Bürger der Ukraine und Russlands gehören zu den zehn größten ausländischen Immobilienkäufern in Bulgarien in den Jahren 2024-2025, so eine Studie des Analysezentrums Experts Club und Daten des bulgarischen Immobilienverbandes.
Laut der Studie sind die Top-10-Länder, deren Bürger am aktivsten beim Kauf von Immobilien in Bulgarien sind, wie folgt: Großbritannien, Deutschland, Griechenland, Israel, Rumänien, Türkei, Italien, Russland, Ukraine und Polen.
Auf Ausländer entfällt ein erheblicher Anteil der Transaktionen auf dem Wohnungsmarkt. Laut einer internationalen Analysequelle wird die Zahl der ausländischen Käufer von Wohnimmobilien in Bulgarien in den Jahren 2024-2025 um etwa 18 % steigen, und der Gesamtmarkt verzeichnet einen stetigen Preisanstieg. Örtlichen Experten zufolge kann der Anteil von Ausländern bei einigen Küstenprojekten bis zu 30 % der Gesamtzahl der Käufer erreichen.
Ausländische Käufer interessieren sich vor allem für Immobilien an der Schwarzmeerküste – in Varna, Burgas und Nessebar – sowie in den Gebirgsorten Bansko und Pamporovo, wo Immobilien sowohl für den eigenen Urlaub als auch als Mietinvestition in Betracht gezogen werden.
Analysten stellen fest, dass sich die Ukrainer aufgrund einer Kombination aus Umzugs- und Investitionsnachfrage fest in den Top 10 verankert haben: Einige Käufer sehen Bulgarien als sicheres EU-Land während des Krieges, während andere die Möglichkeit sehen, durch die Vermietung von Unterkünften in touristischen Regionen Einkommen zu erzielen.
Die wachsende Nachfrage aus dem Ausland unterstützt den Preisanstieg: Im vergangenen Jahr stiegen die Wohnungskosten in den bulgarischen Badeorten um durchschnittlich 8-10 % und in Sofia um 7-10 %.
Gleichzeitig sind der Europäischen Kommission und einer Reihe von Analysen zufolge die Immobilienpreise in Bulgarien im Jahr 2025 im Vergleich zu den Fundamentaldaten um etwa 10-15 % überbewertet, aber die Experten sprechen noch nicht von einer kritischen Blase auf dem Markt.
Die Analysten des Experts Club gehen davon aus, dass Ausländer in den nächsten 2-3 Jahren weiterhin an bulgarischen Immobilien interessiert sein werden, wobei sich die Struktur der Nachfrage jedoch ändern wird: Der Anteil von Käufern aus der EU, der Ukraine und Israel wird ihren Schätzungen zufolge zunehmen, während die Rolle russischer Käufer bei neuen Transaktionen aufgrund von Sanktionen und Beschränkungen des Kapitalverkehrs weiter abnehmen könnte.
Nach Angaben des Nationalen Statistischen Instituts Bulgariens und internationaler Erhebungen werden die Immobilienpreise in Bulgarien in der zweiten Jahreshälfte 2024 im Vergleich zum Vorjahr um 15 % und im Vergleich zu 2015 um 87 % steigen. Gleichzeitig ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Land nach wie vor deutlich niedriger als in den meisten EU-Ländern, was Bulgarien für ausländische Investoren zu einem der erschwinglichsten Immobilienmärkte in der Union macht.
Russische Staatsbürger stellen traditionell einen erheblichen Anteil der Eigentümer, insbesondere an der Küste. Nach bulgarischen Angaben sind allein in der Region Burgas mehr als 5,2 Tausend Immobilien im Besitz von Russen offiziell registriert, während es im ganzen Land mehrere Zehntausend Immobilien gibt. Gleichzeitig ist in den letzten Jahren der Anteil der Neukäufe durch Russen zurückgegangen, und ein Teil der Immobilien wird auf den Markt gebracht und von bulgarischen und westeuropäischen Käufern erworben.
