Der zyprische Wohnimmobilienmarkt verzeichnete im ersten Halbjahr 2026 vor dem Hintergrund einer stabilen Nachfrage seitens ausländischer Käufer, steigender Baukosten und reger Bautätigkeit in den Küstenstädten ein weiteres Wachstum.
Laut einer Studie des Unternehmens Ask Wire lag der Durchschnittspreis für eine verkaufte Wohnung in Limassol im Zeitraum Januar bis Juni bei rund 363.000 Euro. In Paphos lag dieser Wert bei 262.000 Euro, in Nikosia bei 183.000 Euro, in Larnaca bei 171.000 Euro und im Raum Famagusta bei 150.000 Euro.
Daten der Zentralbank von Zypern bestätigen, dass sich der Aufwärtstrend fortsetzt. Im ersten Quartal 2026 stiegen die Preise für Wohnungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 10,8 %, für Einfamilienhäuser um 3 % und der Gesamtindex für Wohnimmobilien um 7,5 %. Die Aufsichtsbehörde führt den Preisanstieg in erster Linie auf die anhaltende Nachfrage ausländischer Käufer, steigende Baukosten und das bislang begrenzte Wohnungsangebot zurück. Der Bericht wurde am 23. Juni 2026 veröffentlicht.
Der teuerste Markt bleibt Limassol, wo ein erheblicher Teil des Angebots aus exklusiven Küstenanlagen, Hochhäusern und Immobilien besteht, die auf internationale Investoren ausgerichtet sind. Den zweiten Platz bei den durchschnittlichen Wohnungspreisen belegt Paphos.
Die deutlichste Dynamik zeigte Larnaca. Nach Schätzungen von Ask Wire sind die Preise für Wohnungen in der Stadt innerhalb eines Jahres um fast 8,9 % gestiegen, und im ersten Halbjahr wurden 1.521.000 Transaktionen mit Wohnungen registriert. Die Nachfrage wird durch die im Vergleich zu Limassol niedrigeren Preise, den Ausbau der städtischen Infrastruktur, die Nähe zum Flughafen sowie das Interesse ausländischer Käufer an neuen Objekten am Meer gestützt.
Ausländische Käufer machten im ersten Quartal 2026 rund 43,4 % aller registrierten Kaufverträge für Immobilien in Zypern aus, gegenüber 40,1 % im Gesamtjahr 2025. Auf Käufer aus Ländern außerhalb der EU entfielen 29,1 % des Marktes. Die offiziellen Statistiken des zyprischen Grundbuchamtes werden nach Käufern aus der EU und aus Drittländern aufgeschlüsselt veröffentlicht, enthalten jedoch keine vollständige aktuelle Rangliste nach Staatsangehörigkeit.
Wer kauft Immobilien auf Zypern?
Zu den wichtigsten ausländischen Käufergruppen gehören Staatsangehörige aus Großbritannien, Russland, Israel, dem Libanon und Griechenland, wobei ihre Präsenz je nach Region erheblich variiert.
In Paphos ist die Nachfrage seitens Briten, Russen und Israelis besonders ausgeprägt. Ausländische Käufer machen zu bestimmten Zeiten bis zu drei Viertel der lokalen Transaktionen aus. Briten erwerben Immobilien häufiger zum Umzug, zur Erholung oder für einen längeren Aufenthalt, während die Nachfrage aus Russland und Israel größtenteils mit der Verlagerung von Kapital, Unternehmen und Familien zusammenhängt.
Larnaca zieht vor allem Käufer aus Israel und dem Libanon an. Für sie ist die Stadt aufgrund ihrer Verkehrsanbindung, der vergleichsweise niedrigen Einstiegsschwelle und der geografischen Nähe zu den Ländern des östlichen Mittelmeerraums interessant.
In Limassol gehören weiterhin Bürger aus Russland, Israel und Griechenland zu den auffälligsten ausländischen Käufern. Nikosia ist stärker von der Binnennachfrage abhängig, wobei unter den Ausländern vor allem Griechen, Briten und Australier hervorstechen. In der Region Famagusta spielen Käufer aus Großbritannien, Griechenland und dem Libanon eine bedeutende Rolle.
