Los compradores extranjeros se han convertido en el principal motor del crecimiento del mercado inmobiliario residencial de Batumi: en abril de 2026, su participación en las transacciones de apartamentos alcanzó el 47 %, acercándose a la mitad del mercado total. Esto confirma que el mayor centro turístico georgiano del mar Negro se está transformando cada vez más de un mercado inmobiliario local en una plataforma de inversión internacional.
Según datos de la plataforma Recov.ge, en abril de 2026 se vendieron en Batumi 1 292 apartamentos, lo que supone un 12,3 % más que en abril de 2025, cuando se registraron 1 165 transacciones. El volumen total del mercado durante el mes creció un 27,4 % y alcanzó los 85 millones de dólares.
Este crecimiento vino acompañado de un notable encarecimiento del metro cuadrado. El precio medio ponderado en las nuevas construcciones de Batumi aumentó un 11,3 % interanual, hasta alcanzar los 1 351 dólares por metro cuadrado. En el mercado primario, los precios subieron un 15,2 %, y en el secundario, un 9,4 %. Al mismo tiempo, la demanda se concentra precisamente en los proyectos nuevos y modernos: las ventas en edificios de nueva construcción aumentaron un 12,3 %, mientras que el interés por el parque inmobiliario antiguo se redujo un 5,4 %.
El factor clave del crecimiento es el capital extranjero. Los no residentes representaron el 90 % del incremento neto del número de transacciones en abril. Leo Chikava, director del departamento de investigación y análisis de datos de Colliers Georgia, señala que la proporción de compradores extranjeros se ha mantenido estable en los últimos meses en un rango del 44-47 %, y que, en determinados periodos, los extranjeros ya superan a los compradores locales en cuanto a actividad.
Batumi se diferencia notablemente de Tiflis en cuanto a la estructura de la demanda. En la capital de Georgia, los compradores nacionales siguen siendo la fuerza principal del mercado: según datos de Galt & Taggart, en una encuesta realizada en enero a promotores inmobiliarios, los compradores georgianos representaban alrededor del 77 % de las ventas primarias en Tiflis. En Batumi, la situación es inversa: la demanda extranjera tiene mucha más importancia, y la proporción de compradores extranjeros en los proyectos encuestados alcanzó el 52 %.
Entre los compradores extranjeros más activos en Batumi destacan los ciudadanos de Israel, Rusia y los países de la UE, así como compradores de Ucrania, Bielorrusia y otros países del espacio postsoviético. Según datos de Global Property Guide, con referencia a Galt & Taggart, en 2025 los compradores de la UE e Israel representaban cada uno el 13 % de las ventas en los proyectos encuestados de Batumi, mientras que los compradores de Ucrania, Rusia y Bielorrusia, en conjunto, el 11 %. En este resumen no se revela la cuota exacta de los ucranianos.
En 2025, el mercado de Batumi ya superó la barrera de los 1000 millones de dólares en el valor total de los apartamentos vendidos, y el número de transacciones alcanzó las 17 053, lo que supone un 14,7 % más que el año anterior.
Para los compradores extranjeros, Batumi sigue siendo atractiva debido a la combinación de un precio de entrada relativamente bajo, su ubicación costera, la elevada proporción de proyectos nuevos, la posibilidad de alquilar y un régimen de compra de inmuebles relativamente flexible. En este contexto, la ciudad compite no solo con Tiflis, sino también con los mercados turísticos de Turquía, Montenegro, Bulgaria y Chipre.
El mercado inmobiliario residencial de Georgia mantuvo un crecimiento moderado en el primer trimestre de 2026. Según datos del Servicio Nacional de Estadística de Georgia, el índice de precios de la vivienda subió un 1,8 % respecto al trimestre anterior y un 3 % en términos interanuales. Desde 2020, el valor de los inmuebles residenciales en el país ha aumentado un 62,3 %.
Los pisos fueron los que más subieron de precio. En el primer trimestre, los precios de los pisos aumentaron un 2 % respecto al trimestre anterior y un 3,3 % respecto al año anterior, mientras que las viviendas unifamiliares subieron un 1,1 % y un 1,8 %, respectivamente. Esto apunta a una demanda más estable precisamente en el segmento de los pisos, sobre todo en la capital.
