Ціни на житло в Туреччині в липні 2026 року зросли в середньому на 23,3% у національній валюті порівняно з минулим роком, однак висока інфляція повністю нівелювала це зростання: у реальному вираженні нерухомість подешевшала на 6,6%, свідчить липневий огляд ринку платформ Emlakjet та Endeksa. Дані опубліковано 14 серпня.
Середня ціна квадратного метра житла по країні сягнула 41,7 тис. турецьких лір, або приблизно 871 долар, а середня вартість об’єкта, що продається, — 5,21 млн лір, що відповідає приблизно 109 тис. доларів.
При цьому в липні вперше з’явився невеликий позитивний сигнал у короткостроковій динаміці: за місяць ціни зросли на 1,9% номінально та приблизно на 0,5% з урахуванням інфляції. Однак одного місяця поки що недостатньо, щоб говорити про стійке відновлення реальної вартості турецького житла.
Анкара дорожчає швидше за Стамбул та Анталію
Серед 30 найбільших за кількістю угод провінцій найпомітніше зростання зафіксовано в Орду — 32,4% за рік. Це єдина з розглянутих провінцій, де зростання виявилося позитивним і з урахуванням інфляції — близько 0,4%.
На другому місці — Анкара з номінальним зростанням на 28,7%, при цьому в реальному вираженні житло в столиці подешевшало приблизно на 2,5%. Далі йдуть Коджаелі — плюс 28,5%, Денізлі — 27,1% та Елязиг — 26,9%.
У Стамбулі квадратний метр житла в липні коштував у середньому 65,1 тис. лір, а середня вартість об’єкта — близько 7,16 млн лір, або $149,5 тис.
В Анталії, одному з основних ринків для іноземних покупців, середня вартість квадратного метра сягнула 55,5 тис. лір, а об’єкта — близько 6,1 млн лір, або $127,5 тис. В Ізмірі середня вартість становила близько 54 тис. лір за квадратний метр і 6,48 млн лір за об’єкт.
Найдорожчою провінцією Туреччини залишається Мугла, до якої входять такі курортні центри, як Бодрум і Мармарис. Тут середня вартість квадратного метра сягнула 87,2 тис. лір, а об’єкта — 11,34 млн лір, або майже $237 тис. Це більш ніж удвічі перевищує середній показник по країні.
Продажі житла різко знизилися
Зростання цін відбувається на тлі помітного скорочення кількості угод. За даними Турецького статистичного інституту TÜİK, статистика продажів житла та комерційної нерухомості за липень була опублікована 13 серпня 2026 року. Загалом за місяць у країні було продано 123 603 житлові об’єкти, що приблизно на 17% менше, ніж роком раніше.
Найбільшим ринком залишився Стамбул із 22,6 тис. угод, далі йшли Анкара — 9,64 тис., Ізмір — 6,55 тис. та Анталія — 6,3 тис.
При цьому структура продажів дає неоднозначні сигнали. Кількість іпотечних угод зросла на 23,7%, тоді як продажі первинного житла знизилися на 8,6%, а вторинного — одразу на 20,8%. Це може свідчити про поступове повернення на ринок частини покупців, які мають можливість скористатися банківським фінансуванням.
Таким чином, зростання вартості турецької нерухомості в лірах поки що значною мірою залишається наслідком інфляції. Для інвестора важливіше звертати увагу не лише на номінальні 20–30% зростання, а й на реальну динаміку вартості, валютний курс та прибутковість від оренди. За підсумками липня середній об’єкт у Туреччині формально коштує значно дорожче, ніж рік тому, проте його реальна вартість продовжує знижуватися.
Нещодавно Open4Business окремо проаналізував структуру іноземних покупців турецької нерухомості. За підсумками червня 2026 року перше місце посідали громадяни Росії з 381 покупкою, а українці придбали 170 об’єктів і поділили друге місце з громадянами Ірану. Загалом іноземці купили в червні 2 015 житлових об’єктів. За січень-червень іноземний попит становив 9 083 об’єкти й був на 9,2% нижчим за торішній.
Українці залишаються однією з найбільших груп покупців житла в Туреччині й у більш тривалому періоді. У 2025 році громадяни України придбали 1 541 об’єкт і посіли третє місце серед іноземців, поступившись лише росіянам та іранцям. Таким чином, зниження реальних цін на турецьке житло представляє безпосередній інтерес і для українських приватних інвесторів, які продовжують активно бути присутніми на цьому ринку.
У липні 2026 року громадяни України придбали в Туреччині 145 об’єктів житлової нерухомості та посіли третє місце серед іноземних покупців житла в країні, свідчать дані Турецького статистичного інституту (TÜİK), опубліковані 13 серпня.
