Таиланд ужесточает контроль за иностранцами, которые пытаются обходить запрет на прямое владение землей через тайских номинальных владельцев или специально созданные компании. Власти переходят к системным проверкам сделок с землей, корпоративных структур, источников финансирования и фактического контроля над недвижимостью.
По данным операторов рынка, в каждой провинции страны создаются специальные инспекционные комитеты, в которые войдут представители земельных органов, полиции, налоговой службы и других ведомств. Их задача — выявлять схемы, при которых иностранный покупатель фактически контролирует земельный участок, но формально оформляет его на тайское физическое лицо или компанию с тайскими акционерами.
Юридические консультанты в Таиланде также указывают, что с 2026 года контроль усиливается на уровне регистрации компаний и сделок с землей. Департамент развития бизнеса требует подтверждения реального источника средств и инвестиционных деклараций при создании и изменении компаний, а Департамент земельных ресурсов сверяет корпоративные данные с земельными титулами.
В центре внимания — так называемые nominee structures, когда тайские граждане или компании выступают формальными владельцами земли в интересах иностранца. Таиландское законодательство в целом запрещает иностранцам напрямую владеть землей, хотя иностранцы могут владеть квартирами в кондоминиумах в пределах установленной квоты, использовать долгосрочную аренду земли или владеть строением отдельно от участка.
Новые проверки будут касаться не только будущих сделок, но и уже существующих схем. Власти намерены анализировать происхождение средств, состав акционеров, семейные и деловые связи сторон, фактическое использование участка, а также признаки того, что тайский номинальный владелец не имеет самостоятельного экономического интереса в объекте.
Для иностранных покупателей это означает резкое повышение юридических рисков. Использование номинальных тайских акционеров или фиктивных структур может привести к уголовному преследованию, ликвидации компании, принудительной продаже земли и потере контроля над активом. Юристы советуют инвесторам пересматривать старые схемы владения и заранее приводить структуру собственности в соответствие с законом.
Для рынка недвижимости Таиланда это особенно важно на фоне роста иностранного спроса. В последние годы иностранные покупатели, включая инвесторов из России, Китая, Европы и стран Ближнего Востока, активно интересовались жильем на Пхукете, в Бангкоке, Паттайе, Самуи и других туристических локациях. Часть спроса приходилась на виллы и земельные участки, где юридические ограничения значительно жестче, чем в сегменте квартир.
Ужесточение контроля может охладить часть сделок с виллами и землей, особенно если они строились на неформальных договоренностях с номинальными владельцами. Одновременно это может повысить спрос на более прозрачные форматы — покупку квартир в кондоминиумах в пределах иностранной квоты, долгосрочную аренду земли, официально структурированные инвестиции и проекты с юридически проверенной моделью владения.
Рынки недвижимости Вьетнама, Таиланда, Камбоджи и Бали в 2026 году находятся в разных фазах цикла, но их объединяет один фактор — заметная роль иностранного спроса. При этом степень зависимости от зарубежных покупателей, структура предложения и ценовые уровни между этими направлениями существенно различаются.
Наиболее сбалансированным среди этих рынков сейчас выглядит Вьетнам. Здесь восстановление опирается прежде всего на внутренний спрос, а иностранцы играют важную, но не доминирующую роль. В Ханое средняя цена новых квартир уже достигла около $3 800 за кв. м, тогда как в прибрежном Дананге первичный рынок находится на уровне $2 200–2 300 за кв. м. Иностранцы могут покупать жилье только в разрешенных коммерческих проектах, не могут напрямую владеть землей, а их доля ограничена квотами, в частности до 30% квартир в одном кондоминиуме.
Именно поэтому Вьетнам остается в основном рынком для местных покупателей, а внешний спрос концентрируется в премиальном сегменте и в крупнейших городах. Среди ключевых иностранных групп на рынке обычно называют граждан Южной Кореи, Китая, Сингапура, Японии и часть зарубежных вьетнамцев. Россияне присутствуют главным образом в курортных локациях, прежде всего в Нячанге, а украинцы также встречаются среди арендаторов и отдельных покупателей, но их доля в общедоступной статистике не раскрывается и остается нишевой.
