und demselben Stil handelt. Unser Partner hat eine ganze Reihe von adaptiven Designprojekten entwickelt, die sich in Stil, Farbgebung, Inhalt und Preis unterscheiden“, erklärt Bedia.
In der Zwischenzeit sind Wohnungen mit vorgefertigter Renovierung bei Wohnprojekten der Business-Klasse nicht gefragt und sind eher in der Komfort- und Economy-Klasse relevant, so City One Development.
„Aufgrund unserer langjährigen Erfahrung und der Analyse der Kundenwünsche können wir sagen, dass es für einen Bauträger unpraktisch ist, im Business-Segment bezugsfertige Wohnungen zu produzieren. Die überwiegende Mehrheit unserer Kunden wählt Wohnungen für sich selbst und möchte das Design selbst auswählen und entwickeln. Renovierte Wohnungen sind in der Economy- und Komfortklasse relevant. Aber das sind nicht mehr als 5 % der Gesamtnachfrage“, sagt Dmitry Novikov, Marketing Director von City One Development.
Zu den Nachteilen von bezugsfertigen Wohnungen zählt Novikov höhere Preise, längere Lieferzeiten und meist standardisierte Designlösungen, die nicht auf die individuellen Wünsche des Käufers eingehen.
Ihm zufolge zeigten die Verkaufserfahrungen der ersten und zweiten Phase von Novopecherski Lypky, dass die beliebtesten renovierten Wohnungen Ein-Zimmer-Wohnungen waren, während Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen weniger aktiv verkauft wurden.
„Bislang haben wir vom Bauträger keine Anfragen für fertig renovierte Wohnungen erhalten. Die Kunden sind nach wie vor an fertigen Wohnungen in der letzten Bauphase interessiert, was bedeutet, dass die Trends, die sich zu Beginn des Krieges herauskristallisiert haben, weiterhin bestehen“, schloss er.
Der Übergang zu einer gesteuerten Wechselkursflexibilität hat sich noch nicht auf die Wohnungspreise auf dem Primärmarkt ausgewirkt, aber er könnte das Verhalten potenzieller Käufer verändern, und der Anstieg des Dollars in der Zukunft könnte sich auf die Baukosten auswirken, so ukrainische Bauunternehmer in einem Interview mit Interfax-Ukraine.
„Wir erwarten keine starken Preisschwankungen auf dem Primärmarkt. Die Bindung an den aktuellen Dollarkurs ist eine gängige Praxis unter den Bauträgern. Das heißt, im Falle einer deutlichen Abwertung der Griwna gegenüber dem Dollar werden die Quadratmeterpreise im Gegenwert der Landeswährung tatsächlich steigen. Derzeit sehen wir jedoch keinen Grund dafür“, erklärte Anna Laevska, kaufmännische Direktorin von Intergal-Bud, gegenüber der Agentur.
Ihr zufolge werden die Quadratmeterpreise kurzfristig hauptsächlich von der Dynamik der realen Nachfrage und den Baukosten beeinflusst.
Gleichzeitig könnte der Anstieg des Dollars zu höheren Preisen für Dienstleistungen von Bauunternehmen und Baumaterialien führen, sagte Dmitry Novikov, Marketingdirektor von City One Development.
„Wir sehen derzeit keine Voraussetzungen für einen raschen Preisanstieg auf dem primären Immobilienmarkt. Selbst wenn der Dollar an Wert gewinnt, wird es in naher Zukunft keine wesentlichen Veränderungen auf dem Primärmarkt geben. Es kann sich jedoch auf die Zukunft auswirken: Wenn die Kosten für Baumaterialien, die direkt an die Währung gebunden sind, steigen, werden die Baukosten sicherlich steigen“, sagte er.
Daria Bedia, Marketingdirektorin der DIM-Gruppe, äußerte eine ähnliche Meinung.
„Die Preispolitik auf dem Primärmarkt ist immer eng mit Wechselkursschwankungen verbunden, da ein großer Teil der Leistungen der Bauunternehmen und die Kosten für Baumaterialien beispielsweise an die US-Währung gebunden sind. Steigt der Wechselkurs deutlich an, führt dies zu einer zusätzlichen Belastung der Baukosten, was den Preis in die Höhe treibt“, so der Experte.
