Ціни на житлову нерухомість у Німеччині в другому кварталі 2024 року в середньому знизилися на 2,6% порівняно з тим самим періодом минулого року, йдеться у звіті федерального статистичного управління ФРН (Destatis). Проте, порівняно з першим кварталом поточного року вони збільшилися на 1,3%.
Вартість квартир у семи найбільших містах країни (Берлін, Гамбург, Мюнхен, Кельн, Франкфурт-на-Майні, Штутгарт і Дюссельдорф) зменшилася в річному вираженні на 1,5%, а будинки на одну-дві сім’ї подешевшали на 4%. Тим часом у поквартальному порівнянні ціни зросли на 1,6% і 2,3% відповідно.
Також Destatis опублікував переглянуті дані за період з 2011 року по 2023 рік. Так, згідно з новими розрахунками, торік ціни на житлову нерухомість у ФРН впали на 8,5% (раніше повідомлялося – на 8,4%), а у 2022 році – зросли на 5,1% (спочатку – 5,3%).
Як змінився ринок нерухомості України станом на кінець літа 2024 року — проаналізував український маркетплейс нерухомості DIM.RIA. Аналітичне дослідження включає стан ринку продажу первинного та вторинного житла, стан ринку оренди та поведінку українців, які шукають квартири.
Первинний ринок
Пропозиція
Станом на кінець серпня 2024 активними є відділи продажів у 77% новобудов. Від початку літа в Україні здали в експлуатацію 23 новобудови на 72 секції: з них по 6 новобудов у Київській та Львівській областях, 5 — в Івано-Франківській, по 2 — в Дніпропетровській та Одеській областях і по одному об’єкту в Житомирській та Хмельницькій.
Ціни
Середня вартість за один квадратний метр у доларі протягом серпня дещо знизилась майже в кожній області України, проте рік до року зростання вартості відбувалось в половині регіонів. Найбільш стрімкий ріст цін аналітики відзначили у Кіровоградській, Івано-Франківській, Чернівецькій, Волинській та Черкаській областях. Найдорожчим на первинному ринку лишається Київ з середньою ціною $1 338 за м².
Попит
Протягом серпня аналітики DIM.RIA відзначили значне пожвавлення інтересу до первинного житла серед користувачів з усіх областей, проте у масштабі року збереглась тенденція зниження активності. Вона оминула лише Київську область, де користувачі робили в півтора раза більше пошукових запитів порівняно з серпнем 2023, та Житомирську область, де пошуки також дещо зросли.
Вторинний ринок
Пропозиція
На ринку продажу вторинного житла кількість пропозицій протягом року найбільше зросла у Київській, Івано-Франківській та Запорізькій областях, та в більшості решти регіонів вона знизилась, подекуди більш як на 50% (Харківська та Сумська області). Також набагато менше власників стали пропонувати своє житло для продажу у Дніпропетровській, Одеській та Запорізькій областях: там спад кількості оголошень спостерігається на 37-47% протягом року.
Ціна
У серпні 2024 ціна продажу однокімнатної квартири коливалась у більшості областей в межах кількох відсотків, водночас у порівнянні з даними за серпень 2023 року вона переважно зростала. Найбільший ріст показали Волинська, Чернівецька та Івано-Франківська області. Найдорожчим лишається Київ: у столиці власники просять у середньому $85 845 за однокімнатне житло.
Якщо розглядати столицю детальніше, найдорожчим лишається Печерський район з середньою ціною однокімнатної квартири $110 969, а найнижчу суму вказують власники житла у Деснянському — $48 487.
Інтерес
У серпні в більшості областей інтерес користувачів до вторинного житла пожвавився, найбільший приріст пошукових запитів відбувся в Одеській та Львівській областях. Та у порівнянні поточної та торішньої ситуації всі області стали отримувати менше пошукових запитів з купівлі житла. Найбільший відсоток покупців втратили Херсонська та Сумська області, а також відчутного зниження інтересу зазнали Івано-Франківська, Черкаська, Кіровоградська, Волинська, Чернівецька та Львівська області: від -40% до -46%.
Попри зменшення пошукових запитів кількість відгуків користувачів всюди перевищує кількість доданих оголошень. П’ятірка областей, де попит найбільше перевищує пропозицію: Волинська, Тернопільська, Вінницька, Чернівецька та Житомирська — тут на одне нове оголошення припадає в середньому 12-23 відгуки. Найбільша кількість оголошень та відгуків на них — у столиці, проте там розрив між пропозицією та попитом майже відсутній.
Ринок оренди
Пропозиція
На ринку оренди порівняно з серпнем попереднього року у півтора-два рази зросла кількість пропозицій житла у Волинській, Івано-Франківській, Львівській та Закарпатській областях. При цьому в центральних областях включно з Києвом аналітики відзначили спад кількості житла.