Chinesische Investoren, die in den Jahren 2020–2024 auf dem zyprischen Markt stark vertreten waren, sind in den jüngsten regionalen Rankings weniger präsent. Dabei könnte die offizielle Statistik den Anteil ausländischen Kapitals unterschätzen, da Käufe über in Zypern oder anderen EU-Ländern registrierte Unternehmen als inländische Transaktionen erfasst werden können.
Unterstützung erhält der Markt zudem durch die Erholung der Hypothekenkreditvergabe: Das Volumen der vergebenen Hypothekendarlehen stieg um 24,5 %, während der durchschnittliche Zinssatz auf etwa 3,15 % sank. Am gefragtesten sind neue, energieeffiziente Ein- und Zweizimmerwohnungen in Küstennähe.
Ask Wire geht davon aus, dass Immobilien in Zypern bis Ende 2026 im Durchschnitt um weitere 3–5 % und neue energieeffiziente Wohnungen um 4–6 % teurer werden. Larnaca wird voraussichtlich weiterhin schneller wachsen als der Landesdurchschnitt. Die wichtigsten einschränkenden Faktoren bleiben die sinkende Erschwinglichkeit von Wohnraum für Einheimische, der Mangel an neuem Angebot sowie die geopolitische Unsicherheit im östlichen Mittelmeerraum.
Zyprische Banken und Finanzinstitute haben mit einer verstärkten Überprüfung von Kunden begonnen, die im Rahmen von Investitionsprogrammen die Staatsbürgerschaft oder eine Aufenthaltsgenehmigung erhalten haben, insbesondere im Rahmen des ehemaligen zyprischen „Golden-Passport“-Programms und der derzeitigen Aufenthaltsregelungen für Investoren.
Die Steuerbehörde der Republik Zypern veröffentlichte am 5. Juni eine Mitteilung über die Verschärfung der Due-Diligence-Verfahren im Rahmen der DAC2/CRS-Standards. Die Maßnahmen zielen darauf ab, den tatsächlichen Steuerwohnsitz der Kunden zu ermitteln und die Nutzung von Investitionspässen und Aufenthaltsgenehmigungen zur Verschleierung von Vermögenswerten oder zur Steuerhinterziehung zu verhindern.
Die neuen Anforderungen betreffen vor allem Kunden, die ihren steuerlichen Wohnsitz in Ländern mit Investitionsprogrammen mit erhöhtem Risiko angeben. Banken müssen genauer prüfen, ob die angegebene Gerichtsbarkeit tatsächlich dem tatsächlichen „Mittelpunkt der Lebens- und Wirtschaftsinteressen“ des Kunden entspricht.
Im Rahmen der Überprüfung können Finanzinstitute von Kunden zusätzliche Informationen anfordern: ob die Staatsbürgerschaft oder die Aufenthaltsgenehmigung über ein Investitionsprogramm erworben wurde, ob der Kunde ein Aufenthaltsrecht in anderen Ländern besitzt, ob er sich im letzten Jahr länger als 90 Tage in anderen Ländern aufgehalten hat und wo er tatsächlich Steuererklärungen abgegeben hat.
Für Neukunden gelten die verschärften Verfahren ab dem Zeitpunkt der Veröffentlichung der Mitteilung – also ab dem 5. Juni 2026. Für Bestandskunden haben die Finanzinstitute bis zu sechs Monate Zeit, um die zusätzliche Überprüfung durchzuführen.
Stellt die Bank fest, dass die tatsächliche Situation des Kunden nicht mit dem angegebenen Steuerwohnsitz übereinstimmt, können Informationen über seine Konten über das automatische Informationsaustauschsystem CRS an die Steuerbehörden des jeweiligen Landes weitergeleitet werden.
Die OECD hat zuvor darauf hingewiesen, dass Staatsbürgerschafts- und Aufenthaltsprogramme für Investoren dazu genutzt werden können, die Regeln der Steuertransparenz zu umgehen, wenn ein Kunde den formellen Status in einem Land erhält, aber tatsächlich in einem anderen lebt und wirtschaftlich tätig ist.
