Bürger der Ukraine und Russlands gehören zu den zehn größten ausländischen Immobilienkäufern in Bulgarien in den Jahren 2024-2025, so eine Studie des Analysezentrums Experts Club und Daten des bulgarischen Immobilienverbandes.
Laut der Studie sind die Top-10-Länder, deren Bürger am aktivsten beim Kauf von Immobilien in Bulgarien sind, wie folgt: Großbritannien, Deutschland, Griechenland, Israel, Rumänien, Türkei, Italien, Russland, Ukraine und Polen.
Auf Ausländer entfällt ein erheblicher Anteil der Transaktionen auf dem Wohnungsmarkt. Laut einer internationalen Analysequelle wird die Zahl der ausländischen Käufer von Wohnimmobilien in Bulgarien in den Jahren 2024-2025 um etwa 18 % steigen, und der Gesamtmarkt verzeichnet einen stetigen Preisanstieg. Örtlichen Experten zufolge kann der Anteil von Ausländern bei einigen Küstenprojekten bis zu 30 % der Gesamtzahl der Käufer erreichen.
Ausländische Käufer interessieren sich vor allem für Immobilien an der Schwarzmeerküste – in Varna, Burgas und Nessebar – sowie in den Gebirgsorten Bansko und Pamporovo, wo Immobilien sowohl für den eigenen Urlaub als auch als Mietinvestition in Betracht gezogen werden.
Analysten stellen fest, dass sich die Ukrainer aufgrund einer Kombination aus Umzugs- und Investitionsnachfrage fest in den Top 10 verankert haben: Einige Käufer sehen Bulgarien als sicheres EU-Land während des Krieges, während andere die Möglichkeit sehen, durch die Vermietung von Unterkünften in touristischen Regionen Einkommen zu erzielen.
Die wachsende Nachfrage aus dem Ausland unterstützt den Preisanstieg: Im vergangenen Jahr stiegen die Wohnungskosten in den bulgarischen Badeorten um durchschnittlich 8-10 % und in Sofia um 7-10 %.
Gleichzeitig sind der Europäischen Kommission und einer Reihe von Analysen zufolge die Immobilienpreise in Bulgarien im Jahr 2025 im Vergleich zu den Fundamentaldaten um etwa 10-15 % überbewertet, aber die Experten sprechen noch nicht von einer kritischen Blase auf dem Markt.
Die Analysten des Experts Club gehen davon aus, dass Ausländer in den nächsten 2-3 Jahren weiterhin an bulgarischen Immobilien interessiert sein werden, wobei sich die Struktur der Nachfrage jedoch ändern wird: Der Anteil von Käufern aus der EU, der Ukraine und Israel wird ihren Schätzungen zufolge zunehmen, während die Rolle russischer Käufer bei neuen Transaktionen aufgrund von Sanktionen und Beschränkungen des Kapitalverkehrs weiter abnehmen könnte.
Nach Angaben des Nationalen Statistischen Instituts Bulgariens und internationaler Erhebungen werden die Immobilienpreise in Bulgarien in der zweiten Jahreshälfte 2024 im Vergleich zum Vorjahr um 15 % und im Vergleich zu 2015 um 87 % steigen. Gleichzeitig ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Land nach wie vor deutlich niedriger als in den meisten EU-Ländern, was Bulgarien für ausländische Investoren zu einem der erschwinglichsten Immobilienmärkte in der Union macht.
Russische Staatsbürger stellen traditionell einen erheblichen Anteil der Eigentümer, insbesondere an der Küste. Nach bulgarischen Angaben sind allein in der Region Burgas mehr als 5,2 Tausend Immobilien im Besitz von Russen offiziell registriert, während es im ganzen Land mehrere Zehntausend Immobilien gibt. Gleichzeitig ist in den letzten Jahren der Anteil der Neukäufe durch Russen zurückgegangen, und ein Teil der Immobilien wird auf den Markt gebracht und von bulgarischen und westeuropäischen Käufern erworben.
Quelle: https://expertsclub.eu/rynok-zhytla-bolgariyi-analiz-vid-experts-club/
Das Ingenieur- und Beratungsunternehmen Sigma+ plant, im Jahr 2026 Investitionen in Höhe von 200 Millionen Dollar in Immobilienprojekte in der Ukraine zu tätigen, teilte die Pressestelle des Unternehmens mit. Der Mitteilung zufolge verfügt das Unternehmen derzeit über mehr als 500.000 Quadratmeter Immobilien, davon 390.000 Quadratmeter Wohnraum.