Quelle: https://expertsclub.eu/rynok-zhytla-bolgariyi-analiz-vid-experts-club/
Nach Angaben von Eurostat befinden sich Ende Juli 2025 in den EU-Ländern 4 373 455 Bürger der Ukraine unter vorübergehendem Schutz. Innerhalb eines Monats stieg ihre Zahl um 30 980 Personen, also ungefähr um 0,71 % im Vergleich zum Juni-Niveau — die Dynamik ist moderat, aber stabil, was auf eine anhaltende, wenn auch nicht sprunghafte, Bewegung von Menschen auf der Suche nach Sicherheit hinweist. Die überwiegende Mehrheit der Begünstigten dieses Regimes — etwa 98,4 % — sind gerade Ukrainer, was die Gruppe der Hilfeempfänger äußerst homogen macht und fokussierte Integrationsmaßnahmen erfordert.
Die Verteilung nach Ländern bleibt konzentriert: Die Hauptlast tragen Deutschland, Polen und Tschechien. In Deutschland befinden sich etwa 1 196 645 Personen — rund 27,8 % der Gesamtzahl; in Polen — etwa 992 505 Personen (ungefähr 23 %); in Tschechien — etwa 378 420 Personen (etwa 8,8 %). Zusammengenommen sind das fast drei Fünftel aller Schutzberechtigten, weshalb gerade diese Volkswirtschaften und ihre Sozialsysteme zuerst auf jegliche Änderungen des Zustroms reagieren: In großen Agglomerationen spitzen sich Fragen der Wohnungszugänglichkeit zu, der Bedarf an Schulplätzen und Sprachkursen wächst, und kommunale Haushalte sehen sich mit fortlaufenden Verpflichtungen konfrontiert.
Unter solchen Bedingungen verschiebt sich die Aufnahmepolitik zwangsläufig auf die Integrationsagenda. In den Vordergrund treten die beschleunigte Anerkennung von Qualifikationen, intensive Sprachprogramme, der Zugang zu Kindergärten und Schulen sowie Instrumente der Umschulung. Der Arbeitsmarkt wird zum wichtigsten Stoßdämpfer: Je schneller Menschen in formelle Beschäftigung wechseln, desto geringer ist die Haushaltsbelastung und desto spürbarer der Multiplikatoreffekt für die Binnennachfrage. Gleichzeitig bleibt gerade die Wohnungsfrage das zentrale Risiko: Die Konzentration in Haupt- und Industrieregionen treibt die Mietpreise nach oben und erhöht die soziale Anspannung. Als wirksame Antworten erscheinen zielgerichtete Mietzuschüsse, beschleunigte Sanierung und der Bau von Sozialwohnungen sowie eine gleichmäßigere Verteilung der Unterbringung zwischen den Gemeinden.
Schließlich werden die Vorhersehbarkeit der Finanzierung und die ressortübergreifende Koordination auf Ebene der EU und der nationalen Regierungen kritisch wichtig. Selbst bei dem derzeit „weichen“ monatlichen Zuwachs verwandeln unzuverlässige Finanzierungsquellen eine handhabbare Situation rasch in ein Problem für lokale Haushalte. In den kommenden Monaten werden die wichtigsten Indikatoren der Resilienz die Wachstumsrate der Schutzberechtigten, der Anteil der Erwerbstätigen, die Kennzahlen der schulischen und vorschulischen Integration, die Dynamik der Mietpreise in Konzentrationsregionen sowie die Geschwindigkeit des Übergangs von Notmaßnahmen zu langfristigen Programmen sein. Insgesamt erfordert das Bild eines stabilen, aber anhaltenden Wachstums bei hoher Konzentration in Deutschland, Polen und Tschechien die Verlagerung der Anstrengungen von kurzfristiger Hilfe auf systemische Integration — genau dies wird ermöglichen, die Haushaltskosten zu senken und die humanitäre Antwort in ein nachhaltiges sozioökonomisches Ergebnis zu verwandeln.
