Офісна нерухомість у першому півріччі 2026 року повернулася на перше місце серед напрямків інвестицій у комерційну нерухомість Центральної та Східної Європи, свідчать дані Colliers.
На офіси припало 29% загального обсягу інвестицій CEE-6 проти 23% роком раніше. При загальному обсязі ринку 5,8 млрд євро це відповідає приблизно 1,7 млрд євро вкладень.
Другим за величиною сегментом стала торгова нерухомість із часткою 27% проти 21% у першому півріччі 2025 року.
Ще швидше зростав інтерес інвесторів до житла та сегменту living. Його частка зросла з 7% до 19%.
Водночас промислова та логістична нерухомість, яка ще рік тому була найбільшим сегментом ринку, скоротила свою частку з 31% до 17%. Це сталося не лише через зміну активності безпосередньо на ринку складів, а й внаслідок швидкого зростання угод в інших класах нерухомості.
Colliers зазначає, що в офісному сегменті інвестори насамперед шукають сучасні будівлі в привабливих локаціях з високою енергоефективністю та стабільним потоком орендних платежів.
Для застарілих офісних будівель ситуація ускладнюється. Вони або мають пройти модернізацію, або можуть розглядатися як об’єкти для зміни призначення.
Таким чином, структура ринку CEE поступово змінюється: після кількох років домінування логістики капітал знову активніше спрямовується в традиційні офіси та торговельну нерухомість, а інституційне житло перетворюється на самостійний великий інвестиційний сегмент.
Чеський капітал став одним із найактивніших джерел інвестицій на ринку нерухомості Центральної та Східної Європи у першому півріччі 2026 року, свідчать дані дослідження Colliers.
Загальний обсяг інвестицій чеських інвесторів у регіоні оцінюється приблизно в 1,9 млрд євро. Особливо помітною була присутність чеського капіталу в Польщі, найбільшому інвестиційному ринку Центральної та Східної Європи.
На інвесторів із Чехії припало 23,6% усіх вкладень у польську комерційну нерухомість у січні–червні. Німеччина забезпечила близько 19%, польський капітал — 11,5%, американський — 10,6%, угорський — 6,8%.
Сама Чехія водночас залишилася другим за величиною ринком CEE-6. У першому півріччі тут було укладено угод на суму понад 1,4 млрд євро. Це менше за рекордні 2,2 млрд євро за аналогічний період 2025 року, проте, за оцінкою Colliers, ринок залишається одним із найстабільніших у регіоні.
Прибутковість преміальних офісів у Празі оцінюється приблизно в 5,25%, першокласних складських об’єктів — близько 5%, торгових центрів — близько 6%. Це одні з найнижчих ставок капіталізації серед найбільших ринків Центральної Європи, що відображає порівняно високу оцінку чеських активів інвесторами.
Активність чеського капіталу в сусідніх країнах є частиною ширшої тенденції. Colliers зазначає, що на ринках Центральної та Східної Європи (CEE) зростає значення не лише глобальних фондів із США та Західної Європи, а й інвесторів із самої Центральної Європи.
Це поступово формує власний регіональний інвестиційний капітал, здатний підтримувати угоди навіть у періоди більш обережного ставлення великих міжнародних фондів до регіону.
Інвестиції в комерційну нерухомість шести найбільших ринків Центральної та Східної Європи в першому півріччі 2026 року досягли EUR5,8 млрд, збільшившись приблизно на 7% порівняно з аналогічним періодом минулого року, свідчить дослідження інформаційно-аналітичного центру Experts Club на підставі звіту Colliers CEE Investment Scene H1 2026.
Дослідження охоплює Польщу, Чехію, Угорщину, Румунію, Словаччину та Болгарію. Обсяг інвестицій виявився вищим за середній показник за перші півріччя останніх п’яти років, що становив EUR4,6 млрд, і вищим за десятирічний середній рівень EUR5,1 млрд.
Найбільшим ринком стала Польща, де обсяг угод перевищив EUR3 млрд. На неї припало близько 52% усіх інвестицій CEE-6. Чехія посіла друге місце з більш ніж EUR1,4 млрд, а Угорщина залучила майже EUR600 млн, показавши найкращий результат першого півріччя з 2021 року.
За оцінкою Colliers, відновлення ринку відрізняється від попередніх інвестиційних циклів. Капітал повертається вибірково, причому інвестори віддають перевагу об’єктам зі стабільним доходом, хорошим розташуванням, високою енергоефективністю та довгостроковим попитом з боку орендарів.