Das Unternehmen konzentriert sich auf die Gewinnung internationaler Investitionen. Die Priorität für den Zeitraum 2027-2030 ist die Realisierung von 1 Million Quadratmetern Wohn- und Gewerbeimmobilien. Darüber hinaus plant Sigma+ die Durchführung eines Audits von vier Projekten in der Hauptstadt, um weitere Finanzmittel zu beschaffen und den Bau abzuschließen, heißt es in der Pressemitteilung.
Sigma+ ist ein Ingenieur- und Beratungsunternehmen, das einen vollständigen Dienstleistungszyklus anbietet – von der Marktanalyse und Konzeptentwicklung bis hin zum Baumanagement, der Kostenkontrolle, der Projektprüfung, dem Vertrieb und dem Marketing.
Laut Opendatabot ist die CEO des Unternehmens, Anna Laevskaya, als Eigentümerin und wirtschaftliche Eigentümerin der im Dezember 2024 registrierten GmbH „Sigma Engineering Plus” (Kiew) angegeben.
In seiner Rede auf der LUN-Konferenz 2025 teilte Oleksandr Ovcharenko, Miteigentümer von Standard One, seine Vision von der Entwicklung des ukrainischen Immobilienmarktes.
Seiner Meinung nach wird die Zahl der Projekte weiter zurückgehen, und Bauträger sollten sich darauf konzentrieren, Produkte zu schaffen, die einen vorhersehbaren Cashflow bieten und das Vertrauen der Investoren stärken.
„Wir werden eine Rückkehr des Vertrauens der Käufer und Investoren erleben. Die Investoren werden jedoch anspruchsvoller und suchen nach einem ausgewogenen Verhältnis zwischen Preis, Fläche, Qualität, Produktreife und vor allem einer vorhersehbaren Rentabilität und Amortisation“, so Ovcharenko.
Er betonte, dass nicht derjenige Bauträger gewinnen wird, der billig verkauft, sondern derjenige, der den Wert, für den der Investor zahlen soll, transparent erklärt und kommuniziert. Schließlich werden die Preise aufgrund der hohen Produktionskosten weiter steigen. Heute gibt es ein gewisses Ungleichgewicht auf dem Markt: wenn die Produktionskosten schneller steigen als der Verkaufspreis. Dies zwingt viele Bauträger, den Start neuer Projekte vorübergehend auszusetzen und auf bessere Bedingungen zu warten.
Trotz der schwierigen Situation sieht der Miteigentümer von Standard One die Aussicht, dass Massen- und institutionelle Anleger allmählich auf den Markt zurückkehren.
„Wenn ein Produkt auf den Markt kommt, das eine Kapitalisierung mit einem Vermietungsansatz verbindet und einen stabilen Cashflow bieten kann, stößt es bei den Investoren auf großes Interesse. Aus diesem Grund war Standard One der erste in der Ukraine, der Projekte im Build-to-Rent-Format erforschte und umsetzte“, so Oleksandr Ovcharenko.
Ein weiteres Thema der Diskussion war die Baufinanzierung. Oleksandr Ovcharenko zufolge ist eine Querfinanzierung der erste Schritt zum Bankrott, weshalb Standard One diesen Ansatz aufgegeben hat. Das Projekt nutzt sein eigenes Finanzierungssystem, insbesondere durch Ratenzahlungsprogramme, da die Käufer zunehmend flexible und loyale Bedingungen erwarten.
In diesem Jahr hat Standard One ein neues Produkt auf den Markt gebracht – S1 REIT. Dabei handelt es sich um ein firmeneigenes Investmentvehikel, das seine Absatzquellen durch die Beschaffung von Mitteln über kollektive Anlageinstitute diversifiziert. Es bietet den Anlegern die Möglichkeit, gewinnbringend in ein liquides Produkt zu investieren oder, nachdem sie eine bestimmte Anzahl von Zertifikaten angesammelt haben, diese gegen eine Wohnung einzutauschen. Dadurch werden die Anlagemöglichkeiten für verschiedene Kategorien von Anlegern erweitert.
