Как сообщает проект Relocation.com.ua, по данным idealista со ссылкой на Banco de Portugal, в 2025 году иностранцы инвестировали в португальскую недвижимость 3,905 млрд евро, что стало новым рекордом и на 10,4% превысило уровень 2024 года. На этом фоне общий приток прямых иностранных инвестиций в Португалию, напротив, сократился на 34,9% — до 8,51 млрд евро, а доля недвижимости в общем объеме ПИИ выросла до 45,9%, то есть почти до половины всего внешнего капитала.
География этого капитала остается достаточно предсказуемой. Наибольший объем накопленных иностранных инвестиций в Португалии сосредоточен в Большом Лиссабоне — 113,2 млрд евро, далее следуют Север страны — 37,2 млрд евро и Алгарве — 21,7 млрд евро; вместе эти три региона аккумулируют 80,5% всего иностранного инвестиционного запаса.
Среди стран, откуда в 2025 году поступал капитал, выделялись Люксембург — 1,1 млрд евро, Великобритания — около 900 млн евро и Германия — 800 млн евро. При этом сам Banco de Portugal отмечает, что такие юрисдикции, как Люксембург, Нидерланды и Испания, нередко выступают промежуточными площадками, поэтому конечные источники денег могут отличаться от страны непосредственного контрагента.
Но если смотреть уже не на инвестиционный капитал, а на реальные сделки с жильем, картина становится понятнее. Последняя подробная официальная разбивка INE показывает, что в 2024 году иностранные семьи купили в Португалии 38 552 дома и квартиры, что на 6,7% больше, чем в 2023 году, и на 19,2% выше уровня 2019 года. При этом иностранцы все равно оставались меньшинством на рынке: в целом семьи приобрели 134 540 объектов недвижимости, из них 95 988 пришлось на покупателей португальского происхождения. Среди иностранных покупателей лидировали бразильцы — 7 694 сделки, затем ангольцы — 4 054 и французы — 4 016. Отдельно INE отмечал быстрый рост числа американцев: количество их покупок выросло с 537 в 2019 году до 1 707 в 2024-м.
Если же расширить картину и посмотреть на все крупные иностранные группы, проживающие в Португалии, становится видно, что рынок спроса гораздо шире, чем только традиционные покупатели из Бразилии, Франции или Великобритании. По данным AIMA, на конец 2024 года в Португалии проживали 1 543 697 иностранцев.
Самой многочисленной общиной были бразильцы — 484 596 человек, затем индийцы — 98 616, украинцы — 79 232, непальцы — 58 086 и британцы — 48 238.
Отдельный штрих к этой картине добавляет ипотечный рынок. По данным Banco de Portugal, в 2024 году 10,1% людей, оформивших ипотеку на основное жилье, были иностранцами. Здесь снова лидировали бразильцы, на которых пришлось 38% всех иностранных заемщиков; далее шли ангольцы и британцы. По сумме кредитов бразильцы обеспечили 30% иностранного ипотечного объема, британцы — 7%, американцы — 6%, французы и итальянцы — по 5%. Это показывает, что в Португалии иностранный спрос уже давно формируется не только за счет покупки за собственные средства, но и за счет полноценного кредитования.
Именно поэтому португальский рынок сейчас стоит рассматривать в двух плоскостях. В первой — иностранный капитал действительно установил рекорд и продолжает подпитывать рынок недвижимости даже после отмены «золотых виз» для жилья. Во второй — состав реального иностранного спроса становится все более смешанным: сделки, как и раньше, наиболее активно заключают бразильцы, ангольцы, французы, британцы и американцы, но в демографической структуре страны все заметнее становится роль украинцев, индийцев, непальцев и других новых сообществ. Для рынка это означает одно: иностранное присутствие на рынке португальского жилья не ослабевает, а меняет форму.
https://relocation.com.ua/foreigners-break-record-in-portugals-housing-market/
Премьер-министр Украины Юлия Свириденко по итогам встречи с премьер-министром Португалии Луишем Монтенегро объявила о первом взносе страны в Энергетический фонд поддержки Украины в размере 600 тыс. евро.
«Во время встречи премьер-министр Португалии объявил о первом взносе в Энергетический фонд поддержки Украины в размере EUR600 000. Мы высоко ценим этот шаг наших партнеров», – говорится в сообщении в Telegram.