Zu der Liste der Länder, deren Programme die OECD als potenziell risikobehaftet für das CRS einstuft, gehören insbesondere Zypern, die Vereinigten Arabischen Emirate, Bahrain, Antigua und Barbuda, Dominica, Grenada, St. Kitts und Nevis, St. Lucia, die Bahamas, Barbados, die Seychellen, Vanuatu sowie die Turks- und Caicosinseln.
Für den zyprischen Immobilienmarkt ist dies ein wichtiges Signal, da die Erlangung einer Aufenthaltsgenehmigung durch Investitionen nach wie vor einer der Faktoren ist, die die Nachfrage nach Wohnraum seitens ausländischer Käufer bestimmen. Das derzeitige Programm für eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung durch Investitionen sieht eine Investition von mindestens 300.000 Euro vor, insbesondere in Immobilien; Investoren müssen sich nun jedoch auf eine genauere Überprüfung der Herkunft der Mittel, der Steuerhistorie und des tatsächlichen Wohnsitzes einstellen.
Das zyprische Programm zur Erlangung der Staatsbürgerschaft durch Investitionen, bekannt als „Golden-Pass-Programm“, wurde 2020 nach einem Korruptionsskandal und Druck seitens der EU eingestellt. Ein Teil der Investoren, die die Staatsbürgerschaft bereits früher erhalten haben, verfügt jedoch weiterhin über zyprische Dokumente und Bankkonten, was sie zu einer der Gruppen macht, die im Fokus der Steuer- und Finanzbehörden stehen.
Die verschärften Kontrollen können die Kontoführung für einen Teil der ausländischen Investoren erschweren, insbesondere für diejenigen, die mehrere Wohnsitze nutzen, keine transparente Steuererklärung vorlegen oder die Herkunft ihrer Gelder nicht nachweisen können. Für Immobilienkäufer mit dokumentiertem Einkommen und einer nachvollziehbaren Steuerhistorie bedeuten die neuen Vorschriften jedoch keine automatische Ablehnung der Kontoführung, sondern erhöhen lediglich die Anforderungen an die Compliance.
Zypern bleibt einer der bedeutendsten Märkte für Immobilien und Steuerplanung im östlichen Mittelmeerraum. Das Land ist EU-Mitglied, verfügt über einen gut entwickelten Bankensektor, einen niedrigen Körperschaftsteuersatz und erfreut sich weiterhin des Interesses ausländischer Immobilienkäufer, vor allem in Limassol, Paphos, Larnaca und Nikosia. Nach der Einstellung des „Golden-Passport“-Programms und der Verschärfung des internationalen Austauschs von Steuerinformationen wandelt sich der Markt jedoch allmählich von einem Modell schneller Investitionsstatus zu strengeren Compliance-Anforderungen und Transparenz hinsichtlich der Herkunft des Kapitals.
Ausländische Käufer tätigten im April 2026 649 Immobilientransaktionen in Zypern, was 40,3 % der insgesamt registrierten Verkäufe entspricht, berichtet die Cyprus Mail unter Berufung auf Daten des zyprischen Ministeriums für Land und Vermessung. Ein Jahr zuvor entfielen 552 Transaktionen auf Ausländer, was einem Marktanteil von 39,3 % entsprach.
Insgesamt wurden im April in Zypern 1.611 Immobilienkaufverträge registriert, was einem Anstieg von 15 % gegenüber April 2025 entspricht. Im Zeitraum Januar bis April 2026 stieg das Gesamtverkaufsvolumen um 14 % auf 6.320 Transaktionen gegenüber 5.541 im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Die Verkäufe an Ausländer stiegen in diesen vier Monaten auf 2.693 Transaktionen, gegenüber 2.223 im Vorjahr.
Nach Angaben des zyprischen Ministeriums für Land und Vermessung entfielen im April von den registrierten Kaufverträgen mit Ausländern 197 Objekte auf Käufer aus EU-Ländern und 452 auf Käufer aus Nicht-EU-Ländern. Im Zeitraum Januar bis April belief sich die Zahl auf 872 Objekte für EU-Bürger und 1.821 Objekte für Käufer aus Drittländern.