Los precios más altos siguen registrándose en los barrios de prestigio de Tiflis. Entre los apartamentos, lideran el ranking Mtatsminda, con un precio medio de unos 2 542 dólares por m², Vake, con unos 2 222 dólares, y Krtsanisi, con unos 1 662 dólares por m². En el segmento de viviendas unifamiliares, los barrios más caros son Mtatsminda, con un nivel de unos 1 803 dólares por m², Vake, con 1 679 dólares, y Didube, con 1 582 dólares por m².
Para los compradores de viviendas de nueva construcción, la fase de finalización del inmueble sigue siendo un factor importante. Según los datos de la publicación, los precios medios de oferta en el primer trimestre rondaban los 1 639 dólares por metro cuadrado para los pisos en formato «esqueleto verde», 1 343 dólares por metro cuadrado para el «esqueleto blanco» y 1 239 dólares por metro cuadrado para el «esqueleto negro». No obstante, la propia fuente aclara que se trata precisamente de los precios de oferta en las plataformas online más populares, y no de los precios finales de las transacciones.
En general, los nuevos datos confirman que el mercado inmobiliario georgiano sigue creciendo, pero ya sin subidas bruscas. El principal motor es la capital y, sobre todo, la vivienda urbana de calidad en los barrios caros de Tiflis, donde los precios ya han superado notablemente los 2 200 dólares por metro cuadrado.
La actitud de los ucranianos hacia Georgia, según los resultados de una encuesta realizada en marzo de 2026 por la empresa de investigación Active Group en colaboración con el centro de información y análisis Experts Club, muestra un carácter predominantemente positivo, con cambios insignificantes en comparación con el periodo anterior. El porcentaje total de valoraciones positivas es del 57,3 %, lo que supone un ligero aumento con respecto a agosto de 2025 (56,3 %). Al mismo tiempo, el nivel de percepción negativa ha descendido del 10,7 % al 9,8 %, lo que indica un gradual atenuamiento de las valoraciones críticas.
La estructura de la actitud positiva es bastante equilibrada: el 19,3 % de los encuestados eligió la opción «totalmente positiva», y otro 38,0 % — «mayoritariamente positiva». Esto indica la existencia de una percepción positiva del país tanto emocionalmente intensa como racionalmente moderada. Al mismo tiempo, sigue siendo significativa la proporción de valoraciones neutras —el 31,7 %—, lo que indica un nivel moderado de implicación o de información de los ucranianos respecto a Georgia.
Las valoraciones negativas son relativamente limitadas. La proporción de quienes tienen una actitud «mayoritariamente negativa» es del 8,2 %, mientras que la de quienes la consideran «totalmente negativa» es solo del 1,6 %. Esto da lugar a un nivel general bajo de percepción crítica del país, en un contexto de imagen predominantemente positiva o neutral.
La dinámica de los cambios entre agosto de 2025 y marzo de 2026 es insignificante, lo que indica la estabilidad de la percepción de Georgia en la sociedad ucraniana. El ligero aumento de las valoraciones positivas y la simultánea disminución de las negativas pueden indicar un fortalecimiento gradual de la imagen positiva del país, aunque estos cambios no son bruscos.
El elevado porcentaje de respuestas neutras, junto con un nivel moderadamente alto de opiniones positivas, indica que los ucranianos perciben a Georgia como un país amigo, pero no dominante en el ámbito público o informativo. Esto la distingue de los Estados con una influencia emocional o política más marcada, en los que el porcentaje de valoraciones positivas o negativas está más concentrado.
De este modo, Georgia mantiene una imagen positiva estable en Ucrania, basada en una combinación de actitud amistosa y distancia moderada. Los cambios futuros en la percepción dependerán probablemente de la intensidad de los contactos bilaterales, la presencia informativa y el contexto político de la interacción entre ambos países.
Según un estudio realizado por el centro de información y análisis Experts Club a partir de datos del Servicio Estatal de Aduanas, Georgia ocupa el puesto 45 en el volumen total de comercio de mercancías con Ucrania a 31 de diciembre de 2025, con una cifra de 386,7 millones de dólares. Al mismo tiempo, Ucrania tiene un superávit comercial con Georgia de 194,1 millones de dólares, ya que las exportaciones de productos ucranianos superan considerablemente a las importaciones.
