Гонконг залишається найменш доступним для придбання житла мегаполісом серед міст, досліджених UBS: кваліфікованому працівнику сфери послуг потрібно близько 15 річних доходів, щоб придбати квартиру площею 60 кв. м неподалік від центру міста.
Такі дані містяться в UBS Global Real Estate Bubble Index 2026, опублікованому 22 вересня.
Понад десять річних доходів для придбання аналогічної квартири потрібно також у Токіо, Парижі, Лондоні та Сеулі.
Високе навантаження на доходи покупців UBS фіксує також у Сінгапурі, Лісабоні, Цюріху, Женеві, Сан-Паулу, Мюнхені, Сіднеї, Мілані та Нью-Йорку.
На іншому кінці рейтингу знаходяться Маямі та Дубай. Квартира площею 60 кв. м там відповідає приблизно п’яти річним доходам кваліфікованого працівника.
Однак відносно нижче співвідношення ціни нерухомості та зарплати не обов’язково означає дешеве житло. У США та Канаді доступність додатково обмежують високі іпотечні ставки, вимоги банків та інші витрати на утримання нерухомості.
За розрахунками UBS, порівняно з 2021 роком середньостатистичний кваліфікований працівник у досліджених містах на свій дохід сьогодні може дозволити собі приблизно на третину менше житлової площі.
Окремо UBS порівняв ціни на нерухомість та оренду. Найвищий показник зафіксовано в Цюриху: вартість квартири еквівалентна приблизно 46 рокам її оренди. У Женеві цей показник становить близько 40 років, а в Мюнхені, Франкфурті та Гонконзі перевищує 30 років.
Високе співвідношення вартості купівлі та оренди може означати, що інвестори розраховують на подальше істотне зростання цін. Якщо такі очікування слабшають, ризик втрати вартості нерухомості зростає, зазначає UBS.
Київ до цього дослідження не увійшов.
За даними Experts.news, Лісабон вперше увійшов до індексу UBS Global Real Estate Bubble Index і одразу опинився в категорії міст із підвищеним ризиком утворення цінової «бульбашки» на ринку житла.
Індекс португальської столиці у 2026 році становив 1,04, як випливає з дослідження UBS, опублікованого 22 вересня. Показники від 1,0 до 1,5 банк відносить до категорії elevated risk.
За останнє десятиліття реальні ціни на житло в Лісабоні зростали в середньому майже на 7% щороку — це найвищий темп серед усіх 23 міст, включених до дослідження.
Лише з середини 2025 року вартість житла з урахуванням інфляції зросла ще приблизно на 10%.
UBS пов’язує багаторічний підйом ринку, зокрема, з політикою залучення іноземних інвестицій та нових мешканців.
Однак аналітики зазначають, що фактори, які раніше підтримували зростання, поступово слабшають. Лісабон став одним із найменш доступних ринків житла Європи, зростання орендних ставок зупинилося, а попит починає зміщуватися в більш доступні райони за межами міста.
Додатковим фактором UBS називає перехід Португалії до більш вибіркової міграційної політики.
За рівнем ризику Лісабон зараз посідає місце одразу після Цюріха, Токіо, Маямі, Дубая, Сеула та Женеви. При цьому він випереджає Амстердам, Мадрид, Франкфурт, Мюнхен, Париж і Лондон.
Дослідження не означає, що UBS прогнозує падіння цін у Лісабоні. Індекс вказує на накопичення дисбалансів між вартістю нерухомості, доходами населення, орендними ставками, обсягами кредитування та іншими фундаментальними показниками.
Київ у це дослідження не увійшов.
Торонто та Ванкувер продемонстрували найзначніше зниження вартості житла серед 23 найбільших світових ринків, проаналізованих UBS у 2026 році.
За останні чотири квартали реальні ціни на житло в обох канадських містах знизилися приблизно на 10%, свідчить UBS Global Real Estate Bubble Index 2026.
Особливо масштабна корекція відбулася в Торонто. З 2014 по 2022 рік реальні ціни там подвоїлися завдяки швидкому зростанню населення, інвестиційному попиту та дешевому фінансуванню.
Після 2022 року ситуація змінилася. Через підвищення процентних ставок, обмеження для іноземних покупців та збільшення пропозиції реальні ціни зараз майже на 30% нижчі за піковий рівень, повідомляє UBS.
У Ванкувері реальні ціни з середини 2025 року знизилися майже на 10% і перебувають приблизно на 20% нижче піку 2022 року. Продажі житла впали до мінімального рівня приблизно за 25 років, а кількість об’єктів на ринку залишається значно вищою за довгострокове середнє.
У результаті обидва міста зараз відносяться UBS лише до категорії помірного ризику: індекс Торонто становить 0,63, Ванкувера — 0,62. Ще кілька років тому канадські ринки вважалися одними з найбільш перегрітих у світі.
