Украинские девелоперы заключили первые сделки купли-продажи жилья с использованием жилищных сертификатов, выданных в качестве компенсации за разрушенное жилье по программе «еВідновлення».
На сегодняшний день жилищные сертификаты используются для приобретения квартир в готовых проектах, рассказала агентству «Интерфакс-Украина» коммерческий директор компании «Интергал-Буд» Анна Лаевская.
«В основном в фокусе внимания покупателей доступное жилье в сегментах «эконом» и «комфорт». По состоянию на сейчас в столичном регионе к участию в программе доступны готовые квартиры в домах, которые уже получили сертификат о введении в эксплуатацию. Однако мы планируем расширить предложение объектами на этапе строительства. Речь идет о проектах во Львове», — сообщила она.
По словам Лаевской, первая сделка в рамках программы касалась двухкомнатной квартиры с ремонтом «под ключ» в ЖК «Сырецкие сады».
Как сообщили опрошенные агентством «Интерфакс-Украина» застройщики, для покупателей с сертификатами предлагают покупку в рассрочку и кредитование, возможность использования сертификата в качестве первого взноса, а в некоторых случаях — индивидуальные предложения и скидки.
Девелопер Alliance Novobud также заключил первую сделку по программе «еВідновлення»: трехкомнатную квартиру в готовом доме ЖК Madison Gardens в Броварах приобрела с использованием жилищного сертификата семья из Киевской области.
«Запросы есть, владельцы сертификатов интересуются различными форматами и классами жилья. По сертификату «еВідновлення» можно приобрести любую жилую недвижимость во всех проектах Alliance Novobud. На каждый отдельный запрос у нас индивидуальные предложения. Например, скидка, рассрочка или кредитование на остаточную сумму банками-партнерами на специальных условиях», — рассказала CMO Alliance Novobud Ирина Михалева.
Как сообщили в пресс-службе компании «Ковальская Недвижимость», при покупке жилья с использованием сертификата в проектах девелопера для клиентов доступны все существующие акции и скидки, в том числе программа лояльности для военнослужащих и спасателей. Также доступна опция приобретения в рассрочку под 0% сроком до 3,5 года на сумму, превышающую стоимость сертификата.
По данным компании, клиенты интересуются приобретением двух-, трехкомнатных квартир в готовых домах. При этом в январе уже зарезервированы квартиры под два сертификата.
Девелопер также рассчитывает расширить предложение за счет строящихся объектов.
«Сейчас сертификат можно использовать для приобретения квартиры в трех введенных в эксплуатацию домах от «Ковальской». Активно работаем, и вскоре появится возможность применить сертификат и для строящихся объектов», — пояснили в компании.
В группе компаний DIM также предлагают воспользоваться программами покупки в рассрочку от застройщика на срок до пяти лет в случае, если сумма сертификата не превышает стоимости выбранной квартиры. В программе участвуют и уже построенные жилые комплексы в Киеве и области, и дома на финальной стадии строительства.
«Мы уже работаем с первыми обращениями владельцев сертификатов, которые выбрали квартиру в наших жилых комплексах и подали заявления на бронирование средств. В ближайшее время ждем согласования заявок и поступления средств», — сообщила директор по маркетингу DIM Дарья Бедя.
В целом опрошенные девелоперы оценивают программу жилищных сертификатов со сдержанным оптимизмом, отмечая ее социальную важность.
«Это очень важная государственная инициатива, направленная на помощь украинцам, которые потеряли свое жилье за период полномасштабного вторжения. Социальную составляющую «еВідновлення» переоценить сложно. Однако будут ли сертификаты иметь существенное влияние на рынок первичной недвижимости, пока прогнозировать сложно», — отметила Лаевская.
По словам эксперта, программа сертификатов может развиваться по примеру программы доступной ипотеки «еОселя», где доля сделок на первичном рынке составляет не более 2%.
В то же время при условии грамотного сопровождения и бесперебойного финансирования программа компенсаций может стать мощным драйвером рынка, считают в Alliance Novobud.