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Der Wohnungsmarkt in Budapest (Ungarn) erlebt im Jahr 2025 einen Preisanstieg und einen verschärften Wettbewerb, insbesondere in den zentralen Stadtteilen der Hauptstadt, wie Analysten und Immobilienmakler feststellen.
Laut Global Property Guide liegt die durchschnittliche Mietpreisforderung für eine Einzimmerwohnung (1-bedroom) in Budapest im Jahr 2025 bei etwa 264.000 HUF (≈ 713 USD) pro Monat.
Die Mietpreise steigen: Im Januar 2025 stiegen die Preise in Budapest um 1,8 % gegenüber dem Vormonat, während das jährliche Wachstum bei etwa 9,5 % lag.
Für Zweizimmerwohnungen lagen die Mietpreise in den zentralen Stadtteilen im Jahr 2024 zwischen 1.000 € und 1.500 € pro Monat.
Im Zentrum von Budapest (Bezirke 5, 6, 7, 1) kann die Miete für eine Einzimmerwohnung jedoch zwischen 800 und 1.500 € liegen, in Schlafvierteln oder Außenbezirken zwischen 600 und 850 €.
Der Anteil der Haushalte, die in Budapest zur Miete wohnen, ist in den letzten Jahren von 12,7 % auf 17,5 % gestiegen. Besonders deutlich ist der Anstieg bei jungen Menschen: Ein grosser Teil der 20- bis 35-Jährigen wohnt zur Miete.
Die Bruttomiete (vor Abzug der Kosten) in Ungarn beträgt etwa 5,06 % (2025, Q3).
Die Nachfrage nach Mietwohnungen wächst schneller als das Angebot an neuen Wohnungen, insbesondere Mehrfamilienhäusern in zentralen Lagen, was zu einer Verknappung führt und die Mieten in die Höhe treibt. Darüber hinaus verschärft sich die Diskussion über die Regulierung von Kurzzeitmieten (Airbnb und ähnliche Angebote): Ein Stadtteil von Budapest hat für ein Verbot von Kurzzeitmieten ab 2026 gestimmt, was sich auf den gesamten Mietmarkt auswirken könnte.
Quelle: http://relocation.com.ua/budapest-rental-housing-market-analysis-by-relocation/
Die Kosten für den Bau von Wohnraum sind seit Anfang 2025 je nach Wohnraumklasse um durchschnittlich 10 bis 25 % gestiegen. Die Hauptfaktoren für diesen Anstieg waren laut Angaben ukrainischer Bauträger gegenüber der Nachrichtenagentur „Interfax-Ukraine“ die Verteuerung von Baumaterialien und Logistik sowie die Erhöhung der Löhne in der Branche.
„Die Baukosten steigen auch 2025 weiter an, was mittlerweile ein systemisches Phänomen und keine vorübergehende Herausforderung mehr ist. Seit Jahresbeginn sind die Kosten je nach Wohnklasse um durchschnittlich 10 bis 15 % gestiegen. Zu den wichtigsten Faktoren zählen der Preisanstieg bei Baumaterialien, höhere Logistikkosten, Währungsschwankungen, der Mangel an qualifizierten Arbeitskräften und steigende Löhne“, teilte die Pressestelle des Unternehmens City One Development der Agentur mit.
Nach Angaben des Unternehmens sind die Preise für Baumaterialien seit Anfang 2025 um durchschnittlich 10 % moderat gestiegen. So stieg der Preis für Beton um 6 %, für Metall um mehr als 2 %, für Zement um mehr als 10 %, für Putz um mehr als 13 % und für Ziegel um mehr als 9 %. Gleichzeitig ist die Phase des starken Preisanstiegs auf dem Baumaterialmarkt bereits vorbei, meint der Bauträger.
„Den stärksten Preisanstieg im Vergleich zur Vorkriegszeit haben wir 2024 festgestellt. Damals stieg der Preis für Metall um 21 %, für Beton um 47 % und für Ziegel um 10 %. Diese Dynamik deutet darauf hin, dass der Markt die Phase des starken Preisanstiegs bereits hinter sich hat und das aktuelle Wachstum eher eine allmähliche Korrektur als ein neuer Schock ist“, so das Unternehmen.