Стороны также обсудили оборонную поддержку Украины со стороны Португалии, в частности, через механизмы PURL и SAFE, а также инициативы Build in Ukraine и Build with Ukraine, которые имеют значительный потенциал для развития сотрудничества, в частности в сфере совместного производства дронов.
В контексте подготовки к очередной Конференции по восстановлению Украины стороны договорились проработать вопрос заключения межправительственного соглашения (G2G) для содействия привлечению португальского бизнеса и инвестиций на украинский рынок.
«Также подчеркнула, господин премьер, что Украина благодарна лидерам Европейского Союза за решение предоставить Украине финансирование в размере EUR90 млрд на два года — это невероятно важная помощь для Украины», — подчеркнула премьер-министр.
Португалия официально собирает и публикует статистику по сделкам на рынке жилья с участием покупателей из-за рубежа, однако в открытом доступе данные, как правило, агрегированы по группам (португальские покупатели, резиденты ЕС, нерезиденты/не-ЕС), без детального разбиения по каждой национальности. Подробные рейтинги стран-покупателей обычно предоставляют профильные аналитические компании и медиа на основе баз данных риэлторских сетей.
Согласно данным Национального института статистики Португалии (INE), в 2023 году иностранцы осуществили около 7,6% всех покупок жилья в стране, но обеспечили примерно 13% совокупной стоимости сделок. При этом покупатели из стран вне ЕС платят в среднем около 405 тыс. евро за объект, тогда как иностранцы из ЕС – около 277 тыс. евро, а средняя цена на рынке составляет около 200 тыс. евро.
В отдельных регионах доля иностранцев намного выше. В Алгарве на них приходится около 27% всех транзакций и до 38% общей стоимости продаж, при том что 4 из 5 объектов там покупают нерезиденты. В городах, прежде всего в Лиссабоне и Порту, доля иностранных сделок меньше – около 4–6%, но именно в столице концентрируются самые дорогие покупки.
Подробную картину по национальностям дают частные аналитики. В Лиссабоне, по данным компании Confidencial Imobiliário, на Urban Rehabilitation Area в 2023 году пришлось 4 750 проданных квартир и домов на сумму 2,22 млрд евро, из них 1 580 объектов (примерно треть) купили иностранцы. Лидировали покупатели из Северной Америки (примерно 16% всех «иностранных» сделок), далее следовали французы (13%) и британцы (9%). Существенное присутствие показали также китайские, бразильские и немецкие инвесторы.
В Алгарве, по оценкам сети Engel & Völkers, преобладают британские покупатели, но активно присутствуют также граждане Германии, Франции, Швеции, Швейцарии и Нидерландов; заметно растет интерес американцев.
На основе этих данных и рыночных обзоров можно выделить условный «топ-10» наиболее активных иностранных покупателей португальской недвижимости (по количеству сделок и общему объему вложений):
Отдельной строкой идут инвесторы по прежней схеме «золотых виз» (прежде всего из Китая, Бразилии, Турции, США и Южной Африки), однако после реформы программы их доля постепенно перераспределяется в пользу «обычных» сделок.
Таким образом, Португалия публикует официальные данные о доле и ценах сделок с иностранцами, но подробная карта по национальностям строится в основном на основе исследований профильных агентств и рыночной аналитики. В совокупности они показывают, что спрос формируют прежде всего инвесторы из Западной Европы, Северной Америки и Бразилии, тогда как роль покупателей из Восточной Европы и СНГ остается нишевой.
Португалия официально собирает и публикует статистику по сделкам на рынке жилья с участием покупателей из-за рубежа, однако в открытом доступе данные, как правило, агрегированы по группам (португальские покупатели, резиденты ЕС, нерезиденты/не-ЕС), без детального разбиения по каждой национальности. Подробные рейтинги стран-покупателей обычно предоставляют профильные аналитические компании и медиа на основе баз данных риэлторских сетей.
Согласно данным Национального института статистики Португалии (INE), в 2023 году иностранцы осуществили около 7,6% всех покупок жилья в стране, но обеспечили примерно 13% совокупной стоимости сделок. При этом покупатели из стран вне ЕС платят в среднем около 405 тыс. евро за объект, тогда как иностранцы из ЕС – около 277 тыс. евро, а средняя цена на рынке составляет около 200 тыс. евро.