Ціна
Найдорожчою локацією для оренди квартири залишається Київ з середнім цінником 18 205 грн за однокімнатну квартиру. За місяць вартість житла у столиці піднялась на 1%, а протягом останнього року збільшення склало 18%. Ціни ростуть і в інших регіонах, найактивніше — у Житомирській, Волинській, Рівненській областях (від +39% до +114% за рік).
Столиця дає змогу обрати більш бюджетне житло залежно від району. Найнижчі ціни можна знайти у Деснянському районі, в середньому 10 293 грн за однокімнатну квартиру, а от найдорожчим став Шевченківський район зі середньою ціною оренди за місяць 23 408 грн.
Інтерес
У серпні користувачі більш активно шукали житло у Львівській, Одеській, Дніпропетровській Тернопільській, Івано-Франківській областях та в столиці. Кількість пошуків там виросла від +12% до +44%.
Співвідношення кількості оголошень про оренду та кількості відгуків на них у серпні в Києві склало 1:9. При цьому в Київській області без урахування Києва на одне нове оголошення припадало у середньому 18 відгуків користувачів. Також високим попитом відносно пропозиції вирізнились Одеська, Хмельницька, Вінницька та Тернопільська області.
Вакантність торговельно-розважальних центрів у Києві скоротилася з 16,3% у 2023 році до 15,2% на кінець першого півріччя 2024 року, повідомив керівник департаменту юридичного консалтингу UTG Костянтин Олійник.
«Наприкінці минулого року де-факто пустували близько 21,4% площ, через закриття іноземних універмагів (IKEA, Inditex, H&M та інших). Фактично вакантних було 16,3%. Завдяки відкриттю більшості іноземних операторів розрив вакантності з фактично закритими магазинами скоротився», – повідомив він.
Згідно з дослідженням UTG, рівень вакантності вищий у регіональних (18,4%) і окружних (17%), нижчий у спеціалізованих (9,8%) і районних (7%) торгових центрах.
Експерт відзначив тренд зниження платоспроможного попиту населення. Триває зростання витрат домогосподарств на послуги ЖКГ та оплату КП (за підсумками 2023 року ця категорія становила 18,8% і зі зростанням тарифів на електроенергію спостерігається подальше зростання), охорону здоров’я (4,7%), транспорт (4,8%), зв’язок (4,3%), освіту (3,6%). Сукупно ці категорії вимивають 36,1% із сімейного бюджету. Продукти харчування та алкоголь акумулюють 43,4% витрат. Частка торговельної мережі (одяг і взуття, електроніка, товари для дому, кафе і ресторани, розваги, інші товари) у структурі витрат становить лише 16,0% на сім’ю ($73,4 або 2 684,5 грн на місяць). Інфляція та стрімке зростання цін призводять до скорочення індивідуальних накопичень (близько 4,4% у 2023 році).
Загалом фіксується загальна економія та раціоналізація витрат, для ринку ТРЦ це спричиняє зниження відвідуваності та корекцію орендних ставок. Порівняно з довоєнними, ставки за деякими товарними групами скоротилися вдвічі й більше.
«Продовольчі супермаркети перетворилися на одного з небагатьох операторів, здатних генерувати стійку відвідуваність і платити помірно високі ставки оренди ($10-20/кв. м у серпні 2024 року), тоді як більшість універмагів, розваг (кінотеатри, ДРЦ), фітнес-центрів прагнуть до мінімального фіксованого платежу (приблизно $1 за 1 кв. м) із доплатою РТО (до війни переважали фіксовані платежі від $2 до $12/кв. м), перекладаючи ризики на девелопера», – повідомив Олійник.
Згідно з дослідженням UTG, з урахуванням поточного рівня доходів населення, платоспроможний попит здатний забезпечити в столиці успішне функціонування для 2 млн 313 тис. кв. м, а їх у другому кварталі 2024 року вже функціонувало 2 млн 457 тис. кв. м.
Конкуренція продовжує посилюватися: на 2024-2025 роки задекларовано до відкриття великі торговельні центри загальною площею 250 тис. кв. м. Серед них Ocean Mall (GLA 110 тис. кв. м), Lukiyanivka (47 тис. кв. м), ТРЦ White Lines (28 тис. кв. м), New Ray (34,5 тис. кв. м), April Mall (36,5 тис. кв. м), BalticSky (20 тис. кв. м). Є ймовірність, що більшість анонсованих відкриттів можуть бути перенесені на пізніший період.
За оцінкою Олійника, запуск в експлуатацію задекларованих проєктів наблизить профіцит торговельних площ і поступовий перерозподіл споживчих потоків між об’єктами, зростання вакантності та корекцію ставок оренди в бік зниження. За наявного рівня доходів і витрат населення рівень вакантності може досягти 17% 2025 року.
