In Ungarn könnte der Mehrwertsteuersatz für einen Teil der neuen Wohnungen ab dem 1. Januar 2027 von derzeit vergünstigten 5 % auf den Standardsatz von 27 % steigen, was laut lokalen Medienberichten zusätzlichen Druck auf die Preise für Wohnungen in Neubauten ausüben wird.
Der derzeit geltende ermäßigte Steuersatz von 5 % gilt für neue Wohnungen mit einer Fläche von bis zu 150 m² sowie für Einfamilienhäuser mit einer Fläche von bis zu 300 m², die den festgelegten Anforderungen entsprechen. Laut einer offiziellen Erläuterung der ungarischen Nationalen Steuer- und Zollverwaltung (NAV) gilt diese Regelung in ihrer derzeitigen Form bis zum 31. Dezember 2026.
Danach gilt für Objekte, die die Bedingungen der Übergangsphase nicht erfüllen, der Standard-Mehrwertsteuersatz von 27 %.
Ein Großteil der bereits begonnenen Projekte kann die Steuervergünstigung jedoch bis Ende 2030 beibehalten. Insbesondere kann der Satz von 5 % auch nach dem 31. Dezember 2026 angewendet werden, wenn die erforderliche Baugenehmigung bis Ende 2026 rechtskräftig geworden ist. Übergangsbestimmungen sind auch für Projekte vorgesehen, die im Rahmen des Baumeldungsverfahrens realisiert werden.
Infolgedessen können auf dem ungarischen Markt faktisch gleichzeitig Neubauten mit unterschiedlicher Steuerbelastung vorhanden sein, je nach Baubeginn und rechtlichem Status des Projekts.
Die potenziellen Auswirkungen auf die Wohnkosten können erheblich sein. Eine Wohnung im Wert von 100 Millionen Forint hat unter Berücksichtigung der geltenden Mehrwertsteuer von 5 % einen Preis ohne Steuer von etwa 95,2 Millionen Forint. Würde auf dieselbe Bemessungsgrundlage ein Steuersatz von 27 % angewendet, würde der Endpreis etwa 121 Millionen Forint betragen. Die theoretische Differenz beträgt etwa 21 Millionen Forint oder rund 58.000 Euro.
Dabei könnte der tatsächliche Preisanstieg geringer ausfallen, da Bauträger angesichts nachlassender Nachfrage einen Teil der zusätzlichen Steuerlast selbst tragen könnten.
Auf dem Markt ist bereits ein Rückgang der Käuferaktivität zu beobachten. Nach Angaben der Ungarischen Nationalbank ging die Zahl der Immobilientransaktionen im ersten Quartal 2026 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 18 % zurück. Nach Schätzungen von Duna House wurden im August rund 8.100 Transaktionen mit Wohnimmobilien abgeschlossen – das sind 13,1 % weniger als im Juli und 29 % weniger als im Vorjahr.
Gleichzeitig treiben die Bauträger die Vorbereitung neuer Projekte voran. Im ersten Halbjahr 2026 wurden in Ungarn Genehmigungen erteilt und Anmeldungen für den Bau von 16.588 Wohnobjekten registriert, was einem Anstieg von 29 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Jahres 2025 entspricht.
Die Änderung der Steuerregelung betrifft den Bestandswohnungsmarkt nicht unmittelbar. Allerdings könnte sich die Vergrößerung der Preisdifferenz zwischen Neubauprojekten mit einem Mehrwertsteuersatz von 27 %, Objekten, für die der Satz von 5 % beibehalten wurde, und dem Bestandswohnungsmarkt auf die Nachfragestruktur und die Immobilienpreise insgesamt auswirken.
Eine Ausnahme bilden bestimmte neue Wohnungen in offiziell ausgewiesenen „Rust Belt Action Areas“: Sofern die für sie festgelegten Anforderungen erfüllt sind, gilt der ermäßigte Steuersatz von 5 % auch nach dem 1. Januar 2027 weiterhin.
Der teuerste Bezirk der Hauptstadt bleibt Pechersk, wo der durchschnittliche Angebotspreis für Wohnraum bei etwa 2.600 US-Dollar pro Quadratmeter liegt. Die wichtigsten Verkaufsstarts konzentrieren sich jedoch auf Bezirke mit erschwinglicherem Wohnraum. Dies geht aus einer veröffentlichten Studie des Unternehmens „Intergal-Bud“ hervor.
Im Bezirk Holosiivskyi wird der Durchschnittspreis auf etwa 1.300 US-Dollar pro Quadratmeter geschätzt, im Bezirk Obolonskyi auf 1.200 US-Dollar und im Bezirk Darnytskyi auf etwa 1.000 US-Dollar.
Somit liegt der Durchschnittspreis pro Quadratmeter in Pechersk fast 2,5-mal höher als im Bezirk Darnytsia, doch gerade Darnytsia macht den größten Teil des neuen Angebots aus.