El estudio se presentó en el centro de prensa «Interfax-Ucrania»; el vídeo se puede ver en el canal de YouTube de la agencia. La versión completa del estudio se puede encontrar en este enlace en la página web del centro de análisis Experts Club.
ACTIVE GROUP, ENCUESTA, EXPERTS CLUB, GEORGIA, Pozniy, SOCIOLOGÍA, UCRANIA, URAKIN
El 15 de abril, el Parlamento de Georgia aprobó en tercera lectura la ley sobre la introducción del nuevo visado de categoría C5, y el texto de la ley publicado en el boletín legislativo establece que entrará en vigor desde el momento de su publicación.
El nuevo visado C5 será un visado de corta duración y de entradas múltiples, con una validez de hasta 5 años, y dará derecho a permanecer en Georgia hasta 1 año. El visado está destinado a extranjeros que visitan el país con fines turísticos y que tienen derecho a trabajar únicamente en interés del no residente, siempre que dicha actividad esté relacionada con el trabajo de dicho no residente fuera de Georgia. Es decir, en esencia, se trata de un régimen legal para el trabajo a distancia para empresas o clientes extranjeros.
La ley también prevé expresamente la extensión de este visado al cónyuge y a los hijos menores de edad del solicitante principal. Además, la normativa permite la tramitación acelerada de las solicitudes mediante una decisión específica del Gobierno.
Para el visado C5 y su versión electrónica a través de un sitio web específico, se ha establecido un rango de tasas de entre 20 y 500 dólares, pero el importe concreto deberá determinarse posteriormente mediante un decreto del Gobierno de Georgia.
Según los redactores de la ley, la nueva visa está concebida como un instrumento para atraer a extranjeros de alto poder adquisitivo y bajo riesgo procedentes de «países seguros».
Ucrania ocupó el noveno lugar entre los países cuyos ciudadanos visitaron Georgia con mayor frecuencia en 2025, con 136 826 visitas (un aumento del 15,4 % con respecto a 2024), según datos de la Administración Nacional de Turismo de Georgia.
En total, Georgia registró 6 856 809 visitas internacionales en 2025 (un aumento del 6,2 % con respecto a 2024). Rusia se situó a la cabeza, con 1 579 764 visitas, lo que supone alrededor del 23 % del total (un aumento del 11,1 %).
Entre los diez principales países de origen del flujo turístico (visitas internacionales) también se encuentran Turquía, Armenia, Israel, Azerbaiyán, Kazajistán, Bielorrusia, India y China.
A partir del 1 de enero de 2026, Georgia introducirá el requisito obligatorio de disponer de un seguro médico para todos los ciudadanos extranjeros que crucen la frontera del país. Así lo han comunicado la Administración Nacional de Turismo de Georgia y los medios de comunicación locales, citando la Ley de Turismo actualizada.
A partir de esa fecha, los turistas extranjeros deberán disponer de una póliza de seguro médico y de accidentes, redactada en georgiano o en inglés, al entrar en el país. El documento deberá ser válido desde el momento en que se cruce la frontera y cubrir todo el período de estancia en Georgia.
Según las explicaciones de las compañías de seguros y los operadores turísticos, los parámetros mínimos de cobertura incluyen el pago de servicios ambulatorios de urgencia por un importe no inferior a 5000 dólares y de tratamiento hospitalario por un importe no inferior a 30 000 dólares, incluyendo los riesgos de accidentes, lesiones, enfermedades repentinas, evacuación médica y repatriación. En varios documentos también aparece como referencia el importe mínimo del seguro equivalente a 30 000 laris, pero en el mercado para no residentes se utiliza como referencia básica el umbral de 30 000 dólares estadounidenses.
En caso de no disponer de una póliza válida, se aplicará una multa de 300 laris (unos 110 dólares), y el servicio de fronteras podrá, a su discreción, ofrecer la posibilidad de contratar un seguro in situ o denegar la entrada. Las nuevas normas se aplican a todos los ciudadanos extranjeros, independientemente de su nacionalidad y forma de entrada, según subrayan los medios de comunicación georgianos e internacionales.
Los operadores turísticos señalan que la novedad tendrá mayor relevancia práctica para los viajeros independientes que reservan vuelos y alojamiento sin paquetes turísticos.
