外国买家已成为巴统住宅房地产市场增长的主要驱动力：2026年4月，他们在公寓交易中的占比达到47%，接近市场总量的半数。这印证了格鲁吉亚最大的黑海度假胜地正日益从本地住房市场转型为国际投资平台。
据Recov.ge平台数据显示，2026年4月巴统共售出1292套公寓，较2025年4月的1165套增长了12.3%。当月市场总成交额增长27.4%，达到8500万美元。
随着市场增长，每平方米房价也显著上涨。巴统新建住宅的加权平均价格同比上涨11.3%，达到每平方米1351美元。新房市场价格上涨15.2%，二手房市场上涨9.4%。与此同时，市场需求主要集中在新建和现代化项目上：新建住宅的销售量增长了12.3%，而对旧住宅的兴趣则下降了5.4%。
增长的关键因素是外国资本。4月份交易数量的净增长中，90%由非居民买家贡献。高力国际格鲁吉亚分公司（Colliers Georgia）研究与数据分析部主管莱奥·奇卡瓦指出，近几个月来，外国买家的占比稳定在44%-47%之间，而在某些时期，外国买家的活跃度甚至已超过本地买家。
巴统在需求结构上与第比利斯存在显著差异。在格鲁吉亚首都，本土买家仍是市场的主力军：据Galt & Taggart数据显示，在1月份对开发商的调查中，格鲁吉亚买家贡献了第比利斯约77%的一手房销售。巴统的情况则恰恰相反：外国需求的重要性远高于国内，在接受调查的项目中，海外买家占比高达52%。
在巴统最活跃的外国买家群体中，以色列、俄罗斯和欧盟国家的公民尤为突出，此外还有来自乌克兰、白俄罗斯及其他前苏联国家的买家。据Global Property Guide援引Galt & Taggart的数据，2025年，欧盟和以色列买家在巴统受访项目中的销售额占比均为13%，而乌克兰、俄罗斯和白俄罗斯买家合计占比为11%。该报告未披露乌克兰买家的具体占比。
2025年，巴统房地产市场已突破10亿美元的公寓总销售额大关，交易量达到17,053宗，较上年增长14.7%。
对外国买家而言，巴统的吸引力源于其相对较低的入门门槛、临海地理位置、高比例的新建项目、可出租的潜力以及相对宽松的购房政策。在此背景下，该市不仅与第比利斯竞争，还与土耳其、黑山、保加利亚和塞浦路斯的度假市场展开竞争。
巴厘岛当局正加强对外国人的管控，严格检查其在岛上的签证合规性、居留规定及就业情况。此举源于外国人违规行为的增加，以及该省向“优质旅游”模式的转型——当局希望吸引有支付能力且守法的游客，而非仅仅增加总体客流量。
在记录在案的违规行为中，有2026起导致居留许可被立即吊销并被强制遣返。另有1323名外国公民被正式禁止入境，并被列入印尼的长期国家黑名单。其余违规者被送往临时拘留中心或被处以巨额罚款。
巴厘岛移民当局还开通了24小时热线，供居民和企业举报外国人可能违反移民法规的行为。具体而言，这包括签证过期、非法工作、违反居留条件以及其他不符合签证类别的活动。
当局特别关注那些持旅游签证工作或开展商业活动的外国人。印尼移民局警告称，即使是无偿的广告或推广活动，只要实际上与工作或商业推广相关，也可能被视为违反签证规定。博主、网红和内容创作者因此受到特别关注。
巴厘岛当局还正在制定针对外国人的额外入境规定。从2026年起，当局可能会根据游客的财务状况、停留期限及申报的旅行计划进行审查。巴厘岛省长瓦扬·科斯特曾表示，审查游客过去三个月的存款情况，可能成为“优质旅游”的重要环节之一。
巴厘岛仍是亚洲最受欢迎的旅游目的地之一，但大规模旅游给该岛的基础设施、住房市场、交通及文化场所带来了压力。近年来，当地政府越来越频繁地强调必须保护传统、社会秩序以及当地居民的经济利益。