Die Region mit der größten Auslandsnachfrage bleibt Paphos. Dort wurden im April 84 Objekte mit Verträgen von Käufern aus der EU und 141 Objekte von Käufern aus Nicht-EU-Ländern registriert. In Limassol beliefen sich die Zahlen auf 33 bzw. 151 Objekte, in Larnaca auf 37 bzw. 98, in Nikosia auf 29 bzw. 40 und in Famagusta auf 14 bzw. 22.
In der Langzeitstatistik führen Briten, Russen, Griechen und Israelis die Liste der größten ausländischen Immobilienkäufer in Zypern an. Nach Angaben, die das zyprische Innenministerium dem Parlament vorgelegt hat und die von Open4Business veröffentlicht wurden, erwarben ausländische Käufer im Zeitraum 2021–2024 mehr als 37.000 Immobilienobjekte. Großbritannien belegte mit rund 11.800 Objekten den ersten Platz, Russland den zweiten mit etwa 4.900, Griechenland den dritten mit rund 4.700, Israel den vierten mit 3.900 und der Libanon den fünften mit 2.100 Objekten.
Auch Ukrainer gehören zu den nennenswerten Käufern von Immobilien auf Zypern. In der Rangliste für den Zeitraum 2021–2024 belegt die Ukraine den 9. Platz unter den Käuferländern, wobei ukrainische Käufer besonders in Limassol und Paphos auffallen. Genaue Zahlenangaben zu den Ukrainern wurden in der veröffentlichten Übersicht nicht offengelegt.
Aktuelle Daten nach Nationalitäten für den Zeitraum von September 2024 bis September 2025 bestätigen die Dominanz von Briten, Russen, Israelis und Griechen. In Larnaca bildeten die Israelis mit 850 Transaktionen die größte Gruppe, gefolgt von den Libanesen mit 723 und den Briten mit 302. In Limassol führten die Russen mit 846 Transaktionen, gefolgt von den Israelis mit 571 und den Griechen mit 261. In Paphos belegten die Briten mit 890 Transaktionen den ersten Platz, gefolgt von den Israelis mit 683 und den Russen mit 327.
Der Anstieg der ausländischen Nachfrage verstärkt die Debatte in Zypern über die Erschwinglichkeit von Wohnraum und die Regeln für den Immobilienkauf durch Drittstaatsangehörige.
Wie das Projekt Relocation.com.ua berichtet, haben die zyprischen Behörden die Übergangsphase offiziell beendet, in der ausländische Investoren noch Anträge auf eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung naden früheren, weniger strengen Bedingungen stellen konnten. Dies teilte die zyprische Einwanderungsbehörde mit, indem sie am 3. März eine Mitteilung über die Einstellung der Annahme von Anträgen nach den alten Kriterien im Rahmen von Regulation 6(2) veröffentlichte.
Es handelt sich um einen Mechanismus, der es einem Teil der Antragsteller ermöglichte, die vor der Verschärfung der Anforderungen geltenden Bedingungen in Anspruch zu nehmen. Nach dem Wegfall dieser Möglichkeit müssen neue Anträge bereits den aktualisierten Programmregeln entsprechen, einschließlich der geltenden Investitions- und Compliance-Anforderungen. Laut einschlägigen Marktanalysen bleibt eine Investition von mindestens 300.000 Euro in Immobilien oder andere genehmigte Vermögenswerte die zentrale Voraussetzung für die beschleunigte Erlangung einer dauerhaften Aufenthaltsgenehmigung in Zypern für Drittstaatsangehörige; Anträge nach den alten Kriterien sind jedoch nicht mehr möglich.