Корекція відбувається й у Німеччині, хоча й не так різко. Реальні ціни у Франкфурті та Мюнхені за останній рік знизилися майже на 4%. У Франкфурті вартість житла з урахуванням інфляції вже приблизно на 25% нижча за піковий рівень 2021 року.
При цьому UBS зазначає, що структурний дефіцит житла зберігається як у Німеччині, так і в багатьох інших великих містах, що обмежує потенціал подальшого зниження цін.
Київ не увійшов до цього дослідження.
Цюрих і Токіо стали єдиними з 23 найбільших міст світу, які UBS у 2026 році відніс до категорії високого ризику утворення «бульбашки» на ринку житлової нерухомості.
Згідно з опублікованим 22 вересня UBS Global Real Estate Bubble Index 2026, індекс Цюріха склав 1,69, Токіо — 1,54. Високим UBS вважає показник вище 1,5.
До категорії підвищеного ризику увійшли Маямі з індексом 1,41, Дубай — 1,16, Сеул — 1,13, Женева — 1,12 та Лісабон — 1,04.
Помірний ризик зафіксовано в Амстердамі — 0,95, Мадриді — 0,86, Лос-Анджелесі — 0,69, Сіднеї — 0,68, Франкфурті — 0,64, Торонто — 0,63, Ванкувері — 0,62, Мюнхені та Гонконзі — по 0,61, Сінгапурі — 0,54 та Мілані — 0,50.
До ринків з низьким ризиком UBS відніс Париж із показником 0,33, Лондон — 0,32, Нью-Йорк — 0,28, Сан-Франциско — мінус 0,02 та Сан-Паулу — мінус 0,24.
У Цюріху реальні ціни на житло за останні 20 років зросли майже на 140%, тоді як орендні ставки збільшилися приблизно на 40%, а доходи населення — на 30%. Співвідношення ціни купівлі до вартості оренди сягнуло 46 років — максимального показника серед усіх міст, досліджених UBS.
У Токіо ціни на житло з урахуванням інфляції зараз приблизно на 50% вищі, ніж сім років тому. За останній рік вони зросли ще приблизно на 6%.
UBS зазначає, що в середньому реальні ціни на житло у всіх досліджених містах за рік зросли лише на 0,5%, проте між окремими ринками сформувався значний розрив.
Банк підкреслює, що високий індекс не є прогнозом неминучого обвалу. Корекція може відбутися у разі зміни процентних ставок, настроїв інвесторів або істотного збільшення пропозиції житла.
Джерело — Офіційний UBS Global Real Estate Bubble Index 2026
У Туреччині виявили ще 1070 осіб, які, за даними слідства, отримали громадянство країни через фіктивні угоди з нерухомістю. Це вже друга велика хвиля розслідування схем з оформленням громадянства через інвестиції в житло.
Про нову операцію 21 вересня повідомив міністр юстиції Туреччини Акын Гюрлек. Розслідування веде Головна прокуратура Стамбула спільно з підрозділами поліції з боротьби з незаконною міграцією.
Слідчі вивчили угоди з нерухомістю, що укладалися через компанії Gül İnşaat, Beyaz İnşaat та LİV İnşaat. Перевірка охопила продажі 734 іноземним громадянам, при цьому 274 угоди були визнані фіктивними або підозрілими. Загальна вартість операцій перевищила 3,5 млрд турецьких лір, або близько $72 млн.
За даними МВС Туреччини, серед 1070 осіб, які отримали громадянство в рамках цих угод, безпосередньо інвесторами були 263 особи, ще 807 — членами їхніх сімей. З них 1015 осіб отримали громадянство одночасно з основним рішенням, ще 55 дітей — пізніше. Крім того, було виявлено 11 осіб, у яких процедура отримання громадянства ще тривала.
У рамках операції судові заходи було застосовано до 2011 об’єктів нерухомості, одного готелю, 86 автомобілів, двох яхт та 42 банківських рахунків. У 30 компаніях призначено державних керуючих. Щодо 88 підозрюваних розпочато процесуальні дії, десятки осіб було затримано.
Це вже друга хвиля розслідування. Перша велика операція відбулася 4 серпня 2026 року. Тоді слідство встановило, що за допомогою штучно завищених оціночних звітів та фіктивних продажів нерухомості турецьке громадянство отримали ще 687 осіб. Прокуратура розпочала процедуру анулювання їхнього громадянства. У тій справі влада оцінювала обсяг інвестицій, які фактично не надійшли до Туреччини, приблизно в 2,5 млрд лір.