对外国人而言，这意味着前往巴厘岛的旅行将受到更严格的监管。游客需更密切关注签证有效期，未经许可不得从事工作，遵守当地行为规范，并做好接受更严格文件及停留目的核查的准备。
对于房地产和搬迁市场而言，监管的收紧同样具有重要意义。巴厘岛依然是远程工作者、企业家和长期租客的热门目的地，但当局发出了明确信号：在岛上的居留必须符合签证身份，试图利用旅游签证实际从事工作或经营业务可能导致罚款、驱逐出境及禁止入境。
在关于住房可及性和土地销售失控风险的讨论背景下，塞浦路斯议会正在审议一些可能明显加强第三国公民和外国控股公司购房规则的倡议。
特别是，AKEL党向众议院提交了两项法案，规定对非欧盟国家的买家实施可衡量的限制。提案建议允许第三国公民仅购买一套面积受限（不超过200平方米）的住宅，以及一套办公空间（不超过300平方米）和一家商店（不超过200平方米）。同时，根据该提案，具有外国利益的公司应完全丧失购买住房的权利。
另一组提案涉及加强对所有权结构的监管：要求强制披露交易最终受益人，以阻止通过实际由第三国非居民控制的塞浦路斯或欧洲公司进行购房的行为。
AKEL还提议禁止在关键基础设施附近区域（包括港口和机场）以及沿海和缓冲区购买房地产，并完全禁止向欧盟以外国家的外国买家出售森林和农业用地。
该党表示，这些举措旨在保护当地家庭的住房权，减轻价格压力，并考虑安全因素。预计在主显节假期后，相关委员会将开始讨论这些法案。
谁是塞浦路斯房地产的主要购买者
根据审计署的数据，2024年15797笔交易中有4321笔（27.4%）来自非欧盟国家的买家，报告还指出，由于通过在欧盟或塞浦路斯注册的公司进行购买，实际比例可能更高。
内政部长康斯坦丁诺斯·伊奥安努向议会提交的2024年9月至2025年9月期间的统计数据显示，最活跃的外国买家包括英国人、以色列人和俄罗斯人，希腊、黎巴嫩和罗马尼亚公民的交易也相当可观。从地区来看，例如在帕福斯，英国人（890笔交易）领先，其次是以色列人（683笔）和俄罗斯人（327笔），而在利马索尔，俄罗斯人（846笔）和以色列人（571笔）是最大的买家。
乌克兰公民在不同年份也曾进入塞浦路斯十大最活跃房地产购买者排行榜。
在过去的七年里，在葡萄牙合法居住的外国公民数量增加了近四倍。根据葡萄牙移民和庇护局（AIMA）的数据，到2024年底，该国登记在册的外国居民约为1,543,697人，而2017年这一数字约为421,802人。
外国公民目前约占葡萄牙人口的15%，这证实了该国移民数量的快速增长。
根据AIMA的数据，外国居民中，巴西公民约占31.4%，印度公民约占7.4%，安哥拉公民约占6.9%，乌克兰公民约占5.9%。大多数移民为劳动年龄人口：77%年龄在18至44岁之间，男性占比56.1%。然而，公开来源中未发现这些国籍的直接官方分类数据，这些数据需要进一步核实。
葡萄牙被认为是欧盟对移民最友好的国家之一，其“黄金签证”计划要求投资25万欧元，即可获得居留权，随后还能获得公民身份。还有其他类别：D2商务签证、数字游牧者签证、经济独立人士签证。
与此同时，申请数量的急剧增长给AIMA带来了负担：该机构报告称存在人员短缺、大量未处理案件积压以及申请处理延迟等问题。一些媒体报道说，有些案件已经审了两年多。
葡萄牙外国居民数量的增长表明人口结构正在发生变化，使该国对国际投资者、初创企业和劳工移民更具吸引力。
关键因素包括：投资门槛相对较低、对外籍专业人士开放以及气候宜人。然而，这种动态也伴随着挑战的增加：住房市场、社会基础设施和移民管理体系面临的压力日益加剧，需要进行现代化改造。
对企业而言，这表明葡萄牙是搬迁和组建国际团队的有前景的市场，但必须考虑到官僚延误和移民政策的变化。
