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In Ungarn könnte der Mehrwertsteuersatz für einen Teil der neuen Wohnungen ab dem 1. Januar 2027 von derzeit vergünstigten 5 % auf den Standardsatz von 27 % steigen, was laut lokalen Medienberichten zusätzlichen Druck auf die Preise für Wohnungen in Neubauten ausüben wird.

Der derzeit geltende ermäßigte Steuersatz von 5 % gilt für neue Wohnungen mit einer Fläche von bis zu 150 m² sowie für Einfamilienhäuser mit einer Fläche von bis zu 300 m², die den festgelegten Anforderungen entsprechen. Laut einer offiziellen Erläuterung der ungarischen Nationalen Steuer- und Zollverwaltung (NAV) gilt diese Regelung in ihrer derzeitigen Form bis zum 31. Dezember 2026.

Danach gilt für Objekte, die die Bedingungen der Übergangsphase nicht erfüllen, der Standard-Mehrwertsteuersatz von 27 %.

Ein Großteil der bereits begonnenen Projekte kann die Steuervergünstigung jedoch bis Ende 2030 beibehalten. Insbesondere kann der Satz von 5 % auch nach dem 31. Dezember 2026 angewendet werden, wenn die erforderliche Baugenehmigung bis Ende 2026 rechtskräftig geworden ist. Übergangsbestimmungen sind auch für Projekte vorgesehen, die im Rahmen des Baumeldungsverfahrens realisiert werden.

Infolgedessen können auf dem ungarischen Markt faktisch gleichzeitig Neubauten mit unterschiedlicher Steuerbelastung vorhanden sein, je nach Baubeginn und rechtlichem Status des Projekts.

Die potenziellen Auswirkungen auf die Wohnkosten können erheblich sein. Eine Wohnung im Wert von 100 Millionen Forint hat unter Berücksichtigung der geltenden Mehrwertsteuer von 5 % einen Preis ohne Steuer von etwa 95,2 Millionen Forint. Würde auf dieselbe Bemessungsgrundlage ein Steuersatz von 27 % angewendet, würde der Endpreis etwa 121 Millionen Forint betragen. Die theoretische Differenz beträgt etwa 21 Millionen Forint oder rund 58.000 Euro.

Dabei könnte der tatsächliche Preisanstieg geringer ausfallen, da Bauträger angesichts nachlassender Nachfrage einen Teil der zusätzlichen Steuerlast selbst tragen könnten.

Auf dem Markt ist bereits ein Rückgang der Käuferaktivität zu beobachten. Nach Angaben der Ungarischen Nationalbank ging die Zahl der Immobilientransaktionen im ersten Quartal 2026 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 18 % zurück. Nach Schätzungen von Duna House wurden im August rund 8.100 Transaktionen mit Wohnimmobilien abgeschlossen – das sind 13,1 % weniger als im Juli und 29 % weniger als im Vorjahr.

Gleichzeitig treiben die Bauträger die Vorbereitung neuer Projekte voran. Im ersten Halbjahr 2026 wurden in Ungarn Genehmigungen erteilt und Anmeldungen für den Bau von 16.588 Wohnobjekten registriert, was einem Anstieg von 29 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Jahres 2025 entspricht.

Die Änderung der Steuerregelung betrifft den Bestandswohnungsmarkt nicht unmittelbar. Allerdings könnte sich die Vergrößerung der Preisdifferenz zwischen Neubauprojekten mit einem Mehrwertsteuersatz von 27 %, Objekten, für die der Satz von 5 % beibehalten wurde, und dem Bestandswohnungsmarkt auf die Nachfragestruktur und die Immobilienpreise insgesamt auswirken.

Eine Ausnahme bilden bestimmte neue Wohnungen in offiziell ausgewiesenen „Rust Belt Action Areas“: Sofern die für sie festgelegten Anforderungen erfüllt sind, gilt der ermäßigte Steuersatz von 5 % auch nach dem 1. Januar 2027 weiterhin.