Zum Vergleich:
Standard One (S1) ist ein Full-Cycle-Entwicklungsunternehmen, das seit 2016 das Build-to-Rent-Segment in Kiew entwickelt. Zum Portfolio gehören das abgeschlossene Projekt S1 VDNH und die Neubauten S1 Obolon, S1 Terminal, S1 Nyvky.
Laut dem Arvio-Bericht für das 1. Quartal 2025 wurden 7,19 % aller Immobilientransaktionen in Kroatien von Ausländern getätigt. Die folgenden Länder sind am aktivsten:
– Slowenien – etwa 30,2 % der Transaktionen mit Ausländern
– Deutschland – etwa 21,1 Prozent
– Österreich – etwa 10,4 %.
Käufer aus der Ukraine sind in der Liste der TOP-10 der aktivsten Immobilienkäufer in Kroatien nicht enthalten, und die Transaktionen, die den Kauf von Immobilien durch Ukrainer in Kroatien betreffen, bewegen sich noch im Dutzendbereich.
Generell sind ukrainische Käufer auf dem Balkan recht präsent: In Montenegro belegten sie Platz 11 unter den ausländischen Immobilienkäufern, und in Bulgarien sind sie durchweg unter den Top 10 der aktivsten Investoren.
In den letzten Jahren ist die Zahl der Transaktionen von Ausländern in Kroatien zurückgegangen:
– 2022 – ~ 13.344 Transaktionen
– 2023 – ~ 12,278
– 2024 – ~ 11.623 Transaktionen
Ausländische Käufer sind vor allem in den Küstenregionen wie Istrien und Kvarner sowie in den für Erholung und Zweitwohnungen beliebten Gebieten aktiv. Besonders gefragt sind neue Wohnungen und Häuser, die nur minimale Renovierungsarbeiten erfordern oder sofort zum Wohnen oder Vermieten bereit sind.
In einigen Regionen Kroatiens verzeichnen die Immobilienpreise ein stetiges Wachstum von rund 10 % pro Jahr. In den Küsten- und Tourismusregionen liegen die Durchschnittspreise für neue Projekte und Wohnungen deutlich über dem Marktdurchschnitt.
In Anbetracht der derzeitigen Trends wird der Anteil ausländischer Käufer am Gesamtvolumen der Transaktionen bis 2025 voraussichtlich bei etwa 8 % bleiben, wobei er aufgrund der steigenden Preise und der Probleme mit der Erschwinglichkeit von Wohnraum möglicherweise leicht zurückgehen wird. Es wird erwartet, dass die Preise an der Küste schneller als der Durchschnitt steigen werden, was auf ein knappes Angebot, eine hohe touristische Nachfrage und eine Konzentration auf neue Entwicklungen zurückzuführen ist.
Auch die Nachfrage von Europäern aus den Nachbarländern (Slowenien, Österreich, Deutschland) und der „rückkehrenden Diaspora“ wird wahrscheinlich steigen. Was die Käufe aus Ländern außerhalb der EU betrifft, so ist die Lage weniger sicher, und in den öffentlichen Quellen wurden bisher keine nennenswerten Ströme verzeichnet.
Das sinkende Angebot auf dem Kiewer Wohnimmobilienmarkt und die stabile Käufernachfrage halten den Aufwärtstrend bei den Preisen für Neubauten aufrecht, bis zum Ende des Jahres werden die Kosten pro Quadratmeter um 10-15% steigen, teilte die DIM Group of Companies gegenüberInterfax-Ukrainemit.
„Laut den Analysten der DIM Group und den Beobachtungen der Branche wird die Stadt bis zum Ende des Jahres etwa 12-14 Tausend neue Wohnungen erhalten, was 15-20% weniger als im letzten Jahr ist, wenn das Tempo der zweiten Jahreshälfte nicht hinter dem der ersten Jahreshälfte zurückbleibt. Gleichzeitig werden das begrenzte Angebot und die stabile Nachfrage zu einem weiteren Preisanstieg auf dem Primärmarkt um 10-15 % bis zum Jahresende beitragen“, so die Gruppe in einer Erklärung.
