Im Zeitraum Januar bis November 2025 festigte der kroatische Wohnimmobilienmarkt seinen Status als einer der teuersten und dynamischsten in der EU. Offizielle Statistiken und private Studien verzeichnen einen zweistelligen Preisanstieg bei gleichzeitigem Rückgang der Transaktionszahlen und einer verstärkten Rolle des Staates bei der Lösung des Problems der Wohnraumzugänglichkeit.
Nach Angaben des Staatlichen Statistikamtes (DZS) lag der Durchschnittspreis für 1 m² neuen Wohnraum in Kroatien im ersten Halbjahr 2025 bei 2.754 Euro. Das sind etwa 15,9 % mehr als im ersten Halbjahr 2024 und 5,3 % mehr als in der zweiten Jahreshälfte 2024.
Nach Regionen. – Zagreb: ca. 2.958 Euro pro Quadratmeter (+4,5 % im Jahresvergleich), übriges Kroatien: ca. 2.511 Euro pro Quadratmeter, wobei das Wachstum in diesen Städten und Gemeinden 22 % im Jahresvergleich erreichte, was den raschen Preisanstieg für Wohnraum in Küsten- und Tourismusregionen widerspiegelt.
Der Immobilienpreisindex (House Price Index) zeigt, dass die Preise für Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2025 um 4,4 % gegenüber dem Vorquartal und um 13,2 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Jahres 2024 gestiegen sind. Nach Angaben von Eurostat ist dies einer der höchsten Werte in der EU, gemessen am vierteljährlichen und jährlichen Wachstum.
Nach Schätzungen von Marktanalysten lag der durchschnittliche Immobilienpreis (unter Berücksichtigung des Bestands) im Herbst 2025 bei 2.800 bis 2.900 Euro pro Quadratmeter im ganzen Land, was etwa 70 bis 80 % über dem Wert von 2020 liegt. Dabei wird der durchschnittliche Preis für Wohnungen auf über 3.800 bis 4.100 Euro pro Quadratmeter geschätzt, während Häuser etwas günstiger sind.
Marktdaten zeigen, dass sich die Kluft zwischen der Küste und den Binnenregionen vergrößert:
In Split lag der durchschnittliche Angebotspreis im Oktober 2025 bei etwa 5.315 Euro pro Quadratmeter, fast 15 % mehr als ein Jahr zuvor.
In Dubrovnik kostet eine Wohnung im Durchschnitt mehr als 4.100 Euro pro Quadratmeter, in prestigeträchtigen Lagen liegt die Spanne zwischen 5.000 und 7.000 Euro und mehr.
In Istrien und beliebten Lagen in Mittel- und Süddalmatien liegen die typischen Preise zwischen 3.500 und 7.000 Euro pro Quadratmeter, je nach Klasse der Immobilie und Nähe zum Meer.
Die Binnenregionen (z. B. Slawonien) sind nach wie vor deutlich günstiger, oft im Bereich von 1.000 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter.
In Zagreb liegt der Durchschnittspreis für Wohnungen bei etwa 3.400 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter, allerdings gibt es innerhalb der Stadt erhebliche Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen. Eine Analyse privater Anzeigen zeigt, dass die Preise in den zentralen und „Straßenbahn”-Zonen der Hauptstadt deutlich über denen in den Vororten liegen.
Ein besonderer Trend im Jahr 2025 ist die Stagnation und sogar ein leichter Rückgang der Preise für Häuser in einigen Segmenten. Nach Angaben eines der größten Anzeigenportale lag der Durchschnittspreis für Häuser in Zagreb Mitte des Jahres bei etwa 1.200 Euro pro Quadratmeter, wobei sich der Preisanstieg dort stärker verlangsamte als bei Wohnungen.
Trotz der hohen Preise zeigt der Markt bisher keine vollständige Korrektur. Einige analytische Übersichten verzeichnen einen Rückgang der Transaktionen in der ersten Hälfte des Jahres 2025, was jedoch kaum Auswirkungen auf das Preisniveau hatte, insbesondere in den Küstenregionen, wo das Angebot weiterhin begrenzt ist.
Gleichzeitig schränken der Anstieg der Kreditzinsen und die Verschärfung der Bedingungen für Hypothekarkredite, die bereits 2023–2024 einsetzten, die Möglichkeiten eines Teils der Haushalte, insbesondere junger Familien, ein. Die kroatische Zentralbank verschärfte 2025 die makroprudenziellen Anforderungen an Banken und Hypothekarkredite, um eine Überhitzung des Immobilienmarktes und Risiken für die Finanzstabilität einzudämmen.
