Die Ukraine hat von Januar bis Mai 2026 die Importe von Aluminium und Aluminiumprodukten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 20 % auf 247,912 Mio. US-Dollar gesteigert.
Im Mai beliefen sich die Importe von Aluminium und Aluminiumprodukten auf 58,220 Mio. US-Dollar.
Gleichzeitig stiegen die Exporte von Aluminium und Aluminiumprodukten im Zeitraum Januar bis Mai dieses Jahres im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 25,3 % auf 72,393 Mio. US-Dollar. Im Mai wurden Aluminiumprodukte im Wert von 18,641 Mio. US-Dollar exportiert.
Wie berichtet, hat die Ukraine im Jahr 2025 die Einfuhr von Aluminium und Aluminiumprodukten im Vergleich zu 2024 um 15,3 % auf 514,098 Mio. US-Dollar gesteigert. Die Ausfuhr von Aluminium und Aluminiumprodukten stieg im Jahr 2025 um 22,9 % auf 152,919 Mio. US-Dollar.
Aluminium wird häufig als Konstruktionswerkstoff verwendet. Die Hauptvorteile von Aluminium sind seine Leichtigkeit, seine Formbarkeit, seine Korrosionsbeständigkeit, seine hohe Wärmeleitfähigkeit und die Ungiftigkeit seiner Verbindungen. Insbesondere diese Eigenschaften haben Aluminium bei der Herstellung von Kochgeschirr, Aluminiumfolie in der Lebensmittelindustrie und für Verpackungen äußerst beliebt gemacht. Die ersten drei Eigenschaften haben Aluminium zum Hauptrohstoff in der Luft- und Raumfahrtindustrie gemacht (in letzter Zeit wird es jedoch zunehmend durch Verbundwerkstoffe, vor allem Kohlefaser, verdrängt). Nach dem Bauwesen und der Verpackungsindustrie – Aluminiumdosen und -folie – ist die Energiewirtschaft der größte Abnehmer des Metalls.
Einen detaillierteren Überblick über die weltweite Aluminiumproduktion von 1970 bis 2024 finden Sie im Video auf dem YouTube-Kanal von Experts Club.
Ukrainische Unternehmen haben im Zeitraum Januar bis Mai dieses Jahres ihre Importe von Kupfer und Kupfererzeugnissen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum wertmäßig um 9,4 % auf 85,297 Mio. US-Dollar gesteigert.
Laut den am Freitag vom Staatlichen Zolldienst der Ukraine veröffentlichten Zollstatistiken stiegen die Exporte von Kupfer und Kupfererzeugnissen im genannten Zeitraum um 1,3 % auf 39,247 Mio. US-Dollar. Im Mai wurden Kupfererzeugnisse im Wert von 20,421 Mio. US-Dollar importiert und im Wert von 9,237 Mio. US-Dollar exportiert.
Wie berichtet, steigerten ukrainische Unternehmen im Jahr 2025 den Import von Kupfer und Kupferprodukten wertmäßig um 23,2 % gegenüber dem Vorjahr auf 173,453 Mio. US-Dollar, während der Export von Kupfer und Kupferprodukten um 17,7 % auf 103,848 Mio. US-Dollar stieg.
Kupfer findet breite Anwendung in der Elektrotechnik, bei der Herstellung von Rohren, zur Herstellung von Legierungen, in der Medizin und in anderen Bereichen.
Zuvor veröffentlichte das Informations- und Analysezentrum Experts Club ein Video über die weltweite Kupferproduktion und die führenden Erzeugerländer – https://youtube.com/shorts/_h8iU50z8C0?si=a-XkgGEfeUxseQNa
Künstliche Intelligenz wandert aus dem Bereich technologischer Experimente in den Bereich strenger staatlicher Regulierung, stellt das Informations- und Analysezentrum Experts Club fest. Die führenden Volkswirtschaften der Welt teilen den Markt bereits in zwei Ansätze auf: eine risikoorientierte Regulierung mit verbindlichen Anforderungen und ein weicheres Modell, bei dem der Staat auf Innovationen, Branchenstandards und nachträgliche Kontrollen setzt.
Für die Ukraine und andere osteuropäische Länder gewinnt dieses Thema zunehmend an Bedeutung. KI wird bereits in Banken, Telekommunikation, Verteidigungstechnologien, Medizin, Bildung, öffentlichen Dienstleistungen, Industrie und Medien eingesetzt. Daher geht es nicht mehr um die Frage, ob künstliche Intelligenz reguliert werden muss, sondern darum, wie Innovationen nicht erstickt und gleichzeitig Bürger, Unternehmen und der Staat vor Risiken geschützt werden können.