Компанія UTG створена 2001 року. Розробила понад 1300 концепцій об’єктів нерухомості. За роки роботи за участю компанії здано в оренду 4,7 млн кв. м комерційних площ в Україні.
Під час війни український ринок первинної нерухомості зазнав суттєвих змін. Експерти відзначають нові тенденції в поведінці покупців та зміщення пріоритетів при виборі житла. Однак, загальний портрет покупця первинної нерухомості залишається умовно поділеним на кілька категорій, що залежать від фінансових можливостей, професійної діяльності та індивідуальних потреб.
Олександр Полторак, бренд-менеджер групи компаній DIM, звертає увагу на те, що покупці стали більш вимогливими до якості будівництва та термінів реалізації проектів.
«Зараз покупці обирають майже готові об’єкти, часто це переселенці, які починають нове життя, — зазначає Полторак. — Вони прискіпливо оцінюють будівельні стандарти та фінансові умови, що дозволяє забезпечити стабільний попит».
Експерт зазначає, що війна суттєво змінила поведінку покупців у сегменті бізнес-класу. Якщо до війни інвестори активно вкладали кошти на ранніх етапах будівництва, то зараз більшість людей обирають житло на фінальних стадіях або вже готове.
Наш покупець сьогодні — це людина, яка вже має власне житло. Багато угод відбувається з постійними клієнтами або за рекомендацією від них. Клієнти шукають вигідні умови, часто користуються акціями та розтермінуванням, навіть маючи повну суму для оплати.
Цей підхід відображає обережність покупців у нестабільний період, коли довіра до проекту та готовність забудовника завершити об’єкт грають вирішальну роль.
За словами експерта, близько 65% покупців у проектах компанії — сім’ї віком від 25 до 45 років, які представляють столичний середній клас. Серед них чимало IT-спеціалістів, топів компаній, юристів, представників бізнесу.
Близько 15% покупців це інвестори, що розглядають нерухомість як спосіб зберегти чи примножити свої статки.
Однак, поведінка клієнтів під час війни змінилася: якщо раніше угоди закривалися за кілька тижнів, то тепер процес може тривати від місяця до півроку. На рішення покупців суттєво впливає інформаційний фон та частота обстрілів столиці.
Тенденції ринку нерухомості першого півріччя 2024 року проаналізував Олександр Насіковський, керуючий партнер групи компаній DIM.
Кількість угод купівлі-продажу за період першого півріччя 2024 року потроху збільшується в порівнянні з тим же самим періодом 2023 року. Але все залежить від готовності об’єкта та його класу.
Зараз серед покупців квартир на первинному ринку переважають ті, які купують житло для себе. Це люди, які пов’язують своє майбутнє з Україною, з Києвом. В такому випадку немає сенсу відкладати цей крок, адже зараз забудовники пропонують гарні умови та намагаються стримувати ціни. Більшість з цих людей жили та планували придбати житло у столиці й до війни.
ВПО серед покупців також є, але їх доля зросла несуттєво. У них більш стресові обставини, довший період адаптації, їм потрібно більше часу, щоб зважитись на цей крок. До того ж, частина з них розглядає для придбання житла західні регіони України.
Якщо у 2023 році інвестиційні угоди купівлі нерухомості з метою перепродажу або здачі в оренду, були одиниці, то вже в 2024 році ми спостерігаємо поступове відновлення інтересу з боку інвесторів, адже ринок нерухомості поступово відновлюється.
Для нових клієнтів, розуміючи перед яким нелегким рішенням вони сьогодні стоять, ми розробляємо спеціальні програми по придбанню житла: пропонуємо розтермінування на довгий період (до 5 років), зменшуємо перший внесок, пропонуємо сплатити частину коштів до завершення будівництва, а решту протягом трьох років після.
Можемо констатувати, що вартість м2 первинної нерухомості буде й надалі зростати. Це пов’язано не лише з майбутнім ростом попиту на нове житло, а й здорожчанням будівельних матеріалів, енергоресурсів, супутніх ресурсів, потрібних для зведення будинків.
Так, відкладений попит є і він має накопичувальний ефект. Потреба у новому житлі в українців залишилась, але не всі готові зараз вкладати гроші у нерухомість в столиці. Людям заважають зрозумілі страхи, відсутність стабільності та впевненості у завтрашньому дні через війну. Але, як тільки ми переможемо, люди повернуться до вирішення житлового питання, адже його актуальність не знижується.
Вплине також фактор внутрішньої міграція в межах країни. Частина людей залишаться жити та будувати своє майбутнє в Києві.
Інвесторам буде цікаве майбутнє зростання вартості квадратного метру. Адже після Перемоги цей процес запуститься досить швидко.