Laut dem Bericht von Arvio für das erste Quartal 2025 entfielen etwa 7,19 % aller Immobiliengeschäfte in Kroatien auf Ausländer. Führend in Bezug auf die Aktivität sind:
Bürger aus Slowenien – etwa 30,2 % der Transaktionen von Ausländern,
Deutschland – etwa 21,1 %,
Österreich – etwa 10,4 %.
Die Gesamtzahl der Transaktionen mit Ausländern ist bereits das dritte Jahr in Folge rückläufig: Schätzungen zufolge werden es 2022 etwa 13,3 Tausend, 2023 12,3 Tausend und 2024 11,6 Tausend sein.
Ausländer konzentrieren sich traditionell auf die Adriaküste (Istrien, Kvarner, Dalmatien) und die Inseln, wo neue Wohnungen und Häuser gefragt sind, die sofort bezugsfertig oder vermietbar sind. Gerade die externe Nachfrage in Verbindung mit einem begrenzten Angebot trägt wesentlich zu einem hohen und steigenden Preisniveau bei.
Der starke Preisanstieg und die sinkende Verfügbarkeit von Wohnraum veranlassten die Regierung 2025, den ersten umfassenden Nationalen Wohnungsbauplan bis 2030 zu verabschieden.
Die wichtigsten Fakten, auf denen das Dokument basiert:
Im Land gibt es etwa 2,39 Millionen Wohneinheiten, von denen etwa 40 % nicht für den dauerhaften Wohnsitz genutzt werden.
In den letzten fünf Jahren sind die Preise für neue Wohnungen um etwa 54 % gestiegen.
Junge Familien haben Schwierigkeiten, eine Hypothek zu bekommen, und es gibt einen Mangel an erschwinglichem Wohnraum.
Tatsächlich versucht der Staat, gleichzeitig die überhitzten Marktsegmente abzukühlen und das Angebot an preisgünstigen Wohnungen, insbesondere im mittel- und langfristigen Mietbereich, zu erweitern.
Ausgehend von den Statistiken für die ersten drei Quartale und den Erwartungen der Marktteilnehmer sieht das Basisszenario für Ende 2025 und 2026 wie folgt aus:
Der Preisanstieg wird sich fortsetzen, jedoch mit geringeren Raten als den zweistelligen Werten der Jahre 2023-2024. Bereits in der zweiten Hälfte des Jahres 2025 stellen einige Analysten eine Verlangsamung der Dynamik fest, insbesondere im Segment der Häuser und in Regionen, die weit vom Meer entfernt sind.
Die Kluft zwischen der Küste und den Binnenregionen wird bestehen bleiben: Touristische und Premium-Standorte werden schneller teurer werden, während das „kontinentale” Kroatien relativ erschwinglich bleiben wird, was die Binnenmigration und die lokale Nachfrage stützen könnte.
Der Anteil ausländischer Käufer wird nach Schätzungen von Analysten bis Ende 2025 bei etwa 8 % aller Transaktionen bleiben oder aufgrund hoher Preise und Zugangsprobleme leicht zurückgehen.
Eine wichtige Rolle spielt dabei die Umsetzung des Nationalen Wohnungsbauplans bis 2030, einschließlich der Einführung von Programmen für bezahlbaren Wohnraum, der Aktivierung des Leerstands und der Anpassung der subventionierten Programme zum Erwerb von Wohnraum.
Für Kroatien, wo Immobilien zu einem wichtigen Instrument für die Ersparnisse der Haushalte und zu einem Objekt des Interesses ausländischen Kapitals geworden sind, werden die nächsten Jahre ein Test für die Fähigkeit sein, die Ziele des Wirtschaftswachstums, der Entwicklung des Tourismus und der Gewährleistung einer grundlegenden Wohnraumversorgung für die eigenen Bürger miteinander zu verbinden.
Wie Serbischer Ökonom berichtet, hat Kroatien seine Bereitschaft bekundet, den Kauf des serbischen Öl- und Gasunternehmens Naftna Industrija Srbije (NIS) in Betracht zu ziehen, wenn dies dazu beitragen würde, die Folgen der US-Sanktionen gegen das Unternehmen zu mildern, erklärte der kroatische Wirtschaftsminister Ante Šušnjara.