Das am weitesten entwickelte Rechtssystem wurde bereits in der Europäischen Union verabschiedet. Der EU-KI-Gesetz trat am 1. August 2024 in Kraft und wird schrittweise umgesetzt. Seine Logik basiert auf einer Risikoklassifizierung: verbotene Praktiken, KI-Systeme mit hohem Risiko, Systeme mit Transparenzanforderungen und Modelle für allgemeine Zwecke. Für Länder, die auf den EU-Markt ausgerichtet sind, wird dieses Gesetz faktisch zu einem externen Standard, auch wenn sie keine Mitglieder der Europäischen Union sind.
Südkorea war eines der ersten Länder außerhalb der EU, das ein umfassendes nationales Gesetz zur künstlichen Intelligenz verabschiedet hat. Der AI Basic Act trat im Januar 2026 in Kraft und verbindet die Förderung der KI-Industrie mit Anforderungen an Transparenz, Sicherheit, die Kennzeichnung von KI-Inhalten und die Überwachung von Systemen mit hohem Einfluss.
China hat einen anderen Weg eingeschlagen – kein einheitliches, universelles Gesetz, sondern eine Reihe verbindlicher Vorschriften für einzelne Segmente. Das wichtigste Dokument sind die seit 2023 geltenden vorläufigen Maßnahmen zur Regulierung generativer KI-Dienste. Das chinesische Modell legt den Schwerpunkt auf Inhaltskontrolle, Datensicherheit, Registrierung von Algorithmen, Überprüfung generativer Dienste und die Einhaltung staatlicher politischer Vorgaben.
Japan hat im Jahr 2025 das erste nationale Gesetz verabschiedet, das sich direkt mit KI befasst. Das japanische Modell ist jedoch deutlich moderater als das europäische: Das Gesetz zielt in erster Linie auf die Förderung von Forschung, Entwicklung und Nutzung künstlicher Intelligenz ab und nicht auf detaillierte Verbote und Strafen. Dies spiegelt Japans Bestreben wider, die Wettbewerbsfähigkeit des Technologiesektors zu erhalten und die Wirtschaft nicht übermäßig zu belasten.
Die USA verfügen bislang über kein einheitliches Bundesgesetz zur künstlichen Intelligenz. Die Regulierung entwickelt sich fragmentarisch: durch Präsidialverordnungen, Bundesempfehlungen, NIST-Standards und Gesetze einzelner Bundesstaaten. Das auffälligste Beispiel ist der Colorado AI Act, der Pflichten für Entwickler und Nutzer von risikoreichen KI-Systemen festlegt und darauf abzielt, algorithmische Diskriminierung zu verhindern. Auf Bundesebene setzen die USA dabei auf die Wahrung der Führungsrolle, Infrastruktur, Sicherheit und die Vermeidung übermäßiger Regulierung.
Großbritannien hat sich für ein Modell der „pro-innovation regulation“ entschieden. Anstelle eines einheitlichen KI-Gesetzes hat London eine Reihe von Grundsätzen für die bestehenden Regulierungsbehörden vorgeschlagen: Sicherheit, Transparenz, Fairness, Rechenschaftspflicht und die Möglichkeit, Entscheidungen anzufechten. Dieser Ansatz ermöglicht eine schnellere Anpassung an technologische Veränderungen, schafft jedoch weniger Rechtssicherheit als das europäische Modell.
Kanada versuchte, den Artificial Intelligence and Data Act als Teil von Bill C-27 zu verabschieden, doch der Gesetzentwurf befand sich lange Zeit im parlamentarischen Verfahren und wurde nicht zu einem vollwertigen, geltenden KI-Gesetz. Dies zeigt, dass selbst entwickelte Demokratien mit Schwierigkeiten konfrontiert sind: Die Regulierung von KI berührt gleichzeitig digitale Rechte, Wirtschaft, Urheberrecht, Sicherheit, Wettbewerb und den Arbeitsmarkt.
Auch Brasilien ist dabei, eine umfassende Regulierung für KI zu schaffen. Der Senat hat den Gesetzentwurf zur künstlichen Intelligenz im Dezember 2024 verabschiedet, doch um in Kraft zu treten, muss er noch vom Abgeordnetenhaus geprüft und endgültig verabschiedet werden.
Das brasilianische Modell orientiert sich an einem risikobasierten Ansatz, legt aber auch starken Wert auf Menschenrechte, Urheberrecht und die Verantwortung der Entwickler.
Serbien befindet sich derzeit in einer Übergangsphase von der Strategie zur verbindlichen Regulierung. Das Land hat bereits strategische Dokumente zur Entwicklung von KI verabschiedet und eine Arbeitsgruppe zur Ausarbeitung des ersten Gesetzes über künstliche Intelligenz eingerichtet. Das neue Gesetz soll Serbien näher an das europäische Modell heranführen und der Wirtschaft klarere Regeln für den Umgang mit KI-Systemen bieten.