«Такие государственные программы, как «еОселя» и «еВідновлення», могут иметь значительное влияние на спрос и покупательную способность украинцев. Например, по программе «еОселя» по некоторым проектам имеем до 40% продаж от общего объема. Рынок новостроек возлагает на «еВідновлення» большие надежды», — резюмировала Михалева.
По состоянию на 31 января по программе компенсаций «еВідновлення» реализовано 462 сертификата на 1,1 млрд грн, забронировано еще 311. Общее количество заявок на компенсацию — 9,3 тыс., сформировано 2,6 тыс. сертификатов.
Как сообщалось, в Украине 10 мая 2023 года стартовала программа «еВідновлення», в рамках которой компенсацию до 200 тыс. грн на ремонт начали получать владельцы поврежденного жилья.
С 1 августа 2023 года в «Дії» стартовал прием заявок на компенсацию за разрушенное из-за войны жилье. Компенсации будут выплачиваться единоличным владельцам жилья, которое было разрушено из-за боевых действий после 24 февраля 2022 года, не подлежит восстановлению и находится на неоккупированной территории и не в зоне активных боевых действий. С 27 декабря 2023 года началась выдача жилищных сертификатов в «Дії».
Кабинет Министров на предоставление компенсаций по программе «еВідновлення» в мае 2023 года выделил 4 млрд 433 млн 350,0 тыс. грн, в ноябре — еще 1,5 млрд — на компенсацию поврежденного и 2,5 млрд грн — на сертификаты за уничтоженное имущество.
Девелоперы отмечают высокий спрос на программу «єОселя», однако для заметного эффекта на первичном рынке жилья сделок все еще недостаточно, считают опрошенные агентством «Интерфакс-Украина» застройщики.
«В настоящее время количество квартир, приобретенных по программе «єОселя» в ЖК на стадии строительства, не превышает 1%. Для более-менее ощутимого влияния государственной ипотеки на первичный рынок эта цифра должна вырасти хотя бы до 25-30% от выданных кредитов – до 200-250 ипотек ежемесячно», – рассказал сооснователь и управляющий партнер компании INSPI Development Владимир Семенцов.
Аналогичное мнение высказала и директор по маркетингу группы компаний DIM Дария Бедя. По ее словам, пока сделок по программе «єОселя» на первичном рынке недостаточно, при этом спросом пользуются предложения рассрочки от застройщика.
«Особенно в «єОселю» не верим из-за пока недостаточных объемов по «первичке»: когда хотя бы 300 кредитов из 1000 в месяц будут касаться первичного рынка, тогда он почувствует некоторый эффект. Однако у нас есть надежды на сертификаты компенсации за разрушенное жилье. Они могут дать стимул к восстановлению рынка в следующем году», – считает эксперт.
По ее словам, DIM увеличил количество финансовых инструментов для покупателей, среди которых программы длительной рассрочки на срок до семи лет, фиксация курса, дисконты. Также компания предлагает индивидуальные условия рассрочки и скидки для военнослужащих, в том числе рассрочки в гривне без привязки к курсу и бесплатную отделку white box.
Особые условия приобретения жилья в своих проектах также предлагают в KAN Development, в частности, длительную рассрочку от застройщика. В компании отметили небольшое количество сделок по программе «єОселя», при этом девелопер уже получил первые запросы на покупку жилья по программе жилищных сертификатов.
DIM, девелоперы, єОселя, ЖИЛЬЕ
Спрос на квартиры с готовым ремонтом на первичном рынке недвижимости Украины постепенно растет, их доля в структуре продаж отдельных девелоперов достигает 50%, следует из результатов опроса застройщиков, проведенного агентством «Интерфакс-Украина».
