Як змінився ринок нерухомості України протягом січня — проаналізував український маркетплейс нерухомості DIM.RIA. До аналітичного дослідження увійшла інформація про стан на ринку новобудов, а також ринків оренди та продажу вторинного житла.
Первинний ринок
Пропозиція
Протягом січня 2025 в Україні ввели в експлуатацію 23 новобудови на 38 секцій. Найбільше об’єктів здали в Київській області — 7, з них 4 — безпосередньо у столиці. Таким чином станом на кінець січня в Україні 763 завершених новобудови, найвища частка завершених обʼєктів — в Одеській (54%), Волинській (48%), Дніпропетровській та Рівненській (по 43%) областях.
Ціни
Середня вартість за один квадратний метр у доларі протягом січня зменшилась лише у чотирьох із проаналізованих областей України, у решті областей — зросла на 1-8% або залишилась без змін. Найдорожчим на первинному ринку лишається Київ з середньою вартістю $1 351 за м². Протягом січня середня ціна нового житла у столиці не змінилася, а при порівнянні рік до року подешевшала на 5% — $70.
Попит
Аналітики DIM.RIA відзначили значне пожвавлення інтересу до первинного житла протягом січня серед користувачів з усіх областей. Найсуттєвіше кількість пошукових запитів зросла у Тернопільській, Івано-Франківській, Волинській та Львівській областях.
Вторинний ринок
Пропозиція
На ринку продажу вторинного житла у січні користувачі додали значно більше пропозицій порівняно з груднем. Найбільше кількість нових пропозицій зросла у Житомирській, Тернопільській та Івано-Франківській областях — приблизно вдвічі. У м. Київ та Київській області чисельність пропозицій з продажу зросла рівно у півтора раза.
Ціна
У січні 2025 ціна продажу однокімнатної квартири коливалась у більшості областей в межах кількох відсотків, водночас у порівнянні з даними за січень 2024 року вона переважно зростала. Найбільше — у Закарпатській області, на 33% за рік. Найдорожчим наразі залишається Київ: у столиці власники просять у середньому $88 тис. за однокімнатне помешкання (-3% рік до року).
Якщо розглядати столицю детальніше, найдорожчим лишається Печерський район з середньою ціною однокімнатної квартири $135 тис., а найнижчу суму вказують власники житла у Деснянському — $46 тис.
Попит
У перший місяць 2025 року у більшості областей інтерес користувачів до вторинного житла пожвавився. Найбільшу різницю між кількістю відгуків та кількістю оголошень, які додали у січні, фахівці аналітичного центру DIM.RIA відзначили у Вінницькій, Чернівецькій та Тернопільській областях: там попит перевищує пропозицію у 15-19 разів. У м. Київ співвідношення кількості оголошень до відгуків складає приблизно 1:2.
Ринок оренди
Пропозиція
На ринку оренди у січні порівняно з груднем 2024 кількість нових пропозицій житла знизилася у всіх проаналізованих областях.
Ціна
Найдорожчою локацією для оренди квартири залишається Київ з середнім цінником 17 тис. грн за однокімнатну квартиру. За місяць вартість житла у столиці не змінювалася, проте рік до року піднялась на 3%. За рік ціни виросли і в інших регіонах, найактивніше — на Івано-Франківщині, Волині та у Чернівецькій області (ріст на понад 30%).
Столиця дає змогу обрати більш бюджетне житло залежно від району. Найнижчі ціни можна знайти у Деснянському районі, в середньому 10 600 грн за однокімнатну квартиру, а от найдорожчим став Печерський район зі середньою ціною оренди за місяць 22 тис. грн.
Інтерес
У січні порівняно з груднем найбільше активність з пошуку житла в оренду зросла у Черкаській та Рівненській областях. У столиці користувачі зробили на 21% більше запитів протягом місяця, що минув.
Співвідношення кількості оголошень про оренду до кількості відгуків на них у січні в Києві склало 1:7. Найвищим попитом відносно пропозиції вирізнились Кіровоградська, Житомирська та Черкаська області.
Ринок української нерухомості розбалансований, на тлі низького попиту і скорочення нової пропозиції зростають заявлені ціни від забудовників, тоді як орендні ціни знижуються, випливає зі звіту Національного банку України (НБУ) про фінансову стабільність за грудень 2022 року.
У ньому зазначається, що попит на житло залишається слабким і нестійким: інтерес нечисленних покупців залежить від інтенсивності обстрілів населених пунктів і знову знизився в четвертому кварталі.
Наявний попит орієнтований насамперед на готове житло для проживання, практично на нульовому рівні спекулятивний з метою подальшого перепродажу або здачі в оренду.