Auch für die Ukraine wird die Frage der KI-Regulierung unausweichlich. Einerseits benötigt das Land eine möglichst rasche technologische Modernisierung, insbesondere in den Bereichen Defense Tech, GovTech, Medizin, Cybersicherheit und Bildung. Andererseits erfordert die Integration in den EU-Markt die Kompatibilität mit dem EU-KI-Gesetz, insbesondere für Unternehmen, die mit europäischen Kunden zusammenarbeiten oder digitale Produkte exportieren.
Die wichtigste Entscheidung für Länder, die noch keine Gesetze verabschiedet haben, besteht in der Wahl zwischen drei Modellen. Das erste ist das europäische Modell mit einer strengen Risikoklassifizierung und einem hohen Maß an Compliance. Das zweite ist das britisch-japanische Modell mit einer lockeren Regulierung und einem Schwerpunkt auf Innovation. Das dritte ist das chinesische Modell mit einer starken staatlichen Kontrolle über Inhalte, Daten und Algorithmen.
Für Osteuropa wird das Hybridmodell am wahrscheinlichsten sein. Länder, die mit der EU-Integration oder dem Export von IT-Dienstleistungen in die EU verbunden sind, werden gezwungen sein, den EU-KI-Gesetz zu berücksichtigen. Aufgrund der begrenzten Ressourcen der Regulierungsbehörden werden diese die Vorschriften jedoch wahrscheinlich schrittweise einführen, beginnend mit sensiblen Bereichen: öffentliche Dienstleistungen, Biometrie, Medizin, Finanzen, Bildung, Beschäftigung und kritische Infrastruktur.
Der Experts Club ist der Ansicht, dass die Regulierung von KI zu einem der Schlüsselfaktoren für die Investitionsattraktivität digitaler Volkswirtschaften werden wird. Unternehmen werden sich für Rechtsordnungen entscheiden, in denen die Vorschriften für die Wirtschaft ausreichend verständlich sind, aber keine übermäßigen Hindernisse für die Entwicklung und Erprobung neuer Produkte schaffen.
Für die Ukraine ist es wichtig, den EU-KI-Gesetzentwurf nicht einfach zu kopieren, sondern ihn an die eigenen Gegebenheiten anzupassen. Ein optimales Modell sollte ein Register für risikoreiche KI-Systeme, regulatorische Sandkästen, Transparenzanforderungen bei staatlichen Diensten, den Schutz personenbezogener Daten, die Kennzeichnung synthetischer Inhalte sowie klare Haftungsregeln umfassen.
In den kommenden Jahren wird künstliche Intelligenz zu einer ebenso regulierten Infrastruktur werden wie Finanzen, Telekommunikation oder Energie. Länder, die frühzeitig klare und flexible Regeln schaffen, werden einen Vorteil bei der Gewinnung von Investitionen, der Entwicklung von Start-ups und dem Export digitaler Dienstleistungen haben.
Die ukrainischen Metallunternehmen haben im Zeitraum Januar bis Mai dieses Jahres die Roheisenproduktion im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 0,6 % auf 2,990 Mio. Tonnen gesenkt.
Nach Angaben des Verbandes „Ukrmetallurgprom“ wurden im Mai 634,4 Tausend Tonnen Roheisen produziert, im April 554 Tausend Tonnen, im März 690,2 Tausend Tonnen, im Februar 561,9 Tausend Tonnen und im Januar 549,9 Tausend Tonnen.
Wie berichtet, steigerten die Metallunternehmen der Ukraine im Jahr 2025 die Roheisenproduktion um 11,2 % auf 7,884 Mio. Tonnen.
Die Ukraine steigerte im Jahr 2024 die Roheisenproduktion im Vergleich zu 2023 um 18,1 % auf 7,090 Mio. Tonnen. Im Jahr 2023 sank die Roheisenproduktion um 6,1 % auf 6,003 Mio. Tonnen, im Jahr 2022 um 69,8 % auf 6,391 Mio. Tonnen.
Im Vorkriegsjahr 2021 wurden 21,165 Mio. Tonnen Roheisen produziert, was 103,6 % des Niveaus von 2020 entspricht.
Das Informations- und Analysezentrum Experts Club hat kürzlich eine Videoanalyse zu den Top-20-Stahlproduzenten vorgestellt – https://youtube.com/shorts/j7Yev2HCS4o?si=lfmGJ5jrx8036z1U
EXPERTS CLUB, METALLURGIE, PRODUKTION, ROHEISEN, UKRMETALLURGPROM
Das Analysezentrum Experts Club bewertet die Situation auf dem ukrainischen Lagerimmobilienmarkt im Jahr 2026 als Übergangsphase von der Erholung nach der Krise hin zu einem neuen Wachstumszyklus, in dem nicht die Nachfrage, sondern der Mangel an hochwertigen Flächen, hohe Baukosten und Sicherheitsrisiken die Haupthemmnisse darstellen.