Найбільше житла серед іноземців у липні придбали громадяни Росії — 394 об’єкти. На другому місці опинилися громадяни Ірану зі 189 угодами, на третьому — українці зі 145 об’єктами.
Таким чином, на громадян України припало близько 6,8 % усіх продажів житла іноземцям у Туреччині за місяць.
При цьому порівняно з червнем активність українських покупців дещо знизилася. У червні українці придбали 170 об’єктів і ділили друге місце з громадянами Ірану. У липні кількість угод українців зменшилася приблизно на 15%, проте Україна залишилася у трійці найбільших іноземних покупців турецької нерухомості.
Загалом іноземцям у Туреччині в липні було продано 2,12 тис. об’єктів житла, що на 1,9% більше, ніж у липні минулого року. Частка іноземців у загальному обсязі продажів житла становила 1,7%.
При цьому загальна ситуація на турецькому ринку нерухомості була значно гіршою: у липні в країні продали 123 603 тис. будинків і квартир — на 17% менше, ніж роком раніше. Продажі нового житла знизилися на 8,6% — до 42,529 тис. об’єктів, вторинного — на 20,8%, до 81,074 тис.
Таким чином, попит з боку іноземних покупців у липні виглядав стабільнішим, ніж на внутрішньому ринку. Однак за підсумками більш тривалого періоду іноземний попит поки що залишається нижчим за торішній. У січні–липні 2026 року іноземці придбали в Туреччині 11 203 тис. об’єктів житла, що на 7,3% менше, ніж за аналогічний період 2025 року.
Українці зберігають високі позиції на турецькому ринку нерухомості вже не перший рік. За підсумками 2025 року громадяни України також посідали третє місце серед іноземців: вони придбали 1 541 тис. об’єктів житла. Попереду були росіяни з 3 649 тис. угод та громадяни Ірану з 1 878 тис.
Для порівняння: у 2024 році українці також входили до трійки найбільших іноземних покупців, придбавши 1 631 тис. об’єктів.
Таким чином, незважаючи на певне липневе зниження порівняно з червнем, Україна залишається одним із трьох найбільших іноземних ринків для турецької житлової нерухомості, поряд із Росією та Іраном.
Туреччина закликала Росію та Україну домовитися про мораторій на атаки на судна та об’єкти, пов’язані з судноплавством, у Чорному морі на тлі різкого зростання кількості ударів по комерційному флоту.
Міністр закордонних справ Туреччини Хакан Фідан заявив 8 серпня, що Анкара пропонує сторонам створити спеціальний механізм, який дозволить припинити взаємні атаки в Чорному морі.
«Ми закликали обидві сторони створити механізм для оголошення мораторію», — сказав Фідан в інтерв’ю турецькому державному агентству Anadolu. За його словами, Україна раніше вже висувала подібну пропозицію, після чого Туреччина передала її російській стороні й зараз очікує на реакцію Москви.
Глава турецького МЗС зазначив, що війна фактично поширилася на все Чорне море. Якщо спочатку атаки здебільшого зачіпали військові порти та військові кораблі, то тепер під удари дедалі частіше потрапляють комерційні судна.
Особливе занепокоєння Анкари викликають атаки на судна, пов’язані з Туреччиною — ті, що плавають під турецьким прапором, належать турецьким компаніям або мають турецьких членів екіпажу.
За словами Фідана, Росія та Україна також атакують логістичні об’єкти, що мають значення для протилежної сторони, і подальше розширення таких дій стає «вкрай небезпечним».
Заява Анкари пролунала після різкого погіршення ситуації з безпекою торгового судноплавства.
За даними Міністерства розвитку громад та територій України, які наводить Reuters, лише в липні Україна зафіксувала 35 атак на судна в портах, 22 атаки на судна в морі та 67 ударів по портовій інфраструктурі.
Для порівняння: за весь 2025 рік Reuters нарахував 14 атак на судна в українському сегменті Чорного моря. Водночас Україна посилила удари по танкерам, пов’язаним із російською нафтовою торгівлею. Москва та Київ заявляють, що їхніми цілями є об’єкти, пов’язані з військовою діяльністю.
Ескалація вже позначається на світовій торгівлі зерном і нафтою. Через українські чорноморські порти проходить понад 90% аграрного експорту країни, тоді як російські Новоросійськ і Туапсе залишаються великими експортними центрами зерна та нафтопродуктів.
Вартість військового страхування суден, що заходять у чорноморські порти, зросла приблизно до 2% вартості судна проти близько 1% двома тижнями раніше, а вартість фрахту нафтових танкерів на окремих маршрутах перевищила $300 тис. на добу.