Die Entscheidung könnte sich auf einen Teil der Nachfrage von Ausländern auswirken, die den Kauf von Immobilien als Möglichkeit betrachteten, ihren Aufenthaltsstatus auf der Insel zu sichern. Dabei blieb der zyprische Wohnungsmarkt Anfang 2026 stabil. Nach Angaben, die auf offiziellen Statistiken des Department of Lands and Surveys basieren, stieg die Gesamtzahl der Immobilientransaktionen im Februar 2026 im Jahresvergleich um 11 %. Auf Käufer aus Zypern entfielen 866 Transaktionen, auf EU-Bürger 231 und auf Käufer aus Ländern außerhalb der EU etwa 430–440 Transaktionen, also fast 29 % des monatlichen Volumens.
Die größte Aktivität ausländischer Käufer im Februar wurde in Paphos und Larnaca verzeichnet. In Paphos schlossen EU-Bürger 92 Transaktionen ab, Käufer aus Nicht-EU-Ländern 145. In Larnaca entfielen 42 Transaktionen auf EU-Bürger und 121 auf nicht-europäische Käufer. Dies bestätigt, dass gerade die Küstenregionen weiterhin die Hauptanziehungspunkte für ausländisches Kapital im Wohnimmobiliensektor Zyperns bleiben.
Insgesamt entfielen laut Angaben des Audit Office im Jahr 2024 61 % der Immobilienverkäufe auf Zyprioten, 12,07 % auf EU-Bürger und 27,35 % auf Käufer aus Nicht-EU-Ländern.
Insgesamt wurden im Jahr 2024 auf der Insel 15.797 Immobilientransaktionen registriert, davon 4.321 mit Käufern aus Nicht-EU-Ländern. Der höchste Anteil an Auslandsgeschäften wurde in Paphos verzeichnet – 44,19 % aller Verkäufe –, gefolgt von Larnaca mit 33,85 %, Famagusta mit 26,71 % und Limassol mit 26,51 %.
Betrachtet man die Hauptgruppen von Ausländern, die in Wohnimmobilien auf Zypern investieren, so wird der Markt derzeit von mehreren großen Strömen geprägt. Zum einen sind dies EU-Bürger, die besonders in Limassol und Paphos aktiv sind. Zweitens sind es Käufer aus Ländern außerhalb der EU, für die Zypern sowohl als Wohnort als auch als Investitionsstandort attraktiv bleibt. Zu den auffälligsten nicht-europäischen Gruppen der letzten Jahre zählen Libanesen, Israelis, Russen und Chinesen. Nach Angaben des Rechnungshofs waren in der Stichprobe für Nikosia für den Zeitraum 2020–2024 Chinesen und Libanesen mit jeweils 16 % die größten ausländischen Käufer, gefolgt von Russen mit 14 % und Israelis mit 10 %.
Aktuellere Daten, die das zyprische Innenministerium dem Parlament vorgelegt hat, zeigen, dass im Zeitraum von September 2024 bis September 2025 unter den ausländischen Käufern insbesondere Briten, Israelis und Russen hervorstachen. In Larnaca erwarben Israelis 850 Objekte, Libanesen 723 und Briten 302. In Limassol führten die Russen mit 846 Käufen, gefolgt von Israelis mit 571 und Griechen mit 261. In Paphos belegten die Briten mit 890 Transaktionen den ersten Platz, gefolgt von den Israelis mit 683 und den Russen mit 327.
Somit bedeutet die Beendigung des Übergangsmodells zur Erlangung einer dauerhaften Aufenthaltsgenehmigung nach den alten Regeln für ausländische Investoren eines: Der Zugang zum zyprischen Immobilienmarkt bleibt erhalten, aber die früheren Vorzugskonditionen können nicht mehr in Anspruch genommen werden.
Die Bewerbungsfrist für die Teilnahme am 16. Internationalen Zyprischen Kurzfilmfestival, das vom 10. bis 16. Oktober 2026 in Limassol (Republik Zypern) stattfindet, hat begonnen, teilte die Staatliche Filmagentur der Ukraine mit.
Die Staatliche Filmagentur wies darauf hin, dass das Festival darauf abzielt, die Filmkunst durch die Vorführung von Kurzfilmprogrammen aus verschiedenen Ländern der Welt zu fördern sowie das Schaffen von Regisseuren und die Entwicklung der modernen Filmsprache zu unterstützen.