Nach einem drastischen Einbruch im Jahr 2022, als ein Großteil der Lagerinfrastruktur in der Region Kiew beschädigt oder zerstört wurde, erholte sich der Markt in den Jahren 2023–2025 allmählich. Die deutlichste Belebung war in der Region Kiew und im Westen der Ukraine zu verzeichnen, vor allem im Gebiet Lemberg.
Zum Jahresende 2025 verzeichnete der Lagerflächenmarkt in Kiew die höchste Aktivität des letzten Jahrzehnts. Die Bruttoabsorption von Lagerflächen erreichte rund 217.000 m², was einem Anstieg von 30 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Das Neubauvolumen betrug rund 216.000 m², und das Gesamtangebot kehrte praktisch auf das Vorkriegsniveau zurück – rund 1,57 Mio. m².
Die Leerstandsquote auf dem Kiewer Markt blieb mit rund 3,5 % sehr niedrig. Das bedeutet, dass der Markt die neu geschaffenen Flächen trotz des erheblichen Volumens schnell aufnimmt. Für Mieter entsteht dadurch das Problem, große, qualitativ hochwertige Objekte zu finden, insbesondere solche über 5–10.000 m². Für Entwickler und Eigentümer von Objekten schafft dies hingegen die Voraussetzungen für einen allmählichen Anstieg der Mieten und den Start neuer Projekte.
Für das Jahr 2026 erwartet der Experts Club eine ausgewogenere Dynamik. Nach dem Rekordjahr 2025 könnte das Volumen der Neubauten in der Region Kiew auf etwa 90.000 m² sinken. Das bedeutet, dass der Angebotszuwachs deutlich geringer ausfallen wird als im Vorjahr, während die Nachfrage seitens der wichtigsten Mietergruppen anhalten wird.
Die Haupttreiber der Nachfrage bleiben der Einzelhandel, E-Commerce, 3PL-Betreiber, der Pharmasektor, Distributoren, FMCG-Unternehmen sowie Unternehmen, die ihre Logistik an die Kriegsbedingungen anpassen. In der Nachfragestruktur gewinnt die Rolle von Unternehmen an Bedeutung, die nicht nur „einfache Lagerhallen“ benötigen, sondern moderne Objekte der Klassen A und B mit Energieeffizienz, Autonomie, besserer Sicherheit, Ladeinfrastruktur, Temperaturregelungsmöglichkeiten und Anpassung an pharmazeutische oder Lebensmittelstandards.
Die Mietpreise bleiben stabil. In der Region Kiew lag der Spitzenpreis im Jahr 2025 bei etwa 5,3 USD pro m² pro Monat ohne Mehrwertsteuer und Betriebskosten, was dem Höchststand vor dem Krieg entspricht. In Hryvnia-Äquivalenten stiegen die Mieten für Trockenlager seit Jahresbeginn um etwa 9 % und lagen im Bereich von 200–250 UAH pro m² pro Monat. Für 2026 ist ein weiterer moderater Anstieg der Mieten wahrscheinlich, insbesondere im Segment hochwertiger Objekte mit knappen Merkmalen.
Die Region Lemberg bleibt das zweite wichtige Zentrum für die Entwicklung von Lagerimmobilien. Ihre Vorteile sind relative Sicherheit, die Nähe zur EU-Grenze, die Rolle als westlicher Logistik-Hub sowie die Nachfrage seitens relokierter Unternehmen, des E-Commerce, des Einzelhandels und internationaler Betreiber. Die Durchschnittsmieten in der Region Lemberg für Lager der Klassen A und B lagen im Jahr 2025 bei etwa 5–5,5 USD pro m² pro Monat, nach einigen Schätzungen sogar bei 6–6,5 USD in hochwertigen Objekten.
Gleichzeitig ist in der Region Lemberg bereits ein lokaler Anstieg der Leerstandsquote durch die Inbetriebnahme neuer Lagerkomplexe zu beobachten. Dies bedeutet keine Übersättigung, deutet jedoch auf einen allmählichen Übergang des Marktes in eine wettbewerbsintensivere Phase hin. Am vielversprechendsten bleiben die Richtungen zur polnischen Grenze, die Verkehrsachsen in Richtung Kiew sowie die Gebiete künftiger Industrieparks.