Кількість новобудов, на яких ведуться роботи, повільно зростає після майже повної зупинки в перші місяці війни. Загалом у країні роботи відновилися на понад двох третинах об’єктів, переважно в житлових комплексах на фінальній стадії будівництва. На інших об’єктах відновлення робіт відбулося тільки на папері.
За даними Держстату України, за три квартали 2022 року завершено будівництво 2,8 млн кв. м багатоквартирного житла. Як зазначається у звіті, це вдвічі нижче за рекордний показник за аналогічний період 2021 року і лише на чверть менше, ніж у середньому за п’ять попередніх років.
Набагато гірша ситуація – з початком нових проєктів. За дев’ять місяців цього року забудовники отримали дозвіл на будівництво вдвічі меншого обсягу багатоквартирного житла, ніж у середньому за аналогічний період попередніх чотирьох років. Водночас отримання дозволу не свідчить про початок будівництва – фактичний старт будівельних робіт може відкладатися на тривалий період.
У звіті також нагадується, що, згідно з даними проєкту “Росія заплатить”, від початку повномасштабної війни до листопада зруйновано або пошкоджено понад 16 тис. багатоквартирних і майже 127 тис. приватних будинків.
Низька активність ринку первинної нерухомості разом зі значним обсягом пошкодженого обстрілами житлового фонду призведе до скорочення пропозиції житла найближчим часом, а в перспективі – до його можливого дефіциту. При цьому заявлені ціни купівлі здебільшого зростають, тоді як орендні ціни залишаються майже вдвічі нижчими за довоєнний рівень.
У звіті констатується, що різноспрямовані рухи цін відображають дисбаланс на ринку нерухомості, відносно дешева оренда стримуватиме попит на купівлю житла.
Відношення “ціна до оренди” істотно зросло з березня і зараз досягає історично найвищих значень. За ціновим критерієм оренда житла здається кращою альтернативою, ніж купівля, і ця ситуація зберігатиметься тривалий час.
Війна завдала і продовжує завдавати значної шкоди економіці України. На сьогодні, мабуть, найбільше постраждав від бойових дій ринок будівництва та нерухомості. Так, у звіті Національного банку України «Про фінансову стабільність» від 17 червня 2022 року зазначається, що з початку війни ринок практично зупинився як щодо будівництва, так і продажу житла. При цьому, за даними НБУ, ситуація за останні тижні почала вирівнюватися, і перш за все в регіонах, які найменше зазнають руйнувань від війни.
Найбільш сприятлива ситуація складається в західних регіонах країни, при цьому Нацбанк зазначає, що і там зберігається низка суттєвих проблем. Насамперед це дисбаланс ринку, коли заявлені продавцями ціни не підкріплюються попитом та підтримуються штучно.
Що ж стосується будівництва, то тут, за даними регулятора, ситуація більш оптимістична. Забудовники поновили роботи майже на 50% об’єктів у країні. Найбільш позитивна динаміка спостерігається у західних регіонах, у центрі та на Одещині.
Щодо ринку офісної нерухомості, то за даними НБУ, він постраждав переважно від масового переходу персоналу на віддалену роботу.
Портал Open4business попросив прокоментувати поточну ситуацію фінансового експерта Ігоря Стаковиченко. На його думку, тяжкість кризи на ринку нерухомості безпосередньо залежить насамперед від інтенсивності бойових дій у різних регіонах країни, а також від добробуту населення.
«Ми бачимо, що попит на житло у тих же Харкові та Дніпрі обвалився майже однаково. При цьому будівництво житла у Харкові стоїть, а у Дніпрі відновлюється. Це пов’язано з оцінкою ризиків забудовниками, оскільки Харківський регіон зараз зазнає постійних руйнівних обстрілів агресора», — вважає експерт.
На його думку, більша частина цін як на первинному, так і на вторинному ринку продиктована завищеними очікуваннями забудовників, які продовжують сподіватися знайти покупця на свій товар, незважаючи на зміни в економіці та зниження доходів частини населення.
«Забудовники мислять по-старому, і формують ціну виходячи із собівартості і тих націнок, які були справедливі у довоєнний період. Покупці ж стали набагато обережнішими та оцінюють ризики, зокрема, наявність бомбосховищ, шляхів евакуації тощо. Щодо вторинного ринку, то тут ціни часто взагалі малюють зі стелі, сподіваючись більше на удачу», — зазначив Стаковиченко.
За словами експерта, повноцінне відновлення ринку очікується вже після закінчення війни, коли зросте попит на житло і знизяться побоювання інвесторів.
БУДІВНИЦТВО, ЕКСПЕРТ, ІГОР_СТАКОВИЧЕНКО, РИНКИ, РИНОК НЕРУХОМОСТІ, СТАКОВИЧЕНКО, ФІНАНСИ
