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Vor dem Hintergrund der Energiekrise in der Hauptstadt sank die Nachfrage auf dem Sekundärwohnungsmarkt im Winter 2026 um 40 %, wobei die potenzielle Preiskorrektur in den betroffenen Häusern je nach Dauer der Probleme mit der Heizung und den technischen Anlagen etwa 5-15 % betragen könnte, wie Immobilienmakler der Agentur „Interfax-Ukraine“ mitteilten.

„Die Nachfrage auf dem Sekundärmarkt ist im Vergleich zum vergangenen Winter um etwa 40 % zurückgegangen. Das Problem liegt jedoch nicht nur in der Anzahl der Käufer, sondern auch in einem gewissen Mangel an Objekten, die den neuen Realitäten entsprechen“, sagte Alexei Govorun, Mitinhaber der Immobilienagentur FLATPRIME.

Laut Roman Savchenko, Eigentümer der Immobilienagentur Profi Realt, hatten Anfang 2026 Beschuss, Strom- und Heizungsausfälle einen größeren Einfluss auf die innere Verfassung aller Bevölkerungsschichten als auf den Immobilienmarkt allein.

„Im Januar sind viele Kiewer aus der Stadt weggezogen und haben den Kauf oder Verkauf von Immobilien auf unbestimmte Zeit verschoben. Dementsprechend sank sowohl die Zahl der Kaufanfragen als auch die Zahl der Angebote. Aber in den ersten beiden Februarwochen beobachten wir eine Belebung des Immobilienmarktes“, sagte er.

Laut Jaroslaw Orschak, CEO der Immobilienagentur La Vida, sind die Auswirkungen der Unfälle und des Heizungsausfalls bereits spürbar, der Markt ist langsamer geworden und die Käufer sind wählerischer geworden.

„Lokal ist die Nachfrage, insbesondere nach Mietwohnungen in Problemgebieten, um etwa 10 bis 35 % zurückgegangen. Im Segment des Wohnungskaufs ist der Rückgang der Nachfrage nicht massiv, sondern es ist eher eine Pause und ein aktiverer Handel zu beobachten“, sagt er.

Derzeit gibt es keine formalisierten Listen der von der Energiekrise betroffenen Häuser bei den Immobilienmaklern – dies ist keine öffentliche Information der KMA oder der Versorgungsunternehmen. Professionelle Marktteilnehmer sind jedoch dank ihrer täglichen Arbeit mit Kunden und der Überwachung des Zustands der Objekte gut mit der Situation in bestimmten Stadtvierteln, Straßen und Wohnkomplexen vertraut.

Am stärksten betroffen sind Wohnsegmente in Gebieten mit historisch schwacher technischer Infrastruktur: Troieschyna, Teremky, teilweise Pechersk. Laut Govorun verliert selbst Elite-Immobilien im Zentrum an Wettbewerbsfähigkeit, wenn das Gebäude ohne Heizung ist. In der Praxis beobachten Immobilienmakler jedoch keinen massiven Preisverfall bei Objekten in den betroffenen Gebäuden.

„Es wird kurzfristig keinen starken Preisverfall für Wohnungen in den betroffenen Gebäuden geben. Der Grund dafür ist einfach: Eine Wohnung ohne Heizung ist selbst mit einem erheblichen Preisnachlass nicht begehrt – sie ist kein Wohnraum, sondern ein Problem. Die meisten Eigentümer entscheiden sich für eine abwartende Strategie, bis klar ist, welche Häuser wieder aufgebaut werden und welche problematisch bleiben“, erklärte Govorun.

Laut Jaroslaw Orschak, CEO der Immobilienagentur La Vida, sind vereinzelte Verkäufe mit Preisnachlässen möglich, insbesondere in Gebäuden ohne autonome Lösungen, aber dies ist kein systematischer Trend, der Markt ist eher in einen Modus geringerer Aktivität und punktueller Verhandlungen übergegangen.

Laut Savchenko nehmen die Eigentümer Wohnungen in solchen Objekten einfach vom Markt, bis „das Eis schmilzt“. Die gleiche Situation ist auch in Häusern zu beobachten, die von direkten Treffern oder herabfallenden Trümmern betroffen sind.

„Aber solche Häuser werden derzeit von Käufern eher nicht in Betracht gezogen. Wenn es jedoch einen großen Preisnachlass gibt, werden sich auch Käufer finden, die solche Immobilien erwerben möchten, um sie später gewinnbringend weiterzuverkaufen“, meint er.

Nach der Prognose von Orschak könnte die potenzielle Preiskorrektur bei den betroffenen Häusern je nach Dauer der Probleme mit der Heizung und den technischen Anlagen etwa 5 bis 15 % betragen.

Gorovun teilte mit, dass gleichzeitig eine neue Kategorie von Objekten entstanden sei: Wohnungen, deren Eigentümer beschlossen haben, schnell in stabilere Gegenden umzuziehen, aber selbst hier bleibt die Preisgestaltung vorsichtig.

Das wahrscheinlichste Szenario auf kurze Sicht ist ein „Einfrieren” des Marktes in problematischen Häusern bis zum Beginn der nächsten Heizperiode 2026-2027. Dann kann man tatsächlich überprüfen, ob die Wärmeversorgung wiederhergestellt wurde oder ob es sich um eine vorübergehende Lösung handelt.

Insgesamt sieht laut Maklern eine typische Anfrage heute so aus: Energieversorgung (Notstromversorgung des Hauses, Vorhandensein einer autonomen Heizungsanlage oder Heizgeräten in der Wohnung selbst), Sicherheit (Vorhandensein eines Schutzraums, Entfernung zu potenziell gefährlichen Objekten), Bereitschaft zur schnellen Bezugsfertigkeit (angemessene Renovierung, Kommunikationsmittel), für das Segment bis zu 100.000 Dollar – Möglichkeit der Abrechnung nach staatlichen Programmen. Objekte, die alle diese Kriterien gleichzeitig erfüllen, sind auf dem Markt rar.

„Diese Kriterien spiegeln sich noch nicht eindeutig im Preis wider – der Markt befindet sich in einer Anpassungsphase. Aber schon jetzt haben Wohnungen in Häusern mit autonomer Energieversorgung und bewährter Zuverlässigkeit der Systeme einen Wettbewerbsvorteil und werden schneller verkauft, auch ohne Preisnachlass“, sagte Govorun.

Nach Beobachtungen von Savchenko sinken die Preise im mittleren Segment nicht, sondern sind in Häusern mit autonomer Heizung, Generatoren und anderen Elementen zur alternativen Stromversorgung von Aufzügen und Pumpen sogar gestiegen.

Dabei werden Häuser mit OSBB vom Markt bereits als liquider angesehen, weshalb der Preisnachlass bei ihnen in der Regel geringer ist als bei Häusern, die von der Wohnungsbaugesellschaft verwaltet werden.

„Der Hauptfaktor für die Preisbildung ist der Grad der Energieunabhängigkeit und die Steuerbarkeit des Hauses. Infolgedessen zeigt der Markt keinen massiven Rückgang, sondern teilt sich eher in stabilere und risikoreichere Objekte auf“, erklärte Orshak.