In den zentralen Regionen, insbesondere in den Oblasten Winnyzja, Chmelnyzkyj und Ternopil, wird die Nachfrage vor allem von Agrarunternehmen, lokalen Herstellern, Distributoren und Unternehmen bestimmt, die ihre Lager näher am inländischen Verbraucher ansiedeln möchten. Diese Regionen stehen in puncto Liquidität hinter Kiew und Lemberg zurück, verfügen jedoch über Potenzial für die Entwicklung von Lagerflächen der Klasse B, Agrarlogistik, Produktions- und Lagerkomplexen sowie regionaler Distribution.
Die östlichen und an der Front gelegenen Regionen bleiben weiterhin am risikoreichsten. Dort besteht nach wie vor vor allem Nachfrage nach temporären oder minderwertigen Lagerflächen, doch die Investitionstätigkeit wird durch Sicherheitsfaktoren eingeschränkt. Dnipro behält seine Bedeutung als großer Industrie- und Logistikknotenpunkt, doch Projekte dort werden von Investoren mit einem höheren Risikozuschlag bewertet.
Ein zentraler Trend für das Jahr 2026 ist die steigende Nachfrage nach spezialisierten Formaten. Dabei handelt es sich um Multitemperaturlager, Pharmalager, Food-Logistik, Objekte für den E-Commerce, Last-Mile-Logistik in der Nähe von Großstädten sowie Build-to-Suit-Projekte für einen bestimmten Mieter. Bei solchen Formaten ist der Angebotsmangel am deutlichsten spürbar.
Ein weiterer Faktor ist die Energieversorgungssicherheit. Nach den Angriffen auf das Stromnetz bewerten Mieter ein Lagerhaus zunehmend nicht nur nach Lage und Mietpreis, sondern auch nach dem Vorhandensein von Generatoren, alternativen Energiequellen, hochwertiger Technik, der Möglichkeit einer Notstromversorgung, Brandschutz und stabilem Betrieb bei Stromausfällen.
Das Investitionsinteresse an Lagerimmobilien erholt sich, bleibt jedoch selektiv. Die attraktivsten Objekte sind fertige oder fast fertige Lager der Klasse A in den Regionen Kiew und Lemberg sowie Projekte mit zuverlässigen Mietern und langfristigen Verträgen. Für den Investor sind nicht nur die Rendite, sondern auch die Liquidität der Immobilie, die Bonität des Mieters, die Sicherheit des Standorts und die Kosten für die Fertigstellung entscheidend.
Die aktuelle Marktrendite hochwertiger Lagerimmobilien in der Ukraine könnte aufgrund der Kriegsrisikoprämie höher bleiben als in den meisten EU-Ländern. Genau diese Prämie ist jedoch das Haupthindernis für einen breiten Zustrom institutionellen Kapitals. Ausländische Investoren zeigen Interesse an diesem Segment, nehmen jedoch überwiegend eine abwartende Haltung ein oder erwägen Partnerschaften mit lokalen Akteuren.
Für Entwickler wird das Jahr 2026 aufgrund der hohen Baukosten schwierig werden. Die Verteuerung von Materialien, Energie, Logistik, Versicherungen, Finanzierung und Bauarbeiten schränkt den Start neuer Projekte ein, insbesondere ohne vorherigen Mietvertrag. Daher wird der Anteil spekulativer Bauvorhaben begrenzt bleiben, während „Build-to-Suit“ und „Phased Development“ beliebtere Modelle sein werden.
Die wichtigsten Marktrisiken im Jahr 2026:
Sicherheitsbedrohungen und das Risiko von Schäden an der Infrastruktur;
Mangel an hochwertigen Grundstücken in der Nähe wichtiger Verkehrskorridore;
hohe Bau- und Finanzierungskosten;
Wechselkursrisiken bei Mietzahlungen in Hrywnja;
Mangel an großen, baureifen Grundstücken;
begrenzter Zugang zu langfristigem Kapital;
Instabilität der Energieversorgung;
Zurückhaltung ausländischer Investoren.
Gleichzeitig bleibt die fundamentale Nachfrage nach Lagerimmobilien stark. Der ukrainische Markt ist im Vergleich zu den mitteleuropäischen Ländern nach wie vor strukturell unterversorgt mit hochwertigen Logistikflächen. Der Krieg hat den Wandel in der Logistik beschleunigt: Unternehmen benötigen flexiblere Lager, die näher am Verbraucher liegen, über eine bessere technische Ausstattung und Autonomie verfügen und die Möglichkeit bieten, Lieferketten schnell anzupassen.
Nach dem Basisszenario des Experts Club wird der ukrainische Lagerimmobilienmarkt im Jahr 2026 ein moderates Wachstum der Mietpreise, eine niedrige Leerstandsquote in der Region Kiew, eine rege Aktivität in der Region Lemberg und eine schrittweise Erweiterung des hochwertigen Angebots in den zentralen Regionen aufweisen. Die größte Nachfrage wird nach Objekten der Klasse A, Multitemperaturlagern, pharmazeutischer Logistik, Last-Mile-Lagern und Build-to-Suit-Projekten bestehen.