«До полномасштабной войны доля квартир с ремонтом от застройщика составляла примерно треть от общего объема продаж. Сейчас это до половины сделок. Спрос на квартиры с ремонтом от застройщика растет. Во-первых, это дешевле, чем делать отделку квартиры самостоятельно. Во-вторых, гораздо быстрее. Заселение в новое жилье возможно сразу после сдачи дома, в то время как выполняемые самостоятельно ремонтные работы занимают, по меньшей мере, несколько месяцев — полгода. Для многих этот фактор критичен», – рассказала коммерческий директор компании «Интергал-Буд» Анна Лаевская.
По ее словам, «Интергал-Буд» предлагает покупателям чистовую отделку квартиры, (покрытие полов, обои под покраску, межкомнатные двери, разводка электрики и электрофурнитура, сантехника) с дизайнерским ремонтом в трех стилях, а также установку мебели и кухни.
Лаевская указала, что за последние полтора года компания несколько раз пересматривала цены на услугу ремонта. На сегодня стоимость дизайнерского ремонта составляет $300/кв. м, что на $100 ниже, чем до полномасштабной войны. Меблированный ремонт от застройщика обойдется в $600/кв. м.
«Мы понимаем, что ремонт квартиры в новостройке – большая затратная статья. В условиях курсовых колебаний, когда все вокруг и так сильно дорожает, демократическое ценовое предложение от застройщика – шаг навстречу украинцам, стремящимся улучшить свои жилищные условия. У нас нет планов по пересмотру стоимости ремонта, однако понимаем, что дальнейшее развитие событий будет зависеть от цен на материалы», – отметила эксперт.
Как сообщила группа компаний DIM, доля готовых квартир с ремонтом в структуре спроса на первичном рынке составляет 45%.
«Среди преимуществ квартиры с ремонтом от девелопера — максимальная прозрачность и подотчетность. Покупатель делегирует девелоперу надзор за исполнением заказа и уже принимает полностью готовый продукт на этапе получения ключей», – рассказала директор по маркетингу DIM Дария Бедя.
Девелопер предлагает четыре типа отделки в своих проектах: базовый ремонт стоимостью $650/кв. м, кухня с техникой – дополнительно $50/кв. м к стоимости базового ремонта, корпусная мебель – «плюс» $30/кв. м, мягкая и отдельная мебель – «плюс» $20/кв. м. К разработке проектов ремонта DIM привлек дизайн-бюро Anthracite.
«Мы ставили себе амбициозное задание: преодолеть предубеждение, что квартира с ремонтом в новостройке – это всегда о типичном ремонте с бюджетными материалами, однотипными цветами и стилистикой. Наш партнер разработал целую линию адаптивных дизайн-проектов, отличающихся по стилю, цветовой гамме, наполнению и цене», – пояснила Бедя.
Между тем квартиры с готовым ремонтом не востребованы в жилых проектах бизнес-класса и более актуальны в комфорт и эконом-классе, считают в компании City One Development.
«Опираясь на многолетний опыт и анализируя запросы от клиентов, можем утверждать, что делать квартиры с готовым ремонтом в бизнес-сегменте нецелесообразно для застройщика. Подавляющее большинство наших клиентов выбирают квартиры для себя и хотят самостоятельно выбрать и разработать дизайн. Квартиры с ремонтом актуальны в эконом и комфорт-классе. Но это не более 5% от общего спроса», – считает директор по маркетингу City One Development Дмитрий Новиков.
Среди недостатков квартир с готовым ремонтом Новиков назвал более высокую стоимость, увеличение сроков получения жилья и преимущественно стандартные дизайнерские решения, которые не учитывают индивидуальный запрос покупателя.
По его словам, опыт продаж первой и второй очередей ЖК «Новопечерские Липки» показал, что наиболее востребованным жильем с ремонтом были однокомнатные квартиры, тогда как двух- и трехкомнатные продавались менее активно.
«Пока запросов на готовые квартиры с ремонтом от застройщика у нас нет. Клиентов продолжают интересовать готовые квартиры и на финальной стадии строительства, то есть тенденции, возникшие с началом войны, сохраняются и сейчас», – резюмировал он.