„Wir sind bereit – wenn dies die Entscheidung ist, sind wir auch zu dieser Option bereit“, sagte der Minister in seinem Kommentar zur Situation nach Inkrafttreten der US-Sanktionen gegen NIS.
Laut Šušnjar garantiert Kroatien in einem solchen Fall die Stabilität des Ölpipelinebetriebs Jadranski naftovod (JANAF), der seit über 40 Jahren mit NIS zusammenarbeitet, ohne dabei in den serbischen Kraftstoffeinzelhandel einzugreifen.
„Das würde die Situation sowohl für uns als auch für Serbien vereinfachen“, betonte der Minister, der die Partei Domovinski pokret vertritt, die mit der Regierungspartei HDZ von Premierminister Andrej Plenković koaliert.
Der Minister wies darauf hin, dass die Ölraffinerie NIS in Pančevo bis zu 20 % des Marktes für Erdölprodukte in Bosnien und Herzegowina versorgt und dass die derzeitige Situation mit den Sanktionen zusätzliche Herausforderungen für die gesamte Region mit sich bringt.
„Bis Ende des Monats werden wir die Modernisierung der Raffinerie in Rijeka abschließen, wodurch wir unsere Verarbeitungskapazitäten erhöhen und damit Bosnien und Herzegowina und teilweise auch Serbien helfen können“, erklärte Šušnjar.
Er betonte auch, dass die Sanktionen gegen NIS keinen Einfluss auf die Position Kroatiens in den Verhandlungen mit der ungarischen MOL über Öllieferungen haben werden. Seinen Worten zufolge ist das Land bereit, Ungarn, die Slowakei und Serbien mit ausreichenden Mengen an Kraftstoff zu versorgen, sobald dies unter geopolitischen Gesichtspunkten möglich ist.
Experten weisen darauf hin, dass eine mögliche Beteiligung Kroatiens am Schicksal von NIS ein Kompromiss sein könnte, um den Energiemarkt auf dem Balkan zu stabilisieren und den reibungslosen Betrieb der JANAF-Ölpipeline zu gewährleisten, die eine Schlüsselrolle bei der Ölversorgung der Region spielt.
Laut dem Arvio-Bericht für das 1. Quartal 2025 wurden 7,19 % aller Immobilientransaktionen in Kroatien von Ausländern getätigt. Die folgenden Länder sind am aktivsten:
– Slowenien – etwa 30,2 % der Transaktionen mit Ausländern
– Deutschland – etwa 21,1 Prozent
– Österreich – etwa 10,4 %.
Käufer aus der Ukraine sind in der Liste der TOP-10 der aktivsten Immobilienkäufer in Kroatien nicht enthalten, und die Transaktionen, die den Kauf von Immobilien durch Ukrainer in Kroatien betreffen, bewegen sich noch im Dutzendbereich.
Generell sind ukrainische Käufer auf dem Balkan recht präsent: In Montenegro belegten sie Platz 11 unter den ausländischen Immobilienkäufern, und in Bulgarien sind sie durchweg unter den Top 10 der aktivsten Investoren.
In den letzten Jahren ist die Zahl der Transaktionen von Ausländern in Kroatien zurückgegangen:
– 2022 – ~ 13.344 Transaktionen
– 2023 – ~ 12,278
– 2024 – ~ 11.623 Transaktionen
Ausländische Käufer sind vor allem in den Küstenregionen wie Istrien und Kvarner sowie in den für Erholung und Zweitwohnungen beliebten Gebieten aktiv. Besonders gefragt sind neue Wohnungen und Häuser, die nur minimale Renovierungsarbeiten erfordern oder sofort zum Wohnen oder Vermieten bereit sind.
In einigen Regionen Kroatiens verzeichnen die Immobilienpreise ein stetiges Wachstum von rund 10 % pro Jahr. In den Küsten- und Tourismusregionen liegen die Durchschnittspreise für neue Projekte und Wohnungen deutlich über dem Marktdurchschnitt.
In Anbetracht der derzeitigen Trends wird der Anteil ausländischer Käufer am Gesamtvolumen der Transaktionen bis 2025 voraussichtlich bei etwa 8 % bleiben, wobei er aufgrund der steigenden Preise und der Probleme mit der Erschwinglichkeit von Wohnraum möglicherweise leicht zurückgehen wird. Es wird erwartet, dass die Preise an der Küste schneller als der Durchschnitt steigen werden, was auf ein knappes Angebot, eine hohe touristische Nachfrage und eine Konzentration auf neue Entwicklungen zurückzuführen ist.