Wie die Pressestelle von Alliance Novobud mitteilte, sind die Preise für Beton und Bewehrungsstahl seit Jahresbeginn um etwa 5-7 % gestiegen, für Abdichtungsmaterialien um 7-10 % und für Kabelprodukte um 10-15 %. Darüber hinaus sind die Preise für Dämmstoffe und Stahlbetonprodukte um bis zu 25 %, für PVC-Fenster um fast 20 % und für Heizkörper um 23,5 % gestiegen.
„Wir können einen Anstieg der Kosten für Baumaterialien zwischen 7 und 25 % feststellen, der durch Wechselkursschwankungen bei den Importkomponenten, Logistikkosten aufgrund des Krieges und Änderungen der Transportwege sowie die Abwertung der Griwna verursacht wird“, erklärte der Bauträger.
Darüber hinaus sind die Preise für fast alle Arten von Bau- und Montagearbeiten gestiegen: Seit Jahresbeginn betrug der Anstieg 15 bis 25 %, wie Alliance Novobud mitteilte.
Nach Angaben des CEO von Enso, Ramil Mehdiyev, sind vor allem technische Systeme und Veredelungsmaterialien teurer geworden. Gleichzeitig stellte der Experte fest, dass die Preise für bestimmte lokal hergestellte Baumaterialien stabil bleiben.
Der Baudirektor des Unternehmens DIM, Vladimir Zhigman, merkte seinerseits an, dass die Bau- und Ausstattungsmaterialien, die von importierten Komponenten, Energieaufwendungen in der Produktion oder Logistik abhängig sind, am stärksten verteuert wurden.
„Die Verteuerung von Betonmischungen, Bewehrungen, Dämmstoffen und technischen Lösungen ist das Ergebnis unterbrochener Lieferketten und nicht nur der Inflation. Am stärksten verteuert haben sich Materialien, die von Importen, Energieaufwendungen in der Produktion oder dem Transport abhängig sind. Beispielsweise werden Grundstoffe zunehmend importiert, und die Logistik hat sich verlängert – die Lieferzeiten für Materialien haben sich um das Eineinhalb- bis Zweifache verlängert“, erklärte er.
Nach Angaben des Experten betrug der Anteil importierter Baumaterialien auf dem ukrainischen Baumarkt im Vorkriegsjahr 2021 14 %, bis Mitte 2025 stieg er jedoch auf etwa 30 %. Die Preise für ausländische Materialien haben sich im Wesentlichen nicht verändert, während ukrainische Hersteller aufgrund von Verlagerungen, Produktionsstopps und -beschränkungen aufgrund des Krieges gezwungen sind, die Preise für ihre Produkte zu erhöhen.
Derzeit ist die Ukraine vollständig von importiertem Glas abhängig, dessen Preis um 10 bis 20 % gestiegen ist, teilte Alexander Barilyuk, kaufmännischer Direktor von Avalon, mit. Seinen Worten zufolge gibt es keine Anzeichen für einen Rückgang der Preise für Baumaterialien, obwohl bestimmte Importprodukte aufgrund der Rezession in Europa billiger werden könnten.
„Am stärksten gestiegen ist der Preis für Glas. Die Ukraine ist vollständig von importierten Rohstoffen aus Europa abhängig. Darüber hinaus schaffen die Hersteller häufig künstlich einen Mangel in der Saison mit Spitzennachfrage, was die Kosten noch weiter in die Höhe treibt. Infolgedessen ist Glas um 10 bis 20 % teurer geworden und bleibt eines der instabilsten Baumaterialien“, erklärte er.
Der Preisanstieg für Baumaterialien und Bauarbeiten ist einer der Hauptfaktoren für die Verteuerung der Baukosten, bestätigte der Bauträger „RIEL“.
„Für die Umsetzung von Projekten sind heute größere Ressourcen erforderlich. Dies hängt mit dem Anstieg der Kosten für Materialien und Bau- und Montagearbeiten zusammen. Die Kosten pro Quadratmeter in einem Neubau in Lemberg und Kiew sind im Jahr 2025 im Vergleich zu 2021 um 25 % gestiegen“, teilten seine Experten mit.