Gleichzeitig sei die Rhetorik des „Preisanstiegs“ vor dem Hintergrund eines flexiblen Wechselkurses nichts weiter als ein Marketingtrick und ein Versuch, Käufer zum Kauf zu bewegen.
„Angesichts der Sachzwänge wird es kein schnelles Wachstum geben“, sagte Bedia.
Im Falle eines Anstiegs des Dollarkurses können die Bauträger den Kostenanstieg nur mit Hilfe von zuvor gekauften Baustoffvorräten bremsen, sagte Irina Mikhaleva, Marketingdirektorin von Alliance Novobud.
„Wir können mit Sicherheit sagen, dass mit dem weiteren Anstieg des Dollars auch die Kosten für Primärmaterialien steigen werden, vor allem in Griwna. Auch die Baukosten werden steigen, da die Hersteller und Lieferanten von Dienstleistungen und Baumaterialien die Preise erhöhen werden. Die einzige Möglichkeit, den Kostenanstieg zu bremsen, könnte darin bestehen, sich mit Baumaterialien einzudecken, die früher gekauft wurden und den Bauherren jetzt zur Verfügung stehen“, sagte sie.
Frau Mikhaleva merkte an, dass die Marktreaktion nur dann vorhergesagt werden kann, wenn der Dollar allmählich und ohne große Sprünge steigt.
Die KAN-Entwicklung ihrerseits ist der Ansicht, dass selbst eine starke Schwankung des Wechselkurses nur geringe Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt haben wird.
„Selbst eine starke Schwankung des Wechselkurses wird, wenn sie sich auf die Immobilienkosten auswirkt, den Wohnungsmarkt nicht wesentlich beeinflussen. Wenn der Wechselkurs um 10 % sinkt, wird er später wieder steigen. Die staatlichen Hypothekenprogramme werden nicht ausgesetzt und weiterhin in Griwna ausgegeben. Was den Wohnungsneubau betrifft, so werden sich die Bauträger weiterhin an den Marktpreis in Dollar anpassen. Bislang sehen wir keine Faktoren, die die Griwna stark einbrechen lassen könnten“, so der Bauträger.
Nach Angaben der Pressestelle der Kovalska-Gruppe kann sich der Übergang zur Wechselkursflexibilität indirekt auf die Nachfrage auswirken und das Tempo der Erholung auf dem Wohnungsbaumarkt angesichts des allgemeinen Kaufkraftverlustes verlangsamen.
„Käufer, die über Ersparnisse in einer anderen Währung verfügen und bereit sind, heute zu kaufen, könnten ihre Kaufentscheidung aufschieben, bis der Wechselkurs „besser“ ist, während Käufer, die einen Kauf im Rahmen von Regierungs- und Partnerprogrammen wie eOselya, Vorzugshypotheken usw. in Erwägung ziehen, auf der Suche nach billigerem Wohnraum aufgrund der „Unsicherheit“ auf den Sekundärmarkt ausweichen könnten“, sagte der Bauträger.
Susanna Karakhanyan, Head of Sales bei der Greenville Group, sprach ebenfalls von der Wahrscheinlichkeit einer Änderung im Verhalten potenzieller Käufer.
„Für diejenigen, die jetzt über den Kauf eines Hauses nachdenken, öffnet sich ein Zeitfenster, um zu investieren, bevor der Wechselkurs an Fahrt aufgenommen hat und nach dem kommerziellen Kurs zu steigen beginnt. Diese Situation wird wahrscheinlich Investoren anlocken, die bereit sind, sofort den vollen Preis zu zahlen“, so der Experte gegenüber der Agentur.
Darüber hinaus ist die Situation für diejenigen, die lange Ratenzahlungspläne für den Erwerb von Wohnraum abschließen wollten, unvorhersehbar geworden.
„Solange der NBU-Wechselkurs mehr als ein Jahr lang unverändert blieb, konnten die Investoren ihre Zahlungen klar kalkulieren. Jetzt wird die Situation unvorhersehbar sein. Daher werden die Bauträger versuchen, die Situation in den Griff zu bekommen, indem sie beispielsweise den Wechselkurs für einen bestimmten Zeitraum festlegen, um keinen Käufer zu verlieren und ihre Loyalität zu demonstrieren“, so Karakhanyan.