Auch die Nachfrage von Europäern aus den Nachbarländern (Slowenien, Österreich, Deutschland) und der „rückkehrenden Diaspora“ wird wahrscheinlich steigen. Was die Käufe aus Ländern außerhalb der EU betrifft, so ist die Lage weniger sicher, und in den öffentlichen Quellen wurden bisher keine nennenswerten Ströme verzeichnet.
Kroatien ist ein beliebtes Land für Investitionen in Immobilien an der Adriaküste. Bevor Sie jedoch eine Wohnung oder ein Haus kaufen, sollten Sie nicht nur die Kosten für die Immobilie selbst, sondern auch die Grunderwerbssteuer, die Eintragungsgebühren und die jährliche Instandhaltung berücksichtigen.
Grunderwerbssteuer
Satz: 3 % des von der örtlichen Steuerbehörde ermittelten Werts.
Wer zahlt: der Käufer.
Fällig: innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt des Steuerbescheids.
Wird der Kauf von einer Baufirma getätigt (Neubau mit Mehrwertsteuer), wird keine Steuer gezahlt, stattdessen enthält der Preis 25% Mehrwertsteuer.
Beispiel: Kauf einer gebrauchten Wohnung für 200.000 € → Steuer = 6.000 €.
Kosten für die Anmeldung
Notar: 200-800 € je nach Komplexität der Transaktion.
Rechtsanwalt (fakultativ): 0,5-1,5 % des Immobilienwerts.
Eintragung im Grundbuchamt (Ured za katastar): 40-60 €.
Übersetzung von Dokumenten (falls nicht ansässig): 50-150 €.
Jährliche Grundsteuer (ab 2025)
Ab dem 1. Januar 2025 gilt in Kroatien eine neue Steuer auf Wohnimmobilien, die die „Kurtaxe“ ablöst.
Wer muss sie zahlen?
Eigentümer von Zweitimmobilien, leer stehenden Immobilien oder Immobilien, die kurzfristig (weniger als 10 Monate) vermietet werden.
Sie gilt nicht für Wohnungen, die:
der Hauptwohnsitz ist;
langfristig vermietet wird (mehr als 10 Monate pro Jahr);
für landwirtschaftliche Zwecke genutzt werden oder als unbewohnbar gelten.
Der Satz wird von der Gemeinde festgelegt:
0,60 € bis 8 €/m² pro Jahr.
Liegt keine Entscheidung vor, wird automatisch der Mindestsatz von 0,60 €/m² angewandt.
Beispiel: 70 m² Wohnung in Split → 2 €/m² → 140 €/Jahr
Kosten für Versorgungsleistungen
Nebenkosten (kommunalna naknada):
~ 0,3-0,6 €/m²/Monat;
hängt von der Stadt, dem Bezirk und der Art der Immobilie ab.
Gebühr für die Müllabfuhr:
10-25 €/Monat.
Wasser + Kanalisation:
€1,5-2,5/м³.
Elektrizität:
Die durchschnittliche Rechnung für eine Wohnung beträgt 40-60 €/Monat (Nebensaison).
Internet, TV:
25-35 €/Monat.
Steuer auf Mieteinnahmen
Wenn die Immobilie vermietet wird:
Feste Steuer + Kurtaxe (~300-500 €/Jahr).
Zusätzlich: jährliche Registrierung der Immobilie als touristische Einrichtung (Kategorisierung).
Es kann notwendig sein, sich als Einzelunternehmer zu registrieren (obligatorisch für Einkommen über 40.000 €/Jahr).
Kapitalertragssteuer (bei Verkauf)
Wenn Sie die Immobilie weniger als 2 Jahre nach dem Kauf verkaufen → 10% Steuer auf den Gewinn.
Nach 2 Jahren – Steuerbefreiung (vorausgesetzt, es handelt sich nicht um eine gewerbliche Tätigkeit).
Immobilien in Kroatien bleiben für Investoren und Käufer aus der EU, der Ukraine und anderen Ländern attraktiv. Allerdings ist der Unterhalt seit 2025 aufgrund einer neuen jährlichen Steuer teurer geworden. Es lohnt sich, beim Kauf sowohl die anfänglichen Kosten (bis zu 4-5 % zusätzlich zum Preis) als auch die jährlichen Kosten (ab 500 €+ je nach Gebiet und Nutzung) zu berücksichtigen.