Darüber hinaus wurde die Baukosten auch durch den Anstieg der Löhne im Bausektor beeinflusst.
„Gerade im Jahr 2025 haben sich die Zahlen nicht wesentlich verändert – um 5-7 % seit Jahresbeginn, aber im Vergleich zum Beginn des Jahres 2024 beträgt der Anstieg 15-18 %. Dies wird durch den Anstieg der Lohnsumme, die Kosten für Materialien und den Betrieb von Maschinen beeinflusst – insgesamt ist alles teurer geworden„, fügte Maxim Odintsov, Entwicklungsdirektor des Odessaer Bauunternehmens “Dva Akademika“, hinzu.
Die Gesamtfläche der Wohngebäude, für die Baugenehmigungen erteilt wurden ( Neubau), stieg von Januar bis Juni 2025 im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2024 um 45% auf 2 Millionen 965,2 Tausend Quadratmeter, teilte der Staatliche Statistikdienst (Ukrstat) mit.
Nach Angaben der Statistikbehörde stieg die Gesamtfläche des Neubaus von Mehrfamilienhäusern von Januar bis Juni 2025 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 45,8 % auf 2,86 Millionen Quadratmeter. Die Zahl der zum Baubeginn angemeldeten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern stieg um 51,5 % auf 33 Tausend.
Die größte Zahl der Baubeginne in der ersten Jahreshälfte wurde in der Region Kiew gemeldet: die Gesamtfläche der neu gebauten Wohnungen betrug 904,9 Tausend Quadratmeter (15,5 Tausend Wohnungen), das ist 2,3 Mal mehr als in der ersten Hälfte des vergangenen Jahres.
Signifikante Volumina von neuen Wohnungen im Berichtszeitraum wurden auch in der Region Lviv – 540,7 Tausend qm (6,9 Tausend Wohnungen), die 65% mehr als in der ersten Hälfte des Jahres 2024 ist, und in Ivano-Frankivsk Region – 234,6 Tausend qm (+8%, von 234,6 Tausend qm in der ersten Hälfte des Jahres 2024) erklärt. m² (+8%, 3,8 Tausend Wohnungen), Zakarpattia – 159,3 Tausend m² (+11%, 2,4 Tausend Wohnungen), Poltava – 146,9 Tausend m² (1,8 Tausend Wohnungen), Vinnytsia – 130,9 Tausend m² („minus“ 38,7%, 2,9 Tausend Wohnungen) und Volyn – 115,2 Tausend m² (+17,7%, 2,5 Tausend Wohnungen).
Im Zeitraum Januar-Juni 2025 belief sich die Gesamtfläche des Wohnungsneubaus in Kiew auf 367,2 Tausend Quadratmeter (4,2 Tausend Wohnungen), das ist 1,9 Mal mehr als im Vorjahr.
Der Staatliche Statistikdienst erinnert daran, dass in den Zahlen die vorübergehend von der Russischen Föderation besetzten Gebiete und ein Teil der Gebiete, in denen Feindseligkeiten stattfinden (oder stattgefunden haben), nicht enthalten sind.
Wie berichtet, sank die Gesamtfläche des Wohnungsneubaus in der Ukraine im Jahr 2024 im Vergleich zu 2023 um 7,2% auf 3,9 Mio. m², während sie im Jahr 2023 4,2 Mio. m², im Jahr 2022 – 6,67 Mio. m² und im Jahr 2021 – 12,7 Mio. m² betrug.