На тлі зростання ризиків з’явилася інформація, що Туреччина почала обмежувати прохід окремих комерційних суден у Чорне море. Однак 9 серпня двоє турецьких чиновників повідомили Reuters, що рух через Босфор і Дарданелли триває у звичайному режимі. Анкара дійсно запровадила тимчасові додаткові заходи безпеки, але вони не означають закриття проток для комерційного судноплавства.
Прохід регулюється Конвенцією Монтре 1936 року, яка надає Туреччині контроль над Босфором і Дарданеллами та особливі повноваження щодо військових кораблів, водночас передбачаючи свободу проходу цивільних суден.
Для Анкари безпека Чорного моря має принципове економічне значення. Через цей регіон проходять великі потоки російської та української сільськогосподарської продукції, нафти та нафтопродуктів, а турецькі судновласники активно працюють на цих маршрутах.
Туреччина з початку повномасштабної війни підтримує контакти одночасно з Києвом і Москвою та намагається відігравати роль посередника. Анкара не приєдналася до західних санкцій проти Росії, при цьому продовжує співпрацю з Україною та неодноразово виступала посередником у питаннях чорноморського судноплавства.
Влада Туреччини розпочала процедуру анулювання громадянства 687 іноземців, які, за версією слідства, отримали турецькі паспорти, скориставшись фіктивними угодами з нерухомістю та підробленими звітами про оцінку об’єктів. Першоджерелом інформації стала заява міністра юстиції Туреччини Акіна Гюрлека, опублікована 4 серпня 2026 року. Операцію координувало Бюро з розслідування організованої злочинності Головної прокуратури Стамбула. Слідчі дії одночасно відбулися в 16 провінціях країни.
За даними слідства, учасники схеми купували порівняно недорогу нерухомість, після чого за допомогою підроблених експертних висновків штучно завищували її вартість до мінімального порогу, необхідного для отримання турецького громадянства. Угоди супроводжувалися фіктивними банківськими переказами, що створювали видимість надходження інвестицій.
У результаті, за оцінками турецької влади, до країни не надійшло близько 2,5 млрд турецьких лір, або приблизно 52 млн доларів, які мали бути інвестовані іноземними заявниками.
У рамках розслідування було видано ордери на затримання 90 осіб, 72 підозрюваних уже затримано. Держава встановила контроль над сімома компаніями, які могли бути пов’язані зі схемою. Також арештовано 1 045 тис. об’єктів нерухомості, готель у Бодрумі, 15 автомобілів, яхту та кошти на десяти банківських рахунках.
Важливо, що поки що йдеться не про автоматичне й негайне позбавлення паспортів, а про початок юридичної процедури. Громадянство буде анульовано після підтвердження того, що конкретний заявник отримав його на підставі фіктивних документів або угоди, яка не відповідала вимогам законодавства.
Програма інвестиційного громадянства діє в Туреччині з 2017 року. Наразі іноземець може претендувати на паспорт країни при купівлі нерухомості вартістю не менше 400 тис. доларів. Об’єкт не можна продавати протягом трьох років, його вартість має бути підтверджена уповноваженою оціночною компанією, а оплата має відбутися через банківську систему. Альтернативні варіанти передбачають інвестиції або банківський депозит від 500 тис. доларів.
Міністерство юстиції, прокуратура Стамбула та турецькі ЗМІ поки що не повідомили, громадянами яких країн спочатку були 687 фігурантів. Однак дані про колишніх учасників інвестиційної програми та іноземних покупців турецької нерухомості дозволяють визначити групи, які потенційно могли частіше користуватися подібними послугами.
У 2018–2021 роках турецьке громадянство через інвестиційну програму отримали близько 19,6 тис. іноземців. Серед основних країн походження заявників називалися Іран, Ірак, Афганістан і Росія, а з 2022 року українські та російські громадяни суттєво збільшили обсяги купівлі турецької нерухомості й стали найпомітнішими групами претендентів на інвестиційне громадянство.
За офіційною статистикою Турецького інституту статистики TÜİK, у 2025 році росіяни придбали в Туреччині 3 649 тис. об’єктів житлової нерухомості, громадяни Ірану — 1 878 тис., України — 1 541 тис. Саме ці три країни посіли перші місця серед іноземних покупців турецького житла. Ця тенденція збереглася й у 2026 році. У червні громадяни Росії придбали 381 об’єкт житла, а українці та іранці — по 170 об’єктів.