Найбільшим сегментом стали офіси, далі йдуть торговельна нерухомість, житлові об’єкти та інституційна оренда, а також промислово-логістична нерухомість.
Colliers прогнозує, що за підсумками 2026 року обсяг інвестицій у комерційну нерухомість CEE-6 може досягти EUR12,5-13 млрд проти EUR11,6 млрд у 2025 році та наблизитися до максимальних показників, що спостерігалися до пандемії.
Серед основних ризиків для ринку експерти називають високі процентні ставки, зростання вартості рефінансування, геополітичну напруженість, слабкість промисловості Німеччини та вартість енергії. Водночас додаткові інвестиційні можливості створюють інфраструктурні проєкти, оборонна промисловість, енергетичний перехід, штучний інтелект, реіндустріалізація та перенесення виробництва ближче до європейських споживачів.
Colliers є глобальною компанією у сфері професійних послуг та управління інвестиціями, що працює більш ніж у 70 країнах. Її річна виручка становить близько $6 млрд, штат — близько 28 тис. осіб, активи під управлінням — близько $110 млрд.
Можу також одразу зробити дослівні переклади англійською, німецькою, іспанською та спрощеною китайською.
COLLIERS, EXPERTS CLUB, БИЗНЕС, ЄВРОПА, ІНВЕСТИЦІЇ, НЕРУХОМІСТЬ
Житлова криза в Іспанії продовжує поглиблюватися на тлі багаторічного дефіциту нового будівництва, зростання кількості домогосподарств та рекордного збільшення чисельності населення, значну частину якого становить міграція. Структурний дефіцит житла в країні оцінюється приблизно в 700–750 тис. об’єктів, свідчать дані аналітичного центру Funcas.
Нинішню ситуацію не слід порівнювати з житловою бульбашкою 2000-х років. Тоді в Іспанії будувалося значно більше житла, а зростання ринку підживлювалося кредитуванням. Зараз проблема протилежна — пропозиція систематично відстає від попиту.
В останні роки в Іспанії щорічно завершувалося будівництво приблизно 100 тис. нових будинків при формуванні близько 230 тис. нових домогосподарств. Накопичений з 2020 року розрив наблизився до 700 тис. об’єктів.
У результаті зростають як вартість купівлі житла, так і орендні ставки. Особливо гостро проблема відчувається в Мадриді, Барселоні, на Балеарських островах, у Валенсії та популярних прибережних районах. При цьому дефіцит поступово поширюється з найбільших міст на їхні передмістя та середні міста. Funcas зазначає, що орендна плата в останні роки зростає швидше за зарплати, а молоді орендарі витрачають на житло та комунальні послуги в середньому близько 35 % бюджету.
Експерти вважають, що частина заходів, які вживають власті, здатна лише тимчасово обмежити ціни, але не усунути головну причину кризи. Контроль орендних ставок може знизити вартість житла для частини діючих орендарів, але водночас зменшити кількість квартир, які власники готові виводити на ринок. Субсидії покупцям за умови обмеженої пропозиції також можуть призвести до додаткового зростання цін.
Серед довгострокових рішень Funcas називає збільшення пропозиції земельних ділянок, прискорення отримання дозволів на будівництво, підвищення юридичної визначеності для девелоперів і власників, а також розширення фонду доступного орендного житла. Частка соціального орендного житла в Іспанії становить лише близько 2–3 % житлового фонду, що суттєво нижче за середній показник ЄС.
Додатковим фактором тиску на ринок стає швидке зростання населення Іспанії. Станом на 1 липня 2026 року в країні проживало рекордні 49,80 млн осіб, що на 444,2 тис. більше, ніж роком раніше. При цьому Національний інститут статистики Іспанії (INE) прямо вказує, що збільшення чисельності населення забезпечується людьми, які народилися за кордоном, тоді як кількість мешканців, що народилися в Іспанії, скорочується.
Кількість мешканців Іспанії, які народилися за кордоном, до середини року сягнула 10,29 млн осіб, тобто перевищує п’яту частину населення країни. Кількість мешканців з іноземним громадянством становила 7,44 млн, збільшившись лише за другий квартал на 87,2 тис. осіб.
Найбільшими іноземними громадами за останньою повною розбивкою INE є громадяни Марокко — близько 969 тис.,
Колумбії — 677 тис., Румунії — 609 тис., Венесуели — 378 тис., Італії — 346 тис. та Великої Британії — 266 тис. Значними є також спільноти вихідців із Перу, Китаю, України та країн Латинської Америки.