В отдельных регионах доля иностранцев намного выше. В Алгарве на них приходится около 27% всех транзакций и до 38% общей стоимости продаж, при том что 4 из 5 объектов там покупают нерезиденты. В городах, прежде всего в Лиссабоне и Порту, доля иностранных сделок меньше – около 4–6%, но именно в столице концентрируются самые дорогие покупки.
Подробную картину по национальностям дают частные аналитики. В Лиссабоне, по данным компании Confidencial Imobiliário, на Urban Rehabilitation Area в 2023 году пришлось 4 750 проданных квартир и домов на сумму 2,22 млрд евро, из них 1 580 объектов (примерно треть) купили иностранцы. Лидировали покупатели из Северной Америки (примерно 16% всех «иностранных» сделок), далее следовали французы (13%) и британцы (9%). Существенное присутствие показали также китайские, бразильские и немецкие инвесторы.
В Алгарве, по оценкам сети Engel & Völkers, преобладают британские покупатели, но активно присутствуют также граждане Германии, Франции, Швеции, Швейцарии и Нидерландов; заметно растет интерес американцев.
На основе этих данных и рыночных обзоров можно выделить условный «топ-10» наиболее активных иностранных покупателей португальской недвижимости (по количеству сделок и общему объему вложений):
Отдельной строкой идут инвесторы по прежней схеме «золотых виз» (прежде всего из Китая, Бразилии, Турции, США и Южной Африки), однако после реформы программы их доля постепенно перераспределяется в пользу «обычных» сделок.
Таким образом, Португалия публикует официальные данные о доле и ценах сделок с иностранцами, но подробная карта по национальностям строится в основном на основе исследований профильных агентств и рыночной аналитики. В совокупности они показывают, что спрос формируют прежде всего инвесторы из Западной Европы, Северной Америки и Бразилии, тогда как роль покупателей из Восточной Европы и СНГ остается нишевой.
Средняя стоимость жилья в Португалии в 2025 году достигла исторических максимумов на фоне устойчивого спроса и ограниченного предложения, и аналитики ожидают дальнейшего роста цен в 2026 году, несмотря на ужесточение условий доступности.
По данным статистического управления Португалии (INE), в октябре 2025 года медианная банковская оценка жилой недвижимости впервые превысила порог 2 тыс. евро за кв. м и составила около 2 025 евро за кв. м, что на 17,7% больше, чем годом ранее. Это уже более года подряд двузначный годовой рост стоимости жилья.
Сегмент квартир дорожает быстрее, чем виллы: по оценкам Global Property Guide, медианная банковская оценка квартир достигла 2 345 евро за кв. м (+22,1% год к году), тогда как вилл – 1 472 евро за кв. м (+11,8%). Самые высокие цены фиксируются в агломерации Большого Лиссабона и в туристическом регионе Алгарве.
По данным портала Idealista, к ноябрю 2025 года медиана запрашиваемой цены жилой недвижимости по стране достигла около 3 000 евро за кв. м (+7,8% за год). При этом:
Лиссабон остается самым дорогим рынком – в среднем 5 914 евро за кв. м (+4% за год).
В Порту средняя цена составляет около 3 908 евро за кв. м (+5,9% за год).
Внутренние регионы (Центр, часть Алентежу) существенно дешевле – во многих муниципалитетах цены находятся в диапазоне 1 400–1 700 евро за кв. м, тогда как самые доступные округа страны по данным локальных исследований предлагают жилье от 800–900 евро за кв. м.
По итогам 2024 года индекс цен на жилье (HPI) INE вырос на 9,1%, причем существующее жилье подорожало на 9,7%, а новое – на 7,5%. В реальном выражении (с поправкой на инфляцию) цены растут непрерывно с 2013 года и за это время увеличились более чем на 80%, что заметно выше динамики соседней Испании.
Рынок остается чрезвычайно активным. В первом полугодии 2025 года в Португалии было продано 84 247 жилых объектов, что на 20% больше, чем за аналогичный период 2024 года. Продажи вторичного жилья составили 67 578 объектов (+20,6% год к году), нового – 16 669 (+17,7%).