Виходячи з цих даних, найімовірніше, що серед 687 інвесторів, щодо яких проводиться перевірка, можуть бути громадяни Росії, Ірану та України, які одночасно входять до числа найбільших покупців нерухомості та найактивніших користувачів програми інвестиційного громадянства. Також серед фігурантів можуть опинитися вихідці з Іраку та Афганістану, які користувалися програмою в попередні роки.
Додаткові ризики можуть виникнути у подружжя та дітей інвесторів, якщо вони отримали громадянство як члени сім’ї основного заявника. Турецька влада поки що не уточнила, чи входять такі родичі до оголошеної кількості 687 осіб і чи буде їхній статус переглядатися автоматично або в рамках окремих процедур. Розслідування, ймовірно, призведе до посилення перевірки оціночних компаній, банківських переказів, посередників та джерел походження коштів. Для нових заявників це може означати більш тривалий розгляд документів та додаткові вимоги, але не свідчить про закриття самої програми інвестиційного громадянства.
INVESTOR, ГРОМАДЯНСТВО, НЕРУХОМІСТЬ, розслідування, ТУРЕЧЧИНА
Міністерство сільського і лісового господарства Турецької Республіки з 4 серпня 2026 року посилює фітосанітарний контроль на імпорт, експорт, реекспорт та транзит рослин і рослинної продукції, зокрема, пшениці, повідомила Державна служба України з питань безпечності харчових продуктів та захисту споживачів (Держпродспоживслужба).
Посилення вимог пов’язане з прийняттям турецькою стороною нового Регламенту про карантин рослин, який скасовує попереднє Положення про карантин.
“Оскільки пшениця, що імпортується до Турецької Республіки є рослиною господарем для таких шкідливих організмів як Tilletia barclayana, Tilletia indica, Tilletia caries, Tilletia controversa, Tilletia laevis (Tilletia foetida), Турецькою Республікою посилено контроль щодо виявлення зазначених шкідливих організмів у вантажах із пшеницею”, – зазначено у повідомленні.
У разі виявлення цих шкідників українським експортерам відмовлятимуть у видачі фітосанітарного сертифіката на підставі статті 46 закону України “Про карантин рослин”.
Провінція Мугла, де розташовані популярні курорти Бодрум, Мармарис і Фетхіє, залишається найдорожчим регіоном Туреччини для придбання житла. За підсумками червня 2026 року середня вартість квадратного метра тут сягнула 85,182 тис. турецьких лір, або приблизно $1,85 тис.
Середня вартість житлового об’єкта в Муглі склала 11,074 млн лір, що відповідає приблизно $240 тис., як випливає з червневого звіту сервісів Emlakjet та Endeksa.
Друге місце за вартістю квадратного метра посів Стамбул із показником 63,788 тис. лір. Середня вартість об’єкта в найбільшому місті Туреччини оцінюється приблизно в 7,017 млн лір.
На третьому місці — Анталія, де квадратний метр коштує в середньому 55,264 тис. лір, а житло — близько 6,079 млн лір. Далі йдуть Ізмір із показником 52,677 тис. лір за кв. м та Чанаккале — 52,634 тис. лір.
До рейтингу регіонів із найвищою середньою вартістю об’єктів також увійшов Айдин. Середня ціна житла в провінції, що включає курорти Кушадаси та Дідім, сягнула 6,782 млн лір при вартості квадратного метра 50,238 тис. лір.
Високі ціни в прибережних регіонах пов’язані з концентрацією курортної нерухомості, обмеженою пропозицією землі в найпопулярніших локаціях, розвитком преміальних проєктів та попитом з боку покупців з інших регіонів Туреччини та з-за кордону.
У середньому по країні вартість квадратного метра житла на кінець червня становила 40,944 тис. лір, а стандартного об’єкта площею близько 125 кв. м — 5,118 млн лір, або приблизно $111 тис. За рік ціни в національній валюті зросли на 22,3%.
Однак з урахуванням інфляції турецьке житло подешевшало за рік на 7,6%. Реальне зниження було зафіксовано у всіх 30 найбільших провінціях країни. У Стамбулі ціни з урахуванням інфляції знизилися на 5,5%, в Анталії — на 4,1%, в Анкарі — на 3,5%, в Ізмірі — на 9,5%.
Середній термін окупності інвестицій за рахунок оренди в Туреччині оцінюється в 13 років. У Мугле він сягає 18 років, в Анталії — 16 років, у Стамбулі — 12 років, в Анкарі — 11 років. Більш тривалий термін окупності курортного житла пов’язаний із високою вартістю купівлі порівняно з довгостроковою орендною платою.
У червні 2026 року в Туреччині було продано 129 979 тис. житлових об’єктів, що на 15,8% більше, ніж роком раніше. Кількість іпотечних угод зросла на 72,1% — до 25 993 тис.