Приплив триває й у 2026 році. Тільки у другому кварталі до Іспанії прибули близько 34 тис. громадян Колумбії, 23,3 тис. венесуельців та 21,1 тис. марокканців. У першому кварталі однією з найбільших груп новоприбулих були українці — близько 25,7 тис. осіб.
Окрема статистика Міністерства міграції Іспанії показує, що на кінець червня 2026 року діючі документи на проживання мали вже 353 тис. громадян України, в основному завдяки механізму тимчасового захисту.
Зростання іноземного населення не можна вважати єдиною причиною житлової кризи, експерти пов’язують її насамперед із десятиліттям недостатнього будівництва. Однак міграція суттєво збільшує кількість домогосподарств і попит на оренду, особливо у великих містах та економічно активних прибережних регіонах. За умови будівництва близько 100 тис. об’єктів на рік додатковий приріст населення на сотні тисяч осіб стає помітним чинником подальшого зростання вартості житла.
Таким чином, житлова криза в Іспанії зумовлена одразу кількома факторами: хронічним дефіцитом будівництва, зростанням кількості домогосподарств, обмеженим фондом доступної оренди, внутрішньою міграцією до великих міст, іноземними покупцями та туристичним сектором. Швидке збільшення населення за рахунок імміграції посилює вже існуючий дефіцит, але не є його першопричиною.
Іноземні громадяни у першому півріччі 2026 року придбали в Іспанії 51,627 тис. об’єктів житла, що приблизно на 4% більше, ніж за аналогічний період минулого року, і стало максимальним показником за всю історію відповідної статистики іспанських реєстраторів.
Найактивнішим виявився другий квартал: іноземці уклали понад 26,8 тис. угод, а їхня частка у всіх зареєстрованих покупках житла сягнула 15,98% — історичного максимуму, свідчать дані Colegio de Registradores de España.
При цьому загальний іспанський ринок житла у другому кварталі, навпаки, дещо охолов. Кількість угод скоротилася на 5,7% порівняно з попереднім кварталом — до 167 934 тис., у тому числі продажі новобудов впали на 11,5%, до 34 919 тис. Таким чином, іноземний попит посилювався на тлі зниження загальної активності покупців.
Найбільшою групою іноземних покупців за підсумками першого півріччя залишилися громадяни Великої Британії. Вони придбали 3 567 об’єктів, однак кількість угод скоротилася приблизно на 10% у річному вимірі.
Упритул до них наблизилися громадяни Нідерландів — 3 489 покупок, що на 12% більше, ніж у першому півріччі 2025 року. Розрив між двома найбільшими групами становив усього 78 угод. Саме у другому кварталі британці уклали 1 843 угоди, а голландці — 1 830.
Офіційна статистика за другий квартал показує, що на британців припало 6,99% усіх угод іноземців, на громадян Нідерландів — 6,94%. Третіми стали німці з часткою 6,11%.
Німеччина зберегла третє місце серед найбільших іноземних ринків, хоча попит німецьких покупців за півріччя дещо знизився — приблизно на 2%. Водночас кількість покупок громадян Італії зросла на 11%, Польщі — також на 11%, Франції — на 3%, Ірландії — на 6%. Бельгійський попит, навпаки, скоротився приблизно на 16%.
Таким чином, структура закордонного попиту в Іспанії стає дедалі більш диверсифікованою. Ще десять років тому британці значно випереджали інші національності, тоді як зараз різниця між Великою Британією, Нідерландами, Німеччиною та наступною групою європейських покупців істотно скоротилася. У першому кварталі 2026 року, наприклад, частки британців і голландців становили відповідно 6,82% і 6,56% іноземних покупок.
Найбільш детальний офіційний звіт Colegio de Registradores за перший квартал 2026 року показує, що українці посідали 10-те місце серед іноземних покупців, забезпечуючи 3,08% усіх іноземних угод з нерухомістю; на громадян України припало приблизно 765 покупок за три місяці.
За кількістю угод на початку року українці поступалися британцям, голландцям, марокканцям, німцям, італійцям, французам, румунам, полякам і бельгійцям, але випереджали громадян Китаю, Швеції, Ірландії, США та Росії.
Для порівняння: на китайців припадало 2,69% іноземних покупок, на росіян — лише 1,44%. Таким чином, частка українців була більш ніж удвічі вищою за російську.