Wie berichtet, hat die ukrainische Nationalbank am 3. Oktober auf ein System der kontrollierten Wechselkursflexibilität umgestellt.
Ukrainische Bauträger begrüßen die Aufstockung der Finanzierung des staatlichen Programms „Osela“ und erwarten einen Anstieg der Nachfrage nach Wohnungskäufen im Herbst.
„Die Prognose für das Programm ist mehr als positiv. Noch nie gab es in der Ukraine so günstige Bedingungen für den Erwerb von Wohnraum. Wenn die Finanzierung des Programms mindestens auf demselben Niveau wie heute gehalten wird, werden wir im Herbst einen gewissen Konsumboom erleben“, sagte Irina Michalowa, Marketingdirektorin von Alliance Novobud, gegenüber Interfax-Ukraine.
Ihr zufolge hat das Unternehmen Anfang August im Rahmen des Programms „єOsela“, das mit 3 % dotiert ist, 12 Verträge abgeschlossen, von denen 11 den Kauf von Fertigwohnungen und ein Vertrag den Kauf von Wohnungen im Bau betreffen. Im Rahmen des erweiterten Programms (7 %) gab es bisher keine Abschlüsse, aber die Zahl der von den Banken berücksichtigten Anträge ist deutlich gestiegen.
Fast jeder vierte Kunde ist eine Person, die eine Wohnung im Rahmen des Programms „єOsela“ vermitteln möchte“, – sagte Michalowa.
Der Anstieg der Anfragen seit Anfang August wird auch in der Gruppe „Kovalskaya“ festgestellt.
„Die Verträge im Rahmen des Programms in Höhe von 3 % wurden unterzeichnet, als die ersten Mittel zugewiesen wurden. Anfang August haben wir eine Zunahme der Anträge festgestellt. Die Bedingungen des Programms sind sehr interessant für Menschen, die eine Wohnung brauchen. Der Erfolg des Programms steht in direktem Zusammenhang mit dem Umfang seiner Finanzierung“, – so die Pressestelle des Bauträgers.
Gleichzeitig kann das Hindernis für die Teilnahme an dem Programm für Ukrainer die Anfangszahlung sein, die oft bis zu einem Drittel der Kosten der Wohnung ausmacht, sagt die kaufmännische Direktorin der Unternehmensgruppe DIM Elena Ryzhova.
„Bisher haben wir aus mehreren Gründen keine Massenpraxis für dieses Programm. Erstens der Mangel an Finanzmitteln, der dazu führte, dass die Antragsteller zwei bis vier Monate auf die Mittel warten mussten. Zweitens die Einschränkungen im Rahmen des Programms, die zunächst die meisten Kategorien von Bürgern betrafen, und jetzt – die Partie selbst und die Vorauszahlung. Oft verlangt die Bank die gleichen 30 Prozent. Die Menschen finden das psychologisch schwierig, so dass viele alternative Finanzierungsprogramme von Bauträgern bevorzugen“, erklärte der Experte.
Wie berichtet, im August, die Regierung und PJSC „Ukrainian Financial Housing Company“ deutlich erhöht die Finanzierung des Programms „Osela“, dank derer die monatliche Ausgabe von Darlehen wird von 0,7-0,8 Milliarden UAH auf 2 Milliarden UAH zu erhöhen, und Vorzugshypothek bis zum Ende des Jahres in der Lage sein, mindestens 10 Tausend Familien zu bekommen.
Gleichzeitig sind die Entwickler vorsichtig, was die weiteren Aussichten für die Finanzierung des Programms angeht.
„Wir haben bereits die Situation mit der Begrenzung der Finanzierung des Programms zu Beginn des Jahres gesehen. Das hat eine Welle der Unzufriedenheit bei den Teilnehmern ausgelöst. Der Kreditnehmer hat sich beworben, die Genehmigung erhalten, eine Wohnung ausgesucht, und die Transaktion kam nicht zustande, weil es keine Mittel gab. Das ist ein schlechter Präzedenzfall. Ob wir ähnliche Situationen in Zukunft vermeiden können, ist noch schwer zu sagen“, sagte Anna Laevskaya, kaufmännische Leiterin von Intergal-Bud.