Таиланд, напротив, гораздо сильнее зависит от внешнего спроса, особенно в сегменте кондоминиумов. По данным REIC, в 2025 году иностранцы оформили 14 899 сделок с кондоминиумами, что на 2,2% больше, чем годом ранее. На них пришлось 14,7% всех переходов права собственности по количеству и 25% по стоимости. Китайцы сохранили первое место среди иностранных покупателей, Мьянма вышла на второе, а Россия осталась в числе крупнейших групп.
По ценам Таиланд заметно дороже Вьетнама, особенно в столице и на ведущих курортах. В Бангкоке средняя цена кондоминиумов в начале 2026 года оценивалась примерно в $4 200–4 300 за кв. м, а в центральных районах уровень был еще выше. На Пхукете медианная цена кондоминиумов по состоянию на 2025 год составляла около 144 тыс. батов за кв. м, что соответствует примерно $4 000 за кв. м по текущему курсу. Закон позволяет иностранцам владеть квартирами в кондоминиумах, но не землей, при этом иностранная квота в проекте ограничена 49% площади.
В случае Таиланда роль иностранцев уже напрямую влияет на рыночную динамику в Бангкоке, Паттайе и особенно на Пхукете. Россияне остаются одной из самых заметных групп покупателей в курортных регионах, а украинцы, хотя и не входят в официальный топ-10, по оценкам рынка относятся к числу наиболее активных покупателей второго эшелона и присутствуют прежде всего в курортной недвижимости.
Камбоджа выглядит более рискованным, но и более зависимым от внешнего капитала рынком. После перегрева и последующего спада рынок в Пномпене и Сиануквиле восстанавливается медленнее, чем в Таиланде или Вьетнаме. В Пномпене цены на кондоминиумы в деловом центре составляют около $2 746 за кв. м, а рынок в целом остается под давлением из-за высокой базы предложения и более медленного поглощения.
Камбоджийский рынок исторически был сильно связан с китайским капиталом, особенно в Сиануквиле, и эта зависимость сохраняется. Иностранцы могут покупать квартиры, но не землю, что делает кондоминиумы основным инструментом для зарубежных инвесторов. При этом в открытом доступе практически нет полноценной свежей официальной разбивки по национальностям покупателей жилья. По рыночным обзорам, крупнейшими иностранными группами остаются китайцы, а также инвесторы из Южной Кореи, Сингапура и Малайзии. Присутствие россиян и украинцев на этом рынке остается ограниченным и не оказывает заметного влияния на общую структуру спроса.
Бали занимает особое место в этой четверке, поскольку речь идет не об отдельной стране, а о наиболее интернационализированном курортном рынке Индонезии. Здесь драйвером является не столько местный спрос, сколько туризм, краткосрочная аренда, цифровые кочевники и релокация. В 2025 году Бали принял 6,33 млн иностранных туристов, что на 9,7% больше, чем в 2024 году, а крупнейшим внешним рынком по количеству прибывших оставалась Австралия.
Цены на Бали сильно зависят от формата объекта и локации. По данным рыночных обзоров, в 2025 году средняя цена продажи составляла около $1 970 за кв. м, а в начале 2026 года средняя цена на рынке вилл выросла примерно до $2 210 за кв. м. При этом в центральных районах Бадунга цены нередко превышали $3 000 за кв. м, а средняя стоимость вилл, по отдельным обзорам, поднялась с примерно $321 тыс. до $484 тыс. за объект за 12 месяцев. Для иностранцев основной моделью остается долгосрочная аренда leasehold, поскольку прямое владение землей ограничено.
Иностранцы играют на Бали ключевую роль, но статистика по национальностям покупателей жилья здесь менее прозрачна, чем в Таиланде. По туристической и рыночной структуре наиболее заметны австралийцы, британцы, американцы, а также россияне. После 2022 года рынок также фиксировал рост интереса со стороны граждан Украины, прежде всего в сегменте аренды, релокации и части инвестиционных покупок. Однако, как и в Камбодже, полной официальной разбивки по национальностям покупателей в открытом доступе нет.
Если сравнивать эти четыре направления по модели рынка, то Вьетнам сейчас выглядит наиболее внутренне устойчивым и менее зависимым от иностранцев. Таиланд — наиболее прозрачным и институционально оформленным рынком для зарубежных покупателей, где влияние иностранного капитала уже хорошо измеряется статистикой. Камбоджа остается более спекулятивным и зависимым от отдельных внешних групп рынком. Бали же — это история о глобальной мобильности, туризме и арендной доходности, где иностранный спрос фактически формирует значительную часть ценовой динамики.