Вартість квартир у якісних об’єктах буде зростати. І це пов’язано не лише з майбутнім ростом попиту на нове житло, а й з подорожчанням будівельних матеріалів, енергоресурсів, логістики, супутніх комплектуючих, потрібних для зведення будинків. Поки що нам вдається балансувати, але з часом ці фактори візьмуть своє і ціни підуть вгору.
За останній рік спостерігається пожвавлення – середній показник інвестиційних угод на ринку Києва та області становить 15-20% завдяки ліквідним комплексним проєктам забудовників, які не втратили довіру під час повномасштабної війни.
Водночас повернення інвесторів та купівля нерухомості з інвестиційною метою значно залежать від геополітичних ситуацій, новин, повідомлень та прогнозів з лінії фронту і обстрілів міст.
Для власного життя, люди обирають сегмент комфорт. Середня вартість м2 у новобудовах комфорт-класу – 1200-1500 доларів.
Є зацікавленість інвесторів до бізнес-сегменту, проте виключно в проектах з крутою концепцією, унікальним розташуванням з мінімальною конкуренцією.
Наприклад, в комплексі бізнес класу OLEGIV Podil від DIM ми бачимо дуже стабільний запит від інвесторів, яким цікава локація стародавнього Подолу, архіктура, та наша оновлена концепція проекту в форматі art boutiqe.
Звичайний формат жк бізнес класу при вартості $2000-$3000 м2 – не користується популярністю серед інвесторів. В більшості випадків це новобудови розташовані в Печерському, Шевченківському, Голосієвському районах. Сьогодні тут представлена велика кількість квартир від власників на вторинному ринку, які по різним причинам її позбуваються, іноді дають великий дисконт, що створює велику конкуренцію з первинкою у забудовників.
Ще минулого року інвестори навіть не розглядали сегмент преміум для інвестування.
Зараз можемо констатувати інтерес до преміальної нерухомості – чим дорожчий і унікальніший проект, тим більше купують саме для інвестицій на ранньому етапі.
Закритий pre-sale проекту преміум класу The One від DIM перевершив всі наші очікування і с початку року ми продали майже 30% квартир. Це говорить про те, що люди готові інвестувати навіть на етапі котловану в якісні концептуальні проекти з інноваційними інженерними рішеннями. Інвестори цінують ексклюзивність та шукають для інвестицій. До речі, в The One найвища доля інвестиційних угод, бо для покупців преміальної нерухомості це точно не основне місце проживання, а саме 3-5-10 квартира яку купують саме з ціллю інвестицій.
Найбільш популярними для інвесторів є 1-2 кімнатні квартири до 60 м2. У нас майже 70% запитів саме на ці квартири, що свідчить про зацікавленість саме інвесторів. Але зазначу, що мова йде про нашу унікальну локацію, де більше не буде схожих проектів.
Загалом, частка інвестиційних угод в компанії DIM до війни була 50%.
Зараз попит на квартири як інвестицію доволі стриманий і становить до 20%. Купують здебільшого для збереження грошей від знецінення та заробітку на перепродажі в майбутньому. Також є незначна частка угод з метою здачі нерухомості в оренду.
Принциповим критерієм для інвестиційного покупця є – знайти об’єкт із максимальною дохідністю та мінімальними ризиками. Найбільшим ризиком інвестицій у житлову нерухомість залишається ризик недобудови. Тому потрібно звертати увагу на:
– реальну, а не номінальну будівельну динаміку,
– кількість м2, введені під час війни
– плани забудовника у довгостроковій перспективі: чи планує компанія нові проєкти, вдосконалює актуальні, слідкує та впроваджує нові тенденції.
– публічність забудовника та свіжі і актуальні публікації в ЗМІ, соцмережах, сайті. Їх наявність свідчить про те, що девелопер має довгострокові плани.
– темпи продажу. Якщо дуже повільні продажі, а знижки підозріло привабливі – вивчайте інформацію про об’єкт і забудовника прискіпливіше.
Високу зацікавленість інвесторів показують також якісні заміські еко-кластери з рекреаційною складовою та широким спектром власної інфраструктури.
Наприклад, понад 20% угод в комплексі Park Lake City – це купівля з інвестиційною метою.
Додамо, що в умовах непростих часів, компанія DIM, як системний девелопер з якісним продуктом, завжди йде назустріч покупцеві. Наприклад, зараз у нас діють багато фінансових інструментів: програма розтермінування до 5 років з першим внеском від 20%; програма, де перший рік діють фіксовані мінімальні виплати від $300 до $600 на місяць, залежно від обраної кімнатності квартири; програма з гнучкими умовами оплати – покупець робить перший внесок від 30% до моменту завершення будівництва, а решту суми сплачує протягом двох років після готовності об’єкта; програма за принципом trade in – ви можете обміняти будь-яку нерухомість у власності на нову.