Таким чином, лише у двох останніх стамбульських розслідуваннях йдеться вже щонайменше про 1757 випадків отримання громадянства, пов’язаних із підозрілими операціями з нерухомістю, якщо підсумувати 687 осіб із першої хвилі та 1070 осіб із другої. При цьому ці дві цифри стосуються конкретних кримінальних розслідувань і не охоплюють усі перевірки інвестиційного громадянства в країні.
МВС Туреччини водночас вперше оприлюднило більш широку статистику перегляду громадянства, отриманого через інвестиційні програми. За даними відомства, станом на 21 вересня рішення про отримання громадянства було анульовано у 5391 особи, включаючи інвесторів та членів їхніх сімей. Ще у 743 осіб громадянство було відкликано після його надання, зокрема з причин, пов’язаних із громадським порядком та національною безпекою. Загалом йдеться про 6134 особи.
З 11 лютого 2026 року окремо було скасовано рішення про надання громадянства щодо 1393 осіб, пов’язаних із 458 інвесторами, у яких анулювали документи про відповідність інвестицій встановленим вимогам. Ще у семи осіб громадянство було відкликано з міркувань національної безпеки та громадського порядку.
Турецька влада не опублікувала розподіл 1070 фігурантів поточного розслідування за громадянством країн походження. Аналогічного офіційного розподілу не було опубліковано й щодо 687 осіб, виявлених у серпні. Тому повідомлення про переважання росіян, іранців, громадян країн Близького Сходу чи інших національностей у цих конкретних справах на даний момент не підтверджуються офіційними матеріалами.
Схема, яку розслідують правоохоронні органи, ґрунтувалася на фіктивній або завищеній вартості нерухомості та імітації необхідних фінансових операцій. У деяких випадках нерухомість із суттєво меншою реальною вартістю оцінювалася в документах значно дорожче, щоб формально виконати вимоги програми отримання громадянства за інвестиції.
Туреччина дозволяє іноземним інвесторам претендувати на громадянство, зокрема при придбанні нерухомості вартістю не менше 400 тис. доларів. При цьому об’єкт повинен відповідати встановленим вимогам, а інвестиція та рух коштів проходять перевірку державних органів.
ГРОМАДЯНСТВО, ІНВЕСТИЦІЇ, НЕРУХОМІСТЬ, ТУРЕЧЧИНА, шахрайство
Німеччина залишається країною з однією з найнижчих часток власників житла в Європі за оцінкою Pestel-Institut, у 2025 році лише 43,5% приватних домогосподарств країни жили у власній квартирі або будинку. Це мінімальний показник приблизно за два десятиліття.
Як повідомляє сайт rebuild.news, зараз власне житло в Німеччині є радше винятком, ніж стандартною моделлю проживання: більшість домогосподарств продовжує орендувати нерухомість.
Офіційна статистика Німеччини підтверджує цю особливість ринку. За даними Федерального статистичного відомства Destatis і Eurostat, у 2025 році 52,8% населення Німеччини проживали в орендованому житлі. Це найвища частка орендарів серед усіх країн Європейського Союзу. Для порівняння, у Франції вона становила 38,6%, в Іспанії – 26,4%, Польщі – 12,8%, а у Словаччині – лише 6,2%.
Цифри Pestel-Institut і Destatis дещо відрізняються через методологію. Pestel оцінює частку домогосподарств, які живуть у власному житлі, тоді як дані Eurostat, які наводить Destatis, розраховуються на рівні населення. Саме німецьке статистичне відомство також публікує показник власності на житло на рівні 41,9% для іншої вибірки домогосподарств.
Дослідження Pestel-Institut показує, що проблема особливо помітна серед молодих німців. Майже три чверті жителів віком 25-45 років живуть в оренду. Основними причинами дослідники називають зростання вартості будівництва, іпотечних ставок і недостатню доступність купівлі житла для сімей із середніми доходами.
З 2000 року вартість будівництва багатоквартирних будинків у Німеччині, згідно з дослідженням, зросла приблизно на 160%, тоді як споживчі ціни збільшувалися значно повільніше. Навіть сім’ї з двома середніми доходами в багатьох регіонах зазнають труднощів із придбанням власного житла.
Водночас ситуація ускладнюється недостатньою пропозицією нових квартир. У 2025 році в Німеччині було завершено будівництво близько 206,6 тис. житлових одиниць – на 18% менше, ніж роком раніше, і це мінімальний показник із 2012 року.
Висока частка орендарів є давньою особливістю німецької моделі ринку нерухомості. Розвинений ринок довгострокової оренди, сильний захист орендарів та історично відносно невисока частка власників відрізняють Німеччину від більшості країн Центральної та Східної Європи, де власним житлом володіє переважна частина населення.
При цьому вартість оренди за новими договорами також швидко зростає. За даними Єврокомісії, у Німеччині нові орендні ставки у 2013-2024 роках зросли приблизно на 50,8%, а в семи найбільших містах – на 76,3%.