По уровню цен столицы и курорты также выстраиваются в разную иерархию. Самыми дорогими в этой группе остаются Бангкок и отдельные проекты Пхукета, за ними следует Ханой. Дананг и Пномпень находятся в среднем ценовом диапазоне, тогда как на Бали разброс особенно велик: от сравнительно доступных объектов вне премиальных зон до дорогих вилл в Чангу, Семиньяке и на Буките.
Для инвестора из Украины эта четверка выглядит так: Таиланд и Бали — самые понятные рынки для курортной стратегии и арендного дохода, но и наиболее зависимые от внешней конъюнктуры; Вьетнам — более сложный в юридическом плане, но с сильной внутренней базой; Камбоджа — потенциально более прибыльный, но и более рискованный рынок. При этом украинцы уже присутствуют на рынках Таиланда и Бали, а во Вьетнаме фигурируют прежде всего как нишевая группа в курортных локациях.
Источник: https://expertsclub.eu
Рынок недвижимости Таиланда в 2026 году демонстрирует устойчивый рост, во многом благодаря возвращению иностранных покупателей и восстановлению туристического потока. После спада в пандемические годы сектор вновь стал одним из ключевых драйверов экономики страны.
Основной сегмент спроса сосредоточен в Бангкоке, Паттайе и на Пхукете. При этом именно курортные регионы представляют основной интерес для иностранных инвесторов, ориентированных как на аренду, так и на покупку жилья для собственного проживания.
По данным регуляторов и девелоперов, цены на квартиры в Бангкоке в среднем находятся в диапазоне $3 000–5 500 за кв. м в зависимости от локации и класса проекта. В курортных регионах ценовой диапазон шире: в Паттайе — от $1 500 до $3 500 за кв. м, на Пхукете — от $2 500 до $6 000 за кв. м, при этом премиальные проекты у моря могут значительно превышать эти уровни.
Законодательство Таиланда ограничивает участие иностранцев, однако делает рынок одним из самых доступных в Азии: иностранцы могут владеть квартирами в кондоминиумах (до 49% площади проекта), но не могут напрямую владеть землей. Это сформировало модель рынка, где именно кондоминиумы стали основным продуктом для иностранных покупателей.
Иностранцы играют ключевую роль на рынке Таиланда. По данным Земельного департамента страны, в 2024–2025 годах на иностранцев приходилось около 13% всех сделок с кондоминиумами, однако в отдельных проектах и локациях их доля значительно выше.
Самой большой группой иностранных покупателей остаются граждане Китая, которые составляют до 40–50% всех сделок с иностранцами. Далее следуют покупатели из России, Мьянмы, Индии и стран Европы. Россияне в последние годы стабильно входят в топ-3 иностранных покупателей, особенно на Пхукете и в Паттайе.
Украинцы также присутствуют на рынке Таиланда, преимущественно в сегменте курортной недвижимости и аренды, однако их доля значительно ниже и остается нишевой.
Таким образом, Таиланд остается одним из наиболее зависимых от иностранного спроса рынков недвижимости в Азии, где именно внешний капитал во многом определяет динамику цен, особенно в туристических регионах.
Рынок жилой недвижимости Таиланда в 2025 году завершил год снижением по числу сделок и их стоимости, однако спрос со стороны иностранцев на кондоминиумы оставался устойчивым и частично компенсировал слабость внутреннего покупателя.
По данным Real Estate Information Center (REIC), в 2025 году по стране зарегистрировано 316 214 сделок по переходу права собственности на жилье, что на 9,1% меньше, чем годом ранее, а совокупная стоимость снизилась на 11,8% — до 864,913 млрд батов.
В IV квартале власти применили краткосрочные стимулирующие меры — снижение сборов за регистрацию и смягчение параметров LTV по ипотеке, что поддержало сделки в конце года.
REIC фиксирует, что в IV квартале 2025 года иностранцы оформили 3 888 покупок кондоминиумов (рост год к году), а по итогам года — 14 899 единиц, что на 2,2% больше, чем в 2024 году. При этом стоимость таких сделок за год снизилась на 10,7% — до 60,921 млрд батов, что указывает на смещение спроса в более доступный сегмент.