95% сделок пришлись на покупателей с налоговым резидентством в Португалии (около 80 тыс. объектов, +21,9% год к году). Иностранцы (как из ЕС, так и из третьих стран) приобрели 4 205 объектов, что на 7,2% меньше, чем годом ранее. Эксперты связывают снижение доли иностранцев с реформами: отменой «золотых виз» для инвестиций в недвижимость и прекращением режима льготного налогообложения Non-Habitual Resident с 2024 года, что снизило фискальные стимулы для зарубежных инвесторов.
Одновременно в 2024 году был зафиксирован рекорд по объему сделок: только в третьем квартале 2024 года продано жилья на 9,05 млрд евро (+28% год к году), при этом 93,5% покупателей были резидентами Португалии, а доля иностранцев – около 6,5%.
Предложение остается узким местом рынка. В первом полугодии 2025 года в стране было завершено 13 244 новых жилых объекта, что лишь на 4,9% больше, чем годом ранее, и заметно ниже темпов увеличения количества сделок. В то же время объем выданных разрешений на строительство резко растет: за первые шесть месяцев 2025 года было лицензировано 21 057 новых жилых единиц (+28,8% год к году), что отражает рост уверенности девелоперов и ожидаемое ускорение ввода нового жилья в ближайшие годы.
Согласно оценкам BPI Research, рост цен на жилье в Португалии, скорее всего, продолжится и в 2026 году. На это указывают как устойчивый рынок труда, рекордная занятость и рост реальных зарплат, поддерживающие покупательную способность домохозяйств, так и стабилизация процентных ставок в еврозоне на «нейтральных» уровнях после периода резкой жесткости. Аналитики ожидают, что при текущем наборе факторов цены в 2026 году будут расти темпами выше общеевропейского среднего, хотя и, вероятно, медленнее, чем двузначные показатели 2024-2025 годов (речь может идти о приросте порядка высоких однозначных процентов при условии отсутствия новых шоков в еврозоне). Это поддержат интерес инвесторов, но сохранит давление на доступность жилья для местного населения, особенно в крупных городах и на побережье.
За последние семь лет число иностранных граждан, легально проживающих в Португалии, увеличилось почти в четыре раза. По данным Agência para a Integração, Migrações e Asilo (AIMA), к концу 2024 года в стране было зарегистрировано около 1 543 697 иностранных резидентов, тогда как в 2017-м эта цифра составляла около 421 802 человек.
Доля иностранных граждан сегодня составляет примерно 15% населения Португалии, что подтверждает ускоренный рост миграции в этой стране.
По данным AIMA, среди иностранных резидентов большинство составляют: граждане Бразилии — около 31,4%, Индии — около 7,4%, Анголы — примерно 6,9%, Украины — около 5,9%. Большинство мигрантов — лица трудоспособного возраста: 77% в возрасте от 18 до 44 лет, а доля мужчин составляет 56,1%. Однако прямой официальной разбивки на эти национальности в открытых источниках не найдено — эти данные требуют дополнительной верификации.
Португалия считается одной из наиболее лояльных к иммигрантам стран ЕС — действует программа «Золотой визы» (Golden Visa), предусматривающая инвестиции от €250 000 и дающая право на ВНЖ, а затем и гражданство. Есть и другие категории: бизнес-виза D2, визы цифровых кочевников, финансово независимых лиц.
Тем временем резкий рост числа заявок создает нагрузку на AIMA: в агентстве сообщают о дефиците кадров, значительном резерве нерассмотренных дел и задержках в обработке заявок. Ряд СМИ фиксирует, что некоторые кейсы находятся на рассмотрении свыше двух лет.
Рост числа иностранных резидентов в Португалии свидетельствует о смене демографического ландшафта и делает страну привлекательной для международных инвесторов, стартаперов и трудовых мигрантов.
Среди ключевых факторов: сравнительно низкие пороги для инвестиций, открытость к иностранным специалистам и климатически благоприятная среда. Тем не менее, такая динамика сопровождается ростом вызовов: усилением нагрузки на рынок жилья, социальной инфраструктуры и система миграционного управления требует модернизации.
Для бизнеса это сигнал о том, что Португалия — перспективный рынок для релокации и создания международных команд, но важно учитывать бюрократические задержки и изменения миграционной политики.