DIM, девелоперы, КВАРТИРА, РЕМОНТ, СПРОС
Переход к режиму управляемой гибкости курса пока не сказался на ценах на жилье на первичном рынке, однако может изменить поведение потенциальных покупателей, а рост курса доллара в будущем — повлиять на себестоимость строительства, считают украинские девелоперы, которых опросило агентство «Интерфакс-Украина».
«Сейчас мы не ожидаем резких ценовых колебаний на рынке первички. Привязка к текущему курсу доллара США является стандартной практикой среди девелоперов. То есть в случае значительного проседания гривны относительно доллара, цены на квадратные метры в эквиваленте нацвалюты действительно вырастут. Однако пока оснований для этого мы не наблюдаем», — рассказала агентству коммерческий директор «Интергал-Буд» Анна Лаевская.
По ее словам, в краткосрочной перспективе на стоимость квадратного метра преимущественно будет влиять динамика реального спроса и себестоимость строительства.
В то же время рост курса доллара может повлечь рост цен на услуги подрядчиков и строительные материалы, отметил директор по маркетингу City One Development Дмитрий Новиков.
«В настоящее время мы не видим предпосылок для стремительного роста цен на рынке первичной недвижимости. Даже если доллар повысится в цене, значительных изменений на первичке в ближайшее время не произойдет. Но это может сказаться в будущем: в случае подорожания стоимости строительных материалов, которые напрямую привязаны к валюте, конечно, вырастет и себестоимость строительства», — отметил он.
Аналогичное мнение высказала директор по маркетингу группы компаний DIM Дарья Бедя.
«Ценовая политика на первичном рынке всегда тесно связана с курсовыми колебаниями, ведь большой процент услуг подрядчиков и стоимость строительных материалов, например, привязана к американской валюте. Если курс будет существенно расти, это создаст дополнительную нагрузку на себестоимость строительства, что потянет цену вверх», — сообщила эксперт.
В то же время риторика о «взлете цен» на фоне гибкого курса — не более чем маркетинговый ход и попытка склонить покупателя к покупке, отметила она.
«Никакого стремительного роста при этом с учетом сдерживающих факторов не произойдет», — считает Бедя.
В случае роста курса доллара замедлить рост себестоимости девелоперы смогут лишь с помощью ранее закупленного запаса стройматериалов, сообщила директор по маркетингу Alliance Novobud Ирина Михалева.
«Можно сказать уверенно, что с дальнейшим ростом курса доллара будет расти и стоимость первички прежде всего в гривневом эквиваленте. Будет расти и себестоимость строительства, ведь производители и поставщики услуг и стройматериалов будут поднимать цены. Единственным средством замедления роста себестоимости могут стать запасы стройматериалов, которые были закуплены ранее и сейчас есть в распоряжении строителей», — отметила она.
Михалева отметила, что сейчас прогнозировать реакцию рынка можно при условии постепенного роста курса доллара, без резких скачков.
В свою очередь в компании KAN Development считают, что даже резкое колебание курса повлияет на рынок жилья несущественно.
«Даже резкое колебание курса, при условии, если оно скажется на себестоимости недвижимости, не существенно повлияет на рынок жилья. Если курс просядет на 10%, то впоследствии он укрепится. Государственные ипотечные программы не приостановятся, а и дальше будут выдаваться в гривнах. Что касается нового жилья, застройщики и дальше будут подстраиваться под стоимость в долларах по рынку. Пока мы не видим факторов, которые могут резко обвалить гривну», — прокомментировал девелопер.
Как сообщили в пресс-офисе группы «Ковальская», переход к гибкости курса может иметь опосредованное влияние на спрос и, возможно, замедлит темпы восстановления рынка девелопмента на фоне общего уменьшения покупательской способности.
«Например, покупатели, которые имеют сбережения в другой валюте и готовы покупать сегодня, могут откладывать решение о покупке до «лучшего курса», а покупатели, которые рассматривают покупку по государственным и партнерским программам, таким как «еОселя», льготная ипотека и т.д., могут пойти на вторичный рынок в поиске более дешевого жилья из-за «неопределенности»», — отметил девелопер.