Quelle: http://relocation.com.ua/podatki-na-neruhomist-u-horvatiyi-u-2025-rotsi-analiz-vid-relocation/
Der Hypothekenmarkt in Kroatien zeigt dank staatlicher Programme, günstiger Konditionen der Banken und einer stabilen Nachfrage sowohl seitens der Bürger als auch seitens Ausländer eine stabile Aktivität.
Seit 2017 gibt es die Hypothekensubvention SSK (Subvencioniranje stambenih kredita) – der Staat übernimmt bis zu 50 % der monatlichen Tilgungszahlungen für die ersten fünf Jahre für Kredite bis zu 100.000 €, die erstmals an Einwohner vergeben werden. Pilotbewertungen zeigen, dass diese Maßnahmen zu einem Anstieg der Immobilienpreise geführt haben, insbesondere in Großstädten.
Bedingungen der Hypothekenprogramme der Banken
HPB (Hrvatska poštanska banka):
Fester Zinssatz ab 2,89 %, effektiver Jahreszins (EKS) – 3,00 %, Laufzeit bis zu 30 Jahren. Keine Kosten für die Immobilienbewertung.
OTP banka:
Zinssatz 4,69 %, EKS 4,93 %, Laufzeit bis zu 20 Jahren, Betrag bis zu 200.000 €.
Agram Banka:
Für Neukunden beträgt der effektive Jahreszins 5,49 % für einen Kredit mit einer Laufzeit von 20 Jahren (Beispiel: 50.000 €).
Podravska banka:
Fester Zinssatz von 5,90 %, effektiver Jahreszins von 6,15 %, keine Bearbeitungsgebühr.
Bedingungen für Ausländer
Bürger der EU, der Schweiz, Islands, Norwegens und Liechtensteins können Hypotheken zu denselben Bedingungen wie Kroaten erhalten. Für Nichtansässige gilt ein LTV von 50–70 %, staatliche Kontrolle des Projekts; möglicherweise wird eine Aufenthaltsgenehmigung oder ein langfristiger Aufenthalt verlangt.
Zinsentwicklung: von 2017 bis 2025
2017–2019: Die Zinsen lagen dank Subventionen und anderen Vergünstigungen unter 3 %, insbesondere bei der HPB.
2020–2022: Die Zinssätze stiegen allmählich im Zuge der Euro-Anleihen und der lockeren Geldpolitik auf 4–5 %.
2023–2025: Die aktuellen Zinssätze liegen bei 2,9–5,9 %, die EKS bei 3–6 %, was die strengen Kreditbedingungen widerspiegelt.
Der Hypothekenmarkt in Kroatien verbindet staatliche Unterstützung (SSK), ein breites Angebot der Banken und die Zugänglichkeit für ausländische Käufer, insbesondere aus der EU. Infolgedessen können potenzielle Kreditnehmer mit Zinssätzen zwischen 2,9 % und 6 % rechnen, die für die gesamte Laufzeit des Kredits – zwischen 20 und 30 Jahren – festgeschrieben sind.
Quelle: http://relocation.com.ua/mortgages-in-croatia-overview-of-conditions-and-trends/
DerExperts Club hat eine Studie über die Dynamik der Industrieproduktion in Kroatien und ihre Entwicklung in den letzten Jahren veröffentlicht. Zu Beginn des Jahres 2025 verzeichnet die Industrieproduktion in Kroatien ein moderates Wachstum, trotz der Schwankungen in den vergangenen Monaten. Nach Angaben des kroatischen Statistikamtes stieg die Industrieproduktion im Februar 2025 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 5,4 Prozent. Dies ist eine Verlangsamung im Vergleich zum Januar 2025, als das Wachstum 7,6 Prozent betrug.
Die folgenden Industriezweige verzeichneten im Februar 2025 das höchste Wachstum.
Gleichzeitig ging die Produktion von Konsumgütern zurück:
Monatliche Dynamik
Im Vergleich zum Januar 2025 ist die Industrieproduktion im Februar um 3,9% gesunken. Dies ist der erste Rückgang in den letzten drei Monaten und deutet auf eine Instabilität im Industriesektor hin.
Historische Entwicklung der Industrieproduktion (2000-2024)
Nachfolgend ist die Dynamik der Industrieproduktion in Kroatien für den Zeitraum von 2000 bis 2024 dargestellt:
Diese Daten spiegeln die Schwankungen der kroatischen Industrieproduktion in den letzten 25 Jahren wider, mit Phasen des Wachstums und des Rückgangs.