„Der teuerste Bezirk Kiews ist heute nicht mehr das Zentrum des Neubaus. Die größte Aktivität ist in den Bezirken des mittleren Preissegments zu beobachten, in denen der Käufer ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Preis, Verkehrsanbindung und Infrastruktur erhält“, erklärte Dmytro Izmaylov, Leiter der Analyseabteilung von „Intergal-Bud“.
Nach Einschätzung des Unternehmens entwickelt sich der Kiewer Wohnungsmarkt zunehmend zu einem „mikrobezirksorientierten“ Markt. Käufer entscheiden sich nicht mehr einfach für einen Verwaltungsbezirk oder das Dnipro-Ufer, sondern für einen konkreten Standort mit Anbindung an die U-Bahn, Schutzräumen, autonomen Versorgungssystemen und einer fertigen Infrastruktur.
Sollte sich dieser Trend fortsetzen, werden nach dem Rückgang der Kriegsrisiken Gebiete mit neuem Wohnungsbestand, gut ausgebautem öffentlichen Nahverkehr, Grünflächen und Möglichkeiten für eine weitere komplexe Bebauung das größte Wertsteigerungspotenzial aufweisen.
„Intergal-Bud“ ist auf dem ukrainischen Wohnimmobilienmarkt tätig und realisiert Projekte in Kiew und anderen Städten der Ukraine.
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Nach Schätzungen von „Intergal-Bud“ weist der Bezirk Darnytsia sowohl die größte Bautätigkeit als auch die höchste Konzentration an Wohnraum in der Nähe von U-Bahn-Stationen auf. Dies geht aus einer veröffentlichten Studie des Unternehmens „Intergal-Bud“ hervor.
Innerhalb einer 15-minütigen Erreichbarkeit von U-Bahn-Stationen befinden sich im Bezirk etwa 70.000 bis 74.000 Wohnungen. Im Bezirk Holosiivskyi wird diese Zahl auf 53.000 bis 57.000 geschätzt, im Bezirk Shevchenkivskyi auf 45.000 bis 48.000, im Bezirk Obolonskyi auf 40.000 bis 42.000 und im Bezirk Sviatoshynskyi auf 33.000 bis 35.000 Wohnungen.
Die Bezirke Darnytsia und Dnipro bilden zusammen den größten Cluster moderner Wohnbebauung am linken Ufer. Als Vorteile nennen Analysten das beträchtliche Angebot an neuen Wohnungen, die im Vergleich zu den zentralen Bezirken niedrigeren Wohnungspreise, die Nähe zur U-Bahn sowie die gut ausgebaute kommerzielle und soziale Infrastruktur.
Ein weiterer Faktor ist die größere Auswahl an Objekten, die im Rahmen staatlicher Hypothekenprogramme erworben werden können.
„Intergal-Bud“ ist auf dem ukrainischen Wohnimmobilienmarkt tätig und realisiert Projekte in Kiew und anderen Städten der Ukraine.
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Der Bezirk Darnytsia war 2025 in Kiew führend hinsichtlich der Anzahl der Verkaufsstarts neuer Wohnkomplexe und neuer Bauabschnitte bereits bestehender Projekte – auf ihn entfielen 27 % aller derartigen Verkaufsstarts in der Hauptstadt.
Dies geht aus einer veröffentlichten Studie des Unternehmens „Intergal-Bud“ hervor, dessen Analysten die geografische Verteilung der Neubautätigkeit, die Verkehrsanbindung der Bezirke und die Veränderung der Nachfragestruktur auf dem Primärmarkt von Kiew analysiert haben.
Den zweiten Platz bei der Bautätigkeit belegte der Bezirk Holosiivskyi mit einem Anteil von 19 %. Auf den Bezirk Obolon entfielen 13 % der Verkaufsstarts, auf den Bezirk Schewtschenkowski 11 % und auf den Bezirk Sjatyschyn 9 %. Weitere rund 20 % verteilten sich auf die übrigen Bezirke der Hauptstadt.
Nach Einschätzung des Unternehmens hat der umfassende Krieg die Geografie des Erstmarktes in Kiew verändert. Die Bautätigkeit verlagert sich allmählich von den zentralen Bezirken in Gebiete, in denen komplexe Bebauungsprojekte realisiert und Wohnungen im mittleren Preissegment angeboten werden können.
Bis 2022 verglichen Käufer häufiger das rechte und das linke Ufer, die Attraktivität des Bezirks und die Entfernung zum Zentrum. Heute sind die Hauptkriterien der Preis der Wohnung, die Anbindung an die U-Bahn, Schutzräume, eine autonome Stromversorgung des Gebäudes und die Möglichkeit, während Luftangriffsalarm die öffentlichen Verkehrsmittel zu nutzen.
Von großer Bedeutung ist auch die vorhandene soziale Infrastruktur – Schulen, Kindergärten, medizinische Einrichtungen, Supermärkte und andere für das tägliche Leben notwendige Einrichtungen.
„Intergal-Bud“ ist auf dem ukrainischen Wohnimmobilienmarkt tätig und realisiert Projekte in Kiew und anderen Städten der Ukraine.
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