Nach Angaben des DIM stieg der Durchschnittspreis für Neubauten in der ersten Hälfte des Jahres 2025 um etwa 14 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. So liegen die durchschnittlichen Kosten pro Quadratmeter bei Neubauten heute bei etwa 1 Tausend Dollar pro Quadratmeter im Economy-Segment, 1,3 Tausend Dollar pro Quadratmeter im Komfort-Segment, 2,2 Tausend Dollar pro Quadratmeter im Business-Segment und 4,4 Tausend Dollar pro Quadratmeter im Premium-Segment.
Gleichzeitig ist die Wertsteigerung von Wohnungen auf dem Sekundärmarkt der Hauptstadt langsamer: in der ersten Hälfte des Jahres 2025 stiegen die Preise um 8-10%, die durchschnittlichen Kosten pro Quadratmeter auf dem Sekundärmarkt betragen 2 Tausend Dollar pro Quadratmeter.
Laut Arseniy Nasikovsky, Juniorpartner bei DIM, ist die Möglichkeit, in eine fertige Wohnung zu ziehen, der wichtigste Faktor bei der Wahl einer Wohnung auf dem Sekundärmarkt. Aber auch eine weitere Verknappung des Angebots an Neubauten im Falle einer Verschlechterung der Sicherheitslage wird den Fokus auf den Sekundärmarkt verlagern.
„Die Wahl zwischen dem Primär- und dem Sekundärmarkt im Jahr 2025 hängt von der Abwägung zwischen der Bereitschaft des Käufers, dem Risiko und den finanziellen Möglichkeiten ab. Wenn der Käufer die Formel „einziehen und wohnen“ schätzt, entscheidet er sich für den Sekundärmarkt. Neubauten hingegen bieten einen grundlegend anderen Komfort, vor allem ein neues Maß an Sicherheit, das in Kriegszeiten sehr wichtig ist, moderne Grundrisse, Energieeffizienz, Schutzräume und Parkplätze“, erklärte der Experte.
Nach der Prognose des DIM wird das Volumen der in Auftrag gegebenen Neubauten frühestens Ende 2027 wieder das Vorkriegsniveau erreichen. Derzeit stehen in der Hauptstadt nur 140-145 Wohnkomplexe zum Verkauf, das ist ein Viertel weniger als vor dem Krieg.
Das Portfolio von DIM besteht aus Immobilien in Kiew und der Region mit einer Gesamtfläche von über 900 Tausend Quadratmetern. Mehr als 3,6 Tausend Wohnungen wurden in Betrieb genommen, und über 356 Tausend Quadratmeter Wohn- und Gewerbefläche wurden gebaut. Sechs Projekte mit einer Gesamtfläche von über 346 Tausend Quadratmetern befinden sich im Bau.
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Ausländer kaufen aktiv Wohnraum in Bulgarien und machen einen erheblichen Anteil der Transaktionen auf dem Immobilienmarkt aus, berichten lokale Fachverbände und Agenturen.
Nach Angaben des bulgarischen Immobilienverbands zeigen britische, deutsche, griechische, israelische, rumänische und ukrainische Staatsbürger in den Jahren 2024–2025 das größte Interesse. Am gefragtesten sind Objekte an der Schwarzmeerküste (Varna, Burgas, Nessebar) und in den für den Wintertourismus beliebten Bergregionen (Bansko, Pamporovo).
Top 10 der Länder, aus denen Immobilienkäufer in Bulgarien stammen (2024–2025):
Großbritannien
Deutschland
Griechenland
Israel
Rumänien
Türkei
Italien
Russland
Ukraine
Polen
Experten stellen fest, dass die Nachfrage von Ausländern den Preisanstieg stimuliert: Innerhalb eines Jahres sind die Immobilienpreise in den Seebädern um durchschnittlich 8–10 % gestiegen, in Sofia um 6–7 %. Beliebt bleiben Wohnungen in Neubauten des mittleren Segments (ab 60.000 €) sowie Apartments, die an Touristen vermietet werden können.
Ukrainer haben sich fest in den Top Ten der ausländischen Käufer etabliert: Ihr Interesse ist sowohl auf die vorübergehende Umsiedlung aufgrund des Krieges als auch auf Investitionsmotive zurückzuführen – die Möglichkeit, Immobilien in Ferienorten zu vermieten.
Analysten prognostizieren dabei einen weiteren Anstieg der Nachfrage seitens der Bürger der Ukraine und Israels sowie ein wiederauflebendes Interesse aus EU-Ländern, in denen die Immobilienpreise deutlich höher sind als in Bulgarien.