Das optimistische Szenario sieht eine stärkere Rückkehr ausländischen Kapitals, die Eröffnung neuer Industrieparks und eine Beschleunigung der Bautätigkeit im Westen und im Zentrum der Ukraine vor. Das negative Szenario ist mit einer Verschärfung der Sicherheitsrisiken, neuen Schäden an der Logistikinfrastruktur, steigenden Finanzierungskosten und einem Rückgang der Investitionstätigkeit verbunden.
Fazit des Experts Club: Lagerimmobilien bleiben eines der stabilsten Segmente des gewerblichen Immobilienmarktes in der Ukraine. Im Jahr 2026 erscheint dieser Markt nicht mehr als krisengeschüttelt, ist aber noch nicht vollständig normalisiert. Sein Hauptmerkmal ist ein Mangel an qualitativ hochwertigem Angebot bei gleichbleibender realer Nachfrage seitens des Einzelhandels, der Logistik, des E-Commerce, der Pharmabranche und des Vertriebs.
Für Entwickler bedeutet dies die Möglichkeit, neue Projekte zu starten, sofern eine klare Zusammenarbeit mit den Mietern gewährleistet ist. Für Investoren ist es eine Chance, in ein Segment mit höherer Rendite, aber auch erhöhtem Risiko einzusteigen. Für Mieter bedeutet es die Notwendigkeit, ihren Lagerbedarf im Voraus zu planen, da es in der Ukraine immer schwieriger wird, „hier und jetzt“ ein hochwertiges Großlager zu finden.
Der Markt für Büroimmobilien in Kiew und den größten Städten der Ukraine zeigt bis Mai 2026 eine vorsichtige Stabilisierung nach mehreren Jahren von Schocks, die durch die Pandemie, den umfassenden Krieg, die Verlagerung von Unternehmen und den Übergang eines Teils der Unternehmen zu einem hybriden Arbeitsformat verursacht wurden. Die wichtigsten Nachfragefaktoren bleiben die Sicherheit der Gebäude, fertige Renovierung, autonome Infrastruktur, das Vorhandensein von Schutzräumen und die Möglichkeit, schnell einzuziehen, ohne erhebliche Kapitalaufwendungen zu tätigen.
Kiew bleibt nach wie vor der größte Büromarkt des Landes. Nach Einschätzungen von InVenture verringerte sich das gesamte wettbewerbsfähige Angebot an Büroimmobilien in Kiew im Jahr 2025 auf 2,10 Mio. Quadratmeter, während die Leerstandsquote auf 18,5% sank. Das jährliche Volumen der Bruttoabsorption belief sich auf etwa 160.000 Quadratmeter, was 26% mehr ist als ein Jahr zuvor. Gleichzeitig standen etwa 40% der Absorption nicht im Zusammenhang mit einer organischen Geschäftsausweitung, sondern mit erzwungenen Umzügen von Unternehmen aus beschädigten Objekten.
Nach Angaben der Konföderation der Bauherren der Ukraine unter Verweis auf eine Präsentation von CBRE Ukraine stieg die Nachfrage nach Büros in Kiew im ersten Halbjahr 2025 um 16% auf 82.000 Quadratmeter, während das Angebot aufgrund der Beschädigung von Bürogebäuden um 3% auf 2,1 Mio. Quadratmeter zurückging. Die Leerstandsquote auf dem Markt lag bei etwa 21%, und 20% der Nachfrage wurden von Mietern gebildet, die gezwungen waren, aus von Angriffen betroffenen Objekten umzuziehen.
„Der Büromarkt in Kiew kann nicht mehr nach der Vorkriegslogik bewertet werden. Heute wählt ein Mieter nicht einfach eine Adresse oder die Klasse eines Gebäudes, sondern die Fähigkeit eines Objekts, die Kontinuität der Arbeit zu gewährleisten. Schutzraum, Generatoren, technische Anlagen, die Sicherheit des Bezirks und die Bereitschaft der Räumlichkeiten für einen schnellen Einzug sind ebenso wichtige Parameter geworden wie der Mietpreis“, meint der Gründer des Analysezentrums Experts Club, Kandidat der Wirtschaftswissenschaften Maksym Urakin.
Die Mietpreise in Kiew bleiben relativ stabil, der Markt weist jedoch weiterhin eine ausgeprägte Differenzierung auf. Nach Angaben von InVenture lagen die effektiven Preise für Büros der Klasse A ohne Renovierung Ende 2025 bei $14-18 pro Quadratmeter und Monat ohne Mehrwertsteuer und Betriebskosten, für Büros mit Renovierung bei $19-25 pro Quadratmeter. Die Angebotspreise für Klasse A lagen im Bereich von $16-27 pro Quadratmeter, für Klasse B bei $8-18 pro Quadratmeter.