Das Projekt Relocation.com.ua hat einen neuen Überblick über den slowakischen Wohnungsmarkt (in der ersten Hälfte des Jahres 2025) in drei Blöcken – Preise/Verkäufe, Vermietungen, Bauwesen– erstellt:
Die Preise und Verkäufe sind weiter gestiegen. Im 2. Quartal 2025 stieg der Durchschnittspreis für Wohnimmobilien in der Slowakei auf 2.777 €/m², was einem Anstieg von +12,8% gegenüber dem Vorjahr (und +2,9% gegenüber dem Vorquartal) entspricht. Dies ist laut NBS ein neuer historischer Höchststand. In Q1 lag der Wert bei 2.700 €/m² (+11,4 % yoy). Das Wachstum ist bei Wohnungen und Häusern gleichmäßig, mit einem schnelleren Wachstum in großen Städten und regionalen Zentren.
In der Hauptstadt hat die „Aufheizung“ eingesetzt: Nach Angaben des Medienmarktes lag der Durchschnittspreis für Wohnungen im zweiten Quartal bei 3.100 €/m² und übertraf damit den Höchststand von 2022 (der Altbestand wächst schneller als die Neubauten).
Nach einem schwachen ersten Quartal (Auswirkungen der Mehrwertsteuererhöhung von 20 % auf 23 % ab 2025) zeigte sich im zweiten Quartal 25 in Bratislava ein deutlicher Aufschwung mit ~797 verkauften Neubauwohnungen, was einem Anstieg von 60 % gegenüber dem Vorquartal und dem zweitbesten Ergebnis seit vier Jahren entspricht. Die Verkäufe von Neubauten in der Hauptstadt verdoppelten sich im Jahr 2024 (1.664 gegenüber 773 im Jahr 2023), wobei ein Teil der Nachfrage aufgrund der Mehrwertsteuer „verschoben“ wurde.
Die Kosten für lokale Hypotheken normalisieren sich weiter: Der durchschnittliche Zinssatz für Wohnungsbaudarlehen mit einer Laufzeit von 5-10 Jahren lag im Juni bei ~3,0%, was die effektive Nachfrage unterstützt.
Im Jahr 2025 ist der Mietmarkt kühler als der Preismarkt. Das Angebot an Mietwohnungen ist gestiegen, und die Durchschnittspreise wurden in einigen Regionen nach unten korrigiert. Gleichzeitig bleibt Bratislava die teuerste Region: die Durchschnittsmiete beträgt ~890 €/Monat; die günstigste der großen Regionen ist Trencin (~544 €/Monat). Zwischen den Bezirken der Hauptstadt gibt es erhebliche Unterschiede.
Die Bruttomietrendite im Land liegt bei etwa 4,9 % (Q2’25); vor einem Jahr lag sie bei ~5,3 %: Die Rentabilität wird durch den überproportionalen Anstieg der Kaufpreise leicht „aufgefressen“.
Die Inbetriebnahme von Wohnungen verlangsamt sich: in Q1’25 wurden 3.119 Wohnungen/Gebäude fertiggestellt – ein 9-Jahres-Tief, -24% yoy (Daten des Statistischen Dienstes). Dies ist das Ergebnis eines schwachen Stroms von Baubeginnen in den Jahren 2023-2024 inmitten von teurem Geld und regulatorischer Unsicherheit.
Zu bedenken ist auch, dass am 1. April 2025 das neue Baugesetz in Kraft getreten ist, das Baugenehmigungen in einem einzigen Verfahren zusammenfasst, um die Erteilung von Genehmigungen zu beschleunigen und Bürokratie abzubauen. Die Auswirkungen auf die Genehmigungs- und Inbetriebnahmestatistiken werden sich in der zweiten Hälfte der Jahre 2025-2026 allmählich bemerkbar machen.
Ab Mitte 2025 ist die Slowakei in Bezug auf die Preise ein „Verkäufermarkt“ und in Bezug auf die Mieten ein „Mietermarkt“: Die Preise erreichen angesichts billigerer Hypotheken und eines begrenzten Angebots ihren Höchststand, während sich die Mieten aufgrund des erhöhten Angebots stabilisieren.
Wenn sich die derzeitigen Trends fortsetzen, dürfte sich das jährliche Preiswachstum bis Ende des Jahres verlangsamen, aber das Niveau wird hoch bleiben, und die Zahl der Baubeginne wird unter dem Vorkrisenniveau liegen.