Für das internationale Wettbewerbsprogramm werden Kurzfilme in fünf Kategorien angenommen: Spielfilme, Dokumentarfilme, Experimentalfilme, Studentenfilme und Animationsfilme. Die Länge der Filme darf 30 Minuten nicht überschreiten.
Bewerbungen können bis zum 2. Mai 2026 über die Online-Plattformen ShortFilmDepot oder FilmFreeway eingereicht werden.
Es wird darauf hingewiesen, dass das Internationale Zyprische Kurzfilmfestival zum Netzwerk der Partnerfestivals der Europäischen Filmakademie gehört und seit 2019 das Recht hat, einen Film für den Preis der Europäischen Filmakademie zu nominieren.
Internationale Filmfestivals nehmen regelmäßig Bewerbungen von Regisseuren aus verschiedenen Ländern entgegen, was jungen Filmemachern die Möglichkeit bietet, ihre Werke der internationalen Fachöffentlichkeit vorzustellen.
Wie berichtet wurde, hat das Ministerkabinett die Zahl der stellvertretenden Leiter der Staatlichen Agentur der Ukraine für Filmfragen auf drei erhöht.
In Zypern sind seit dem 1. Januar 2026 Änderungen in Kraft getreten, die sich auf die Abwicklung von Immobilientransaktionen und die Besteuerung beim Verkauf von Vermögenswerten auswirken, wie aus den Erläuterungen zur Reform hervorgeht.
Eine wesentliche Vereinfachung für neue Transaktionen ist die vollständige Abschaffung der Stempelsteuer (Stamp Duty) für Kaufverträge, die ab dem 1. Januar 2026 unterzeichnet werden. Früher wurde die Steuer auf der Grundlage des Transaktionsbetrags berechnet und erforderte separate Verfahren, jetzt wird sie für neue Verträge auf null gesetzt.
Außerdem wurden die lebenslangen Steuerabzüge für die Kapitalertragssteuer (CGT) überarbeitet, was die Steuerbemessungsgrundlage beim Verkauf von Immobilien durch natürliche Personen senken kann. Insbesondere wurden die Grenzen für den persönlichen Freibetrag, die Vergünstigungen für landwirtschaftliche Flächen und der Freibetrag für den Hauptwohnsitz (bei Erfüllung der Bedingungen und Vorlage der entsprechenden Unterlagen) erhöht. Diese Parameter gelten für Verträge, die ab 2026 abgeschlossen werden.
Ein separater Teil der Reform betrifft Transaktionen mit Anteilen an Unternehmen, die Immobilien besitzen. Die Schwelle, ab der der Verkauf von Aktien/Anteilen als Immobilientransaktion für CGT-Zwecke gilt, wurde gesenkt – dies erhöht die Anforderungen an die Steuerprüfung (Due Diligence) beim Kauf von Unternehmenshüllen mit Objekten in der Bilanz.
Darüber hinaus wurden die Vergünstigungen für den Austausch von Immobilien und Tauschgeschäfte in der Entwicklung erweitert (z. B. wenn Grundstücke an Bauträger im Austausch gegen fertige Objekte übertragen werden) und die Kontrolle der Einhaltung von Steuerverfahren verschärft: Bei bestehenden Schulden der Parteien kann die Übertragung von Eigentumsrechten blockiert werden, und die Steuerprüfungen werden strenger.
Nach Angaben des Departements für Landressourcen und Kataster von Zypern (DLS) haben ausländische Käufer (ohne zyprische Staatsbürger) im Jahr 2025 7.255 Kaufverträge (sale contracts) registriert, davon 4.809 Käufer aus Nicht-EU-Ländern; Die Anzahl der übertragenen Objekte (Transfers/Verkäufe) belief sich auf 4.195 (2.234 Käufer aus Nicht-EU-Ländern).
Die Top-Nationalitäten, die am häufigsten in den „Top Ten” vertreten sind: Russen, Briten, Israelis, Griechen, Rumänen, Chinesen, Ukrainer, Deutsche, Amerikaner und Libanesen (in Nikosia sind auch Australier und Bulgaren anzutreffen).