Китай оставался крупнейшей группой покупателей, но его показатели снижались: REIC указывает, что в 2025 году граждане Китая оформили 4 940 сделок (около 33% от общего числа сделок иностранцев), при этом стоимость этих сделок сократилась заметнее.
Наиболее детальную разбивку по национальностям REIC публиковал для отдельных периодов 2025 года. Так, по данным REIC, в первые четыре месяца 2025 года (январь-апрель) топ-10 по числу оформленных покупок кондоминиумов выглядел так: Китай — 1 728, Мьянма — 566, Россия — 365, Тайвань — 225, Франция — 205, США — 185, Великобритания — 175, Германия — 144, Сингапур — 103, Австралия — 76.
По стоимости сделок за тот же период в десятку входили: Китай — 7 097 млн батов, Мьянма — 1 850 млн, Россия — 1 246 млн, Тайвань — 1 045 млн, далее США, Великобритания, Франция, Сингапур, Индия, Германия.
По итогам первого полугодия 2025 года REIC сообщал о высокой концентрации сделок в Бангкоке и Чонбури (более 80%), а в числе лидеров по числу покупок оставались Китай, Мьянма и Россия.
Отдельно REIC отмечал рост роли россиян и тайваньцев в структуре спроса, тогда как украинские покупатели в опубликованных REIC таблицах за 2025 год в топ-10 не входили, однако эксперты определяют граждан Украины во вторую десятку самых активных покупателей тайской недвижимости.
REIC ожидает для 2026 года сценарий “стабильности” — показатели по сделкам могут остаться близкими к уровню 2025 года, без выраженного роста.
http://relocation.com.ua/thailands-housing-market-in-2025-supported-by-foreigners/
Таиланд рассматривает возможность сократить срок безвизового пребывания с 60 до 30 дней для граждан России, Украины и еще 91 стран, сообщают местные СМИ. Инициатива объясняется желанием закрыть «лазейки» в визовом режиме и снизить случаи злоупотреблений, в том числе когда въезд без визы используют не по туристическим целям.
По действующим правилам, граждане 93 стран и территорий могут въезжать в Таиланд без визы на срок до 60 дней, также предусмотрена возможность продления пребывания. Этот режим был расширен и действует с 15 июля 2024 года.
Власти Таиланда при этом публично указывают, что фиксировались случаи злоупотребления визовыми послаблениями, и профильный комитет должен оценить меры и возможные корректировки. По состоянию на 11 февраля 2026 года официального решения о переводе безвиза на 30 дней в правительственном сообщении нет.
Если срок действительно сократят до 30 дней для всего списка, это затронет и граждан Украины.
Джерело: https://open4business.com.ua/tayiland-mozhe-posylyty-pravyla-bezvizovogo-perebuvannya/
Импорт в Украину грузовых автомобилей в январе 2026 года в денежном выражении сократился на 45% по сравнению с тем же месяцем 2025 года — до $41,1 млн, свидетельствует статистика Государственной таможенной службы.
Согласно обнародованным данным, по сравнению с декабрем прошлого года импорт этой автотехники сократился в 2,5 раза.
Больше всего грузовиков в прошлом месяце ввезено из Франции — на $6,1 млн (на 38,3% меньше, чем в прошлом году), но доля в общем импорте этих авто выросла до 14,9% с 13,3%. Второй по объему страной-экспортером стал Таиланд – $4,7 млн (доля 11,4%), третьей – Литва с $4,6 млн (11,26%).
В январе прошлого года в тройку крупнейших поставщиков грузовиков входили США, Германия и Франция.
Импорт грузовиков из всех других стран сократился на 10,3%, до $25,7 млн.
В то же время, согласно статистике, Украина в январе экспортировала грузовые автомобили только на $0,22 млн, в основном в Турцию, а год назад были также незначительные экспортные поставки (на $0,76 млн) в основном в Румынию.
Как сообщалось, в 2025 году импорт в Украину грузовых автомобилей увеличился на 5,5% по сравнению с 2024 годом — до $999,5 млн, больше всего их было ввезено из Франции – на $169,2 млн (на 42,8% больше, чем в позапрошлом году), Польши – на $162,7 млн (-14,7%) и США – на $109 млн (+2%).
