El precio medio de un hectárea de terreno agrícola en Ucrania se ha triplicado prácticamente en los cinco años transcurridos desde la apertura del mercado, pasando de unos 30 000 UAH a 87 900 UAH, según se indica en un informe analítico del Centro de Estudios sobre Alimentación y Uso del Suelo (KSE), dedicado al quinto aniversario de la apertura del mercado de terrenos agrícolas.
Según los datos del estudio, desde la apertura del mercado el 1 de julio de 2021, en Ucrania se han formalizado más de 512 800 transacciones de compraventa de terrenos agrícolas con una superficie total de 1,154 millones de hectáreas, por un importe de 51 400 millones de hryvnias.
El precio medio por hectárea durante este periodo fue de 66,4 mil UAH, y en 2026 aumentó hasta los 87,9 mil UAH.
Los autores del estudio señalan que, aunque nominalmente el precio medio de la tierra se ha triplicado, una vez ajustado a la inflación, su valor real ha aumentado aproximadamente un 25 %, lo que corresponde a un crecimiento medio anual de alrededor del 4,6 %.
Los terrenos agrícolas más caros en los cinco años de funcionamiento del mercado se vendieron en las regiones de Ivano-Frankivsk (139 mil UAH/ha), Lviv (123,4 mil UAH/ha) y Kiev (107,1 mil UAH/ha)
Los precios más bajos se registraron en las regiones de Lugansk (24,9 mil UAH/ha), Jersón (30,5 mil UAH/ha), Donetsk y Zaporizhia (37 mil UAH/ha cada una).
Las mayores superficies de terreno que han cambiado de propietario durante los cinco años de funcionamiento del mercado se han registrado en las regiones de Poltava (107,6 mil ha), Dnipropetrovsk (94,8 mil ha) y Járkov (89,4 mil ha).
Los autores del estudio señalan que, tras la paralización casi total del mercado en la primavera de 2022 debido a las restricciones de acceso a los registros públicos, la actividad se reanudó gradualmente y, a partir de la segunda mitad de 2023, el mercado alcanzó un nivel estable de funcionamiento.
En el estudio también se señala que la apertura, a partir del 1 de enero de 2024, del mercado a las personas jurídicas con derecho a adquirir hasta 10 mil ha no confirmó los temores de un aumento brusco de la demanda.
«A pesar de los temores de los agricultores y los propietarios de tierras, la ampliación del acceso no provocó un aumento anómalo de la demanda: el número de transacciones y la superficie de tierras vendidas crecieron de forma gradual. Aunque el máximo absoluto de actividad se registró en el cuarto trimestre de 2025 —casi 35 000 transacciones por una superficie de unos 70 000 ha—, ya en el primer trimestre de 2026 las cifras volvieron al nivel habitual de 2024 (entre 26 000 y 28 000 transacciones). «Esto pone de manifiesto el funcionamiento estable del mercado y la previsibilidad de la actividad de compradores y vendedores», se señala en el estudio.
El estudio ha sido elaborado por el Centro de Investigaciones sobre Alimentación y Uso del Suelo de la Escuela de Economía de Kiev (KSE Agrocentro) a partir de datos del Catastro Estatal y de la empresa pública «Prozorro.Prodaži».
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Los terrenos destinados a uso agrícola, cuyo precio ha subido un 76 % desde la apertura del mercado en julio de 2021, podrían encarecerse hasta un 80 % en dólares en los próximos tres años.
Así lo expresaron el cofundador del servicio de inversiones en terrenos Zeminvest, Oleksandr Chornyi, y el experto en inversiones en terrenos y autor del proyecto «Gruntovno — Fondo de Inversión en Terrenos», Serhii Kramarenko, durante una mesa redonda en la conferencia Invest Talk Summit 2026 celebrada en Kiev, organizada por el medio «Minfin».
A petición del moderador, Chornyi pronosticó que el precio de un hectárea de terreno de cultivo de dos a tres hectáreas en el «cinturón del maíz» de la región de Cherkasy, con un contrato de arrendamiento de hasta tres años, podría aumentar desde los actuales 3 000 $ +/- 200-300 $ hasta cerca de los 6 000 $.
Según Kramarenko, ahora mismo compraría esa tierra «sin regatear» por 3.500-3.700 dólares por hectárea y, dentro de tres años, no la vendería por menos de 6.200-6.500 dólares.
«En los últimos cuatro años, desde la apertura del mercado de la tierra —la mayor parte de los cuales coincidieron con la guerra—, la tierra se ha revelado como el activo con mayor potencial de Ucrania desde el punto de vista financiero. A diferencia de 2021, cuando nadie entendía cómo iba a funcionar, el mercado se ha consolidado y, a día de hoy, sigue estando del lado del comprador. Es decir, sigue habiendo más gente dispuesta a comprar un activo de calidad que a venderlo, y seguramente esta tendencia se mantendrá», subrayó Chornyi.
El cofundador del servicio de inversiones inmobiliarias Zeminvest también señaló que, en la actualidad, el valor de la tierra está aumentando más rápido que el de los alquileres, pero que estos últimos también crecerán sin duda.
«Si hace dos años las inversiones en parcelas agrícolas se situaban en torno al 7-8 %, hoy ya se puede comprar a un 4-5 % e incluso a un 3 %, sabiendo que durante los próximos dos años el alquiler irá subiendo poco a poco», opina Chornyi.
En su opinión, si ahora las tasas de alquiler son del 3-5 %, dentro de 10 años se duplicarán, hasta alcanzar el 5-8 %.