Повний офіційний звіт за перше півріччя щодо кожної національності поки що не представлено у короткому прес-релізі реєстраторів, тому точну кількість покупок українців за шість місяців слід оцінювати обережно. Якщо частка збережеться на рівні близько 3%, мова може йти приблизно про 1,5 тис. угод за січень-червень, однак це розрахункова оцінка, а не окремо опублікований офіційний показник.
На підтвердження цієї статистики найбільше агентство закордонної нерухомості в Україні — Homium — відзначає стабільне зростання попиту на нерухомість в Іспанії та підтверджує довгостроковий інвестиційний потенціал цього напрямку.
За словами генерального директора компанії Артура Бразилевського: «Кожен п’ятий клієнт нашого агентства купує нерухомість саме в Іспанії».
Протилежна тенденція спостерігається серед громадян Росії. За перше півріччя росіяни придбали менше 1 тис. об’єктів нерухомості, а кількість угод скоротилася більш ніж на 20% у річному вимірі.
У другому кварталі частка іноземних покупців сягнула 32,27% на Балеарських островах і 31,03% у Валенсійському співтоваристві. При цьому частка іноземців зросла в усіх автономних спільнотах країни.
У першому кварталі підвищена концентрація іноземного попиту також спостерігалася на Канарських островах — 22,78 % угод та в регіоні Мурсія — 21,73 %. У провінції Аліканте іноземці забезпечили близько 44,7% продажів житла, а в Малазі — понад третину.
Загалом за останні 12 місяців іноземні громадяни придбали в Іспанії близько 99,4 тис. об’єктів житла, тобто ринок впритул наблизився до позначки 100 тис. іноземних угод на рік.
Зростання міжнародного попиту відбувається одночасно зі стрімким підвищенням вартості нерухомості. Середня зареєстрована ціна житла у другому кварталі досягла нового історичного максимуму — 2 487 євро за кв. м, збільшившись на 2,4% за квартал і на 9,2% у річному вимірі. Індекс повторних продажів показав ще більш значне річне зростання — 16,7%.
Таким чином, незважаючи на зниження загальної кількості угод в Іспанії, закордонний попит продовжує посилюватися. При цьому ринок стає менш залежним від традиційних британських і німецьких покупців: зростає роль Нідерландів, Польщі та низки інших європейських країн, а українці зберігають місце серед найпомітніших національностей на іспанському ринку нерухомості.
Homium, Бразилевський, ЖИТЛО, іноземець, НЕРУХОМІСТЬ, УКРАЇНА
Іноземні покупці забезпечують близько 60% попиту на ультраелітне житло в Іспанії, а ціни в цьому сегменті зросли приблизно на 30% за останні п’ять років. Найбільшу активність, поряд із традиційними британськими та німецькими покупцями, зараз демонструють громадяни Нідерландів, Польщі та США, а також заможні клієнти з країн Перської затоки. Українці також залишаються серед найактивніших іноземних покупців іспанської нерухомості.
Такі оцінки містяться в опублікованих у серпні даних Hiscox щодо іспанського ринку житла класу ultra-luxury. Йдеться насамперед про об’єкти вартістю від 3 млн євро.
Основний попит зосереджений лише в кількох регіонах. Балеарські острови, провінція Малага, Мадрид і Барселона становлять 83% пропозиції іспанської нерухомості вартістю понад 3 млн євро.
Особливо висока частка іноземців спостерігається на курортних ринках. У Бенахавісі в провінції Малага на іноземних покупців припадає близько 84% угод з елітною нерухомістю, а в Андрачі на Майорці — близько 79%. У Мадриді ситуація зворотна: у самій столиці іноземці забезпечують лише близько 14% угод цього сегмента, а в престижному передмісті Алькобендас — 17%. Таким чином, елітний ринок Мадрида значною мірою залишається орієнтованим на заможних іспанських покупців.
При цьому іноземці-нерезиденти платять одні з найвищих цін за квадратний метр, оскільки зосереджуються на об’єктах у найпрестижніших районах. За оцінкою Hiscox, саме міжнародний капітал став одним із чинників зростання цін на елітну нерухомість Іспанії приблизно на 30% за п’ять років.
Докладного рейтингу покупців саме житла вартістю понад 3 млн євро дослідження Hiscox за національностями не наводить. Однак останні дані іспанських реєстраторів дозволяють побачити, які іноземні групи зараз найбільш активні на ринку країни загалом.