Im Jahr 2026 bleibt der Büromarkt Kiews ein Mietermarkt: Eigentümer von Objekten sind gezwungen, flexible Bedingungen anzubieten, große Flächen in kleinere Blöcke aufzuteilen, in fertige Ausstattung zu investieren und die Autonomie der Gebäude zu erhöhen. Gleichzeitig halten die besten Objekte der Klassen A und B+ mit Schutzräumen, stabiler Stromversorgung und qualitativ hochwertigem Betrieb die Nachfrage besser als veraltete Gebäude und Räumlichkeiten ohne Renovierung.
Die Senior-Beraterin für Büroimmobilien bei CBRE Ukraine Anastasiia Kachan stellte fest, dass sich in Kiew die Verbindung zwischen dem Mietpreis und der konkreten Lage eines Geschäftszentrums verstärkt hat: Jetzt ist nicht nur die Nähe zur U-Bahn wichtig, sondern auch die Lage in Bezug auf Infrastruktur- oder Militärobjekte. Ihren Worten zufolge kann jedes Geschäftszentrum faktisch außerhalb der typischen Regeln seines Teilmarktes oder Bezirks arbeiten.
Die wichtigsten Mieter in Kiew bleiben IT-Unternehmen, doch die Struktur der Nachfrage ist breiter geworden. Aktivität wird auch durch den Verteidigungssektor, medizinische Unternehmen, professionelle Dienstleistungen, Consulting, Logistik, Vertretungen internationaler Organisationen und einen Teil der mit dem Wiederaufbau verbundenen Unternehmen gebildet. Nach Angaben der KBU/CBRE Ukraine stieg die Nachfrage seitens des Militärsektors im Jahr 2025 deutlich, und der Markt begann, Angebote an solche Bedürfnisse anzupassen.
„Das Büro hat aufgehört, ein Ort der täglichen Anwesenheit aller Mitarbeiter zu sein, hat aber seine Bedeutung für Management, Kommunikation und Unternehmenskultur nicht verloren. Unternehmen optimieren Flächen, verzichten aber nicht auf ein qualitativ hochwertiges Büro. Daher verschiebt sich die Nachfrage von großen monofunktionalen Räumen hin zu flexibleren, sichereren und technologischeren Formaten“, stellt Experts Club fest.
Die Entwicklungstätigkeit bleibt minimal. Im Jahr 2025 wurde in Kiew kein einziges neues Geschäftszentrum in Betrieb genommen, und bis Ende 2026 könnten nach Einschätzung von InVenture etwa 27.000 Quadratmeter auf den Markt kommen, doch die Inbetriebnahmetermine können sich wegen Sicherheitsrisiken, begrenzter Finanzierung und eines schwachen Niveaus der Vorvermietung verschieben.
In den großen Städten der Ukraine ist die Situation uneinheitlich. Lwiw bleibt einer der aktivsten regionalen Büromärkte dank der Verlagerung von Unternehmen, der Präsenz des IT-Sektors, der Nähe zur EU-Grenze und eines relativ höheren Sicherheitsniveaus im Vergleich zu den östlichen und südlichen Regionen. Nach Angaben von Forbes Ukraine sank die Leerstandsquote in den Geschäftszentren von Lwiw bis Ende 2025 auf 25%, während die Mietpreise auf dem Niveau von $7-15 pro Quadratmeter blieben.
Der Markt von Lwiw kann im Jahr 2026 aus Sicht der Büronachfrage als zweitwichtigster nach Kiew gelten, sein Umfang ist jedoch begrenzt. Für Mieter sind fertige Räumlichkeiten, Verkehrsanbindung, Energiebeständigkeit und die Möglichkeit der Unterbringung kleiner oder mittlerer Teams wichtig. Große Abschlüsse bleiben selten, und ein Teil der Unternehmen bevorzugt hybride Formate oder Coworkings.
Dnipro behält die Rolle eines Industrie-, Logistik- und Dienstleistungszentrums, doch der Büromarkt der Stadt bleibt lokaler und weniger institutionalisiert als in Kiew oder Lwiw. Die Nachfrage wird von regionalen Unternehmen, Dienstleistungsbetrieben, Handelsbetreibern, Logistik, medizinischen Dienstleistungen und einem Teil der Produktionsstrukturen gebildet. Wegen der Nähe zu einer Zone erhöhter Risiken sind Mieter besonders empfindlich gegenüber Sicherheit, Kosten und Autonomie der Räumlichkeiten.