О вероятности изменения поведения потенциальных покупателей рассказала и руководитель департамента продаж группы компаний Greenville Сусанна Караханян.
«Для тех, кто сейчас размышляет о приобретении жилья, открывается «окно возможностей», чтобы вложить средства, пока курс еще не набрал скорости и не начал расти вслед за коммерческим. Эта ситуация, скорее всего, ускорит инвесторов, которые готовы сразу внести полную стоимость», — рассказала эксперт в комментарии агентству.
Кроме того, непредсказуемой стала ситуация для тех, кто планировал оформлять длинную рассрочку на покупку жилья.
«Пока курс НБУ был неизменным больше года, инвестор мог четко рассчитать свои платежи. Сейчас ситуация будет непредсказуемой. Поэтому застройщики будут пытаться брать ситуацию под контроль: например, фиксировать курс на определенный период, чтобы не потерять покупателя и продемонстрировать лояльность», — отметила Караханян.
Как сообщалось, 3 октября Национальный банк Украины перешел в режим управляемой гибкости обменного курса.
DIM, Бедя., девелоперы, ЖИЛЬЕ
Украинские девелоперы приветствуют увеличение финансирования госпрограммы «єОселя», рассчитывают на рост спроса на покупку жилья осенью.
«Прогноз относительно программы более чем позитивный. Таких доступных условий приобретения жилья в Украине не было никогда. Если финансирование программы будет держаться хотя бы на таком же уровне, как сегодня, то осенью получим некий потребительский бум», – рассказала агентству «Интерфакс-Украина» директор по маркетингу Alliance Novobud Ирина Михальова.
По ее словам, на начало августа по программе «єОселя» под 3% компания заключила 12 сделок, из которых 11 – на покупку готового жилья, один договор – на строящееся. При этом по расширенной программе (под 7%) пока сделок не было, однако количество рассматриваемых банкам обращений существенно возросло.
«Практически каждый четвертый клиент – это человек, который хочет оформить квартиру по программе «єОселя», – отметила Михальова.
Увеличение запросов с начала августа констатируют также в группе «Ковальская».
«Договоры по программе под 3% были подписаны еще при первых выделенных средствах. В начале августа наблюдали увеличение запросов. Условия программы очень интересны людям, нуждающимся в жилье. Сейчас успех программы напрямую связан с объемом ее финансирования», – прокомментировали в пресс-офисе девелопера.
В то же время, препятствием для участия в программе для украинцев может стать первичный взнос, который нередко составляет до трети стоимости квартиры, отмечает коммерческий директор группы компания DIM Елена Рыжова.
«Пока что не имеем массовой практики по этой программе по ряду причин. Во-первых, недостаток финансирования, из-за которого заявители два-четыре месяца ожидали средств. Во-вторых, ограничения по программе, которые сперва касались большинства категорий граждан, а теперь – самого лота и авансового платежа. Часто банк просит все те же 30%. Людям это психологически сложно, поэтому многие отдают предпочтение альтернативным финансовым программам от девелоперов», – пояснила эксперт.
Как сообщалось, в августе правительство и ЧАО «Украинская финансовая жилищная компания» существенно увеличили финансирование программы «єОселя», благодаря чему ежемесячная выдача кредитов увеличится с 0,7-0,8 млрд грн до 2 млрд грн, и льготную ипотеку до конца года смогут получить минимум 10 тысяч семей.
В то же время девелоперы с осторожностью оценивают дальнейшие перспективы финансирования программы.
«Мы уже наблюдали ситуация с ограничением финансирования программы в начале года. И это вызвало волну недовольства у участников. Заемщик подавал заявку, получал одобрение, выбирал квартиру, а сделка не состоялась, так как не было средств. Это плохой прецедент. Избежим ли мы подобных ситуаций в будущем, пока сказать сложно», – сообщила коммерческий директор «Интергал-Буд» Анна Лаевская.