У другому кварталі 2026 року іноземці придбали в Іспанії понад 26,8 тис. об’єктів житла, забезпечивши рекордні 15,98% усіх зареєстрованих угод.
Перше місце посіли громадяни Великої Британії з часткою 6,99% іноземних покупок, практично зрівнявшись із громадянами Нідерландів — 6,94%. Далі йшли Німеччина — 6,11 %, Марокко — 6,09 %, Румунія — 5,70 %, Італія — 5,13 %, Франція — 4,97 % та Польща — 4,33 %.
За перше півріччя британці придбали близько 3,57 тис. об’єктів, а покупці з Нідерландів — близько 3,49 тис. При цьому попит з боку голландців зріс приблизно на 12% у річному вираженні, а польський — приблизно на 11%.
На самому ринку нерухомості класу «люкс» структура попиту змінюється ще помітніше. У червні агентство Reuters відзначало різкий приплив до Мадрида та на Коста-дель-Соль заможних покупців із Польщі, США та країн Перської затоки. При цьому британці та німці залишаються традиційно найчисельнішими групами іноземних власників на іспанському узбережжі.
Особливо швидко в останні роки зріс польський попит. Частка поляків серед усіх іноземних покупців збільшилася приблизно з 1,6% у 2019 році до 4% у 2025-му. У преміальному комплексі Santa Clara в Марбельї, будівництво якого завершилося минулого року, близько 70% із 102 будинків було продано польським клієнтам. Польські покупці також переважають серед клієнтів 64-поверхового житлового хмарочоса, що будується в Бенідормі.
Водночас стрімко зростає американський капітал. За даними ріелторської компанії Gilmar, частка клієнтів із США в її угодах зросла з 0,5% у 2024 році до 6,2% у 2025-му, причому американці вже випередили британців серед іноземних покупців на Коста-дель-Соль. У масштабах усієї Іспанії покупці з США також вирізняються високою вартістю житла, яке вони купують.
Українці також входять до числа найпомітніших іноземних покупців нерухомості в Іспанії, хоча їхні придбання зосереджені не виключно в сегменті luxury.
У першому кварталі 2026 року громадяни України забезпечили 3,08% усіх іноземних покупок житла, посівши десяте місце серед національностей. Це відповідає приблизно 760–765 угодам за три місяці. У другому кварталі частка українців становила близько 2,94%, що відповідало 11-му місцю серед іноземних покупців. За перше півріччя українці могли придбати близько 1,5 тис. об’єктів житла. Остання цифра є оціночною, оскільки іспанські реєстратори окремо не публікували абсолютну піврічну кількість українських угод.
Для порівняння, у другому кварталі українські покупці посідали місце одразу за Китаєм, частка якого становила 3,02%. При цьому Україна залишалася попереду цілої низки традиційних ринків іноземних покупців.
Ще в першому півріччі 2025 року українці встановили історичний для себе рекорд, придбавши 2 165 об’єктів нерухомості. Тоді кількість угод українських громадян зросла на 4,5% у річному вимірі. Середня ціна житла, що купувалося українцями, становила близько 1 832 євро за кв. м, що помітно нижче рівня американських, німецьких або скандинавських покупців і свідчить про те, що значна частина українського попиту припадає не на сегмент ultra-luxury, а на звичайний і середній сегмент.
У регіональному розрізі українці особливо помітні у Валенсійському співтоваристві, де за підсумками 2025 року на них припадало 5,92% усіх покупок житла іноземцями.
Примітно, що скасування Іспанією програми Golden Visa з 3 квітня 2025 року практично не змінило ситуацію у верхньому ціновому сегменті.
За оцінкою Hiscox, на операції, пов’язані з отриманням посвідки на проживання через інвестиції, припадало всього близько 0,5 % загальної кількості угод. Типовий покупець нерухомості вартістю кілька мільйонів євро обирає Іспанію насамперед через якість життя, клімат, безпеку, інфраструктуру та можливість диверсифікувати капітал, а не заради отримання посвідки на проживання.
Цю тенденцію підтверджує й Reuters: геополітична нестабільність стала додатковим фактором попиту. Для частини польських та українських сімей житло на Коста-дель-Соль розглядається як резервна база далеко від східного кордону Європи, американські покупці шукають альтернативне місце проживання та вкладення капіталу, а клієнти з країн Перської затоки починають розглядати Іспанію як можливу альтернативу Дубаю.
Таким чином, ринок елітної нерухомості Іспанії стає дедалі більш міжнародним.