Odessa bleibt ein wichtiges südliches Geschäftszentrum, doch der Büromarkt der Stadt hängt stark von der allgemeinen Sicherheit, der Hafen- und Logistikaktivität, dem Tourismus, dem Handel und dem Dienstleistungsgeschäft ab. Auf dem Markt gibt es sowohl klassische Büros in zentralen Bezirken als auch Räumlichkeiten in neuen multifunktionalen Komplexen. Die Nachfrage bleibt im Jahr 2026 punktuell: Mieter wählen fertige kleine Räumlichkeiten, während große Unternehmensabschlüsse begrenzt sind.
Charkiw bleibt wegen des hohen Niveaus der Sicherheitsrisiken und der Nähe zur Frontzone der schwierigste unter den großen Büromärkten. Ein erheblicher Teil des Geschäfts arbeitet in einem reduzierten, verteilten oder entfernten Format. Dennoch ist der Markt nicht vollständig zum Stillstand gekommen: Die Nachfrage nach kleinen Büros, Diensträumen, Flächen für lokales Geschäft und Objekten mit minimalen Betriebskosten bleibt bestehen.
„In regionalen Städten hat Büroimmobilie aufgehört, ein einheitliches Segment zu sein. Lwiw funktioniert als Markt der Verlagerung und IT, Dnipro als Markt des Industrie- und Dienstleistungsgeschäfts, Odessa als südlicher Handels- und Logistikknoten, Charkiw als Markt des Überlebens und der Anpassung. Daher ist es bereits nicht mehr korrekt, sie nur nach dem Mietpreis zu vergleichen: Wichtiger ist es, auf Sicherheit, das Profil der Mieter und die Widerstandsfähigkeit der lokalen Wirtschaft zu schauen“, meint Maksym Urakin.
Ein gemeinsamer Trend für alle großen Städte ist die Neubewertung der Bürofläche geworden. Unternehmen wählen häufiger kleinere Flächen, fertige Renovierung, flexible Mietfristen und Gebäude, in denen der Eigentümer einen Teil der Kapitalaufwendungen übernimmt. Räumlichkeiten ohne Renovierung und große Blöcke in veralteten Objekten bleiben weniger liquide, da Mieter unter Bedingungen hoher Unsicherheit nicht bereit sind, in teuren Fit-out zu investieren.
Ein weiterer Faktor ist Autonomie. Nach Energiekrisen und Angriffen auf die Infrastruktur erhielten Büros mit Generatoren, stabilem Internet, Reservesystemen, Schutzräumen und qualitativ hochwertigem Management einen Wettbewerbsvorteil. In einer Reihe von Fällen ermöglichen solche Eigenschaften den Objekten, den Mietpreis selbst bei insgesamt hoher Leerstandsquote des Marktes zu halten.
Nach Einschätzung von InVenture ist die Investitionslogik von Büroimmobilien im Jahr 2026 vorsichtiger geworden: Vor der Pandemie und dem Krieg wurde die typische Amortisationszeit eines Büroraums auf etwa 7-8 Jahre geschätzt, während im Jahr 2026 für die meisten Vermögenswerte bereits 10-12 Jahre zur Norm werden. Gleichzeitig können die besten Objekte mit einem starken Mieter und einer günstigen Lage attraktivere Ergebnisse zeigen, doch dies ist eher eine Ausnahme.
Nach der Prognose von Experts Club wird sich der Büromarkt der Ukraine bis Ende 2026 nach dem Szenario einer langsamen Erholung ohne starken Anstieg der Mietpreise bewegen. Kiew wird den Status des Hauptmarktes behalten, Lwiw den Status des wichtigsten regionalen Nachfragezentrums, während Dnipro, Odessa und Charkiw sich überwiegend auf Kosten lokaler Mieter und punktueller Abschlüsse entwickeln werden.
„Das Hauptrisiko für den Markt ist nicht das Fehlen von Nachfrage, sondern ihre Qualität. Nachfrage gibt es, aber sie ist vorsichtig, rational und anspruchsvoll geworden. Mieter wollen nicht für Quadratmeter zahlen, sondern für die garantierte Möglichkeit zu arbeiten. Das bedeutet, dass Büroimmobilien in der Ukraine allmählich vom Flächenmodell zum Modell von Service und Widerstandsfähigkeit übergehen“, resümiert Experts Club.
Somit bleibt der Markt für Büroimmobilien in Kiew und den großen ukrainischen Städten bis Mai 2026 in einer Übergangsphase. Er hat die Phase des schockartigen Rückgangs bereits durchlaufen, ist aber noch nicht zu einem vollwertigen Investitionszyklus zurückgekehrt. Am stärksten nachgefragt werden sichere, nutzungsbereite, energiebeständige und flexible Büros. Veraltete Objekte ohne Renovierung, Autonomie und ein verständliches Betriebsmodell werden auch weiterhin an Wettbewerbsfähigkeit verlieren.
